Tjekliste: Vigtige skatteregler ved et boligsalg

Her får du et overblik over de vigtigste regler.

1. Nogle gange skal du betale skat af fortjenesten – men hvornår?
2. Hvordan beregnes skatten?
3. Hvad skal jeg være opmærksom på i forhold til ejendomsskat?
4. Hvad skal jeg ændre i min forskudsopgørelse?

Nedenfor finder du en samlet gennemgang.

1. Er jeg skattefri af fortjenesten?

Den vigtigste regel ved boligsalg hedder parcelhusregel. Den gælder lidt forskelligt, afhængig af om du sælger en helårsbolig eller et sommerhus. Til sidst er der også nogle særlige situationer med andre regler:

Helårsboliger

For helårsboliger betyder reglen, at du ikke skal betale skat af en fortjeneste, hvis følgende betingelser er opfyldt:

• Du har faktisk boet i boligen som din faste helårsbolig – og det skal kunne dokumenteres.
• Du har haft folkeregisteradresse på ejendommen.
• Grunden er ikke egnet til udstykning. Som udgangspunkt skal den være under 1.400 m², medmindre udstykning ikke er mulig.

Reglen gælder for parcelhuse, rækkehuse og ejerlejligheder.

Du skal som udgangspunkt betale skat af en eventuel fortjeneste, hvis boligen aldrig har været din helårsbolig – fx hvis den har været udlejet i hele ejerperioden.

Det samme kan gælde, hvis opholdet har haft et så begrænset omfang, at boligen ikke reelt har fungeret som din faste bopæl.

Sommerhuse

For sommerhuse gælder særlige regler.

Gevinst ved salg af sommerhus kan være skattefri, hvis:

• Ejendommen har været anvendt privat i ejerperioden
• Den ikke er købt med henblik på spekulation eller investering

Du behøver ikke have haft folkeregisteradresse der – men sommerhuset skal have været brugt privat og ikke som investering.

Særlige situationer

• Parcelhusreglen gælder ikke for selskaber. Her beskattes gevinsten som almindelig selskabsindkomst.
• Udlejning af et enkelt værelse udløser normalt ikke skat på fortjenesten ved salg.

Har du derimod udlejet hele boligen i en periode, kan det medføre, at en del af gevinsten bliver skattepligtig. Det afhænger af varighed og omfang.

• En arving kan som udgangspunkt sælge skattefrit, hvis afdøde opfyldte parcelhusreglen.
• Ved skilsmisse er overdragelse mellem ægtefæller skattefrit og udløser derfor ikke skat på fortjenesten.

2. Hvordan beregnes skatten, hvis jeg er skattepligtig?

Hvis du ikke kan sælge skattefrit, skal du betale skat af den fortjeneste, du har haft på boligen.

Fortjenesten er her forskellen mellem det, du sælger boligen for, og det, boligen samlet har kostet dig.

I opgørelsen kan du fratrække:

• Den oprindelige købspris
• Købsomkostninger (fx tinglysning og rådgiver)
• Salgsomkostninger (fx ejendomsmægler og annoncering)
• Dokumenterede forbedringer, der har øget boligens værdi

Almindelig vedligeholdelse (fx maling og løbende reparationer) kan ikke fratrækkes.

Det beløb, der er tilbage, er den skattepligtige fortjeneste – denne beskattes som kapitalindkomst.

3. Ejendomsværdiskat og grundskyld

Selv hvis du kan sælge skattefrit, kan salget stadig påvirke din ejendomsskat og nogle af de ordninger, der er knyttet til boligen. Her er de vigtigste forhold, du bør være opmærksom på:

Mister jeg min skatterabat?

Nogle boligejere har fået en personlig skatterabat i forbindelse med overgangen til det nye ejendomsskattesystem, hvis de ejede boligen før 1. januar 2024.

Skatterabatten gælder kun for netop den bolig. Den følger ikke med dig, hvis du flytter. Så når du sælger boligen, bortfalder rabatten altså.

Det betyder, at du ved køb af en ny bolig beskattes ud fra den aktuelle offentlige ejendomsvurdering.

Skal jeg indfri mit indefrysningslån?

Hvis du har et indefrysningslån vedrørende ejendomsskat, forfalder det ved salg, hvis det ikke allerede er indfriet.

En køber vil typisk kræve dokumentation for, at lånet er indfriet.

Hvad hvis jeg har betalt skat af en foreløbig vurdering?

Som følge af de nye ejendomsvurderinger har mange fra 2024 og frem betalt skat af foreløbige vurderinger.

Når den endelige vurdering foreligger, kan skatten blive reguleret.

Hvis boligen sælges, før den endelige vurdering foreligger, kan det derfor være relevant at aftale i købsaftalen, hvem der skal betale eller modtage en eventuel regulering.

4. Skal jeg rette min forskudsopgørelse?

Hvis du er skattefri af fortjenesten efter parcelhusreglen, skal du som udgangspunkt ikke ændre din forskudsopgørelse.

Er du til gengæld skattepligtig, bør du rette din forskudsopgørelse, så skatten bliver fordelt korrekt – ellers risikerer du restskat.

Det kan også være relevant at justere dine renteudgifter:

• Falder dine renteudgifter bort ved salg, bør det indberettes for at undgå restskat.
• Stiger dine renteudgifter – fx ved køb af en dyrere bolig – bør forskudsopgørelsen justeres.