Afkast på boliger er ikke en naturlov

Hvor skal man købe bolig for at gøre den bedste investering? Det spørgsmål bliver jeg ofte stillet. Rent fagøkonomisk bryder jeg mig ikke meget om at betragte køb af bolig som en investering. Det primære formål med en bolig må være at bo i den, ligesom det primære formål med en feriebolig må være den luksuriøse fornøjelse.

Mikkel Høegh

AfMikkel Høegh, Boligøkonom i Jyske Bank

01. jul. 2024 10.00

I morges sad der en lille ny deltager ved mit morgenbord. Det var Toilet Tim 1000. En lille orange fyr, der sad på en mellemting mellem et flysæde og et toilet. Under toilettet var der monteret to raketmotorer med afterburner.

Toilet Tim er resultatet af sidste skoleopgave min søn havde, før sommerferien blev skudt i gang. Tanken er, at vi i fremtiden ikke gider bevæge os, så vi mennesker vil bare flyve rundt på disse raketdrevne toiletter. Generelt er det svært at spå om fremtiden – så det er muligt det bliver sådan, men det håber jeg nu ikke!

Tilbage til nutiden, hvor interessen for boligmarkedet og muligheden for at lave gevinster ved at købe bolig synes at være umættelig. Jeg tænker, at det bliver ved med at være sådan – også selv om boligerne måske ændrer sig fremadrettet og fx skal have plads til, at Toilet Tim kan flyve ind.

Interesse for en god investering

Netop interessen for at købe bolig – om det så er i Danmark eller udlandet – hænger i nogen grad sammen med, at folk gerne vil gøre en god investering. Underforstået, at man gerne vil have et godt afkast.

Boliger er interessante, fordi gevinsten ved en værdistigning umiddelbart er skattefri. Det er imidlertid en sandhed med modifikation, idet vi nu med de nye ejendomsskatter igen er gået over til, at der sker en løbende beskatning af værditilvæksten. Eksisterende boligejere har dog beskyttelse i form af den personlige skatterabat – men det hjælper jo ikke dem, der lige nu står og tripper for at lave en god investering.

Mange faktorer bag boligpriserne

Når jeg kigger på boliger, så bryder jeg mig ikke om den ensidige fokusering på boliger som en investering. Det er ikke en naturlov, at boligpriserne skal stige. På langt sigt gælder det, at boligpriserne bestemmes af nyopførelsesomkostningerne. Så let forenklet sagt, så stiger ejendomspriserne med inflationen, og dermed også med vores indkomster. Det i sig selv giver jo ikke anledning til noget højt afkast.

Derudover kan der være tidsmæssige årsager til, at boligpriserne i perioder løber hurtigere eller langsommere. Det kan skyldes en række forhold. Fx at renten falder markant, hvilket gør det billigere at finansiere køb af boliger – eller måske at skatten ændres. Der vil således være kortere perioder, hvor priserne afviger fra den generelle langsigtede trend.

Kort før finanskrisen toppede boligpriserne generelt i Danmark. Der er stadigvæk steder, hvor den historiske top endnu ikke er vundet tilbage. Tilsvarende er der steder, hvor boligpriserne nu er højere end før finanskrisens top. Der er altså store geografiske forskelle, når vi taler om husprisernes udvikling.

De geografiske forskelle fortæller os imidlertid også, at det bestemt ikke er en naturlov, at der skal komme et stort afkast ud af at købe bolig. Præcis på samme måde, som hvis man køber alle mulige andre aktiver.

En bolig er et dualt gode

I forhold til at købe bolig skal man imidlertid huske på, at en bolig er det, vi økonomer kalder for et dualt gode. Det vil sige, at det er et gode, der kan opfylde flere behov.

Dels opfylder boligen det behov, at den giver tag over hovedet (et forbrugsgode) og dermed også et løbende afkast, der svarer til, hvad man skulle give for at leje en tilsvarende bolig. Og dels kan boligen bruges som et sted at anbringe formuen, som dermed vil stå bundet i mursten. En bolig er således mest velegnet til at bo i fremfor at anbringe sin formue i.

I forhold til formueanbringelse skal man imidlertid være opmærksom på, at der er tale om et mindre likvidt aktiv i modsætning til aktier og obligationer, der typisk kan omsættes fra dag til dag.

Når det kommer til sommerhuse eller ferieboliger i udlandet, så gælder samme princip. Her er godet ikke bare dualt, men er samtidig det, vi kalder et luksusgode. Det vil sige, at priserne svinger langt mere med den generelle konjunkturudvikling. I nedgangstider risikerer man således, at aktivet bliver mindre omsætteligt. Sker det, må man sætte prisen relativt mere ned end på andre goder, hvis man absolut vil sælge. 

Boligkøb med gevinst for øje

Vælger man at holde fast i, at man køber fast ejendom med gevinst for øje, så er det en god ide at huske på, at der er en sammenhæng mellem risiko og rente.

De historiske erfaringer viser, at køber man bolig i periferien af de populære områder, så vil man opleve de største stigninger i opgangsperioder – men altså også de største fald i nedgangsperioder. Rammer man en opgangsperiode, så er det, at man kan få en større gevinst end alle andre. Det handler således om at købe op i områder, hvor ejendommene er slidte og boliger kan løftes med en renovering, eller at købe i områder, hvor der investeres massivt i infrastruktur, der giver anledning til at området får et løft.

De største gevinster er nok hentet i lokale områder, hvor der er sket en gentrificering. Det kunne eksempelvis være ved en kombination af investeringer i infrastruktur og byfornyelse. Det har fx løftet Vesterbro i København fra slum til et af de hotteste boligområder. Har man været med på hele den rejse, så har man naturligt scoret en stor gevinst. Det siger imidlertid sig selv, at det kræver et særligt talent eller en stor portion held at forudse de områder, der opnår gevinster ved gentrificering.

Det kan i øvrigt være særligt vanskeligt at vurdere den slags, jo længere væk man kommer fra et lokalområde, som man kender. Jeg tænker for eksempel, at det kræver stor research at finde ud af, hvor i Malaga det næste område bliver attraktivt.

Risiko og afkast hænger sammen

Når man tænker boligkøb som investering, er det altså vigtigt at huske på, at der er en direkte sammenhæng mellem risiko og afkast. Derfor vil jeg også råde til, at man måske ikke fokuserer helt så meget på afkast men mere på stabilitet – selvom det kan være dyrere ved indkøb og dermed betyde, at det procentvise afkast bliver mindre.

Køber man imidlertid standardvarer og steder, der altid har været populære, så er risikoen mindre, og dermed er der større sandsynlighed for, at man ikke opnår tab. Til gengæld vil de fremtidige gevinster være mindre.  

Det bedste råd rent økonomisk – medmindre man er professionel ejendomsudvikler – er og bliver at købe bolig for at bruge den og være tilfreds med det afkast, der hedder tag over hovedet, ferie eller andet. Giver det så en kapitalgevinst, den dag man sælger – så tag det med som en gevinst, men regn ikke med et fast afkast. Det er der ingen garantier for, og boligmarkedet er ikke som en virksomhed, der hver dag arbejder for at genere det bedste afkast på den indskudte kapital.

Sidst men ikke mindst vil jeg ønske alle mine læsere en rigtig god sommer – og bliv nu ved med at drømme uanset om det er om fremtiden, en helårsbolig eller en lækker lejlighed ved solkysten. 
Vigtige tanker før boligkøb i udlandet