Dyre byggematerialer kan holde prisen oppe på eksisterende boliger

Igennem mange år har jeg haft fornøjelsen af at undervise på forskellige økonomiske studier. Det har været et privilegie at møde en masse unge mennesker, der er mere eller mindre fagligt interesseret.

Netop i forbindelse med undervisning i den økonomiske teori kan man næsten ikke undgå at få nogle faglige helte, som man er særligt begejstret for. En af mine helte er James Tobin. Et af de faglige højdepunkter i hans karriere var at have en mening om prisfastsættelsen af reale aktiver, herunder ejendomme. Noget, der i den grad er højaktuelt i dag.

Prisen på nye og gamle boliger hænger sammen

Hvorfor nu den her lille, knastørre indledning med økonomiundervisning på universitet. Jo, fordi der i økonomkredse er bred enighed om, at James Tobin havde fat i noget af det rigtige i forhold til prisfastsættelse. Der er en bred konsensus om, at den sammenhæng, Tobin beskriver i sin såkaldte Q-teori, har stor betydning for ejendomspriserne på langt sigt. Udbredelsen af hans teori skyldes blandt andet, at den faktisk er meget enkel – og netop enkelthed kan være den hemmelige vej til elegance. Det findes der mange eksempler på, bl.a. den italienske mad.

James Tobin udtrykte, at genanskaffelsesprisen er bestemmende for et aktivs værdi. Det vil sige, at en ejendoms værdi svarer til omkostningerne ved at opføre en ny og tilsvarende bygning. Så når en boligkøber skal købe en bolig, kan han eller hun ret beset vælge imellem at købe et eksisterende hus eller bygge et nyt. Forestiller man sig, at de to huse er 100 pct. ens, vil køberen vælge det billigste. Så når omkostningerne ved at opføre nye boliger stiger, så stiger værdien af den eksisterende boligmasse også – og vice versa.

Det kan man så glæde sig over, hvis man ejer et hus. Der er selvfølgelig forskel på, om bygningen er spritny eller gammel, men de kvalitetsforskelle, der opstår over tid, findes der metoder til at korrigere for. Det mest enkle og elegante er dog at holde dette element uden for ligningen.

Mange boligejere vil dog næppe fokusere på denne glæde, men i stedet for ærgre sig over højere vedligeholdelsesomkostninger. Men, man kan altså ikke få i både pose og sæk.

Omkostningerne stiger for nybyggeri og vedligeholdelse

Vi er mange, der lige nu må sluge, at priserne på alt muligt stiger. Tilsvarende må vi sluge, at politikerne over for visse brancher, fx ejendomsbranchen, griber til desperate forsøg på at bremse udviklingen. Det ændrer imidlertid ikke ved, at byggepriserne stiger voldsomt.

Ser man aktuelt på byggeomkostningerne, så stiger de lige nu på årsniveau med knap 20 pct. Helt præcis 18,9 pct. Normalt kan man følge disse tal på Danmarks Statistiks hjemmeside, men statistikken er bagud og har været udskudt nogle gange under denne krise. De nævnte tal stammer derfor fra den svenske pendant til Danmarks Statistik (Statistikmyndigheten) – men historisk er byggematerialer steget lige meget i Danmark og i Sverige, så det forudsætter jeg stadigvæk er tilfældet.

De nævnte tal viser ændringen fra august sammenlignet med august i fjor, og der er ingen tvivl om, at det er høje tal. Det vidner om, at det er dyrt at bygge nyt og ikke mindst at vedligeholde eksisterende byggeri. Det betyder også, at det lige nu ofte kan være bedre at købe et eksisterende hus. Mit gæt er i hvert fald, at vi vil se en forholdsvis kraftig opbremsning i byggeriet af nye huse. På sigt giver det et lavere udbud af huse, som også vil tage brodden af eventuelle prisfald.

Et modspil til dommedagsprofeterne

Der er dog intet, der er så skidt, at det ikke er godt for noget. Holder vi nu fast i min lille teorigennemgang, så er her et fagligt velfunderet argument for, hvorfor ejendomspriserne i denne krise ikke bør tage den helt store nedtur, som der nogle gange lægges op til.

En stigning i nyopførelsesomkostningerne på knap 20 procent er jo til at føle på, og vil derfor gøre værdien af den eksisterende boligmasse mere værd. Det trækker i modsat retning af prisfald og sparker lidt til alle dommedagsprofeterne, der i denne tid har kronede dage som følge af højere renter, stigende priser på energi og materialer med videre.

Jeg er helt med på, at økonomerne har en tendens til at forudsige bløde landinger, hvor markedet lander sikkert som en anden jumbojet efter at have fløjet i de høje luftlag. Men bløde landinger sker sjældent – og endda meget sjældent på ejendomsmarkedet. Ofte sker der det, at priserne falder kraftigt, når de endelig falder. Det ændrer dog ikke ved, at selv om der lige nu er modvind på ejendomsmarkedet, så er der også ting, der trækker den modsatte vej.

Demografiske forskelle på prisudviklingen

Samlet kommer vi dog nok ikke uden om, at ejendomspriserne skal korrigeres ned. Hen over sommeren har vi set de første prisfald. Den tendens vil fortsætte igennem efteråret.

Den vej rundt spiller vores indkomster også en stor betydning for ejendomspriserne og de demografiske forskydninger, skal heller ikke undervurderes. Der er en tendens til at vi bliver flere og flere i byerne, hvorfor der kommer til at mangle boliger der, mens andre steder har for mange boliger.

Det vil give prisstigninger i de store byer, mens priserne kan komme under pres de steder, hvor udbuddet er for stort. Samlet set er der således flere ting, som vil tage brodden af de prisfald, der på den korte bane synes uundgåelige i takt med at vores økonomi rammes af afmatning.