Q&A om førstegangskøbet: Fra boligjagt til underskrift

Som førstegangskøber er der mange nye ord og processer, man skal sætte sig ind i. Og frygten for at misse noget vigtigt kan de fleste nok genkende. Derfor tager vi hele det første boligkøb fra start til slut, så du ikke overser de vigtigste trin.

Selvfølgelig er der flere nuancer, du kan nørde i bagefter, afhængigt af, om den specifikke bolig du kigger på, har særlige omstændigheder. Men få overblikket her, når Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh, svarer på stort og småt om førstegangskøbet.

Hvad er vigtigt at huske i processen?
Det vigtigste er at starte i banken og få en ide om, hvad man kan købe for, for så får man en ide om, hvilket prisniveau, man kan tillade sig at lede i. Det hjælper med at grænse det ind på en god måde. Der kommer ofte nogle ind med et tal i hovedet, fordi deres venner har købt bolig for det beløb, og så tror de, at de kan købe for det samme. Så de bliver skuffede, når det måske viser sig, at de kan låne en million mindre.

Men kan også bruge den gode gamle tommelfingerregel om, at man kan låne for mellem 3,5 og 4 gange ens årsindkomst. Jeg kan dog ikke garantere, at man kan købe for det beløb. Der kan være nogle ejendomme med særlige forhold, der giver store omkostninger, og så skal man have en stærk økonomi lige til den.

Hvilke tanker skal jeg gøre mig inden jeg søger efter en bolig?
Så frøene. Find ud af, hvad du har behov for. Er det en større bolig, eller hvad er det vigtige? Få sat tankerne i gang og bliv klar over, hvad boligen skal kunne.

Hvornår skal jeg tale med banken? og skal jeg have en konkret bolig med?
Når man begynder at tænke på behovet for en større bolig, så synes jeg, at man skal tage ned og snakke med sin bank og finde ud af, hvad mulighederne er. Gør det inden, I har fundet drømmeboligen, så I ikke bliver skuffede, hvis det ikke er muligt at købe netop den.

Hvor meget skal jeg spare op?
Som reglerne er i dag, skal man jo komme med 5 procent af boligens værdi, og så kan man låne sig til resten. Man kan højst låne 80 procent af realkreditinstituttet, og de sidste 15 procent låner man i banken. Det er banklånet, der har den højeste rente, og derfor er det også klogt at lægge mere end de 5 procent fra begyndelsen, hvis man har den mulighed. Gør man det, er det nemlig banklånet, der bliver skåret ned først. Men hvis du kommer til at stå med et banklån, kan du vælge afdragsfrihed på realkreditlånet og så nedbringe det dyre banklån først.

Hvordan kan jeg få lov at låne mere?
Der er jo ikke nogen tricks på den måde. Det handler om, at man skal kunne have råd til at bo der. Man skal lave et realistisk budget og så se på, hvilke poster, man kan rykke rundt på, og kan man dokumentere, at man kan leve for mindre, så er det jo fint.

Men kan man fx låne mere, hvis man bosætter sig i storbyerne, hvor boliger ofte stiger mere i værdi?
Det har ikke noget at gøre med, om den ligger i byen eller på landet. Man regner ikke fremtidige værdistigninger ind. Det er ikke en naturlov at ejendomme i byen stiger i værdi. Men helt generelt kan man typisk låne mere, hvis boligen er i bedre stand, hvilket de oftere er i byerne. Så på den måde kan der være noget om snakken. Det kan også spille ind, hvis man flytter længere væk fra sit arbejde, og der skal sættes flere penge af til transport – så kan man låne mindre. Og en nyere bolig har typisk lavere driftsomkostninger end en ældre bolig, og tilsvarende har boliger i byerne oftere fjernvarme, som er den billigste måde at varme op på.

Nu kender du loftet for, hvad din bolig på koste, og så er det bare i gang med at lede.

Skal man så bare scrolle sig igennem boligmarkedet?
Først må man beslutte sig for geografien i det, så man kan søge i nogle områder, hvor man kan købe en bolig for ens beløb. Og så kan man se, hvordan priserne rykker sig, når man flytter beliggenheden.

Hvad gør man så, når man har fundet en spændende bolig?
Så skal man ned i banken igen og have regnet på den specifikke ejendom, og når man kender sin økonomi i det, kan man byde på den. Måske koster boligen lidt mere, end du kan låne, men så er der stadig mulighed for at forhandle den ned, så det alligevel bliver muligt.

Hvad skal man huske, inden forhandlingen går i gang?
Det er godt at få ejendommen undersøgt – og hvis der er særlige forhold ved ejendommen, som man skal være opmærksom på, er det godt at få noget rådgivning. Det kan eksempelvis være en ejerforening, man skal sætte sig ind i.

Hvad er køberrådgivning?
Ja, man kan også vælge at få køberrådgivning, og det kan faktisk bruges allerede i søgeprocessen. Her hjælper de med at finde de kriterier, man kan søge på og viser alternativer til det, man egentlig havde forestillet sig. Meget som de gør det i TV-programmet 3x Beliggenhed. Men det handler også om at kigge på den specifikke ejendom – skal der gøres noget? Selve den byggetekniske gennemgang er også en del af den proces. Tilstandsrapporten bliver læst igennem, og de kommer med forslag til forbedringer.

Men hvis der allerede er lavet en tilstandsrapport, hvorfor så få en ny ud at kigge?
Det er jo sælgeren, der har fået den lavet, fordi den er lovpligtig. Så den er lavet med tanke på sælgeren.

Men kan de finde på at skjule noget?
Nej det må de jo ikke. Men det kan alligevel betyde noget. Du kan være sikker på, at hvis der er to ude og kigge, så vil købers rådgiver altid finde mere end sælgers rådgiver. Men det er også reguleret af ejerskifteforsikringen, som efterfølgende dækker de ting, man ikke finder i en tilstandsrapport.

Hvor længe gælder den?
Den gælder i 10 år. Men hvis ikke man tegner en ejerskifteforsikring, kan man som køber gå tilbage til sælger i 10 år, hvis der opstår noget på ejendommen, som man ikke kendte til. Det kan hurtigt ende i retten. I stedet handler man under huseftersynsordningen og får lavet en tilstandsrapport, hvor køber og sælger betaler halvdelen af en ejerskifteforsikring og sikrer sig mod det. Det er helt normalt.

Hvordan byder man helt lavpraktisk?
Man kan sende en mail, hvis man eksempelvis vil skrive argumenterne med for, hvorfor man byder under. Men man kan også sagtens ringe til ejendomsmægleren og give et bud. Der er ingen regler. Selve forhandlingen begynder med ejendommens pris. Det næste man forhandler er overtagelsesret og dispositionsret. Det sidste, der kan indgå i handlen, kan være krystallampen over spisebordet eller plæneklipperen ude i skuret.

Er det normalt, at man forhandler om folks ting?
Det kan i hvert fald godt betyde noget. Jeg er slet ikke til sådan noget, men da jeg købte mit hus endte det alligevel med, at vi overtog både gardiner og et fladskærms-TV, som hang nede i kælderen. Det var simpelthen for svært at pille ned for sælger.

Hvad skal man så huske, når man lander på en pris?
Så køber man huset, men man skal huske at tage advokatforbehold og bankforbehold med allerede i ens bud og forhandling. Så tager man den endelige pris med ned i banken. Så har man en dialog om, hvilket lån man skal vælge. Man skal eksempelvis tage stilling til, om det skal være et variabelt eller fast forrentet lån, om det er med eller uden afdrag, og om man har brug for efterfinansiering (banklånet red.).

Hvornår betaler man rent faktisk?
Man betaler først for selve ejendommen, når man overtager huset, og indtil da stiller banken garanti til sælger for, at der bliver betalt. Det betaler man for – så jo længere tid, banken skal stille den garanti, jo dyrere bliver det.

Hvad betyder overtagelse helt præcist?
Det er den dag, man overtager ejendommen formelt. Fra den dag ejer man boligen, så det har betydning for, hvornår man begynder at betale boligskat.

Og hvad med dispositionsret?
Man har måske aftalt, man overtager ejendommen den 1/7, men hvis sælger alligevel flytter derfra lidt før, kan du måske få dispositionsretten inden den dato. Hvis du eksempelvis får dispositionsret seks uger inden overtagelsen, kan man sætte den i stand i den periode. Det er stadig sælger, der betaler boligskatten, så det kan godt have en værdi.