Hvad er et realkreditlån?

Et realkreditlån er for dig, der vil låne penge til køb af en ejerbolig som fx en helårsbolig eller et sommerhus – eller til dig, som vil låne penge i din nuværende boligs friværdi.

Realkreditlånet tilbydes mod sikkerhed i fast ejendom. Det vil sige, at realkreditinstituttet som sikkerhed for lånet har pant i din bolig.

‌

Hvilket lån er det rigtige for dig?

Der er flere ting, du bør overveje, før du vælger et lån. Er du til variabel eller fast rente? Skal du have en periode uden afdrag? Og hvad med løbetiden?

Bliv klogere: Hvad skal du overveje, før du vælger lån?

Sådan finansieres en ejerbolig

I Danmark kan du maksimalt låne 80% af boligens værdi med et realkreditlån (for sommerhuse dog 75%). Derfor vil finansieringen af en helårsbolig ofte bestå af:

80% realkreditlån eller bankboliglån
Ca. 15% boliglån, også kaldet efterfinansiering
Min. 5% egenbetaling, også kaldet udbetaling – plus omkostninger

‌

Beregn, hvad det koster at låne

Hvad betyder kursen for dit lån?

Realkreditlån finansieres gennem salg af realkreditobligationer. Prisen på en obligation kaldes for "kursen" og varierer alt efter udbud og efterspørgsel. Kursen på realkreditlånet har derfor direkte betydning for lånets vilkår i forbindelse med både optagelse og indfrielse. Det skyldes, at en kurs under 100 indebærer et kurstab. Og kommer kursen over 100, kan lånet ikke udstedes. Du bør derfor orientere dig om de aktuelle realkreditkurser.

Kursens betydning afhænger af, om lånet udstedes som et obligationslån eller kontantlån. På et obligationslån betales kurstabet kontant, hvilket betyder at du får mindre udbetalt. På et kontantlån udbetales hele lånebeløbet, men kurstabet indregnes i stedet i renten, hvilket typisk resulterer i en højere rente.

Priseksempel for obligationslån

På obligationslån kender du ydelsen på lånet med det samme, fordi både hovedstolen og renten er fastlagt. Til gengæld er kursen styrende for, hvor stort et beløb du får udbetalt. Hvis du fx låner 2.000.000 kr. og lånet optages til kurs 100, betyder det, at du skal tilbagebetale 2.000.000 kroner. Hvis kursen derimod er 98, får du stadig udbetalt 2.000.000 kroner, men skylder ca. 2% mere, altså 2.040.000 kr. (plus omkostninger). Der opstår således et kurstab.

Det samlede lånebeløb er med til at afgøre, hvor store ydelser du skal betale i lånets løbetid. Det har derfor også betydning for, hvor meget du ender med at skulle tilbagebetale i alt.

Du har mulighed for at låse kursen fast med en fastkursaftale. På den måde sikrer du dit boliglån mod negative kursudsving. Læs mere om en fastkursaftale her.

Når kursen på en obligation kommer over 100, lukkes obligationsserien for udstedelse af nye tilbud.

Priseksempel for kontantlån

Er der tale om et kontantlån, kender du lånets hovedstol fra begyndelsen, og du ved således, hvor meget du får udbetalt. Hvis du fx låner 2.000.000 kr., får du 2.000.000 kr. udbetalt. Derimod kender du ikke lånets endelige rente og dermed den ydelse, du skal betale på lånet, før lånet bliver udbetalt, eller du indgår en fastkursaftale. Ved kontantlån indregnes kurstabet nemlig i lånets rente, og renten vil derfor typisk være højere end renten på et obligationslån. Da kurstabet bliver omregnet til renter, bliver terminsydelserne efter skat til gengæld lavere på et kontantlån. Det skyldes, at renteudgifterne er fradragsberettigede.

Vær opmærksom på, at der er forskellige beskatningsregler for kursgevinst af obligations- og kontantlån. Som hovedregel gælder det, at du som privatperson ikke er skattepligtig af evt. kursgevinster ved udbetaling eller indfrielser af obligationslån, mens du bliver beskattet af kursgevinster fra indfrielse af et kontantlån.

Spørgsmål og svar om realkreditlån

Lånet betales typisk tilbage med fire årlige terminsbetalinger i hele lånets løbetid. De er sammensat af:

Rente
Prisen du betaler for at låne pengene. Renten betales til investorerne. Den afhænger af markedet og lånets vilkår.
Afdrag
Når du betaler afdrag, betaler du din gæld til investorerne tilbage. Du nedbringer din gæld og øger din friværdi (boligformue).
Bidrag
Det beløb, du betaler til realkreditinstituttet for at administrere lånet. Bidragssatsen fastsættes bl.a. ud fra din belåningsgrad i boligen i forbindelse med optagelsen af lånet og låntypen.

Både rente og bidrag er fradragsberettigede.

Dertil kommer gebyrer til realkreditinstitut og bank forbundet med etablering – oftest i form af engangsomkostninger – alt efter om du skal optage, rentetilpasse eller indfri dit lån. Læs mere om kursfradrag, kurstillæg og afregningsprovision her.

Når du optager et realkreditlån, finansieres lånet ved, at realkreditinstituttet sælger obligationer til investorer, fx pensionskasser. Vilkårene for lånet er derfor afhængige af investorernes interesse, hvilket afspejles i både tilbudskursen og indfrielseskursen.

Til sammenligning udstedes bankboliglån af banken, som enten kan finansiere lånet ved egne overskudsmidler eller med realkreditobligationer. Da det er banken, som udsteder lånet, står lånet ofte på mere fleksible vilkår i forbindelse med indfrielse.

Hvis du ønsker fleksibilitet i din økonomi, kan et bankboliglån være det rette valg for dig. Det giver dig optimale muligheder for at tilpasse tilbagebetalingen efter dine behov og omstændigheder. Omvendt kan realkreditlånene typisk fås til en lavere rente end bankboliglånene, og banken har flere muligheder for at opsige lånet end realkreditinstituttet.

Der er også andre forskelle. Er du mest til at kende renten gennem hele lånets løbetid, så skal du vælge et realkreditlån – her kan du nemlig vælge mellem både fast og variabel rente. På bankboliglånene kan du kun få variabel rente.

	Realkreditlån	Bankboliglån
Långiver	Realkreditinsitut	Bank
Rente	Fast eller variabel rente baseret på obligationen	Variabel rente baseret på markedsrenten
Løbende omkostninger	Bidragssats	Rentetillæg
Udbetaling	Obligationslån: Afhænger af kursen på udbetalingstidspunktet Kontantlån: Udbetales til kurs 100	Udbetales til kurs 100
Ydelsens sammensætning	Bidrag, rente og afdrag	Rentetillæg, rente og afdrag