Overvejer du at lægge dit lån om?

Når renten bevæger sig op eller ned, opstår der nye muligheder for dig. Muligheder, der kan være penge værd. Bliv klogere på låneomlægning og find ud af, hvad du skal være opmærksom på.

Du kan regne på en omlægning af dit nuværende lån i mobilbanken – eller i appen Bedste Lån.

‌

Hvad er en omlægning?

At lægge dit lån om betyder, at du indfrier dit gamle lån, samtidig med at du optager et nyt lån til en anden rente. En omlægning kaldes også en konvertering.

Hvorfor lægge om?

Du skal lægge om, hvis du kan opnå en økonomisk fordel samlet set. Det kan for eksempel være at få en lavere ydelse eller en lavere restgæld.

Situationer, hvor du måske kan lægge om

Renten har ændret sig

Få gennemgået dine lån, når renten har ændret sig. Find ud af, om rentens bevægelser giver dig nye muligheder.

Dit liv har ændret sig

Afspejler dine lån stadig dine behov? Er du blevet gift, blevet forælder eller oplevet en anden større forandring? Få et tjek af din økonomi.

Du vil samle din gæld

Har du anden gæld med høj rente, bør du overveje at samle gælden – måske er du bedre stillet med et realkreditlån.

Dine muligheder, når renterne falder ↘

Nedkonvertering

Få en lavere ydelse

Når renten falder, opstår der muligheder for at få et nyt fastforrentet lån med en lavere rente. Hvis du omlægger dit nuværende lån til et nyt lån med lavere rente, kan du reducere dine rentebetalinger, og dermed skulle betale en lavere ydelse på dit lån.

Til gengæld vil din restgæld ofte stige ved en nedkonvertering. Det skyldes, at det eksisterende lån indfries til kurs 100, mens det nye lån ofte har en lavere kurs. Forskellen giver dig et kurstab, så vær særligt opmærksom på kursen på det nye lån.

Eksempel

Du har i dag et lån med en fast rente på 5%. Din gæld er på 2.000.000 kr., og du betaler 13.000 kr. pr. måned for lånet. Det skal du gøre de næste 25 år. Lånet kan opsiges til kurs 100, selv om den aktuelle markedskurs kan være over kurs 100.

Du vil gerne betale mindre i månedlig ydelse, og derfor overvejer du at nedkonvertere

For indfri de 2.000.000 optager du et nyt lån. Lånet har en rente på 3% til kurs 97. Dermed får du en gæld på 2.077.000 kr. (inklusive omkostninger). Din ydelse falder til 11.000 kr. om måneden. Lånet skal stadig betales lånet tilbage over de næste 25 år.

Din ydelse falder med 2.000 kr. om måneden, og din restgæld stiger med 77.000 kr.

Bemærk også:

Ydelsen efter skat falder 800 kr. pr måned, da rentefradraget bliver mindre.
Efter 10 års afdrag skylder du 1.477.000 kr. på 5%-lånet, mens du skylder 1.426.000 kr. på 3%-lånet.
Nutidsværdien af ydelserne på 5%-lånet er 2.450.000 kr. og 2.184.000 kr. på 3%-lånet. Nutidsværdi er summen af alle fremtidige afdrag på lånet korrigeret for inflation.

Beregningen er blot et frit opfundet eksempel. Renter og beløb ændrer sig i virkeligheden fra dag til dag. Du kan ikke forvente, at eksemplet afspejler din egen økonomi.

Vigtigt, før du nedkonverterer

Renten bør være faldet 1% eller mere
Din restgæld bør være mindst 500.000 kr.
Restløbetiden på dit lån bør være 10 år eller mere

Skrå konvertering

Få tryghed omkring renten, mens den er lav

Har du et lån med variabel rente, vil du automatisk nyde godt af et rentefald ved næste rentetilpasning. Hvorvidt du skal ændre på længden af din fastrenteperiode, afhænger af din holdning til risiko, din økonomi og din tro på rentens udvikling (læs vores anbefalinger):

Tror du, renten fortsætter med at falde? Overvej en kortere fastrenteperiode.
Tror du, renten snart stiger? Overvej en længere fastrenteperiode eller fast rente.

Eksempel

Du har i dag et lån med en variabel rente på 2%, som ændrer sig hvert tredje år. Din gæld er 2.000.000 kr., og du betaler i øjeblikket 10.000 kr. pr. måned for lånet. Lånet har en løbetid på 25 år. Lånet kan indfries til kurs 99. Det betyder, at du skal betale ca. 1.980.000 kr. for at indfri lånet.

Renten er faldet gennem det sidste stykke tid, og nu tror du, den har ramt bunden. Derfor vil du gerne sikre dig, at du kan fortsætte med at betale den lavere rente, selvom renten skulle stige i fremtiden. Derfor overvejer du at omlægge lånet til fast rente

For at indfri de 1.980.000 kr. optager du et nyt lån. Lånet har en fast rente på 4% i rente til kurs 97. Din nye gæld bliver 2.057.000 kr. (inklusive omkostninger). Din ydelse stiger til 11.000 kr. om måneden, og du vil stadig skulle betale lånet tilbage over de næste 25 år. Til gengæld kan du være sikker på, at din rente ikke ændrer sig i lånets løbetid, uanset om markedsrenterne stiger eller ej.

Din ydelse stiger med 1.000 kr. om måneden, og din restgæld stiger med 57.000 kr.

Bemærk også:

Ydelsen efter skat stiger med 200 kr. pr måned, da den højere rentebetaling kan trækkes fra i skat.
Efter 10 års afdrag skylder du 1.317.000 kr. på lånet med 2% i rente, mens du skylder 1.412.000 kr. på 4%-lånet.
Nutidsværdien af ydelserne på lånet med 2% i rente er 2.013.000 kr., og på 4%-lånet er den 2.163.000 kr. Nutidsværdi er summen af alle fremtidige afdrag på lånet korrigeret for inflation.

Beregningen er blot et frit opfundet eksempel. Renter og beløb ændrer sig i virkeligheden fra dag til dag. Du kan ikke forvente, at eksemplet afspejler din egen økonomi.

Hvad er din tidshorisont?

Overvejer du at sælge inden for det næste år, kan en kort fastrenteperiode være det bedste råd, uanset om renten falder eller stiger.

Dine muligheder, når renterne stiger ↗

Opkonvertering

Nedbring din restgæld

Når renten stiger, så falder kursen på dit lån. Det giver dig mulighed for at indfri dit nuværende lån for færre penge, end du oprindeligt lånte. Du kan altså skære en bid af restgælden på det nuværende lån, hvis du konverterer op i rente. Forstå opkonvertering i detaljer.

Dit nye lån vil få en højere rente. Så din økonomi skal kunne bære, at du får en højere ydelse.

Falder renten igen på et senere tidspunkt, kan du lægge lånet om igen. Det man kalder en totrinsraket.

Eksempel

Du har i dag et lån med en fast rente på 2%. Din gæld er 2.000.000 kr., og du betaler 9.500 kr. pr. måned for lånet. Det skal du gøre de næste 25 år. Lånet kan indfries til kurs 87. Det betyder, at du skal betale ca. 1.740.000 kr. for at indfri lånet.

For at indfri de 1.740.000 kr. optager du et nyt lån. Dette lån har en fast rente på 4% i rente til kurs 98. Din nye gæld bliver på 1.791.000 kr. (inklusive omkostninger), mens din ydelse stiger til 10.300 kr. om måneden. Lånet skal stadig betales tilbage over de næste 25 år.

Du nedbringer din gæld med 209.000 kr. Din ydelse før skat stiger med 800 kr.

Bemærk også:

Ydelsen efter skat er steget med mindre end 100 kr. pr. måned, da den højere rentebetaling kan trækkes fra i skat. Reduktionen af restgæld er skattefri.
Efter 10 års afdrag skylder du 1.317.000 kr. på 2%-lånet, mens du skylder 1.277.000 kr. på 4%-lånet.
Nutidsværdien af ydelserne på 2%-lånet er 1.946.000 kr. og 2.027.000 kr. på 4%-lånet. Nutidsværdi er summen af alle fremtidige afdrag på lånet korrigeret for inflation.

Beregningen er blot et frit opfundet eksempel. Renter og beløb ændrer sig i virkeligheden fra dag til dag. Du kan ikke forvente, at eksemplet afspejler din egen økonomi.

Vigtigt, før du opkonverterer:

Renten bør være steget mindst 1%
Din restgæld bør være mindst 500.000 kr.
Restløbetiden på dit lån bør være 10 år eller mere

Skrå konvertering

Overvej at skifte til en anden låntype

Har du et lån med variabel rente, vil din ydelse automatisk stige ved næste rentetilpasning. Måske er tiden inde til at låse renten fast? Dit valg afhænger af din holdning til risiko, din økonomi og din tro på rentens udvikling (læs vores anbefalinger):

Tror du, at renten fortsætter med at stige? Og kan din økonomi klare stigningen? Overvej at omlægge til et fastforrentet lån.
Tror du, at renten falder snart eller inden for en kortere årrække? Overvej om fastrenteperioden på dit nuværende lån bør ændres til f.eks. en 5-årig periode, så du er beskyttet på den kortere bane.

Eksempel

Du har i dag et lån med en variabel rente på 1,5%, som ændres årligt. Din gæld er 2.000.000 kr., og du betaler 10.000 kr. pr. måned for lånet. Lånet har en løbetid på 25 år, og lånet kan indfries til kurs 100.

Du er bekymret for, om renten kommer til at stige, og du vil gerne have noget mere stabilitet i din økonomi. Derfor overvejer du at lægge lånet om til fast rente

For at indfri de 2.000.000 kr. optager du et nyt lån. Lånet har en fast rente på 4% i rente til kurs 98. Din nye gæld bliver på 2.056.000 kr. (inklusive omkostninger), mens din ydelse stiger til 12.000 kr. om måneden. Du vil stadig skulle betale lånet tilbage over de næste 25 år. Til gengæld kan du nu være sikker på, at din rente ikke ændrer sig i lånets løbetid, uanset om markedsrenterne stiger eller ej.

I dette eksempel stiger din ydelse med 2.000 kr. om måneden, og din restgæld stiger med 56.000 kr.

Bemærk også:

Din ydelse efter skat stiger 200 kr. om måneden, da den højere rentebetaling kan trækkes fra i skat.
Efter 10 års afdrag skylder du 1.288.000 kr. på lånet med 1,5% i rente, mens du skylder 1.467.000 kr. på 4%-lånet.
Nutidsværdien af ydelserne på 1,5%-lånet er 1.937.000 kr. og 2.335.000 kr. på 4%-lånet. Nutidsværdi er summen af alle fremtidige afdrag på lånet korrigeret for inflation.

Beregningen er blot et frit opfundet eksempel. Renter og beløb ændrer sig i virkeligheden fra dag til dag. Du kan ikke forvente, at eksemplet afspejler din egen økonomi.

Hvad er din tidshorisont?

Overvejer du at sælge inden for det næste år, kan en kort fastrenteperiode være det bedste råd, uanset om renten falder eller stiger.

Hvad koster en omlægning?

Når du omlægger dit lån, er der en række omkostninger forbundet med både indfrielsen af dit nuværende lån og optagelsen af det nye. Omkostningerne er delt i to grupper:

Beløb, der er afhængige af låntypen, lånstørrelsen og tidspunktet.
Beløb, der er faste. Det gælder fx ekspeditionsgebyrer og tinglysningsafgift.

For et fastforrentet lån på ca. 3 mio. kr. ligger de samlede omkostninger typisk mellem 14.000 kr. og 20.000 kr. Har du et variabelt forrentet lån, er det en god ide at lave en eventuel omlægning i forbindelse med rentetilpasningstidspunktet.

I Mobilbanken eller i appen Bedste lån kan du regne på, hvad en omlægning koster for netop dig.