Bliv kunde (privat)

Bliv kunde

Kontakt (privat)

Kontakt

Quick Links

Bankens verden

Privatøkonomi

Business

Jyske Bank Live

Finansnyt

Selskabsmeddelelser

Øvrige

Mailservice tilmelding

Få nyheder i din indbakke

Tilmeld din mail og få besked i din indbakke, når der er nyheder fra Jyske Bank. 

Nyheder

<p>Rentens niveau spiller en vigtig rolle, når man overvejer at omlægge – konvertere – sit boliglån. Men det der med renten og dens udvikling – ja, det er faktisk ganske svært. Det er meget sjældent at nogen rammer rigtigt, når de skal gætte på rentens udvikling. Mig selv inklusive.</p>
<p>I 15 år troede jeg, at renten skulle stige, men den faldt og faldt. Endelig så kom stigningen, og nu falder den igen – ak ja, den rente, den rente. Den er vanskelig at have med at gøre. Selv om det er svært med renten, så bør man forholde sig til, om man tror renten vil stige eller falde, hvis man har en plan om at konvertere.</p>
<p>Den mest enkle måde at tænke rente på er, at den kan stige, den kan falde – eller den kan forblive på uændret niveau. Det sidste udfald er det mindst sandsynlige. Renten har nemlig en tendens til enten at falde eller stige – og det kan man udnytte som boligejer, hvis man har et fastforrentet lån og gerne vil konvertere.</p>
<h2>Lavere ydelse eller mindre restgæld</h2>
<p>En konvertering kan lidt forenklet enten være op i rente eller ned i rente. Og begge veje kan give boligejeren en fordel – på hver sin måde.</p>
<p>Nedkonverteringen betyder, at man har et lån med en pålydende rente – og konverterer det om til et lån med en lavere rente. Her er fordelen som boligejer, at man får en lavere månedlig ydelse. Der bliver altså mere luft i budgettet.</p>
<p>Opkonvertering er, hvis man går op i rente. Det giver en højere ydelse – men til gengæld kan man nedbringe sin restgæld i huset. Rentestigningen får nemlig kursen til at falde på de obligationer, der har finansieret lånet. Når kursen er faldet, så er obligationsrestgælden, altså kursværdien af ens gæld, blevet mindre. Derfor kan man købe obligationerne bag lånet tilbage til en lavere kurs end lånet blev udstedt til. Det er isoleret set en fordel.  </p>
<h2>Der er omkostninger ved at konvertere</h2>
<p>Når jeg kommer rundt i landet og holder oplæg om konvertering, bliver jeg ofte mødt med opklarende og kritiske spørgsmål. Det er en del af det, som er med til at gøre mit job sjovt.  Et af de oplagte kritiske spørgsmål omkring konvertering er, om omkostningerne ved at konvertere kan være så store, at de helt spiser besparelsen.</p>
<div class="quote">
<p>Personligt vil jeg foretrække en besparelse på mindst 1000 kr. om måneden</p>
</div>
<p>Det er ingen hemmelighed, at banken tjener penge på at boligejere konverterer. Der skal betales nogle gebyrer, og herudover skal den nye aftale tinglyses. En konvertering løber derfor hurtigt op i 20.000 kr. i omkostninger. </p>
<p>De omkostninger skal man hente ind på besparelsen i ydelsen, når vi taler nedkonvertering. Derfor skal man sikre sig, at der er en besparelse af en vis størrelse, før det kan svare sig at konvertere sit lån ned i rente.  </p>
<h2>Besparelsen skal stå mål med omkostningen</h2>
<p>Ofte bliver jeg spurgt, om der findes en tommelfingerregel for, hvor stor besparelsen skal være for at nedkonvertering er en god ide. Men, det er faktisk ikke helt så enkelt. Opstiller man en tommelfingerregel for den slags, skal man antage, at renten er uændret fra nu og til lånets udløb. Det er en lidt pudsig antagelse at gøre sig, når man jo netop konverterer, fordi renten har ændret sig. Selv om jeg vil sige, at det er forholdsvist nemt at konvertere, og at ens rådgiver holder en i hånden, så er der alligevel lidt besvær med en omlægning.</p>
<p>Derfor bør man også overveje om besparelsen står mål med omkostningen. Personligt vil jeg foretrække en besparelse på mindst 1000 kr. om måneden. Det er dog blot min personlige vurdering.</p>
<p>Opkonvertering er lidt mere komplekst, da prisen for den mindre gæld typisk betyder en højere ydelse. Den højere ydelse skal man betale indtil, man eventuelt kan konvertere ned igen – og få den samme rente, som da man startede, men nu med en mindre gæld. En opkonvertering er dermed en totrinsraket, hvis det skal gå op i en højere enhed. </p>
<h2>Hold øje med kursen og kurstabet</h2>
<p>Udover omkostninger kan der også være et kurstab at forholde sig til. Kan obligationerne bag lånet ikke sælges til præcis kurs 100, så vil der opstå et kurstab. Man laver ikke nye lånetilbud i obligationer, der har en kurs over 100.</p>
<p>Et kurstab betyder, at hvis kursen på obligationen fx er 97, så får man udbetalt 97 kr. for hver gang, man låner 100 kr. Kurstabet betyder altså, at man får lidt mindre udbetalt, end den gæld man står tilbage med. Kurstabet kan ikke ses som en decideret omkostning, men er alene et udtryk for obligationsretsgælden på ens lån.</p>
<p>Igen ser man ofte, at der opstilles tommelfingerregler om, hvor lav kursen må være for at det stadig er en god ide, at få lånet udbetalt. Ofte nævnes kurs 95. </p>
<p>Jeg er ikke fan af disse tommelfingerregler. Vælger man et lån tæt på kurs 100, så sikrer man sig mod, at lånet bliver dyrere at indfri, hvis renten skulle gå hen falde. Jo længere væk fra kurs 100 man får lånet udbetalt, desto dyrere vil det alt andet lige blive i tilfælde af rentefald. Det kan dog aldrig blive dyrere end at man skal betale kurs 100.</p>
<p><a href="/nyt-jyskebank-dk/bolig/boligejer/omlaeg-dit-laan-konvertering" title="Omlæg dit lån (konvertering)">Læs mere om konvertering</a></p>
<h2>Lånet holdes sjældent til udløb</h2>
<p>Men renten kan jo ikke kun falde, den kan også stige. Stiger renten kan det jo være fantastisk at have lånet låst til en fast lav rente. Derfor betyder tidshorisont med videre også noget for, hvad der bedst kan betale sig. Ofte har vi en tendens til at tænke, at vi skal holde lånet til udløb, og det er også forudsætningen i diverse tommelfingerregler. Det er bare sjældent det, der sker i praksis. Ofte indfrier vi vores lån efter 7-8 år. </p>
<p>Skulle man opstille nogle regler, så ville det bedste nok være at lave nogle såkaldte horisontomkostninger – det emne må jeg hellere gemme til en anden klumme.</p>
<h2>Så skal vi tilbage til renten…</h2>
<p>Når nu man skal vurdere, om det er en god ide at konvertere eller ej, så er man altså nødt til at forholde sig til, om renten vil ændre sig. Jeg ser ofte folk regne på, hvor mange år det tager for besparelsen at indhente omkostningerne ved at konvertere. Det regnestykke er imidlertid igen under forudsætning af, at renten ikke ændrer sig undervejs. Og som sagt, det gør den typisk.</p>
<p>Derfor, hvis man tror, at renten skal falde yderligere, så skal man muligvis vente med at konvertere. Hvis man tror, at bunden er nået eller mener at en fugl i hånden er bedre end en på taget – ja, så skal man se at få konverteret.</p>
<p>Og skulle det utænkelige ske, at renten er uændret – ja, så kan man tænke lidt over det usædvanlige i det scenarium.</p>
<div class="banner-rounded">
<h2 class="show-as-h3">Se Åbent Hus om konvertering</h2>
<p>Boligprogrammet Åbent Hus faldt 3. oktober sammen med at realkreditmarkedet åbnede for 3,5 pct. obligationer. Det gjorde udsendelsens tema 'konvertering' ekstra aktuel – og deltagerantallet og spørgelyst viste, at interessen for konvertering i øjeblikket er rigtig stor. I udsendelsen går boligøkonom i dybden med mulighederne og svarer på de mange seer-spørgsmål.<br><a href="https://www.jyskebank.dk/tema/aabent-hus/tidligere-aabent-hus-webinarer/er-du-klar-til-konvertering" class="button">Se udsendelsen her</a></p>
</div>

Rente, kurs og besparelse er vigtige for din konvertering

Renten, kursen og besparelsen er afgørende for din konvertering

2560X1440 Mikkel Høegh 29 (1)

<p>Ja, ja – jeg ved det godt. Rigtig mange har fået tilbudt at konvertere op i rente, og de fleste har sikkert også gjort det. Det er lidt, som om den gamle LP bliver ved med at køre i samme rille – så jeg beklager på forhånd, hvis du er træt af at høre om det. Smid en tomat efter mig eller kast en dartpil i bloggen her.</p>
<p>Det ændrer ikke på, at jeg jævnligt møder nogen, der endnu ikke har fået konverteret deres realkreditlån med fast lav rente på 0,5 - 2,5 pct.  Et synspunkt jeg ofte møder er, ’jamen jeg skal lige have det sidste med’, i forventning om at renten stiger yderligere. Den spekulative holdning kan vise sig at blive en dyr fornøjelse.</p>
<p>Det der med at spå om renten og have håndfast holdninger til renten, har jeg stor respekt for. De sidste 15 år har jeg fulgt renterne ganske tæt, og jeg må sige, at det er og bliver nemmere at forklare, hvorfor man tog fejl fremfor at forklare og forudsige, hvor renten skal hen. Lige præcis derfor tror jeg, at man skal opgive tanken om, at det kan lade sig gøre at time konverteringer på top og bund.</p>
<h2>Værsgo, 300.000 skattefri kroner!</h2>
<p>Jeg har tidligere kaldt det at konvertere op i rente for en handling for feinschmeckere. Det har jeg, fordi opkonverteringer er en totrinsraket. Først skal vi have en stigning i renten og derefter et fald, for at vi er helt hjemme, hvor der kan komme tandsmør på brødet. Det gør, at ikke alle har mod på opkonverteringer – som ikke er en no-brainer på niveau med en nedkonvertering.  </p>
<p>Men lad os lige prøve at kigge på tallene og bruge 1 pct. lånet som eksempel.</p>
<p>Aktuelt handles en 1 pct. obligation til omkring kurs 70. Det betyder, at hvis du vil indfri dit lån på en million kr., så koster det lige nu 700.000 kr. at opkøbe obligationerne bag lånet. Dermed skærer du lige 30 pct. af din gæld. Altså 300.000 skattefrie kroner!</p>
<p>Det svarer jo til mere end en halv årsløn for langt de fleste danskere.</p>
<h2>Tallene taler for sig selv</h2>
<p>Betaler man afdrag på sit lån, har man en nettoydelse på godt 35.000 kr. på 1 pct. lånet. Den nye ydelse på lånet på 700.000 kr. bliver godt 33.500 kr. Altså bliver det billigere måned for måned. Årsagen er, at gælden reduceres så meget – men også, at en større del af betalingen bliver rente, der jo er fradragsberettiget.</p>
<p>Ulempen er så, at det løbende afdrag reduceres – men her skal man så holde sig for øje, at man lige har lavet en kæmpe reduktion i gælden.</p>
<p>En af mine yndlingsbøger hedder ’Tallenes talende tavshed’. Jeg synes de her tal taler for sig selv. Sad jeg med et 1 pct. lån, så ville  jeg få lavet en beregning for konvertering – for der er andre muligheder og produktsammensætninger end mit eksempel her. Så, der kan være stor individuel forskel på, hvad der er det rigtige at gøre. Det ændrer ikke på, at en opkonvertering er værd at overveje.</p>
<h2>Mindre kursfølsomhed</h2>
<p>Er du endnu ikke overbevist, så vil jeg komme med tre yderligere bemærkninger til, hvorfor det kan være interessant at konvertere nu og ikke vente et halvt år.</p>
<p>Det første argument er, at jo mere en realkreditobligation handles til en kurs forskellig fra 100, desto mindre kursfølsomhed har den. Sammenhængen mellem rente og obligationskurs er ikke lineær. Når obligationen er langt fra 100, vil en ændring i renten således give sig udslag i en lille ændring i kursen.</p>
<p>Derfor vil yderligere rentestigninger give marginale ændringer i kursen i forhold til den nuværende kurs. Så vælger man at konvertere nu, og renten senere viser sig at stige yderligere, så er det ikke den store ekstra gevinst, man vil gå glip af.</p>
<h2>Risiko for overkurs</h2>
<p>Det andet argument er, at i takt med at flere og flere har konverteret deres lån i en obligationsserie, desto større er sandsynligheden for, at de resterende obligationer bliver illikvide. 1 pct. lånet er lukket for nye udstedelser, det vil sige, at der ikke kommer nye obligationer til. Når låntager indfrier sit lån, bliver der således færre obligationer med 1 pct. i rente.</p>
<p>Det betyder, at obligationerne er svære at finde i markedet ved indfrielse – fx kan obligationerne være købt af en udenlandsk pensionskasse fra … Japan.  I takt med at obligationsserierne bliver mere illikvide, desto større er sandsynligheden for, at der sidder en investor, der vil sælge obligationen til overkurs.</p>
<p>Sker det, så får man ikke nødvendigvis en restgældsreduktion på 30 pct.</p>
<h2>Renten kan være på toppen</h2>
<p>Det sidste argument er lidt mere fluffy.</p>
<p>Vi har de sidste par uger set stigende renter, og vi har således et ganske højt niveau på bl.a. statsrenter.  Det går bedre med inflationsbekæmpelsen, men arbejdsmarkederne ser stærke ud. Der er lidt tvivl om, hvor hurtigt eventuelle rentenedsættelser kan komme.</p>
<p>Appetitten blandt investorer på realkreditobligationer har været begrænset de sidste par måneder, men hvis vi nu rent faktisk befinder os på en rentetop, så kan det være, vi skal den anden vej relativt hurtigt.</p>
<p>Udstedelsen af nye obligationer er aktuelt meget lav, bl.a. på grund af lavere aktivitet på boligmarkedet. Hvis investorerne pludselig hamstrer realkreditobligationer, så kommer vi muligvis ned i rente meget hurtigere end ventet. Som sagt er det svært at spå, men givet at udbuddet er begrænset, så er det bestemt ikke usandsynligt.</p>
<p>Så lad mig lige sige det igen: Giv lige tanken om opkonvertering en ekstra chance.</p>
<p><a href="/nyt-jyskebank-dk/bolig/boligejer/omlaeg-dit-laan-konvertering" title="Omlæg dit lån (konvertering)">Læs mere om opkonvertering</a></p>

Dagens tilbud til boligejere: Skær 30 pct. af din restgæld 

Dagens tilbud: Skær 30 pct. af din restgæld

2560X1440 Bolighøgen

RESTGÆLD

Artikler tagget med "RESTGÆLD"

Søgning (modal)

<p><strong>Forslag:</strong></p>
<ul>
<li>Sørg for, at alle ord er stavet korrekt</li>
<li>Prøv med andre søgeord</li>
<li>Prøv mere generelle søgeord</li>
<li>Prøv med færre søgeord</li>
</ul>
<p class="muted-text"><br>Prøv igen eller ring <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> for at få hjælp.</p>

Artikler tagget med "RESTGÆLD"

Renten, kursen og besparelsen er afgørende for din konvertering

Dagens tilbud: Skær 30 pct. af din restgæld

Et nyhedsbrev, der gør dig klogere på økonomi, samfund og tendenser