Boligmarkedet lander på benene i 2024

’Alt andet lige.’ Det er en vigtig forudsætning i mange økonomiske beregninger og analyser. I den virkelige verden er alt andet imidlertid sjældent lige. Tag nu de rentestigninger vi har set siden 2022, og som endnu ikke er slået fuldt igennem hos boligejerne. De rentestigninger har ikke haft stor betydning for boligmarkedet fordi boligskatterne ikke har været ’lige’. Økonomisk afmatning er sjældent godt for noget – heller ikke for boligmarkedet – men mon ikke boligmarkedet lander på benene i 2024, selv om overgangsordninger i de nye skatter har presset boligpriserne op.

Familie med små børn slapper af i sofa

AfMikkel Høegh, Boligøkonom i Jyske Bank

20. dec. 2023 11.00

’Ceteris paribus’. Bemærk dig denne lille latinske sætning. Bag den gemmer sig det helt store værn for økonomer til at tage fejl. Hvis du er i tvivl, betyder det 'alt andet lige'. 

Økonomer bryster sig af, at de kan regne på alt. Det er nok rigtigt – afhængigt af de forudsætninger, de gør sig. Og ’alt andet lige’, er ofte en meget væsentlig forudsætning. Økonomer er nemlig ikke så gode til at regne på noget, hvor flere parametre ændrer sig på en gang. Ofte er man nødt til at ændre på et parameter ad gangen og holde alle andre parametre konstante. 

Det er forklaringen på, hvorfor økonomer ofte tager fejl. En hemmelighed er nemlig, at alt andet meget sjældent er lige – i den virkelige verden. Lad dette være min disclaimer – beklager mit dårlige dansk – når jeg nu kigger lidt i krystalkuglen efter, hvad vi kan forvente os af 2024 i forhold til boligmarkedet.

2023 blev et meget anderledes boligår

Her når året lakker mod enden, er det oplagt dels at kigge lidt tilbage – og ikke mindst at kigge frem. Boligmarkedet i 2023 blev på mange måder en noget speciel omgang. Markedet har været præget af, at rammebetingelserne for at købe bolig står til at blive ændret. Det sker, når den nye og meget omdiskuterede boligskattereform træder i kraft nu, hvor nytåret skydes ind. 

Selve reformen er på mange måder fornuftig. Vi går tilbage til et princip om at have konjunktur-modløbende boligskatter. Det gavner den finansielle stabilitet og tager brodden af eventuelle prisudsving, der måtte være på boligmarkedet. Det er et fornuftigt princip. Problemet er, at fundamentet i det nye skattesystem er en ny måde at vurdere ejendomme på. Det har mildest talt vist sig at være en vanskelig øvelse. Og de mange overgangsordninger, der bl.a. skal sikre at ingen nuværende boligejere bliver beskattet fra hus og hjem, gør boligskattesystemet kompliceret. 

Selve lovforslaget er cirka 1000 sidder langt, og det viser vel i virkeligheden meget godt, hvad det helt store problem ved de kommende boligskatter er. Det kræver ikke blot en tålmodig læser at kæmpe sig igennem lovforslaget – det er faktisk også ganske kompliceret stof.

Derfor stiger boligpriserne med de nye skatter

Udsigten til de nye regler har imidlertid betydet, at interessen for at handle bolig i 4. kvartal 2023 har været stor. Det har bevirket, at boligpriserne – særligt ejerlejlighederne – er steget ganske meget i pris på trods af de høje renter. Faktisk har de ændrede rammebetingelser betydet, at boligrenternes stigning fra cirka 0,5 til god 5 pct. på et 30-årigt realkreditlån ikke har haft nogen større betydning for boligpriserne. Det er usædvanligt. Alt andet lige plejer højere renter at give anledning til prisfald. Men her var boligskatterne i høj grad ikke lige … 

At boligpriserne er steget som følge af de nye skatter kan forklares med to ting. Den ene ting, som formentlig er den mest rationelle, er – at boligskatterne er underfinansierede. Faktisk kommer provenuet fra boligskatterne til at falde med cirka 10 milliarder kroner. En skattelettelse af den størrelse bør give anledning til højere boligpriser. Skal jeg skrive alt andet lige igen …

Den anden ting er en overgangsordning, nemlig den såkaldte skatterabat. Skatterabatten gives til dem der ikke får en skattelettelse, men en skattestigning. Skatterabatten har således til hensigt at sikre, at de boligejere der bor i deres hjem før nytårsaften, ikke får en højere skat som følge af reformen.  Overgangsordningen har særligt presset lejlighedspriserne op – formentlig også mere end den egentlige værdi af skatterabatten.

Et kig ind i boligmarkedet 2024

Når vi kigger ind i 2024, må vi forvente, at de boliger, der er steget meget i værdi som følge af udsigt til en skatterabat, vil falde i værdi igen. De boliger, der er steget i værdi, som følge af at de nu har lavere ejendomsskat, vil umiddelbart bevare værdien. Det er de fleste huse, der er steget i værdi som følge af en skattelettelse, mens det er meget dyre huse og ejerlejligheder, der er steget som følge af skatterabatten.

Får vi så et kæmpe crash på de dele af boligmarkedet, hvor prisudviklingen er drevet af skatterabatten? Tja det er vanskeligt at spå om, men umiddelbart bør vi få et vist prisfald. Igen her skal man dog huske på, at alt andet i den virkelige verden ikke er lige.  Der er sjældent et direkte facit i økonomi – der er altid på den ene og den anden side. 

Det som taler for at boligmarkedet generelt lander på benene i 2024 er, at renten ser ud til at være toppet og er på vej ned igen. Den toneangivende faste boligrente er netop faldet til 4 pct. igen. Det giver et større rådighedsbeløb, men det sænker også barren for at blive kreditvurderet. Kreditvurderinger tager nemlig udgangspunkt i den aktuelle faste rente med afdrag. 

Herudover har danskerne udsigt til en pæn reallønsfremgang i 2024. Inflationen er kommet noget under kontrol, mens lønningerne er aftalt til at stige ganske markant de kommende år. Det øger boligkøbernes købekraft – dermed er der også flere penge til bolig.  

Danskerne står skarpt på trods af afmatning

Danskerne har også formået at øge deres opsparinger under den nuværende økonomiske afmatning, lige som gælden er blevet nedbragt som aldrig før. Det stiller potentielle boligkøbere stærkt. Eneste malurt i bægeret er, at det synes vanskeligt at forestille sig, at ledigheden ikke vil komme til at stige i 2024. 

Udgangspunktet er dog en rekordbeskæftigelse, så vi står godt rustet til den modgang. 

Alt i alt, så er det der bekymrer mig mest ved det nuværende boligmarked, at når økonomerne spår en såkaldt blød landing, så sker det meget sjældent. Ikke desto mindre ligner den nuværende økonomiske afmatning en blød en af slagsen, hvorfor jeg med en vis optimisme kigger ind i 2024. Den pristilpasning, der måtte komme på boligmarkedet, er umiddelbart håndterbar for de fleste.