God boligøkonomi - vejen til større frihed
I udsendelsen lovede vi, at Mikkel Høegh ville samle op på de mange gode og generelle spørgsmål – også flere af dem, der ikke blev plads til på det velbesøgte webinar. Mikkel har delt spørgsmål/svar op i tre livssituationer – bare klik på den overskrift, der er relevant for dig.
Se eller gense webinaret
På dette webinar sætter boligøkonom Mikkel Høegh fokus på boligøkonomiens forskellige livsfaser – og vejen til større økonomisk frihed. Der er nemlig stor forskel på, hvad der er den bedste lånefinansiering alt efter dine individuelle forhold. Er du ung og står du foran eller i starten af dit første boligkøb, har du etableret dig med bolig og familie – eller har du nået den alder, hvor du tænker på tilværelsen efter arbejdslivet?
Se webinaret og få nyttig viden om, hvordan du skaber en stærk boligøkonomi – og større frihed.
Her har du Mikkel Høeghs opsamling fra webinaret:
Unge og førstegangskøbere
Hvad er de gode råd, hvis man er i tvivl om fremtidens behov og krav til boligforhold?
Når man køber en bolig, skal man forsøge at tænke frem. Det betyder, at planen bør være at bo der i en årrække. Der er mange omkostninger forbundet med at etablere et hjem – og i perioder kan boligpriserne falde. Det handler derfor om at have en lang tidshorisont. Når man er ung, ændrer ens liv sig oftere, end når man er oppe i årene. Derfor handler det også om at købe en bolig, det er nemt at sælge igen. Så man bør købe en bolig, man også forventer at andre har lyst til at bo i.
Hvad er låneloftet ved køb af ny bolig i forhold til indtægt?
Hvor meget man skal gældsætte sig, er altid en individuel vurdering. Har man en robust økonomi, kan man bedre tåle at have en høj gæld end hvis man har en mere omskiftelig indkomst. Den maksimale tilrådelige grænse er, at man ikke låner mere end fire gange sin årsindkomst. Det er dog en tommelfingerregel.
Er der specielle krav man skal opfylde for at få afdragsfrihed, eller kan alle få det?
Udgangspunktet er, at man bliver godkendt til et lån med fast rente, hvor der betales afdrag. Herefter er det en individuel vurdering, om det er en god ide med afdragsfrihed. Har man råd til at betale afdrag, så er det anbefalingen. Det kan dog være, at man har anden og højere forrentet gæld, der bør afdrages først, og så kan afdragsfrihed give god mening. Det er derfor oplagt at tage en snak med rådgiveren for at afklare, om afdragsfrihed giver god mening.
Hvad betyder kursen i forbindelse med etablering af nyt realkreditlån i forbindelse med renovering? Fx 1 % lån til kurs 96 og 1,5 % til kurs 99?
De fastforrentede realkreditlån er såkaldte obligationslån. Det betyder, at pengene skaffes ved at der bliver solgt obligationer for et tilsvarende beløb. Da obligationskøberen først får sin penge, når der afdrages på lånet, giver han/hun et mindre beløb for hver krone, der faktisk lånes. På den måde opstår der et kurstab. Er kursen fx 99, skylder man 100 kr. for hver gang man har lånt 99 kr.
Jo højere kurs man kan optage et lån til, desto mindre kurstab får man. Dermed får man også en mindre gæld. Kursen på lånet afhænger af, hvor høj rente er på obligationen. Så der er også den sammenhæng, at jo højere rente, desto lavere kurstab. Derfor kan man ikke sige præcist, hvad der er bedst. Jo længere tidshorisont man har – dvs. jo længere tid man har lånet – desto bedre er det at have lav rente og acceptere et større kurstab.
Kan I venligst forklare lidt om, hvad man skal forvente af worst-case rentestigning. Er der et naturligt maks?
Det er meget vanskeligt at spå om renten. Det betyder, at der ikke er nogen der kender renteudviklingen – en gang imellem kan man se en prognose, som er bedste gæt under en række forudsætninger. Sådanne gæt laver Jyske Bank også – men det er ingen garanti. Vi er mange gange blevet overrasket.
Der er således ikke noget naturligt maksimum. Tilsvarende er der heller ikke nogen bund. På den lange bane synes renten at svinge inden for et vist spænd, fx har den 30-årige fastforrentede realkreditrente ligget imellem 0,5 pct. og knap 8 pct. inden for de sidste 25 år.
Vi har netop købt vores tredje hus, og er begge I start 30’erne. Vi vil gerne have gjort noget ved huset – hvordan vil du anbefale man investerer bedst, så det kommer til at se det som en investering? Vi har hørt det er nemmest at låne, hvis man går efter bæredygtighed (solceller, luft-luft varmepumpe osv.). Er du enig?
Det er ret vanskeligt at give en skråsikkert bud på, hvad der er den bedste investering i forhold til at forbedre ens bolig. I udgangspunktet vil alle forbedringer gøre huset bedre, men man kan ikke regne med at forbedringer slår igennem én til én. Der er ikke alle forbedringer, der værdsættes lige højt af en eventuel fremtidig køber, der kan have andre præferencer man selv har. Derfor skal man være lidt varsom med at se forbedringer som investeringer.
Jeg plejer at sige, at man skal lave de forbedringer, man selv får glæde af – og som man også selv kan se, at andre får glæde af. Det kan være forbedringer, som dem I er inde på her, der giver et hus en bedre klimaskal. Der vil en del afkastet jo komme som lavere driftsomkostninger ved at bo i huset. De nuværende renteniveauer betyder, at mange af den slags investeringer kan være yderst rentable.
Hustanker i midten af livet
Hvilke renoveringer giver en bedre salgspris?
Helt generelt er jeg lidt skeptisk overfor at lave renoveringer for at opnå en bedre salgspris. Der er langt større sandsynlighed for, at en kommende køber kan ramme lige præcis sin egen smag, end at andre kan gætte den. Derfor vil jeg anbefale, at man lader købe foretage renoveringer.
I den forbindelse bør man også være opmærksom på, at det langt fra er givet at investeringer i boligen slår igennem én til én i salgsprisen.
Vi har købt hus, som vi efterhånden har gennemrenoveret samt udskiftet oliefyr med varmepumpe, efterisoleret m.v. med - formentlig - en værdistigning til følge. Vi skylder ca. 300.000 kr. på banklånet. Forudsætter vi at boligens værdi faktisk er steget, hvordan kan det så bedst udnyttes til at refinansiere og nedbringe den samlede lånesum?
I forhold til finansiering af bolig er realkreditlån den billigste type finansiering. For realkreditlån gælder, at man maksimalt kan have realkreditlån for 80 pct. af værdien af ens helårsbolig. Har man en ide om, at ens bolig er steget i værdi, så man kan få sit banklån ind under denne grænse, skal man have sin bolig vurderet. Herefter kan man se på, hvor meget af ens gæld, man kan samle som realkreditgæld. Beløbet her er som sagt 80 pct. af vurderingen.
Kan vores nuværende afdragsfrie lån forlænges/fornyes efter udløb?
På et traditionelt realkreditlån med afdragsfrihed udløber afdragsfriheden efter 10 år. Herefter kan denne godt fornyes, men det kræver en konvertering af lånet. Det betyder, at man med optagelse af det nye lån kan holde den samlede gæld under 80 pct. af boligens værdi. Kan man det, og man ellers kan godkendes til at foretage denne konvertering – dvs. at man rent faktisk er i stand til at betale lånet tilbage – så kan der bevilliges ny afdragsfrihed. En sådan bevillig er dog altid en individuel vurdering, hvor ens øvrige gæld mv. kan have betydning for udfaldet.
Renten har været lav længe. Hvordan ser du udviklingen i de kommende år?
Det er generelt vanskeligt at spå om renten. Aktuelt står vi og ser ind i et økonomisk opsving efter tiden med corona og nedlukninger. Normalt er der den sammenhæng, at et økonomisk opsving medfører højere rente. Det forventer vi også denne gang bl.a. som følge af, at de massive hjælpepakker, der aktuelt udmøntes, medfører stigende forventninger om inflation.
Hvornår anbefaler I, at man afvikler sit boliglån, når man har frie midler til at gøre det?
I udgangspunktet anbefaler vi, at man betaler afdrag. Alt gæld skal nemlig tilbagebetales – derfor giver det bedst mening, at man betaler tilbage over lang tid, og hvis man har råd. Det kan dog være, at man har anden og dyrere gæld. I så fald er det et eksempel på, at det giver god mening at have afdragsfrihed. Om afdragsfrihed er en god ide, afhænger således af, hvad man bruger de udskudte afdrag på.
Kan man låne penge i friværdien til køb af aktier?
Når man optager et realkreditlån, blander banken eller realkreditinstituttet sig ikke i, hvad man bruger pengene til. Så ja, man kan godt optage realkreditlån og købe aktier. Der er dog et men, og det men er, at det kan vi ikke anbefale at gøre.
Investering for lånte midler er yderst risikabelt og derfor noget, man skal være meget varsom med. Man kan komme i en situation, hvor renten stiger – dvs. at ens gæld bliver dyrere samtidig med at ens aktier falder i værdi. Det sker typisk, når virksomhederne også bliver ramt af rentestigninger – og det kan få fatale konsekvenser. I bedste fald er ens gæld den samme, mens aktiverne er mindre værd. Det betyder, at man nu har et netto- underskud, og i værste tilfælde ikke kan blive boende i sit nu belånte hus.
Hvornår kan det svare sig at ændre boliglån (rente)?
Når vi taler om realkreditlån, er der omkostninger forbundet med at omlægge lånet. Derfor bør der være et skifte på mindst 2 obligationsserier – det som nogen i fagsprog kalder to kuponer. Herudover bør lånet være på mindst 500.000 kr.
På vej mod den tredje alder
Hvorledes frigøres midler, hvis man har en stor friværdi? Er pensionist og ønsker det udbetalt som en del af nedsparing.
En måde at frigøre midler der er placeret i mursten på er, at få et såkaldt nedsparingslån. Her skal man først have sin bolig vurderet, og efterfølgende får man et lån med afdragsfrihed, hvis man har friværdi til det. I forhold til nedsparing kan man ikke belåne sin ejendom med mere end 60 pct. Herefter kan man regne baglæns og beregne, hvor stort et beløb man kan få udbetalt i forhold til værdien af ens bolig.
Bør man som 60-årig omlægge sine lån til 30 års afdragsfrit og låne op til 60 % for at sikre sig økonomisk frihed? Og kan der komme begrænsninger for denne manøvre ved højere alder?
Nej det er en skrøne, at man slet ikke kan låne i banken, når man er fyldt 60 år. Når man er fyldt 60 anbefales det, at man ikke belåner sin ejendom med mere end 60 pct. Når det er sagt, er der ingen grund til at låne penge, man ikke har brug for. Det kan dog være en fordel at have spredt sin formue, sådan at man har noget i mursten, noget som frie midler og noget på pensionsopsparing.
Igennem de sidste mange år er der løbende kommet flere regler og restriktioner oven på finanskrisen. Vi ved ikke hvad der kan komme af fremtidige indgreb. Lige nu blæser de politiske vinde nok for flere indgreb fordi boligpriserne er steget meget, på den anden side blæser de politiske vinde også for at det skal være nemmere at låne for ældre. Så det er vanskeligt at komme med en meget præcis vurdering her.
Vi har et sommerhus, som vi bruger som helårsbolig. Har indfriet boliglånet og skylder ikke nogen noget. Husets offentlige grundværdi er 1,6 mio. Huset er fra 2017 og salgsprisen vil være noget højere. Vi er 62 og 67 år, og en af os går snart på folkepension. Har hørt at man kan få et 30-årigt afdragsfrit lån. Er det rigtigt og hvad koster det?
Det er rigtigt at man i dag kan få realkreditlån med 30 års afdragsfrihed og faktisk også fast rente i 30 år. Det kræver, at man ikke belåner sin bolig med mere end 60 pct. Herudover skal ens bolig være en helårsbolig. Det er således ikke muligt at få 30 års afdragsfrihed til en fritidsbolig – heller ikke selv om man bruger boligen som helårsbolig.
Vi har haft et lån med variabel rente i de seneste 18 år. I er tvivl om det er en god ide om at lave det om til fast rente?
Siden introduktionen af variabelt forrentede lån har de været billigere end fastforrentede lån. Om det bliver ved med at være sådan ved ingen med sikkerhed, men der er nok mest sandsynligt. Ulempen ved de variabelt forrentede lån er, at ydelsen på disse lån i sagens natur er variable. Så når renten stiger, så stiger ydelsen – har man det godt med det, så er alt godt. Hvis man derimod er nervøs over, hvad en stigende husleje gør ved ens privatøkonomi, så bør man overveje at skifte til et lån med fast rente. Så er man bedre sikret mod huslejestigninger. I den forbindelse skal man huske, at hvis man venter med at skifte lån til renten er steget, er det alternative fast forrentede lån også blevet dyrere.
I sidste ende er det dog ens nattesøvn, der bør afgøre om man vælger det ene eller andet lån. Ens søvn er simpelthen for vigtig til at overlade til tilfældige udsving i renten.