Boligjagt i storbyen - muligheder og faldgruber

Bliv klogere på storbyens boligmarked i selskab med to eksperter på området: Boligøkonom Mikkel Høegh og lektor i økonomi ved CBS Ismir Mulalic - en af Danmarks førende forskere i byudvikling.

  • Hvad skal du kigge efter, når du går på jagt efter en bolig i storbyen?
  • Hvad skal du passe på, og hvordan får du mest for pengene?
  • Hvad gør en bydel til ’hot or not’?
  • Hvad bestemmer prisen – og hvordan undgår man fejlkøb?

De spørgsmål og mange flere giver eksperterne svar på i denne udsendelse.


Svar på spørgsmål fra webinar

Der var dejligt mange deltagere og stor spørgelyst til ”Boligjagt i storbyen”. Og desværre ikke tid til at komme hele vejen rundt. Mikkel Høegh har udvalgt en række spørgsmål, som kan have en bredere interesse. Deriblandt flere af de mange spørgsmål, der ikke nåede med på webinaret.

Spørgsmål og svar er inddelt efter emner, så de er nemmere at finde rundt i. God boligjagt.

Spørgsmål om boligpriser

Annemarie spørger: Er det et godt tidspunkt at sælge lejlighed i Hellerup nu, eller regner I med, at priserne fortsat stiger i de næste 5 år?

Svar: Lige nu er der godt gang i boligmarkedet over det meste af landet. Det betyder, at hvis man gerne vil sælge, så har man i udgangspunktet gode betingelser. Det er svært at spå om fremtiden, men boligpriserne vil formentlig være højere om 5 år end nu. Jeg mener derfor, at man skal købe og sælge bolig efter ens behov fremfor at forsøge at time det.


Poul spørger: Hvordan vil klimaændringer - herunder evt. potentielle vandstigninger i København og andre steder - påvirke boligpriserne på sigt. Der er jo lavet analyser på, hvilke områder der kan blive oversvømmet

Svar: Klimaforandringer er i stigende grad får betydning for vores boligpriser. Det betyder også, at bor man i områder der ofte er oversvømmet, kan det få betydning for priserne i området. Derfor vil betydningen af klimasikring i fremtiden have stor indflydelse på boligpriserne.


Louise Dagmar spørger: Hvad er jeres forklaring på det lave udbud?

Svar: Vi kan se, at der lige nu handles rigtigt mange boliger. Det betyder, at når boligerne bliver udbudt til salg, så forsvinder de hurtigt fra markedet igen. De er simpelthen blevet solgt.


Rasmus spørger: Tror I at købekraften vil falde på ejerlejligheder til over 3.5 mio. kr., når priserne stiger og lønniveauet står stille?

Svar: I webinaret er vi inde på at realindkomsterne er stigende, så folk får flere penge mellem hænderne. Tilsvarende er renteudgifterne lave, så når man ser på den økonomiske byrde det er at købe hus eller lejlighed, så bruger danskerne aktuelt færre penge på bolig. Så den vej rundt er der ikke noget der tyder på, at boligpriserne vil bremse op for nærværende. På sigt vil boligpriserne og realindkomster følges forholdsvis pænt ad.


Camilla spørger: Er det ikke usikkert at købe ejerlejlighed nu, hvor priserne er på toppen?

Svar: Det er vanskeligt at sige om boligpriserne har nået toppen. Umiddelbart forventer vi, at de vil stige yderligere fra nuværende niveau. Det ændrer ikke på, at boligpriserne både kan gå op og ned. Derfor er mit råd, at man køber efter behov fremfor at spekulere i om priserne går op eller ned. Hvis man fx venter, kan man måske komme til at vente rigtigt længe - og imens skal man betale husleje til en udlejer.


Trine spørger: Hvad er en realistisk pris i forhold til indkomst?

Svar: Der findes i dag regler for, at man ikke skal belåne sin indkomst mere end 4 gange. Hvis man vil være på den helt sikre side og evt. have plads i økonomien, bør man muligvis holde sig på 3,5 gang. Det er dog vigtigt at understrege, at der er rigtigt mange individuelle forhold, der spiller ind. Fx giver det mening, at en studerende, der er ved at være færdig med sine studier, sætter sig i en højere gæld i forhold til indkomst end en person, der står i slutningen af livet.


Oskar spørger: København K (indre by) har klart de dyreste kvadratmeter-priser. Forventer i større prisstigninger der i forhold til andre områder i Storkøbenhavn?

Svar: I webinaret var Ismir kort inde på, at de mest populære områder, som fx København K er mere stabile i deres prisudvikling end de mindre populære områder som periferien af byen. Vi forventer, at priserne vil stige i København K, men at der er andre områder, der relativt vil stige mere i pris.


Oliver spørger: Hvor hurtigt er markedet til at indregne prisstigninger som følge af investering i infrastruktur? Vil det allerede være når beslutningen er taget, eller først når byggeriet er færdigt?

Svar: Empirien viser, at så snart der er en realistisk forventning om, at der vedtages investering i infrastruktur i et bestemt område, så påvirker det boligpriserne i opadgående retning.


Thomas spørger: Hus med 25-30 minutter på arbejde. Begynder det at give mening i forhold til at investere i yderkanten af København, hvor man stadig har råd, og så kan pendle ind til byen. Eller oplever I ikke, at yderområder følger med stigningerne? Tænker byer som Hørsholm, Vedbæk, Allerød, Birkerød.

Svar: Yderområderne til storbyerne er aktuelt meget populære. Vi ser derfor også at priserne stiger i netop den afstand du beskriver - og det er ikke kun i København. Så ja, der er en klar sammenhæng mellem priserne inde i by og i områder, hvorfra man kan pendle ind til jobbene i byerne.


Camilla spørger: Der er flere eksperter, der taler om en økonomisk finansiel krise i 2023, som vi havde i 2008 - hvilken betydning vil sådan en potentiel finansiel krise have for boligmarkedet i 2023?

Svar: Der er ingen der ved, hvornår den næste krise viser sig. Kriser kommer og går. Tilsvarende er der heller ingen kriser, der er ens. Skulle der kommer en ny krise med udgangspunkt i den finansielle sektor, så vil det formentlig have en negativ betydning for boligmarkedet, hvordan og hvor meget afhænger i høj grad af, hvad krisen udspringer af.


Lars spørger: Demografien viser, at der er nogle store årgange som er ved at komme op i den fødedygtige alder og dermed forventes at ønske hus i oplandsbyerne. Samtidig kommer der nogle meget små årgange som skal ind på lejlighedsmarkedet. Giver det ikke udfordringer for efterspørgslen på lejligheder?

Svar: De demografiske fremskrivninger viser, at vi kan forvente at befolkningstallene stiger i de større byer de næste 15-20 år. Det betyder, at det er vanskeligt ikke at have en vis optimisme, når vi taler om lejlighedsmarkedet. Udviklingen skyldes bl.a. at flere søger mod byerne for at få en uddannelse og at flere bliver boende i byerne, når uddannelsen er kommet i hus.


Tarik spørger: Der bliver bygget rigtig meget nybyggeri, fx i Aalborg. Hvad er jeres prognoser for udvikling af boligpriser i Aalborg? Og hvordan vil det påvirke priser på den eksisterende boligmasse - med fokus på ejerlejligheds marked.

Svar: Det er rigtigt, at der er blevet bygget meget i særligt de større byer - herunder i Aalborg. Ser vi på udviklingen i forhold til de demografiske fremskrivninger, er vi af den overbevisning, at der er behov for de mange boliger, der bliver bygget. Simpelthen fordi, der i nogle år blev bygget for få boliger.


Peter spørger: Stiger prisen på boliger i områder med omdannelse. Skyldes prisstigningen alene, at det er nye boliger der opføres - eller sker der tilsvarende prisstigning på fx boliger i omdannelsesområderne?

Svar: Vi kan se, at i områder under omdannelse, er prisen naturligt høj på de nye boliger, der bliver bygget i høj kvalitet. Vi ser dog også, at en omdannelse trækker priserne med på de eksisterende boliger. Faktisk er der en tendens til, at de eksisterende boliger ofte holder prisen bedre over tid, fordi udbuddet at disse ofte er mere begrænset. De nye boliger sættes til salg i puljer.


Torben spørger: Er det ikke ret simpelt? Stiger boligpriserne ikke bare fordi bankerne tager negativ indlånsrente, så pengestærke sætter penge i mursten? Og vil huspriserne mon ikke falde igen, når bankerne igen giver positiv rente på indskud?

Svar: Der er ingen tvivl om, at renten har stor betydning for udviklingen på boligpriserne og dermed også indlånsrenterne. Så når renterne falder stiger priserne - og omvendt. I forbindelse med indlånsrenterne skal man dog huske på, at det er de færreste, der kan købe en bolig kontant og dermed trække et sådant beløb ud af deres opsparing.


Michelle spørger: Hvis I mener at boligpriserne vil stige i en årrække frem, hvorfor fraråder I så at købe bolig som investering nu og råder til kun at købe, hvis det er nødvendigt?

Svar: Det er trods alt ikke risikofrit at købe en bolig. Godt nok regner vi med stigende priser, men der er ikke en garanti. Tilsvarende er boliger ikke lige så omsættelige som fx noterede aktier eller obligationer. Så hvis man pludselig skal bruge sine penge, kan man ikke få dem fri fra den ene dag til den anden, hvis alle ens penge står i mursten.


Stine spørger: Man hører meget om den her boligboble. Hvad tænker I om det? Er der hold i det?

Svar: Generelt er det vanskeligt at definere en boligboble før den er en realitet. Boligbobler opstår typisk efter perioder, hvor priserne er steget voldsomt - og langt mere end der kan forklares ud fra den økonomiske udvikling. Sidste gang, hvor boligpriserne steg meget, kunne vi se, at låntagningen i realkreditinstitutterne også steg meget – det er ikke tilfældet denne gang. Danskerne har generelt mindre gæld. Dermed er de også mindre sårbare. Tilsvarende kan vi se, at den økonomiske byrde ved at eje en bolig er historisk lav, og sidt men ikke mindst, så vælger flere lån med fast rente. Derfor er situationen denne gang anderledes end under den forrige krise.


Fritze spørger: Jeg mener at have læst, at der blev solgt ca. 53.000 huse i 2020 og kun ca. 50.000 i 2019. Så hvordan kan I sige at udbuddet er faldet i 2020.

Svar: Udbuddet er et udtryk for, hvor mange boliger der er til salg. Det tal er det laveste i 12 år bl.a. som følge af de mange bolighandler du beskriver. Så udbuddet falder, fordi der er mange der aktuelt gerne vil købe en bolig. Det lave udbud er med til at presse boligpriserne op.


Brian spørger: Er det rigtigt, at studerende i højere grad finder bolig længere fra Københavns centrum og rykker mod omegnskommuner som Valby, Vanløse, Rødovre, Hvidovre?

Svar: Studerende vil typisk gerne bo inde i byen, hvor de kan mærke bylivet og er tæt på deres uddannelsesinstitution. De høje boligpriser gør imidlertid, at nogen må overveje andre muligheder. Derfor ser vi, at nogen vælger at flytte lidt ud for byen og dermed have bedre muligheder i forhold til deres økonomi. Studerende er dog ofte mindre fleksible i forhold til at pendle end folk på arbejdsmarkedet.


Morten spørger: Hvad er sammenhængen i pris mellem erhvervesejendomme og ejerboliger? Hvis erhvervsejendomme falder, falder ejerlejligheder så også? Hvordan er korrelationen mellem disse, og hvordan vurderer I korrelationen i fremtiden?

Svar: Der er faktisk en pæn sammenhæng mellem prisudviklingen på erhvervsejendomme og ejerboliger. Særligt på boligudlejningsejendomme. Givet at vi har knap så gode statistikker for erhvervsejendomme er ejerlejlighedsprisindeks ofte en meget god approksimation for udviklingen på erhvervsejendomme på lidt længere sigte.

Spørgsmål om valg af bolig

Hanne spørger: Er der ingen ide i at investere i lejlighed frem for at betale negativ rente af formue i banken?

Svar: Aktuelt synes situationen at være den, at det kan være en bedre forretning at have sine penge stående i en lejlighed fremfor at have dem stående i banken. Det hører imidlertid med i billedet, at en lejlighed er nogen mindre likvid end penge i banken. Så de penge man har stående i mursten bør ikke være penge, men hurtigt kan få brug for at mobilisere, hvis der sker nogen uventet i ens økonomi. Liggetiden på en lejlighed kan i vanskelige tider godt være op mod et år afhængigt af beliggenhed, stand mv.


Kent spørger: Hvor fleksibel er en ejerlejlighed? Hvor længe skal man "sidde" i lejligheden, før man kan sælge den igen?

Svar: En lejlighed er ikke en fleksibel investering. Selv om det aktuelt går hurtigt ude på markedet tager det noget tid at sælge den, og der er omkostninger forbundet med at købe og sælge. Derfor skal man regne en boliginvestering for at være forholdsvis illikvid. Som minimum bør man have et sigte der hedder 5-10 år, og ja, det er et stort spænd, hvor jeg hælder mere til 10 år end 5 år.


Trine spørger: Bolig til udlejningsformål - hvordan hænger det sammen med bopælspligt?

Svar: Bopælspligten betyder, at køber man en bolig med bopælspligt skal boligens bebos. Det betyder dog ikke, at ejeren behøves at bo der. Så man kan altså godt leje boligen ud, når der er bopælspligt. Boliger uden bopælspligt er ofte dyrere end boliger med bopælspligt, fordi man så har mulighed for at eje en bolig, hvor der ikke er nogen der har fast adresse. Boligen ændrer dog status, hvis nogen over længere tid har fast adresse på boligen – det skal man lige være opmærksom på, hvis man køber en dyrere bolig uden bopælspligt.


Marcus spørger: Skal man som nyuddannet blive boende i lejelejlighed eller er det bedre at flytte i ejerlejlighed. Min tanke er selvfølgelig om det bedre kan "betale sig" at smide penge i mursten via et lån eller spare op, men samtidig betale for huslejen? (det er i Aarhus vi snakker :-). Kort sagt: Hvornår skal man skifte fra leje til eje? :-)

Svar: Det findes der ikke noget godt svar på. Bor man i en ejerbolig og betaler man afdrag, så virker ens husleje som opsparing. Det er der nogen der foretrækker, fremfor at betale lejen til en anden. I den forbindelse skal man huske, at en lejebolig er mere fleksibel i forhold til, hvis man på et tidspunkt vil fraflytte lejligheden. Herudover skal man være opmærksom på, at man som ejer også skal betale ejendomsskatter, vedligeholdelse mv. Så det afhænger meget af ens situation og ikke mindst af hvilken lejebolig man sammenligner med. Kan man fx få en lejebolig fra den ældre regulerede boligmasse, så er det en meget billig boligform.


Boris spørger: Er det realistisk at kunne flytte ud efter fx 3 år, men beholde lejligheden og leje den ud, hvis 90-95% af dens købspris er blevet finansieret ved hjælp af lån?

Svar: Såfremt man skal låne til stort set hele boligkøbet, er det næppe realistisk at man kan fraflytte den og købe endnu en lejlighed. Der gælder i dag regler om, at man ikke kan belåne sin indkomst mere end 4 gange. Herudover gælder der regler om, at man skal kunne klare et prisfald på 30 pct. uden at blive teknisk insolvent, hvis man skal eje flere boliger. Det stiller krav til, at man ikke belåner ejendommene så hårdt.


Torben spørger: Når man køber en ejerlejlighed, køber man sig også ind i en ejerforening. Hvorledes sikrer man sig mod skjulte, kommende fællesudgifter?

Svar: Ejerforeninger skal holde generalforsamlinger, hvor en valgt bestyrelse skal redegøre for foreningens økonomi. Herudover bør en god ejerforening have vedligeholdelsesplaner for ejendommen. Så det handler om at læse referater fra generalforsamlingen, se foreningens budget og regnskab igennem. Er man i tvivl, så søg hjælp hos en advokat, revisor eller lignende.


Carsten spørger: Hvad hvis man tænker på at købe en bolig i København eller Århus som en investering -som man selv vil flytte i om 20 år med henblik på pension?

Svar: Det er en mulighed, som stiller krav til ens økonomiske formåen. Så det er en mulighed, hvis man har en stæk økonomi, og synes man har en god plan. Når man laver planer med så langt et sigte, skal man være opmærksom på, at meget kan ændre sig undervejs. Man kan blive alene, miste sin førlighed eller nogen tredje. Så det kan være svært at planlægge. Når man ejer flere boliger, skal man være opmærksom på reglerne om, at man ikke kan belåne sin indkomst mere end 4 gange. Man skal også kunne klare prisfald på op til 30 pct. og stadigvæk være solvent. Så sådan en plan kræver altså en stærk økonomi.


Frederik spørger: Selvom pendling bliver en mindre vigtig faktor grundet hjemmearbejde, vil bykvalitet så ikke stadig fastholde folk i centrum?

Svar: Jo, det er også vores forventning, at selvom der kommer fokus på, at man sagtens kan arbejde hjemme og have langt til arbejdspladsen, vil der være efterspørgsel efter det en by kan tilbyde i form af oplevelser, cafeliv, restaurationer med videre.


Mathias spørger: Kan I fortælle noget om gode overvejelser ved projektsalg? (Altså ejendomme til salg før de er bygget færdigt.)

Svar: Projektsalget har de seneste måneder gjort et comeback, som følge af det meget lave boligudbud. Markedet havde en tid, hvor det var meget underdrejet pga. usikkerhed omkring den fremtidige ejendomsskat for denne type ejendomme. Gode overvejelser er at være meget grundig og få regnet nøje igennem, hvad det vil have af konsekvenser at bo i disse ejendomme. Ofte ser vi, at folk bliver overrasket over, hvad beskatningsgrundlaget rent faktisk ender med at blive. Herudover skal man se efter om det er professionelle der bygger, så projektet rent faktisk kommer i mål, har god kvalitet, og der seriøst bliver taget hånd og byggesjusk, fejl med videre. Det kan anbefales at tage fat i nogle, der har prøvet at udvikle ejendomme før.


Rosa spørger: Hvad er jeres bedste råd, når man kommer fra lejebolig og gerne vil ud og købe enten andel- eller ejerbolig?

Svar: Der er meget stor forskel på at købe en andelsbolig og en ejerbolig. I første omgang handler det om at blive afklaret her. En andelsbolig er noget nær det mest komplekse man kan købe, idet man via et finansieringsfælleskab køber sig ind i en udlejningsejendom. Vælger man en andelsbolig, skal man derfor bruge en del tid på at sætte sig ind i boligformen og ikke mindst at sætte sig ind i den pågældende forenings økonomi. Der er stor forskel på andelsboligforeninger, der findes både gode og dårlige foreninger. Næste skridt er at spare op, idet man som minimum skal komme med en udbetaling på 5 pct. For en ejerlejlighed gælder det for købesummen af lejligheden, mens det for en andelsbolig gælder 5 pct. af andelsbeviset tillagt 5 pct. af den gæld man pro rata hæfter for solidarisk.


Hans spørger: I nogen byer er der ejerlejligheder som har hjemfaldspligt til kommunen. Hvordan skal man forholde sig til det som køber?

Svar: Køber man en lejlighed er det vigtigt at undersøge, om der er hjemfaldspligt på denne og hvis der er, hvad det koster så at købe lejligheden fri. Hvis der er hjemfaldspligt på en lejlighed, er den mindre værd end en tilsvarende lejlighed uden hjemfaldspligt. (Hjemfaldspligt er en klausul om at kommunen kan tilbagekøbe en grund eller ejendom efter en årrække. Er der hjemfaldspligten, skal det fremgå af Tingbogen.)


Majken spørger: Kan man som pensionist belåne sin bolig og på den måde nedspare værdien i stedet for at sælge og betale husleje i en lejebolig

Svar: Ja, man kan godt nedspare i en ejerbolig ved at optage lån. Det er individuelt, hvordan det bedst strikkes sammen, men det er en mulighed. Når boligen er nedsparet, vil det dog typisk medføre, at man så efterfølgende fraflytter boligen. I forhold til nedsparing kan man belåne sin bolig op til 60 pct.

Spørgsmål om forældrekøb og skat

Oliver spørger: Hvordan er reglerne vedrørende udlejning af et værelse i en ejerlejlighed? Er indkomsten skattefri?

Svar: Hvis du udlejer den bolig du bor i, eller et eller flere værelser, skal du betale skat af lejeindtægten.


Lars spørger: Efter de nye regler omkring forældrekøb fra 2021 - kan I kort sammenfatte, hvilke fordele der er ved denne løsning fremadrettet?

Svar: Skattefordelene ved at lave forældrekøb i form af større rentefradrag via virksomhedsskatteordningen er bortfaldet. Det betyder, at man stadigvæk kan lave forældrekøb, men den økonomiske fordel er blevet mindre. Tilsvarende vil den boligskattereform, der træder kraft i 2024 gøre det mindre fordelagtigt at overdrage en forældrekøbslejlighed via en familiehandel. Det betyder alt i alt, at hvis man vil foretage et forældrekøb skal man gøre det af kærlighed til sit barn og dermed hjælpe det på vej – og ikke gøre det med en økonomisk gevinst for øje.


Kasper spørger: Hvad kommer det nye skattesystem (fra 2024 - eller hvornår det nu bliver indført) til at betyde for boligmarkedet / lejligheder i København?

Svar: Det nye skattesystem kommer alt andet lige til at betyde, at dem der bor i ejerlejlighed, kommer til at betale mere i skat over tid. De eksisterende ejere får godt nok en personlig skatterabat, så man ikke bliver beskattet ud. Den fremtidige ejer kommer dog til at betale mere i skat, da denne ikke overtager den personlige rabat. Det betyder, at fremtidige ejere bliver sat i højere skat end den nuværende ejer og dermed vil betale mindre for lejligheden. Den eksisterende ejer må dermed forvente et formuetab – vi vurderer, at formuetabet alt andet lige er i størrelsesorden 10 pct. Lave renter, stigende indkomster med mere kan naturligvis tage brodden af denne ”alt andet lige”-vurdering.


Rikke spørger: Hvis man er på udkig efter en forældrekøbslejlighed, er det så en fordel at købe en 3-4 værelseslejlighed i forhold til den klassiske 2 værelseslejlighed? Jeg tænker på om prisen ikke er steget helt så meget for de store lejligheder i forhold til de mindre, da der er færre købere, og at man på den måde vil få mere for pengene?

Svar: Jo større lejlighed man køber, desto mindre er prisen pr. kvadratmeter. Det betyder, at har man mulighed for at købe en større lejlighed, får man flere kvadratmeter for pengene. Det kræver dog et større budget og ikke mindst, at man vil bøvle med at have roommates med videre, hvis økonomien fx skal hænge sammen via udlejning af et værelse.

Spørgsmål om renter og lån

Nikolaj spørger: Hvilken konsekvens vil det have, hvis renten stiger? Inden Covid19 steg renten og faldt hurtigt igen. Hvad er en lav rente et udtryk for? Jeg troede det var et udtryk for at det gik dårligt for samfundet?

Svar: Normalt er der den sammenhæng mellem renter, at højere rente fører til lave boligpriser og omvendt. Aktuelt har vi en meget lav rente, fordi centralbankerne sørger for, at der er høj likviditet i samfundet - og ikke mindst fordi mange spare op. Renten er prisen på penge, så hvis der er mange penge i omløb, er renten lav. Hvis der er stor aktivitet i økonomien, er der større efterspørgsel efter penge, derfor vil man ofte se stigende renter, når der er høj vækst i økonomien og omvendt.


Tarik spørger: Dyk på aktiemarkedet - vil det påvirke renteniveauet på fastrente obligationer? Og hvilken vej?

Svar: Når der er dyk på aktiemarkedet, vil mange investorer beskytte deres penge ved at sende dem i mindre usikre aktiver. De mest sikre aktiver er statsobligationer. Realkreditobligationer bliver dog også opfattet som værende meget sikre, så når der er uro på aktiemarkedet, så stiger efterspørgslens ofte efter realkreditobligationer. En stigende efterspørgsel giver højere obligationskurser og dermed lave lånerenter for dem, der gerne vil låne.


Morten spørger: Hvornår forventer i renten stiger? Og hvilken indvirkning vil det få på boligmarkedet?

Svar: Aktuelt er vores økonomi ganske sårbar som følge af nedlukningen i forbindelse med Covid-19. Det betyder, at centralbankerne gør hvad de kan for at holde renterne nede. Det gør de ved at opkøbe obligationer. Vi forventer at denne operation vil stå på i en rum tid endnu, hvorfor renterne vil forblive lave i lang tid. Det er dog ikke det samme, som at renten ikke kan stige, og at det ikke kan ske pludseligt. Det så vi i foråret 2020, da den vestlige verden blev ramt af Covid-19. Rentens betydning for boligmarkedet er stor og stiger renten falder boligpriserne typisk og omvendt.


Brian spørger: Hvad er det bedste boliglån for mig som førstegangskøber af hus - hvor jeg har til udbetalingen?

Svar: Generelt er der ikke noget lån, der er bedre end andet. Lånene er prisfastsat i forhold til hinanden. Årsagen til at renten er lav på et variabelt forrentet lån er, at denne kan ændre sig med en frekvens, mens renten er højere på lån, hvor denne ikke kan ændres. Når det er sagt, betyder noget af den regulering vi har i dag, at mange førstegangskøbere foretrækker lån med fast rente, da kravene til et sådan lån er lavere end til lån med variabel rente. Tilsvarende gælder i valget mellem afdragsfrihed og ikke afdragsfrihed. Men mulighederne er mange, og hvad der er det helt rigtige, er meget individuelt. Så det er noget man bør tale med en rådgiver om.


Charlotte spørger: I talte tidligere om at der findes Jyske Frihed. Det vil sige 30-årig afdragsfrihed. De bagvedliggende lån er jo flekslån. Er der overvejelser i Jyske Bank om at gøre som i Danske Bank, hvor man kan låne 30 år med afdragsfrihed og fast rente?

Svar: Jyske Frihed er rigtigt nok lån med 30 års afdragsfrihed. Jyske Bank tilbyder igennem Jyske Realkredit disse lån både med fast og variabel rente.


Maik spørger: Når renten er så lav, hvilket gøre det nemmere at håndtere lån for folk på grund af en fast lav rente, vil man så se folk være i stand til at låne mere end de 4 gange årslønnen, hvis ens økonomi er god?

Svar: Nej, de 4 gange man kan belåne sin indkomst er reguleret via Finanstilsynet. Reglerne gælder godt nok kun i de såkaldte vækstområder, men det er også her det er mest relevant, idet det er her priserne er højest og steget mest. Jeg ser ikke for mig, at myndighederne vil slække på disse krav i en tid, hvor boligpriserne stiger som de gør nu. Reglerne er netop tiltænkt at lægge en dæmper på boligprisudviklingen.


Lone spørger: Hvordan ved man om det er klogt at tage et afdragsfrit lån og håbe at de generelle priser stiger, så man ikke taber penge på boligen?

Svar: Om det er klogt at tage et afdragsfrit lån afhænger meget af, hvad man bruger pengene til. Ens økonomi bliver mindre sårbar, hvis man betaler afdrag og den vej rundt har noget at stå i mod med. Afdragsfrihed kan dog være fornuftigt, hvis man fx bruger de udskudte afdrag til at nedbringe anden gæld eller lignende. Det er dog vigtigt at huske på, at al gæld skal betales tilbage en dag. I forhold til om boligpriserne stiger, så vil de normalt følge indkomstudviklingen på lang sigt, men det betyder ikke, at der ikke kan være perioder, hvor priserne falder fx som konsekvens af stigende renter.

Spørgsmål om ombygning

Finn spørger: Ser man højere kvalitet i byggeriet i perioder med prisstigninger?

Svar: Generelt bliver der i dag bygget boliger af høj kvalitet, og de nye boliger lever i dag også op til en meget høj klimastandard. Historisk har vi set, at der er mere byggesjusk i perioder, hvor det gerne må gå stærkt – men vi har intet belæg for at sige, om det er tilfældet nu eller ej.


Mikkel spørger: Jeg har de seneste mange måneder haft drømmen om at købe et billigt hus, istandsætte boligen, og bruge den som en opsparing til at kunne købe "større" bolig om 5-10 år ved at sælge igen og købe nyt, hvis behovet skulle være derefter. Er dog meget i tvivl om der er idé i de planer med de nuværende prisstigninger. Hertil skal de siges, at jeg er ene-person og derfor økonomisk begrænset ved lån i forhold til et par.

Svar: Denne strategi kræver i udgangspunktet to ting: Dels at man har en stærk økonomi til at sætte i stand for, dels at boligpriserne bliver ved med at udvikle sig positivt. Der er således ingen garanti for, at man ved istandsættelse af en bolig kan få alle pengene hjem. Umiddelbart virker det derfor som en noget risikobetonet strategi, hvor man kan risikere at tabe penge. Risikoen vil være større, jo mere man er finansieret med lån fremfor med egenkapital.


Anne-Marie spørger: Jeg har et gammelt byhus i centrum af Viborg. Der er de gamle, originale vinduer. Vil det øge værdien af huset, hvis vi sætter nye termoruder i, og ellers i samme stil som nuværende?

Svar: Generelt vil forbedringer og ikke mindst klimaforbedringer være værdiforøgende. En fremtidig køber vil dog forvente, at der er velfungerende vinduer i en bolig, hvorfor man ikke kan forvente at investeringen øger boligens værdi en til en.


Christina spørger: Kan det betale sig at lægge nyt gulv, hvis man har 6-7 forskellige slags gulv i et hus?

Svar: Boligforbedringer gør alt andet lige boligen mere attraktiv. I forhold til gulv tænker jeg, at man skal investere i det gulv, man selv synes om fremfor at gøre det i forhold til en kommende ejer. Sandsynligheden for, at man rammer den kommende ejers smag, er forholdsvis lille. Derfor kan det være bedre at sælge boligen lidt billigere fremfor, at bruge penge på nyt gulv, da man næppe kan regne med at få hele investeringen hjem.


Steen spørger: Hvor meget betyder en altan for prisen?

Svar: Der findes ikke en statistik der viser, hvor meget to ens boliger er værd med og uden altan. Generelt er altan en forbedring, der er med til at øge boligens værdi. Investerer man i en altan, kan man ikke være sikker på at etableringen af den væltes over i prisen en til en. Men en altan er nok er noget af det bedre at investere i fremfor ting, der forbruges som køkken, bad mv. Lige præcis med altan har jeg også set eksempler på, at den var mere værdiforøgende end investeringen.


Mattias spørger: Giver det økonomisk mening at istandsætte en ældre bolig, der grundet beliggenhed allerede er dyr?

Svar: Ja, det kan godt give menig at istandsætte en bolig. Alt andet lige gør istandsættelsen boligen mere værd. Man kan dog ikke regne med, at alle istandsættelser øger boligens værdi en til en. Så derfor vil jeg anbefale, at en istandsættelse enten er fordi man selv vil bruge det eller fordi man har billig adgang til at istandsætte – fx fordi man selv kan gøre det i en professionel kvalitet. Det sidste er vigtigt. Hvis kvaliteten ikke er professionel, får man næppe pengene hjem igen.


Verner spørger: Hvis man skal købe en byggegrund, og sælge sit eget hus, har I så løsninger, hvor man kan undgå at flytte til en midlertidig bolig, indtil det nye hus er indflytningsklar?

Svar: Nej, hvis man køber en byggegrund, må man selv stå for den midlertidige bolig. Vi driver bank og har ikke boliger, vi kan stille til rådighed. Så enten må man blive boende i den gamle bolig indtil den nye står klar, alternativt må man ud og leje en midlertidig bolig. Selve grunden kan vi hjælpe med at finansieres og i skrivende stund tilbyder vi en grundkredit til 0 pct. i rente.


Er du på boligjagt?

Hvis du leder efter drømmeboligen, så klik ind på jyskebank.dk/bolig for meget mere info om boligvalg og finansiering - herunder mulighederne for at få et fastforrentet boliglån med 30 års afdragsfrihed (Jyske Frihed)

Interesseret i flere webinarer? Så tjek Jyske Bank Live.