Overvej nøje om du har brug for afdragsfrihed
Afdragsfrihed på realkreditlån blev introduceret i 2003. Siden har det været en stor succes blandt låntagerne og haft betydende indflydelse på boligprisdannelsen. Det til trods for, at afdrag jo ikke er en omkostning. I teorien bør det jo være lige meget, om du sparer op i mursten, aktier eller noget helt tredje. Det ændrer imidlertid ikke på, at boligejere over en bred kam opfatter afdrag som en omkostning, derfor har afdragsfrihed også rokket ved boligpriserne.
Det kan være meget fornuftigt at anvende afdragsfrihed på realkreditlån. Afdragsfrihed kan fx bruges til at afvikle på anden og dyrere gæld eller give mulighed for at investere i forbedringer i ens bolig. Tilsvarende kan man spørge sig selv, hvor stor en andel af ens formue, man ønsker at placere i mursten? Ofte er det god latin at sprede sin risiko.
Det fremføres jævnligt i debatten, at når renten er lav, så bør boligejerne kunne betale afdrag og gemme afdragsfriheden til en slags buffer, hvis deres økonomi strammer til. Umiddelbart lyder det plausibelt, men det er værd at holde sig for øje, at afdragsfrihed bliver relativt dyrere, når renten stiger. Det er altså klart billigst at have afdragsfrihed, når renten er lav.
Eksempel på afdragsfrihed ved forskellig rente
Lad os tage udgangspunkt i et lån på en million kr. Så kan man bare gange op, så det passer.
I øjeblikket er renten på et toneangivende realkreditlån – et 30 årigt lån med fast rente – på 5 pct. Ser vi for enkelthedens skyld bort fra kurstab og bidrag, så betaler man 50.000 kr. om året i rente på et sådant lån. Da lånet er afdragsfrit, så er den samlede ydelse lig med rentebetalingen, idet vi som nævnt ser bort fra øvrige omkostninger.
Betaler man afdrag på lånet, afvikles det efter annuitetsprincippet. Det betyder, at afdragene er små ved lånets start, men stiger i takt med at tiden går. Lånet skal nemlig betales tilbage over 30 år. Afdraget på et 30-årigt lån er i starten på godt 15.000 kr. om året. Det giver en samlet ydelse (rente plus afdrag) på 65.000 kr.
Ser man isoleret på afdraget, så er de 15.000 kr. et ganske lille afdrag, hvis man sammenligner med, hvordan det så ud for et par år siden, hvor renten var 1 pct.
Afdragsfrihed er blevet dyrere
Forestiller vi os nu, at renten var 1 pct. på det samme lån, så ville det i stedet koste 10.000 kr. om året i rente, hvis det var optaget som et afdragsfrit lån. Vælger man at betale afdrag, ville afdraget lyde på knap 29.000 kr. Det giver altså en samlet ydelse på 39.000 kr. Så, hvis man ser isoleret på afdraget, er der næsten tale om en fordobling i afdraget forhold til da renten var 5 pct. Så selv om lånet også her er 30-årigt er afdraget altså dobbelt så stort i begyndelsen, når renten er 1 pct.
En konsekvens af, at vi afdrager efter annuitetsprincippet er altså, at afdragene på realkreditlån falder, når renten stiger. I store træskolængder betyder det, at forskellen mellem et lån med og uden afdrag er reduceret med 50 pct. Det er således blevet relativt billigere at vælge et lån med afdrag, fordi afdraget er blevet reduceret. I dag er der en forskel på 15.000 kr. mellem afdrag og afdragsfrihed i første års ydelse, mens forskellen ved en rente på 1 pct. var 29.000 kr. Sagt med andre ord: den højere rente betyder, at afdragsfrihed er blevet relativt dyrere.
Renteomkostninger med og uden afdragsfrihed
En anden måde at se det på, er ved at betragte forskellen i de samlede renteomkostninger med og uden afdrag. Afdragsfrihed løber i udgangspunktet i 10 år. Når renten er 5 pct., så vil de samlede renteomkostninger ved at vælge afdragsfrihed være 500.000 kr. efter 10 år. Når man betaler afdrag, bliver renteudgifterne over 10 år på 461.200 kr. Det koster altså tæt på 40.000 kr. mere i rente at vælge afdragsfrihed i 10 år, når renten er 5 pct.
Laver man samme regnestykke med 1 pct. i rente vil de samlede renteudgifter ved afdragsfrihed efter 10 år være 100.000 kr. Renteudgifterne på lånet med afdrag vil være 86.700 kr. Altså vil de samlede renteudgifter ved at vælge afdragsfrihed være omkring 13.000 kr. højere over 10 år, når renten er 1 pct.
Prisen for afdragsfrihed kan således opgøres som forskellene i de samlede renteudgifter. Det svarer til, at det er blevet 27.000 kr. (40.000 kr.- 13.000 kr.) dyrere at have afdragsfrihed i 10 år, som følge af at renten har flyttet sig fra 1 pct. til 5 pct. Renteudgifterne er dog fradragsberettiget – men det ændrer ikke på, at det er blevet relativt dyrere at have afdragsfrihed på sit realkreditlån.
Den virkelige verden er lidt mere kompleks
I den virkelige verden er alting imidlertid ikke så simpelt som ovenstående regnestykke, idet der også er bidrag og kurstab med i ligningen. Lad os starte med det sidste. Kursen på et afdragsfrit lån er normalt dårligere end på et lån med afdrag. Det betyder, at man får et større kurstab ved optagelsen af et afdragsfrit lån. Det kan frit oversættes til, at man får en større gæld. Årsagen er, at der ved afdragsfrie lån går længere tid, før obligationsejerne får deres penge tilbage.
Herudover er bidragene større på afdragsfrie lån. Det skyldes, at realkreditinstituttets løbende risiko er højere ved at yde et afdragsfrit lån. Alt andet lige er der tale om en større gæld, der kan blive misligholdt, idet der ikke er blevet afdraget på den.
Overvej om du har brug for afdragsfrihedens fleksibilitet
Samlet set er der ingen tvivl om, at de stigende renter har gjort den månedlige omkostning ved et realkreditlån med afdragsfrihed højere. I mit eksempel har jeg taget udgangspunkt i et fastforrentet lån, men matematikken er den samme, hvis man har et lån med variabel rente. Ja, det er faktisk værre, da man løbende får en ny rente.
Til gengæld får man ved variabel rente ikke et større kurstab, idet obligationerne bag variabelt forrentede lån er de samme, uanset om der betales afdrag eller ej.
Min samlede konklusion er, at det netop nu, hvor renten er steget, er et godt tidspunkt at overveje grundigt, om man har brug for afdragsfrihed. Jovist giver afdragsfriheden en fleksibilitet, men den er dyrere købt nu, end når renten er lav. Problemstillingen er særlig aktuel, hvis man har et lån, der overstiger 60 pct. af ens ejendomsværdi.