Dagens tilbud: Skær 30 pct. af din restgæld
Ja, ja – jeg ved det godt. Rigtig mange har fået tilbudt at konvertere op i rente, og de fleste har sikkert også gjort det. Det er lidt, som om den gamle LP bliver ved med at køre i samme rille – så jeg beklager på forhånd, hvis du er træt af at høre om det. Smid en tomat efter mig eller kast en dartpil i bloggen her.
Det ændrer ikke på, at jeg jævnligt møder nogen, der endnu ikke har fået konverteret deres realkreditlån med fast lav rente på 0,5 - 2,5 pct. Et synspunkt jeg ofte møder er, ’jamen jeg skal lige have det sidste med’, i forventning om at renten stiger yderligere. Den spekulative holdning kan vise sig at blive en dyr fornøjelse.
Det der med at spå om renten og have håndfast holdninger til renten, har jeg stor respekt for. De sidste 15 år har jeg fulgt renterne ganske tæt, og jeg må sige, at det er og bliver nemmere at forklare, hvorfor man tog fejl fremfor at forklare og forudsige, hvor renten skal hen. Lige præcis derfor tror jeg, at man skal opgive tanken om, at det kan lade sig gøre at time konverteringer på top og bund.
Værsgo, 300.000 skattefri kroner!
Jeg har tidligere kaldt det at konvertere op i rente for en handling for feinschmeckere. Det har jeg, fordi opkonverteringer er en totrinsraket. Først skal vi have en stigning i renten og derefter et fald, for at vi er helt hjemme, hvor der kan komme tandsmør på brødet. Det gør, at ikke alle har mod på opkonverteringer – som ikke er en no-brainer på niveau med en nedkonvertering.
Men lad os lige prøve at kigge på tallene og bruge 1 pct. lånet som eksempel.
Aktuelt handles en 1 pct. obligation til omkring kurs 70. Det betyder, at hvis du vil indfri dit lån på en million kr., så koster det lige nu 700.000 kr. at opkøbe obligationerne bag lånet. Dermed skærer du lige 30 pct. af din gæld. Altså 300.000 skattefrie kroner!
Det svarer jo til mere end en halv årsløn for langt de fleste danskere.
Tallene taler for sig selv
Betaler man afdrag på sit lån, har man en nettoydelse på godt 35.000 kr. på 1 pct. lånet. Den nye ydelse på lånet på 700.000 kr. bliver godt 33.500 kr. Altså bliver det billigere måned for måned. Årsagen er, at gælden reduceres så meget – men også, at en større del af betalingen bliver rente, der jo er fradragsberettiget.
Ulempen er så, at det løbende afdrag reduceres – men her skal man så holde sig for øje, at man lige har lavet en kæmpe reduktion i gælden.
En af mine yndlingsbøger hedder ’Tallenes talende tavshed’. Jeg synes de her tal taler for sig selv. Sad jeg med et 1 pct. lån, så ville jeg få lavet en beregning for konvertering – for der er andre muligheder og produktsammensætninger end mit eksempel her. Så, der kan være stor individuel forskel på, hvad der er det rigtige at gøre. Det ændrer ikke på, at en opkonvertering er værd at overveje.
Mindre kursfølsomhed
Er du endnu ikke overbevist, så vil jeg komme med tre yderligere bemærkninger til, hvorfor det kan være interessant at konvertere nu og ikke vente et halvt år.
Det første argument er, at jo mere en realkreditobligation handles til en kurs forskellig fra 100, desto mindre kursfølsomhed har den. Sammenhængen mellem rente og obligationskurs er ikke lineær. Når obligationen er langt fra 100, vil en ændring i renten således give sig udslag i en lille ændring i kursen.
Derfor vil yderligere rentestigninger give marginale ændringer i kursen i forhold til den nuværende kurs. Så vælger man at konvertere nu, og renten senere viser sig at stige yderligere, så er det ikke den store ekstra gevinst, man vil gå glip af.
Risiko for overkurs
Det andet argument er, at i takt med at flere og flere har konverteret deres lån i en obligationsserie, desto større er sandsynligheden for, at de resterende obligationer bliver illikvide. 1 pct. lånet er lukket for nye udstedelser, det vil sige, at der ikke kommer nye obligationer til. Når låntager indfrier sit lån, bliver der således færre obligationer med 1 pct. i rente.
Det betyder, at obligationerne er svære at finde i markedet ved indfrielse – fx kan obligationerne være købt af en udenlandsk pensionskasse fra … Japan. I takt med at obligationsserierne bliver mere illikvide, desto større er sandsynligheden for, at der sidder en investor, der vil sælge obligationen til overkurs.
Sker det, så får man ikke nødvendigvis en restgældsreduktion på 30 pct.
Renten kan være på toppen
Det sidste argument er lidt mere fluffy.
Vi har de sidste par uger set stigende renter, og vi har således et ganske højt niveau på bl.a. statsrenter. Det går bedre med inflationsbekæmpelsen, men arbejdsmarkederne ser stærke ud. Der er lidt tvivl om, hvor hurtigt eventuelle rentenedsættelser kan komme.
Appetitten blandt investorer på realkreditobligationer har været begrænset de sidste par måneder, men hvis vi nu rent faktisk befinder os på en rentetop, så kan det være, vi skal den anden vej relativt hurtigt.
Udstedelsen af nye obligationer er aktuelt meget lav, bl.a. på grund af lavere aktivitet på boligmarkedet. Hvis investorerne pludselig hamstrer realkreditobligationer, så kommer vi muligvis ned i rente meget hurtigere end ventet. Som sagt er det svært at spå, men givet at udbuddet er begrænset, så er det bestemt ikke usandsynligt.
Så lad mig lige sige det igen: Giv lige tanken om opkonvertering en ekstra chance.