Bliv kunde (privat)

Bliv kunde

Kontakt (privat)

Kontakt

Quick Links

Bankens verden

Privatøkonomi

Business

Jyske Bank Live

Finansnyt

Selskabsmeddelelser

Øvrige

Mailservice tilmelding

Få nyheder i din indbakke

Tilmeld din mail og få besked i din indbakke, når der er nyheder fra Jyske Bank. 

Nyheder

<p>Afdragsfrihed på realkreditlån blev introduceret i 2003. Siden har det været en stor succes blandt låntagerne og haft betydende indflydelse på boligprisdannelsen. Det til trods for, at afdrag jo ikke er en omkostning. I teorien bør det jo være lige meget, om du sparer op i mursten, aktier eller noget helt tredje. Det ændrer imidlertid ikke på, at boligejere over en bred kam opfatter afdrag som en omkostning, derfor har afdragsfrihed også rokket ved boligpriserne.</p>
<p>Det kan være meget fornuftigt at anvende afdragsfrihed på realkreditlån. Afdragsfrihed kan fx bruges til at afvikle på anden og dyrere gæld eller give mulighed for at investere i forbedringer i ens bolig. Tilsvarende kan man spørge sig selv, hvor stor en andel af ens formue, man ønsker at placere i mursten? Ofte er det god latin at sprede sin risiko.</p>
<p>Det fremføres jævnligt i debatten, at når renten er lav, så bør boligejerne kunne betale afdrag og gemme afdragsfriheden til en slags buffer, hvis deres økonomi strammer til. Umiddelbart lyder det plausibelt, men det er værd at holde sig for øje, at afdragsfrihed bliver relativt dyrere, når renten stiger. Det er altså klart billigst at have afdragsfrihed, når renten er lav.</p>
<h2>Eksempel på afdragsfrihed ved forskellig rente</h2>
<p>Lad os tage udgangspunkt i et lån på en million kr. Så kan man bare gange op, så det passer.</p>
<p>I øjeblikket er renten på et toneangivende realkreditlån – et 30 årigt lån med fast rente – på 5 pct. Ser vi for enkelthedens skyld bort fra kurstab og bidrag, så betaler man 50.000 kr. om året i rente på et sådant lån. Da lånet er afdragsfrit, så er den samlede ydelse lig med rentebetalingen, idet vi som nævnt ser bort fra øvrige omkostninger.</p>
<p>Betaler man afdrag på lånet, afvikles det efter annuitetsprincippet. Det betyder, at afdragene er små ved lånets start, men stiger i takt med at tiden går. Lånet skal nemlig betales tilbage over 30 år. Afdraget på et 30-årigt lån er i starten på godt 15.000 kr. om året. Det giver en samlet ydelse (rente plus afdrag) på 65.000 kr. </p>
<p>Ser man isoleret på afdraget, så er de 15.000 kr. et ganske lille afdrag, hvis man sammenligner med, hvordan det så ud for et par år siden, hvor renten var 1 pct.</p>
<h2>Afdragsfrihed er blevet dyrere</h2>
<p>Forestiller vi os nu, at renten var 1 pct. på det samme lån, så ville det i stedet koste 10.000 kr. om året i rente, hvis det var optaget som et afdragsfrit lån. Vælger man at betale afdrag, ville afdraget lyde på knap 29.000 kr. Det giver altså en samlet ydelse på 39.000 kr. Så, hvis man ser isoleret på afdraget, er der næsten tale om en fordobling i afdraget forhold til da renten var 5 pct. Så selv om lånet også her er 30-årigt er afdraget altså dobbelt så stort i begyndelsen, når renten er 1 pct. </p>
<p>En konsekvens af, at vi afdrager efter annuitetsprincippet er altså, at afdragene på realkreditlån falder, når renten stiger. I store træskolængder betyder det, at forskellen mellem et lån med og uden afdrag er reduceret med 50 pct. Det er således blevet relativt billigere at vælge et lån med afdrag, fordi afdraget er blevet reduceret. I dag er der en forskel på 15.000 kr. mellem afdrag og afdragsfrihed i første års ydelse, mens forskellen ved en rente på 1 pct. var 29.000 kr. Sagt med andre ord: den højere rente betyder, at afdragsfrihed er blevet relativt dyrere. </p>
<h2>Renteomkostninger med og uden afdragsfrihed</h2>
<p>En anden måde at se det på, er ved at betragte forskellen i de samlede renteomkostninger med og uden afdrag. Afdragsfrihed løber i udgangspunktet i 10 år. Når renten er 5 pct., så vil de samlede renteomkostninger ved at vælge afdragsfrihed være 500.000 kr. efter 10 år. Når man betaler afdrag, bliver renteudgifterne over 10 år på 461.200 kr. Det koster altså tæt på 40.000 kr. mere i rente at vælge afdragsfrihed i 10 år, når renten er 5 pct.</p>
<p>Laver man samme regnestykke med 1 pct. i rente vil de samlede renteudgifter ved afdragsfrihed efter 10 år være 100.000 kr. Renteudgifterne på lånet med afdrag vil være 86.700 kr. Altså vil de samlede renteudgifter ved at vælge afdragsfrihed være omkring 13.000 kr. højere over 10 år, når renten er 1 pct.</p>
<p>Prisen for afdragsfrihed kan således opgøres som forskellene i de samlede renteudgifter. Det svarer til, at det er blevet 27.000 kr. (40.000 kr.- 13.000 kr.) dyrere at have afdragsfrihed i 10 år, som følge af at renten har flyttet sig fra 1 pct. til 5 pct. Renteudgifterne er dog fradragsberettiget – men det ændrer ikke på, at det er blevet relativt dyrere at have afdragsfrihed på sit realkreditlån.</p>
<h2>Den virkelige verden er lidt mere kompleks</h2>
<p>I den virkelige verden er alting imidlertid ikke så simpelt som ovenstående regnestykke, idet der også er bidrag og kurstab med i ligningen. Lad os starte med det sidste. Kursen på et afdragsfrit lån er normalt dårligere end på et lån med afdrag. Det betyder, at man får et større kurstab ved optagelsen af et afdragsfrit lån. Det kan frit oversættes til, at man får en større gæld. Årsagen er, at der ved afdragsfrie lån går længere tid, før obligationsejerne får deres penge tilbage.</p>
<p>Herudover er bidragene større på afdragsfrie lån. Det skyldes, at realkreditinstituttets løbende risiko er højere ved at yde et afdragsfrit lån. Alt andet lige er der tale om en større gæld, der kan blive misligholdt, idet der ikke er blevet afdraget på den.</p>
<h2>Overvej om du har brug for afdragsfrihedens fleksibilitet</h2>
<p>Samlet set er der ingen tvivl om, at de stigende renter har gjort den månedlige omkostning ved et realkreditlån med afdragsfrihed højere. I mit eksempel har jeg taget udgangspunkt i et fastforrentet lån, men matematikken er den samme, hvis man har et lån med variabel rente. Ja, det er faktisk værre, da man løbende får en ny rente.</p>
<p>Til gengæld får man ved variabel rente ikke et større kurstab, idet obligationerne bag variabelt forrentede lån er de samme, uanset om der betales afdrag eller ej.</p>
<p>Min samlede konklusion er, at det netop nu, hvor renten er steget, er et godt tidspunkt at overveje grundigt, om man har brug for afdragsfrihed. Jovist giver afdragsfriheden en fleksibilitet, men den er dyrere købt nu, end når renten er lav. Problemstillingen er særlig aktuel, hvis man har et lån, der overstiger 60 pct. af ens ejendomsværdi.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan">Bliv klogere på forskellige typer boliglån </a></p>

Har du brug for den fleksibilitet, som afdragsfrihed giver? 

Overvej nøje om du har brug for afdragsfrihed

2560X1440 Mursten

<p>Jeg fik fornemmelsen af gåsehud – det vi på sønderjysk kalder for myrepatter – da journalisten i telefonen med en træt stemme sagde: ”De førstegangskøbere jeg har talt med, har uafhængigt af hinanden fortalt, at de er gået på kompromis med køb af bolig, ved at købe væsentligt dyrere end planlagt”.<br />Boligboble eller ej, så vil jeg gerne advare mod den slags dispositioner. Kun de færreste kan købe en dyrere bolig end planlagt – uden det får langsigtede konsekvenser for deres økonomiske frihed.  </p>
<p>Min snak med journalisten handlede om, hvad man kan gøre som førstegangskøber af en bolig, når man har den fornemmelse af, at markedet hele tiden stikker af fra en.</p>
<h2>Fra kedeligt kompromis til kreativ tænkning </h2>
<p>Mine svar var åbenbart nogle almindeligheder om, at det at købe bolig handler om at gå på kompromis. Har man ikke råd til at bo der, hvor man godt kunne tænke sig – så må man overveje et alternativ: Det kunne være at flytte lidt længere ud af byen, købe en mindre bolig eller acceptere en lejlighed i stuen fremfor en på tredje sal. Men ikke at sætte sig hårdere i det end planlagt – det er som sagt kun et råd for de få!</p>
<div class="quote">
<p>Gå på jagt efter en bolig i det næste område, der bliver hot</p>
</div>
<p>Måske bør jeg være mere kreativ i mine råd for at nå de unge? Det er derfor, jeg nu har sat mig til tasterne. Et alternativt råd i forhold til de kedelige almindeligheder kunne være at tænke ud af boksen og gå på jagt efter en bolig i det næste område, der bliver hot.</p>
<h2>Områder forskønnes og skifter status</h2>
<p>Al erfaring viser, at de største og mest permanente gevinster på boligmarkedet opstår i såkaldte gentrificeringsområder – områder, der skifter status fra kedelige og billige til populære. Det sker bl.a. ved en udskiftning af de mennesker, der bor i området. Men, det som er vanskeligt her, er at finde og forudse disse områder. Hvis jeg for alvor kunne udpege dem på forhånd, ville jeg være en meget velhavende mand med egen ø i Caribien.</p>
<div class="quote">
<p>Stort set alle byer har travlt med at forskønne nogle af de mere kedelige områder</p>
</div>
<p>Det ændrer dog ikke på, at stort set alle byer har travlt med at forskønne nogle af de mere kedelige områder. Det som ofte sker i områderne er, at der flytter nogle mere ressourcestærke kræfter til – og de kræfter trækker så andre stærke kræfter med sig. Det giver en positiv spiral. Al erfaring viser, at vi gerne vil bo ved siden af nogen, der ligner os selv.</p>
<p>Et godt eksempel er, at i min trygge barndom i Sønderjylland, der stod Halmtorvet på Vesterbro som et farligt sted i Danmark. Havde man købt en lejlighed der for 25 år siden, ville man have et ret godt økonomisk udgangspunkt i dag – alt andet lige. </p>
<h2>Rækkehuse er et kongeeksempel</h2>
<p>Et andet eksempel er Danmarks første boligbyggeri i gasbeton – rækkehusene på Spurveskjulsbakken i Virum. Husene var af dårlig kvalitet og området var sumpet. Og kunne man virkelig bo i gasbeton?</p>
<div class="quote">
<p>Guldet ligger altså begravet i områder, der skifter karakter</p>
</div>
<p>Ifølge historien flyttede ingeniøren og arkitekten bag projekt selv ind i de billigt opførte statslånshuse, som nogle af de eneste. Men området ændrede karakter, da Kong Christian den 10. under krigen tog ophold på sin nærliggende sommerresidens, Sorgenfri Slot. Kongen lagde sin daglige ridetur omkring områdets rækkehuse, og i dag er området kendt som Kongestien – og beboet af veluddannede højindkomst grupper. Navneforandringen og ikke mindst udskiftningen i beboersammensætningen gjorde, at salget af husene gik bedre fremadrettet.</p>
<h2>Guldet ligger derude – et sted </h2>
<p>Sådan kan et område skifte fra at være et kedeligt kvarter til at være yderst attraktivt. De små rækkehuse har i dag offentlige ejendomsvurderinger på over 3 millioner kroner – og de handles typisk til priser over 5 millioner kroner. Hvem der bare havde forudset det …<br /><br />Guldet ligger altså begravet i områder, der skifter karakter. Her kan man finde en sikker gevinst på boligmarkedet – hvis man altså er kreativ nok og har øje for det.</p>
<hr />
<h2>Læs også</h2>
<p style="text-align: left;"><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/foerstegangskoeb" target="_blank" title="Seks trin i boligjagten">Guide til din boligjagt - huskøb for begyndere</a></p>

Artikler tagget med "SALG"

Overvej nøje om du har brug for afdragsfrihed

Hvor ligger boligguldet begravet?

Et nyhedsbrev, der gør dig klogere på økonomi, samfund og tendenser