Mursten i byerne bliver endnu mere efterspurgt
Den naturlige orden om, at vi skal reproducere os selv for at sikre vores arts overlevelse, beskrives helt tilbage til Aristoteles’ tid. Man kunne fejlagtigt tro, at det netop var derfor Danmarks Statistik i foråret kunne lade champagnepropperne springe og sende nyheden ud om, at Danmarks befolkning nu har rundet 6 millioner.
Det er imidlertid ikke reproduktion men indvandring der medfører, at vi bliver flere og flere. Men uanset årsag, så har det at vi bliver flere imidlertid stor betydning for vores samfund, da det stiller store krav til vores infrastruktur, vores boligmarked med videre.
Befolkningstilvæksten gør os rigere – se bare hvordan det går med det økonomiske råderum – men det giver også nogle strukturelle forskydninger, der ændrer på sammenhængskraften i vores samfund. Forleden havde jeg et indlæg på erhvervsmediet finans.dk, hvor jeg skrev om, at befolkningsudviklingen har stor betydning for boligmarkedet. Den pointe vil jeg gerne udbrede noget mere.
København er vigtig – men boligmarkedet er meget mere
Der skrives ofte meget – måske nogle gange lidt for meget – om det københavnske boligmarked. Årsagen er, at det er her, vi gennem de seneste ti år har set de kraftigste udsving i boligpriserne.
I samme tidsrum er befolkningen i hovedstaden steget med godt 100.000 – det har presset efterspørgslen efter boliger op i en sådan fart, at nybyggeriet ikke har kunnet følge med. Konsekvensen har entydigt været, at boligpriserne er steget kraftigt.
Men boligmarkedet er meget andet end København, og kigger vi fremad er forventningen, at der over de næste 25 år sker store demografiske forskydninger imellem de danske byer i forhold til nuværende niveau.
Forskydninger vil påvirke priserne lokalt
Jeg siger ikke, at historien nødvendigvis gentager sig. Men når jeg ansætter nye studentermedhjælpere i min afdeling her i Jyske Bank, så plejer jeg at sige til de unge mennesker, at dygtige økonomer er kloninger imellem historikere og matematikere.
Vi har nogle historiske statistikker, vi i fineste forstand kan manipulere (at manipulere er et plus ord i matematik) i forhold til fremtidige ændringer. Hvad kommer der ud af det? Jo, vi kan i hvert fald se, at nogle byer vil vokse pænt meget i størrelse, mens andre byer vil blive udfordret. Vi kan også se, at de større byer vil blive større, mens nogle af de mindre byer vil blive mindre.
Det er forskydninger, som alt andet lige vil få betydning for prisdannelsen på boligerne i disse byer. ’Alt andet lige’ betyder her, at vi antager nybyggeriet som konstant, og da nybyggeri ofte tilpasser sig trægt i forhold til markedsudviklingen, er det ikke en helt urimelig forudsætning. Hertil kommer, at der nogle steder, fx på landet, er bedre plads til at udvide boligmassen end i byerne, hvor byggemodne felter i større omfang allerede er udnyttet.
Vinderen med størst tilgang bliver Aarhus
Benytter man den aktuelle befolkningsfremskrivning fra Danmarks Statistik, så er Aarhus de næste 25 år den by, der kommer til at vokse mest målt i antal hoveder. Forventningen er knap 65.000 nye borgere frem mod 2050.
Herefter kommer København på 2. pladsen med en befolkningstilvækst på godt 40.000, mens Silkeborg indtager 3. pladsen med knap 25.000 flere indbyggere. Andre byer, der forventes at have kraftig befolkningstilvækst, er Horsens, Aalborg, Vejle og Odense.
Ikke alle nye borgere vil fra start efterspørge en bolig, da noget af befolkningstilvæksten skyldes fødsler, men der er en klar tendens til, at flere og flere bor alene. Befolkningens alder er stigende, og flere lever som singler.
Der bliver bedre plads i nord og syd
I den anden ende af skalaen er der imidlertid også steder i landet, hvor der sker en vis affolkning. Det er på trods af, at de enkelte byer kan være nok så charmerende.
Det er især det nordjyske, der rammes af befolkningsafmatning, hvis man lige ser bort fra Aalborg. Værst ser det ud i Frederikshavn og Hjørring.
Men også på Lolland og Falster er der tilbagegang, ligesom det er tilfældet på Bornholm. På listen med tilbagegang er imidlertid også en stor by som Esbjerg. Herudover er områder som Gentofte og Frederiksberg faktisk også på listen over byer, der aftager i størrelse.
Aalborg har bygget og holdt priserne nede
Nu er det generelt svært at spå, men sådan som befolkningsprognoserne ser ud nu, så kommer der til at mangle boliger i de store byer. Det er også her, vi allerede ser kraftige prisstigninger på boliger.
Én storby springer dog i øjnene, og det er Aalborg. Her stiger befolkningen godt nok, men det har priserne ikke gjort. Det skyldes, at der er blevet bygget rigtig mange boliger – den model bør udbredes noget mere til de andre storbyer.
Snart er der kommunalvalg, men selv om politikerne taler om flere betalbare boliger i byerne, så er der ikke mange politikere, der taler om at bygge tættere eller højere – tværtimod. Dertil har de eksisterende boligejere for meget magt og modvilje. Et fænomen, der kendes under begrebet NIMBY – Not in my backyard. Det lover jeg at skrive mere om efter sommerferien ...
Vi kommer heller ikke uden om, at der nok er for mange boliger i nogle af de byer, der får færre indbyggere de næste 25 år. I disse byer vil boligpriserne komme under pres.
Stigende huspriser er ikke en naturlov
Pointen er, at der altid er lokale forhold, der præger boligmarkedet. Danmark består således ikke af et boligmarked – men af mange boligmarkeder. På nogle markeder sker der rigtigt meget, mens andre er mere udfordret.
Derfor er det ikke nogen naturlov, at man får et højt afkast af at eje en bolig. Og netop derfor er det vigtigt, at man køber bolig efter behov – for der sker ikke noget, så længe man har råd til at blive boende. Men man kan bare ikke tage for givet, at den næste ejer nødvendigvis vil betale mere for at bo i ens bolig, end man selv har gjort.
Se befolkningsprognosen for din kommune [PDF]
