Forberedelse er guld værd – også som ejendomsinvestor

Forestil dig en helt tilfældig dag på et kontor, i et helt tilfældigt realkreditinstitut et sted i Danmark. På kontoret arbejder seks mennesker, tre fastansatte økonomer og tre studentermedhjælpere, der læser økonomi på universitetet og hjælper til med de daglige opgaver.

Kontorets opgaver består i at følge udviklingen på såvel de finansielle markeder som på ejendomsmarkedet – og have holdninger hertil. En opgave, der for tiden ikke er nem, da verden netop nu er uhyre foranderlig. Den ældste økonom i kontoret – lad os kalde ham kontorchefen – synes at få flere og flere grå hår på hovedet, hvis de da ikke falder helt af.

Dagen starter med, at alle mand studerer de økonomiske nøgletal. Der diskuteres flittigt over dagens første kop kaffe – og spørgsmålene er mange. Kan den lange realkreditrente virkelig komme over 3 pct.? Skal der igen i dag åbnes en ny obligationsserie? Var det virkelig sådan en gang, at man kun åbnede obligationer, når renten var sprunget et helt, og ikke bare et halvt, procentpoint?

Inflation og forsyningsproblemer

Kontorchefen rømmer sig og tager et sip af sin kaffe. Han gentager et gammelt mantra om, at en dygtig økonom er en kloning imellem en historiker og en matematiker. Der ikke noget naturligt loft for renten, ligesom det er et faresignal, når nogen begynder at tale om, at de økonomiske lærebøger skal skrives om. Mange havde dømt inflation og forsyningsproblemer ude, se hvordan det nu står til i vores økonomi. Begge kapitler vil helt sikkert blive rykket frem i nye udgaver af økonomiske lærebøger, fortæller kontorchefen de unge aspiranter.

Dengang kontorchefen trak sit eksamensbevis i universitetets automat, talte man om ”ny økonomi”, som dækkede over økonomiske opsving uden prisstigninger. Det viste sig, at den slags ikke fandtes, og den vej rundt skal man være meget varsom, hvis den forventede økonomiske sammenhæng udebliver.

Minder om tiden op til finanskrisen

Lad mig give nogle flere eksempler, siger kontorchefen. Eksempelvis er der lige nu meget få restancer og næsten ingen overtagende ejendomme. Det er godt set med et realkreditinstituts briller. Men sidste gang, tallene så sådan ud, var der rigtig god stemning rundt omkring på gangene på vores arbejdsplads. Der lød et horn, hver gang udlånsafdelingen havde solgt et lån på mere end 10 millioner kr. Det var i tiden op til finanskrisen!

Det viste sig, at de gode tal ikke var et udtryk for et sundt og stærkt ejendomsmarked. I den periode var det snarere et udtryk for, at markedet var overophedet, og alt gik som varmt brød. Der siger jeg ikke, at vi er lige nu, men intuitivt kunne man godt forvente, at der vil komme flere restancer og overtagne ejendomme – dels efter corona, og dels med den afbøjning vi oplever i økonomien, som følge af krigen i Ukraine. Vi må se, hvor det ender, men lige nu er afkastene små, og der er allokeret mange likvider til investering i ejendomme.

Forbrugernes tillid til økonomien er i bund

Et andet eksempel, man kunne blive lidt nervøs for, er forbrugertillidens niveau. Forbrugertilliden er lige nu på det laveste niveau i den tid, man har spurgt forbrugerne om deres forventninger til økonomien. Det vil altså sige, at forbrugerne lige nu er mere pessimistiske i forhold til fremtidens økonomiske formåen, end de var under oliekriserne, kartoffelkuren og finanskrisen. Det siger ikke så lidt!

Umiddelbart vil den økonomiske tolkning af disse tal være, at forbrugerne lader muldvarpen blive i baglommen. En anden umiddelbar tolkning kunne være, at der er tale om en fejl. Trækker man tallene fra Danmarks Statistiks database og tegner figuren op i et regneark, så ser det i hvert fald meget markant ud.

Tror du virkelig, det er en fejl?, siger en af de unger økonomer. Det har jeg intet belæg for at mene, siger kontorchefen. Men vi kan ikke være sikre, selv om der er stor troværdighed omkring tallene fra Danmarks Statistik. 

Usikkerheden er enorm – så hvad gør man?

Næste skridt for at blive klogere vil være at se på tallene for, hvor meget danskerne egentlig bruger deres kreditkort. Her kan man se, at privatforbruget er noget højere nu, end det var tilbage i 2019 – altså i tiden før corona brød ud. Betyder det så, at danskerne er bekymrede for fremtiden, men at de bare ikke agerer i forhold til deres bekymringer? Skyldes det den berømte fejl, eller var det fordi data blev indsamlet lige da krigen i Ukraine brød ud, og folk derfor var ramt af en stemning? Ingen ved det – men det er et udtryk for, at usikkerheden lige nu er enorm.

Netop når usikkerheden er enorm, hvad er så det smarte at gøre? Reber man alle sejl, så bliver krisen en selvopfyldende profeti. Så det kan jeg ikke anbefale, siger kontorchefen. Men, det er netop nu, hvor der er enorm usikkerhed, at det er vigtigt, at man trykprøver ting. At man har en plan for, hvad man vil gøre, hvis tingene udvikler sig i en bestemt retning. I forhold til at investere i ejendomme, så er det måske netop nu, man børe søge sparring om, hvad udviklingen betyder for ens værdier – men også for ens passiver.

Vi mennesker håndterer usikkerhed bedst ved at tale om det og være beredte. Så hvis det ikke er, når usikkerheden er stor, at man skal søge råd og sparring, hvornår skal man så gøre det? Det kan godt være, der ikke kommer nogle eksakte svar, men selve processen – dialogen om man vil – kan være guld værd i forhold til at være rustet til fremtiden. I hvert fald er det sikkert, at de unge økonomer lige nu har alletiders chance for at suge viden og erfaring til sig – og dermed blive til fremtidens superstjerner.

Læs mere

Finansiering af ejendomsinvesteringer