Renten, kursen og besparelsen er afgørende for din konvertering

Rentens niveau spiller en vigtig rolle, når man overvejer at omlægge – konvertere – sit boliglån. Men det der med renten og dens udvikling – ja, det er faktisk ganske svært. Det er meget sjældent at nogen rammer rigtigt, når de skal gætte på rentens udvikling. Mig selv inklusive.

I 15 år troede jeg, at renten skulle stige, men den faldt og faldt. Endelig så kom stigningen, og nu falder den igen – ak ja, den rente, den rente. Den er vanskelig at have med at gøre. Selv om det er svært med renten, så bør man forholde sig til, om man tror renten vil stige eller falde, hvis man har en plan om at konvertere.

Den mest enkle måde at tænke rente på er, at den kan stige, den kan falde – eller den kan forblive på uændret niveau. Det sidste udfald er det mindst sandsynlige. Renten har nemlig en tendens til enten at falde eller stige – og det kan man udnytte som boligejer, hvis man har et fastforrentet lån og gerne vil konvertere.

Lavere ydelse eller mindre restgæld

En konvertering kan lidt forenklet enten være op i rente eller ned i rente. Og begge veje kan give boligejeren en fordel – på hver sin måde.

Nedkonverteringen betyder, at man har et lån med en pålydende rente – og konverterer det om til et lån med en lavere rente. Her er fordelen som boligejer, at man får en lavere månedlig ydelse. Der bliver altså mere luft i budgettet.

Opkonvertering er, hvis man går op i rente. Det giver en højere ydelse – men til gengæld kan man nedbringe sin restgæld i huset. Rentestigningen får nemlig kursen til at falde på de obligationer, der har finansieret lånet. Når kursen er faldet, så er obligationsrestgælden, altså kursværdien af ens gæld, blevet mindre. Derfor kan man købe obligationerne bag lånet tilbage til en lavere kurs end lånet blev udstedt til. Det er isoleret set en fordel.  

Der er omkostninger ved at konvertere

Når jeg kommer rundt i landet og holder oplæg om konvertering, bliver jeg ofte mødt med opklarende og kritiske spørgsmål. Det er en del af det, som er med til at gøre mit job sjovt.  Et af de oplagte kritiske spørgsmål omkring konvertering er, om omkostningerne ved at konvertere kan være så store, at de helt spiser besparelsen.

”Personligt vil jeg foretrække en besparelse på mindst 1000 kr. om måneden”

Det er ingen hemmelighed, at banken tjener penge på at boligejere konverterer. Der skal betales nogle gebyrer, og herudover skal den nye aftale tinglyses. En konvertering løber derfor hurtigt op i 20.000 kr. i omkostninger. 

De omkostninger skal man hente ind på besparelsen i ydelsen, når vi taler nedkonvertering. Derfor skal man sikre sig, at der er en besparelse af en vis størrelse, før det kan svare sig at konvertere sit lån ned i rente.  

Besparelsen skal stå mål med omkostningen

Ofte bliver jeg spurgt, om der findes en tommelfingerregel for, hvor stor besparelsen skal være for at nedkonvertering er en god ide. Men, det er faktisk ikke helt så enkelt. Opstiller man en tommelfingerregel for den slags, skal man antage, at renten er uændret fra nu og til lånets udløb. Det er en lidt pudsig antagelse at gøre sig, når man jo netop konverterer, fordi renten har ændret sig. Selv om jeg vil sige, at det er forholdsvist nemt at konvertere, og at ens rådgiver holder en i hånden, så er der alligevel lidt besvær med en omlægning.

Derfor bør man også overveje om besparelsen står mål med omkostningen. Personligt vil jeg foretrække en besparelse på mindst 1000 kr. om måneden. Det er dog blot min personlige vurdering.

Opkonvertering er lidt mere komplekst, da prisen for den mindre gæld typisk betyder en højere ydelse. Den højere ydelse skal man betale indtil, man eventuelt kan konvertere ned igen – og få den samme rente, som da man startede, men nu med en mindre gæld. En opkonvertering er dermed en totrinsraket, hvis det skal gå op i en højere enhed. 

Hold øje med kursen og kurstabet

Udover omkostninger kan der også være et kurstab at forholde sig til. Kan obligationerne bag lånet ikke sælges til præcis kurs 100, så vil der opstå et kurstab. Man laver ikke nye lånetilbud i obligationer, der har en kurs over 100.

Et kurstab betyder, at hvis kursen på obligationen fx er 97, så får man udbetalt 97 kr. for hver gang, man låner 100 kr. Kurstabet betyder altså, at man får lidt mindre udbetalt, end den gæld man står tilbage med. Kurstabet kan ikke ses som en decideret omkostning, men er alene et udtryk for obligationsretsgælden på ens lån.

Igen ser man ofte, at der opstilles tommelfingerregler om, hvor lav kursen må være for at det stadig er en god ide, at få lånet udbetalt. Ofte nævnes kurs 95. 

Jeg er ikke fan af disse tommelfingerregler. Vælger man et lån tæt på kurs 100, så sikrer man sig mod, at lånet bliver dyrere at indfri, hvis renten skulle gå hen falde. Jo længere væk fra kurs 100 man får lånet udbetalt, desto dyrere vil det alt andet lige blive i tilfælde af rentefald. Det kan dog aldrig blive dyrere end at man skal betale kurs 100.

Læs mere om konvertering

Lånet holdes sjældent til udløb

Men renten kan jo ikke kun falde, den kan også stige. Stiger renten kan det jo være fantastisk at have lånet låst til en fast lav rente. Derfor betyder tidshorisont med videre også noget for, hvad der bedst kan betale sig. Ofte har vi en tendens til at tænke, at vi skal holde lånet til udløb, og det er også forudsætningen i diverse tommelfingerregler. Det er bare sjældent det, der sker i praksis. Ofte indfrier vi vores lån efter 7-8 år. 

Skulle man opstille nogle regler, så ville det bedste nok være at lave nogle såkaldte horisontomkostninger – det emne må jeg hellere gemme til en anden klumme.

Så skal vi tilbage til renten…

Når nu man skal vurdere, om det er en god ide at konvertere eller ej, så er man altså nødt til at forholde sig til, om renten vil ændre sig. Jeg ser ofte folk regne på, hvor mange år det tager for besparelsen at indhente omkostningerne ved at konvertere. Det regnestykke er imidlertid igen under forudsætning af, at renten ikke ændrer sig undervejs. Og som sagt, det gør den typisk.

Derfor, hvis man tror, at renten skal falde yderligere, så skal man muligvis vente med at konvertere. Hvis man tror, at bunden er nået eller mener at en fugl i hånden er bedre end en på taget – ja, så skal man se at få konverteret.

Og skulle det utænkelige ske, at renten er uændret – ja, så kan man tænke lidt over det usædvanlige i det scenarium.