Artikel-tags

Kan det virkelig være rigtigt? Det ene øjeblik hører man, at boligmarkedet er i fin form. Det næste øjeblik hører man det modsatte – så hvad er egentlig sandheden? Tja, det er et godt spørgsmål … Her vil jeg komme med nogle nedfaldspunkter, der kan forklare, hvorfor der tilsyneladende kan være mere end én virkelighed, når man taler om boligmarkedet.  
<h2>Et eller flere boligmarkeder?</h2>
Den første og meget afgørende præmis er, om det overhovedet giver mening at tale om ét boligmarked. Køber man ind på præmissen om, at der kun er ét marked, så bør hver enkelt bolig være substitutter for hinanden. Det er næppe tilfældet. I hvert fald er det sjældent, at en der gerne vil købe en bolig, er ligeglad med om boligen er beliggende i det nordlige Jylland eller om boligen er placeret nær hovedstaden.
Det betyder, at det vi ofte betegner som boligmarkedet i Danmark er nonsens. Der er ikke ét boligmarked, der er mange boligmarkeder, og tilstanden på boligmarkederne rundt omkring er lige nu ret forskellig.
Der er overordentlig store geografiske forskelle. Det skyldes blandt andet, at den nye ejendomsskat har forskellig virkning rundt om i landet. Tilsvarende er der forskel i indkomstudvikling og økonomisk vækst med videre. Ligesom befolkningsudviklingen – altså efterspørgslen – ikke er ens.
Jeg falder ofte selv i og taler om boligmarkedet som et samlet hele – men det er kun for at trække generelle tendenser frem. Nogle ting virker ens, fx er renten og dermed finansieringsomkostningerne ens uanset, hvor i landet man bor. Sådan fungerer det danske realkreditsystem. Det er således ikke dyrere at finansiere en ejendom i et område med lav handelsaktivitet end i et område med høj handelsaktivitet. 
<h2>Prisdannelsen skabes af udbud og efterspørgsel</h2>
Ser man på, hvordan priserne dannes på boliger, så er det netop udbud og efterspørgsel, der er afgørende for prisudviklingen. Stigende udbud af boliger vil således give anledning til en mere afdæmpet prisudvikling, når man holder efterspørgslen konstant – og omvendt. Når efterspørgslen stiger til et givet udbud, så bliver priserne presset op. Det er således hele tiden prisen der korrigeres, så udbud og efterspørgsel altid modsvarer hinanden og markedet dermed ender i ligevægt.
Kigger man på skoven af ’til salg’-skilte, er udbuddet gået op det seneste år – uanset hvor i landet vi kigger. Aktuelt er der således flere, der gerne vil sælge bolig. Det, at der er flere boliger at vælge imellem for køberne, vil alt andet lige give et nedadgående pres på priserne.
På landsplan er udbuddet af parcel- og rækkehuse steget med 15 pct. det seneste år. Den største stigning er sket i Region Midtjylland med en stigning på 21,6 pct., mens den mindste stigning er sket i Region Sjælland med en stigning på 6,8 pct. Den geografiske spredning er således til at tage og føle på. Det samme billede tegner sig, hvis man kigger på ejerligheder eller sommerhuse. Konklusionen er klar, uanset hvor man kigger hen, er der kommet flere boliger til salg. Nogle steder er stigningen i ’til salg’-skilte mere markant, og dermed er priserne også der mest under pres.
<h2>Efterspørgslen ser ved første øjekast fin ud</h2>
Hvordan ser det ud på efterspørgselssiden? Her har vi tal for, hvor mange boliger der bliver handlet uge for uge. Kigger vi på disse tal, så synes der at være god gang i boligmarkedet. Antallet af handler er som gennemsnit knap 1.400 handler om ugen i årets tre første måneder. Det er når, man tager det hele med, det vil sige ejerlejligheder, villaer, andelsboliger, fritidshuse, grunde, kolonihaver med videre.  Jo, ikke ligefrem perfekte substitutter for hinanden, så tallene skal tages med et gran salt.
Det ændrer imidlertid ikke på, at niveauet for antal handler i år, er over niveauet i den tilsvarende periode i fjor, men lidt lavere end det historiske gennemsnit. Hermed opstår konklusionen om, at boligmarkedet er i fin form. Der handles omkring 200 boliger om dagen. Der er således ikke noget, der er frosset fast på den måde. Man kan sagtens komme ind og ud af boligmarkedet sådan helt generelt.
Igen skal man imidlertid holde sig præmissen for øje. Dykker man ned i enkelte ejendomskategorier, som nødvendigvis ikke er perfekte substitutter, nogle er måske endda langt fra substitutter, så er der store forskydninger imellem aktiviteten i de forskellige ejendomskategorier.  
<h2>Ejerlejligheder stjæler og dramatiserer billedet</h2>
Antallet af almindelige bolighandler er på et lidt lavt niveau sammenlignet med de historiske gennemsnit, men forskellen er ikke dramatisk. Ser vi derimod på handlen med ejerlejligheder, så er aktiviteten bremset noget op i årets første måneder. Korrigerer man for de sædvanlige sæsonbevægelser, så er der tale om et fald på næsten 30 pct. i omsætningen af ejerlejligheder. I virkeligheden ikke så overraskende, når man tænker på, at der i 4. kvartal 2023 var en ekstraordinær stor aktivitet i handlen med ejerlejligheder i bestræbelserne på at sikre sig en personlig skatterabat.
Ejerlejlighederne er dog en lille lomme af boligmarkedet og udgør kun omkring 10 pct. af boligmassen. Alligevel fylder ejerlejlighederne væsentligt mere i dagspressen, måske fordi de primært er placeret i de store byer, hvor mange journalister, embedsmænd, boligøkonomer med videre bor – ofte har folk jo en tendens til at tro, at andre ligner dem selv.
Langt de fleste danskere bor imidlertid i almindelige parcelhuse og ikke i ejerlejligheder. Parcelhusmarkedet er i noget bedre form end ejerlejlighedsmarkedet. Det store fokus på ejerlejlighederne, der er noget mere konjunkturfølsomme, fylder således i bevidstheden og tegner derfor nogle gange et for dramatisk billede af boligmarkedets samlede tilstand.
<h2>Hvad sker der med priserne?</h2>
Et er antallet af bolighandler og mængden af boliger til salg. Noget helt andet er udviklingen i priserne. Boligpriserne optager jo ganske mange mennesker og er et meget yndet samtaleemne. Kigger man på priserne, er de aktuelt højere nu end for tolv måneder siden. Igen med store regionale forskelle. På landsplan er huspriserne steget med 4,2 pct. – det dækker over prisstigninger på 0,4 pct. i Midtjylland og op til 6,2 pct. på Sjælland.
Kigger man på ejerlejligheder, er billedet nogenlunde det samme. Prisstigningerne er dog lidt større. Tager man en dyb indånding og kigger på de lidt mere usikre månedstal, begynder vi imidlertid at se, at det større udbud og ikke mindst den mindre efterspørgsel begynder at indfinde sig. Det giver nogle prisfald, der er mest markante, når vi taler ejerlejligheder. Her ses nu prisfald på op mod 1 pct. på månedsniveau, og det er endda i måneder, hvor der normalt er en positiv sæsoneffekt. Det betyder, at prisfaldet i virkeligheden er kraftigere. Der er således noget der tyder på, at markedet langsomt er begyndt at tilpasse sig de nye betingelser.  
<h2>Faldende boligpriser er en mulighed ved opgradering af bolig</h2>
Vi ser ikke ind i nogen katastrofe, men mon ikke at særligt folk i ejerlejligheder, skal forvente at de vil opleve yderligere prisfald de kommende måneder. I hvert fald kan vi konstatere stigende salgstider. Det gælder også for lidt dyrere huse. 
Nogle steder, særligt omkring de større byer, er ejerlejlighederne en vigtig fødekæde for efterspørgslen efter huse. Så her vil afmatningen nok sprede sig en smule. Det på trods af, at faldende boligpriser faktisk er en mulighed fremfor en ulempe, når man ønsker at opgradere til en større eller bedre bolig. Falder boligpriserne fx med 5 pct., så falder de jo mere på den dyre bolig i kroner og ører, end de gør i de mindre og ofte billigere boliger.
Det må jeg skrive noget mere om, hvis tendensen med afmatning bliver mere tydelig. For der er naturligvis også nuancer i den tendens.  <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig" title="Gode råd til køb og salg af bolig" class="button">Gode råd til køb og salg af bolig</a>
<div class="banner-rounded">
<h3>Kom med til et boligarrangement nær dig</h3>
Lige nu kan du komme med til arrangementer om boligmarkedet og boligdrømme. 
<a href="https://www.jyskebank.dk/events/boligdroemme">Tilmeld dig et arrangement nær dig</a>
</div>

Boligmarkedet har flere virkeligheder, fx forskelle i geografi og boligtype. Derfor kan boligmarkedet på samme tid være bremset op og være i fin form. 

Ejerlejligheder dramatiser virkelighedens boligmarked

Hvordan er boligmarkedets virkelige tilstand?

Item 1

Året er 2001. Ejendomsmægleren kigger på mig med et veltilfreds smil og siger: ”Det er da også et supertidspunkt at købe sin første bolig på, nu hvor realkreditinstitutterne lige er begyndt at udstede lån med faste rente til 5 pct. Det er jo ret enestående.”
Jo, jeg havde godt nok tænkt mig at tage et af de der nye rentetilpasningslån – også selvom ejendomsmægleren synes, at det var da for dumt, når nu man kunne få fast rente til 5 pct.
Jeg var lidt nervøst i gang med at købe en lejlighed til 967.000 kr. på det ydre Frederiksberg. En ret kraftig pris for 63 kvadratmeter tæt op ad en trafikeret vej. Lejligheden var i stuen, dog med en lille altan – og netop fordi det var en stuelejlighed, kunne prisen holde sig under en million. 
<h2>Lejligheden blev en vigtig base</h2>
Netop en million var smertegrænsen for en nyuddannet økonom, der var rejst til hovedstaden for at arbejde som fuldmægtig i centraladministrationen. Jo, pengene var ikke store. De fleste jeg talte med synes da også, at det var fuldstændig vanvittigt af mig at købe en lejlighed til den pris. Det ville jo kun være et spørgsmål om tid, før priserne ville falde voldsomt. Det var åbenbart ikke meget, jeg havde fattet af de mange tusinde siders teori, jeg havde tygget mig igennem på cand.oecon.-studiet.
15.350 kr. pr. kvadratmeter endte jeg med at betale – en lille spids under tidens gennemsnitlige kvadratmeterpris på knap 16.000 kr. på Frederiksberg. Jeg skulle jo have en lille rabat i forhold til den trafikerede vej og ikke mindst, at der var tale om en stuelejlighed. Det hele gik godt, og lejligheden endte med at være den bedste investering, jeg nogensinde har foretaget. Lejligheden blev en vigtig base i forhold til, at vi senere kunne stifte familie og købe vores nuværende hus i Lundtofte.
<h2>Kraftige værdistigninger på boligmarkedet</h2>
Der er sket meget på boligmarkedet siden 2001, og i dag er den gennemsnitlige kvadratmeterpris på Frederiksberg godt 50.000 kr. Det er en værdistigning, der til at tage og føle på. Bevares, der har været økonomisk vækst undervejs – men når ser på den historiske udvikling over lang tid, synes værdistigninger på boligmarkedet at være ganske kraftige. Den vej rundt kan man spørge sig selv, om det kan blive ved?
Historien har det imidlertid med at gentage sig. Godt nok var jeg begyndt at arbejde professionelt med boligøkonomi, men det ændrede ikke på, at mine hænder rystede lidt, da jeg i 2012 skulle underskrive købsaftalen på familiens hus. Nu havde vi virkelig sat os hård og brugt alle vores penge.
Finanskrisen havde endnu ikke ramt, men skattestop, afdragsfrie lån og ikke mindst markante rentefald havde fået boligpriserne til at stige. Kunne det holde, og kunne vi over tid holde skindet på næsen? Tja, også denne gang gik det godt. En kat har som bekendt ni liv – det kan man jo tænke lidt over.
<h2>Jeg ville ikke blive godkendt til mit eget hus</h2>
Det er muligt, at jeg lider af en arbejdsskade, men jeg tror alligevel, at rigtigt mange kender det – at når der kommer en bolig til salg i ens nærmeste kvarter, så skal man lige ind og lure, hvad prisen er. Dels er det jo interessant, hvad kan det pågældende hus mon sælges for, dels kan man få en indikation af, hvad ens eget hus er værd. De fleste af os har jo nok en opfattelse af, at hvis dem nede af vejen kan få så meget for deres hus, så kan man også selv få mindst det samme. Pludselig bliver stemningen god, og vi er alle sammen blevet meget rigere. Men igen må jeg spørge – kan det blive ved?
Ser jeg på kvadratmeterprisen i vores kvarter, så ville jeg i dag, med min nuværende indkomst, ikke blive godkendt til at købe det hus i Lundtofte, som nu i 11 år har været vores hjem. Heldigvis har vi jo ikke givet den aktuelle vurdering for huset, men jeg forestiller mig, at rigtig mange sidder i samme situation. Den vej rundt skal man nok være lidt påpasselig med at glæde sig alt for meget over den formue, man tilsyneladende har opbygget i mursten. Det må nemlig forholde sig sådan, at hvis alle på vejen ville sælge på en gang, så ville en del af formuen forsvinde som dug for solen.
<h2>Boligmarkedet er lidt underligt</h2>
Aktuelt er boligudbuddet forholdsvist lavt. Det bevirker, at boligpriserne er relativt høje – og ikke mindst stigende. Der er naturligvis store geografiske forskelle. Det lave udbud understøtter stigende boligpriser på trods af højere finansieringsomkostninger. Herunder gælder der lige nu det særlige forhold, at ejendomsskatterne er på vej til at blive ændret. Nogle steder betyder det ikke meget, andre steder giver det incitament til at få handlet en bolig.
Nu bor jeg som nævnt i hus, og det ser ud til at 4 ud af 5 husejere står til at få en skattelettelse med den nye boligskattereform. Det understøtter de stigende huspriser. Boligmarkedet er imidlertid lidt underligt, da det er den marginale bolighandel, der sætter værdien. Det vil sige, at den seneste handel i et område definerer, hvad alle andre boliger i området er værd. Forestiller man sig, at alle ville sælge på én gang, så kunne vi næppe få de priser hjem, som der aktuelt bliver handlet til. Derfor er en af de største trusler mod boligmarkedet nedgang i indkomsterne.
<h2>Forvent ikke kraftige stigninger i huspriserne</h2>
Hvad er så pointen med det hele? Jo, jeg tror, at man skal købe en bolig, som man ønsker at bo i fremfor at købe bolig efter, hvor man forventer at lave en stor gevinst. De gevinster jeg selv har lavet over tid, og som indrømmet har været betydelige, har været tilfældige og drevet af et stort behov for at bo i egen bolig.
I forhold til at jeg i dag ikke ville have råd til at købe mit eget hus, så er det nok også snusfornuftigt ikke at lade sig forblænde alt for meget af diverse opgørelser af friværdi. Over tid skal man ikke regne med at boligpriserne kan stige med meget mere end vores indkomster. Ser man bort fra medicinalbranchens enorme succes, så er det lige nu vanskeligt at få øje på, hvad der skal drive en stor indkomstfremgang.
Så med fare for at tage fejl, så kommer vi næppe fremadrettet til at opleve så kraftige stigninger i huspriserne, som vi har gjort. Alt andet lige. Det behøver ikke at være dårligt. I mange andre sammenhænge ønsker vi jo en stabil og lav prisudvikling. Det er kun på boliger, at vi normalt fejrer voldsomme prisstigninger.
<a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/regn-paa-bolig/hvor-meget-kan-jeg-koebe-bolig-for" class="button">Beregn hvad du kan købe bolig for</a>

Boligpriserne er steget voldsomt de seneste 20 år. Men forvent ikke at de stiger tilsvarende fremadrettet. Køb bolig efter behov. Ikke for at score gevinst.

Ville du have råd til at købe dit eget hus i dag?

Har du råd til din egen bolig?

Overvejer du lige nu at købe en lejlighed i en af de større danske byer, bør du måske først spørge dig selv, om du vil bo i lejligheden i længere tid? For hvis ikke, skal du måske genoverveje beslutningen, lyder rådet fra Mikkel Høegh, der er boligøkonom i Jyske Bank.
Baggrunden er, at værdien på lejlighederne næsten med garanti falder efter 1. januar 2024 som følge af de nye boligskatteregler. Fra det nye år skal man nemlig betale en højere skat på de fleste lejligheder, så helt lavpraktisk vil de blive dyrere at eje, og det kommer til at trække lejlighedens værdien ned.
<div class="quote">
Nogle prøver at hamstre lejligheder inden det nye år for at få skatterabatten. Men det giver ingen mening, hvis man går på kompromis med noget, for til gengæld betaler man jo en højere pris, end hvis man ventede et halvt år.
Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank
</div>
Hvis man køber en lejlighed med henblik på at bo der i mange år fremover, vil markedet over tid stige tilpas meget til, at værditabet bliver indhentet igen. Men er købet derimod med en kortere tidshorisont, kan man altså risikere at tabe penge, lyder advarslen fra Mikkel Høegh.
”Hvis man ved, at man har en kort tidshorisont, skal man måske vente til efter 1. januar for at se markedet an. Hvis det sætter sig med 8 procent fra den ene dag til den anden, vil det tage tid at indhente. Vi har ikke prøvet sådan et eksperiment før, så vi ved ikke, hvor rationelt markedet er.”
Han formoder, at prisfaldet vil ske samme dag, som boligskattereglerne træder i kraft.
<h2>Skatterabat nu og her</h2>
Dog skal det nævnes, at man som boligejer får en skatterabat, hvis man køber boligen inden skæringsdatoen 1. januar 2024. Det betyder, at man bliver fritaget for at betale den højere skat, hvis bare man ejer boligen inden skæringsdatoen, og det kunne jo friste til netop at få købt den inden.
Og det er netop, hvad der sker lige nu især i København, hvor lejlighederne bliver hamstret. Men så enkelt er det altså ikke, fortæller Mikkel Høegh:
”Noget tyder på, at fremgangen på lejlighedsmarkedet skyldes, at nogle prøver at hamstre lejligheder inden det nye år for at få skatterabatten. Men det giver ingen mening, hvis man går på kompromis med noget, for til gengæld betaler man jo en højere pris, end hvis man ventede et halvt år.”
Mikkel Høegh understreger, at ændringerne i skat og ejendomsværdi kommer til at afbalancere hinanden. Man kan nemlig udregne, hvor meget en bolig bør falde i værdi afhængig af størrelsen på den nye skat. Dog kan en kort tidshorisont gøre det usikkert at slå til på denne side af datoen, konkluderer han.
<h2>Omvendt med huse</h2>
Så alt i alt er det faktisk alene din tidshorisont der afgør, om det er klogest at købe nu eller i det nye år, hvis du er på lejlighedsjagt. Har du de langsigtede briller på, er det ikke så vigtigt, hvornår du køber. For selvom du får en skatterabat nu og her, skal den nye ejer betale den højere skat, den dag du sælger lejligheden igen, og derfor bliver den mindre værd. De to ting udjævner hinanden, så det faktisk er ligegyldigt at spekulere i.
Det er nok vigtigt at tilføje, at det kun er en femtedel af alle boliger i Danmark, som kommer til at stige i skat. De resterende boliger bliver faktisk billigere. Så omvendt kan man også kigge på de huse, som måske vil stige i værdi i det nye år som følge af en lavere skat.
”Hvis et hus bliver billigere i skat efter 1. januar, kan man overveje, om man skulle få det købt nu. Selvom det for mange er begrænsede skattelettelser, kan det være favorabelt at købe nu, for det ser ikke ud til, at skattelettelserne har sat sig i priserne endnu,” råder Mikkel Høegh.
<a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb">Få styr på køb af hus eller lejlighed</a>

Det kan blive en minusforretning at købe lejlighed inden 1. januar 2024, advarer Jyske Banks boligøkonom Mikkel Høegh.

Boligøkonom advarer: Pas på med lejlighedskøb i byerne

Jyske Banks boligøkonom Mikkel Høegh står foran lejligheder

Jeg stod med min mor i hånden. Med uregerligt strithår og korte bukser. Jeg kunne ikke lade være med at kigge på damen, der åbnede og lukkede hver eneste skuffe og skab i køkkenet.
Scenen var vores nye hus, som fungerede som et udstillingshus i en periode, før vi skulle flytte ind. Køkkenet var højeste mode. Helt hvidt. Med en rød stribe i hver låge og røde greb. Gulvet var også kridhvidt, så man kunne overveje at tage solbriller på. Jo, jo, 80’erne var en skøn tid, og man kunne foranlediges til at tro, at der var tale om et Dannebrogs-køkken.
Damen gjorde ikke noget forkert, men i børnehøjde virkede det voldsomt, at hun skulle åbne alle skabe og skuffer i vores køkken så systematisk, så jeg sagde højt til min mor: ”Glæder du dig ikke, til vi skal flytte ind i huset mor?” Damen stoppede op og kiggede på os, tiden stod et øjeblik helt stille. ”Jo,” sagde min mor, hvorefter damen igen begyndte at åbne skabe og skuffer. Hendes nyfigenhed havde ikke lidt et knæk.
<h2>Forventningernes glæde er den største</h2>
Forventningens glæde ved at skulle flytte ind i et nybygget hus i hjertet af Sønderjylland var stor. Den gang kradsede krisen, så der skulle spares. En måde at spare på var at lade huset fungere som udstillingshus og dermed få det til en lidt lavere pris. Nybagte husejere spiste vandgrød, som man sagde. De var nødt til at prioritere deres ressourcer.
Vi har nu været igennem en længere periode, hvor nye generationer har været begunstiget af, at renterne bare er faldet og faldet. Dermed er der automatisk kommet mere og mere luft i økonomien, men mon ikke det gamle begreb om vandgrød igen kan blive støvet af. Mit gæt er, at unge familier, der skal etablere sig i dag, igen må ud i en større prioriteringsøvelse, selv om renten trods de seneste stigninger er noget lavere end dengang, da jeg løb rundt i korte bukser.
Renten og prioriteringsøvelser vil få byggeriet til at bremse op. Samme effekt har det nye ejendomsskattesystem, der skal gælde fra 1 januar 2024. Umiddelbart lyder det, som om der er god tid til – men ikke hvis man skal bygge nyt. Det nye ejendomsskattesystem har nemlig den indbyggede forsigtighed, at ingen eksisterende boligejere skal betale mere i skat med det nye system, end de ville have gjort med de gamle regler. Det betyder, at de boligejere, der har udsigt til en skattestigning, får en personlig skatterabat – men for at få sin skatterabat, skal man have overtaget sin bolig inden skæringsdatoen 1. januar 2024.
<h2>Det er ikke uden risiko at bygge nyt</h2>
Det betyder, at det bestemt ikke er uden risiko at begynde at bygge nyt eller at planlægge at købe en endnu ikke bygget projektlejlighed. Notorisk opstår der forsinkelser i byggefaser. Det må vi bare konstatere – og disse forsinkelser bliver næppe mindre i en tid, hvor der mangel på både ledige ressourcer – og ikke mindst på byggematerialer. Selv om nogle af knuderne er ved at løsne lidt op, så ser markedet stadigvæk udfordret ud.
Det virker derfor ikke helt urealistisk at forvente, at et byggeri, der fx planlægges til overdragelse i oktober 2023, nemt kan blive forsinket til februar 2024. Og en forsinkelse af den størrelse kan have overordentlig store økonomiske konsekvenser for den enkelte. Derfor vil færre – måske endda meget få – have mod på at kaste sig ud i nybyggeri og projektkøb det kommende halvandet års tid.
Mit gæt er derfor, at vi snart vil se en kraftig opbremsning i byggeriet. Også fordi skæringsdatoerne har betydning for om- og tilbygninger. Det betyder, at noget af den energirenovering, der ellers er så vigtigt for boligstanden, også kan forventes at gå i stå.
Intet er dog så skidt at det ikke er godt for noget, idet en sådan opbremsning til gengæld også vil løsne for nogle af de flaskehalse der er opstået.
Nu skal det dog ikke være sådan, at jeg decideret vil fraråde at gå i gang med et nybyggeri. Det er jo lækkert at flytte ind i. Mit gode råd er dog, at du skal have helt styr på økonomien – og dermed også styr på, hvad det eventuelt kan betyde for dit rådighedsløb, hvis tidsplanen skrider og skattebilletten bliver væsentligt højere end først budgetteret.
<a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/nybyg">Få en god start på dit nybyggeri - læs mere her</a>

Overvejer du projektlejlighed eller nybyg? Så skal du være obs på, at 1. januar 2024 er en vigtig skæringsdato, der kan have betydning for dit rådighedsbeløb.

Boligøkonomen om nybyg: Byggeriet kan gå i stå det næste 1,5 år

Byggeriet kan gå i stå det næste halvandet år

Vi har netop afholdt webinaret, som kan ses ovenfor, om boligmarkedet set i lyset af coronakrisen. Et webinar der omhandlede parcelhuse, sommerhuse, lejligheder og rentesituationen.
Jeg har fået mange gode spørgsmål - både før, under og efter selve udsendelsen, og jeg nåede ikke at svare på dem alle. Derfor kommer der her svar på 20 aktuelle spørgsmål. Jeg svarer ud fra et princip om at ramme bredest muligt. 
Tusind tak for alle jeres gode spørgsmål.
Har du spørgsmål, som du ikke har fået svar på, så kontakt os på <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a>.
<hr>
<h2>Fem spørgsmål om renter</h2>
Pia spørger: Hvornår vil renten komme ned på 0,5 procent som før coronakrisen?
Svar: Her taler vi om det 30-årige fastforrentede lån, der lige nu tilbydes med 1 procent i rente. Mit svar er, at det afhænger meget af forventningerne i markedet, som lige nu ændrer sig meget fra tid til anden. Man skal aldrig sige aldrig, har erfaringen lært mig, men det er dog ikke vores umiddelbare forventning, at renten falder tilbage til 0,5 procent. Et sådant tilbagefald vil kræve en strøm af dårlige nyheder om, at krisen trækker ud.
<a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/kurser" target="_blank">Du kan altid følge de aktuelle realkreditkurser her</a>
Jens Christian spørger: Hvad er dit gæt på renteudviklingen de næste fem år?
Svar: Fem år er meget lang tid at se frem, når vi taler om renten. Umiddelbart er vi lige nu i en situation, hvor centralbankerne gør alt, hvad de kan for at holde renterne lave. Mit bedste bud er, at vi har lave renter så langt øjet rækker, og i en historisk kontekst vil det betyde, at renterne også er lave om fem år. Det er dog ikke det samme som, at renterne ikke kan være højere, end de er nu.
Susanne spørger: Påvirker en rentestigning kursen på realkreditobligationerne?
Svar: Normalt er der dén sammenhæng mellem obligationskurserne og renten, at når renten går op, så går obligationskurserne ned. Man kan tænke på en obligation som hvis man har indgået en aftale om at få forrentet sine penge med en bestemt rente - lad os sige 2 procent i 30 år. Hvis markedsrenten så stiger til fx 3 procent, så er værdien af denne aftale, om en rente med 2 procent, blevet mindre værd. Derfor falder kursen. 
Nicholas spørger: Får coronakrisen betydning for de korte og lange boligrenter? Og er det relevant at spekulere i en kursgevinst for boligejere, der ikke skal sælge/købe?
Svar: De korte renter er styret af pengepolitikken i Europa, der er meget lempelig. Så jeg ser ikke for mig, at de korte renter kommer til at stige lige for nærværende. De lange renter er mere bestemt af udviklingen i konjunkturerne. Det kunne tale for, at de lange renter vil være svagt stigende i takt med at krisen på et tidspunkt bunder ud. 
Det er bestemt en mulighed at spekulere i kursgevinster. Her tror jeg dog, man skal hæfte sig ved ordet spekulere. Der er ingen, der med sikkerhed kan love, det går godt – og det skal man gøre op med sig selv. Jeg har før omtalt muligheden, som en mulighed for feinschmeckere. Skal strategien gå godt, skal det gå som en to-trins raket: Først skal renten op, så skal den falde igen.
<a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg/opkonvertering" target="_blank">Bliv klogere på konverteringer - og hvornår du bør overveje det</a>
Knud spørger: Bliver flekslånsrenterne negativt påvirket af en stor hjælpepakke til Sydeuropa? Er det nu, der skal skiftes til fast rente?
Svar: De korte renter, som ligger bag Flekslån, styres af pengepolitikken, der er meget lempelig. Så umiddelbart får det ikke nogen betydning med hjælpepakker. Hjælpepakkerne denne gang gives ikke som lån, men som støtte. Så der opstår næppe usikkerhed om, hvorvidt landene i Sydeuropa kan levere betale tilbage og får leveret de nødvendige reformer. En ulempe ved dette er, at deres incitament til at gennemføre nødvendige reformer mindskes, det kan give ubalancer og dermed usikkerhed på sigt. Men lige nu fylder dette ikke meget i debatten.
Så til den svære del af dit spørgsmål. Jeg kan desværre ikke give et præcist svar på, om det er nu, man skal vælge fast rente. Der er ikke noget lån, der er bedre end andet. Men hvis man er usikker på, hvad der kan ske med ens husleje, hvis renten stiger, så er det oplagt at vælge fast rente nu. Hvis man ikke har den bekymring, og huslejen kan tåle at svinge lidt, så er det billigst at have et lån med variabel rente.
<a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan" target="_blank">Læs mere om de forskellige boliglån i Jyske Bank</a>
<hr>
<h2>Fem spørgsmål om huspriser</h2>
Jesper spørger: Findes der tal for salgspriser og liggetider for bestemte område af Danmark?
Svar: Den regionale boligprisudvikling kan findes og følges på <a rel="noopener" href="https://finansdanmark.dk/tal-og-data/boligstatistik/boligmarkedsstatistikken/" target="_blank">Finans Danmarks hjemmeside.</a>
Her kan man både finde tal på kommune- og postnummerniveau. Husk der skal være mindst fem handler i et område, før man kan lave statistik. Jo færre handler, desto mere usikker bliver statistikken. 
Leif spørger: Jeg skal flytte og skal sælge mit parcelhus, der ligger udenfor en større by. Alternativt kan jeg beholde huset og leje det ud, og derved bruge huset som en pensionsopsparing. Vil det være en fornuftig strategi?
Svar: Det at bruge et parcelhus, eller et sommerhus for den sags skyld, som pensionsopsparing kan jeg ikke anbefale. Ejendomme kan være svært omsættelige – jeg tænker også det er derfor, du overvejer at leje det ud. I forhold til et parcelhus vil man være meget afhængig af en lejer, hvilket øger risikoen ved denne strategi. Jeg tror, det bedste vil være at få solgt, hvis du kan.
Maria skriver: Jeg skal sælge min ejerlejlighed og købe en villa. Jeg er sikret mht. job. Skal jeg slå til eller vente?
Svar: Det er svært at vide, hvornår man skal slå til. Jeg tror, man skal købe bolig efter behov. Så hvis du har behov for at købe en villa, og dermed sælge din lejlighed, så er det ikke helt skidt. Lige nu er der godt salg i (især) parcelhuse, men også lejligheder. Så finder du dét, der opfylder dine behov og gerne langt frem i tiden, så kan jeg ikke se, hvad der skal holde dig tilbage. Særligt ikke når du er sikret job.
<a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/regn-paa-bolig/hvor-meget-kan-jeg-koebe-bolig-for" target="_blank">Ved du, hvor meget du kan købe bolig for? Prøv vores beregner</a>
Bjarne spørger: Kunne det tænkes, at sælgerne holder sig tilbage under corona, og at de afsluttede handler for huse og lejligheder skyldes købere, der allerede havde solgt? Og at der snart kan blive vendt om på udbud og efterspørgsel?
Svar: Ja, lige nu ser vi, at sælgerne holder sig tilbage. Det giver et meget lavt boligudbud også i historisk perspektiv. Normalt kommer der mange huse til salg i foråret. Det lave udbud holder hånden over markedet og understøtter prisudviklingen. De mange salg, der sker lige nu, er dog ikke et efterslæb fra før krisen. Vi kan se, at der indgås nye handler, men det kan naturligvis vende, hvis der kommer en voldsom stigning i ledigheden.
Birgitte spørger: Giver det mening at vente med at sætte sit hus til salg til foråret 2021 for at få mest muligt ud af et salg?
Svar: Det er svært at vide, om man kan få en bedre pris til næste år. Men umiddelbart forventer vi, at priserne vil falde lidt, som følge af denne krise. Det skyldes, at der normalt er en sammenhæng mellem ledigheden og boligprisudviklingen. Men vi må dog sige, at vi er blevet positivt overrasket over udviklingen på boligmarkedet i denne krise. Lave renter og hjælpepakker understøtter efterspørgslen. Så det er en mulighed, at priserne er højere om et år, men der er også en risiko. Risikoen består i, at ledigheden kan stige, nu hvor hjælpepakkerne udfases – det bliver den næste trykprøve for boligmarkedet. Så jeg vil være tilbøjelig til at sige, at du skal handle, når du har behovet. Boligpriserne kommer næppe til at stige voldsomt over det næste år, så jeg ser ikke for mig, at man går glip af en potentiel stor gevinst.
<a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligsalg" target="_blank">Læs mere om boligsalg og book et møde i Jyske Bank</a>
<hr>
<h2>Fem spørgsmål om sommerhuse og landejendomme</h2>
Jesper spørger: Hvordan ser markedet for fritidshuse ud i 2020, og hvad er forventningerne til 2021?
Svar: Lige umiddelbart ser det godt ud, der er virkelig gang i sommerhusmarkedet. Det var der allerede før Corona, men krisen har nu skabt en eufori omkring sommerhusene. Netop når der er eufori, skal man være påpasselig. Lad dig ikke gribe af stemningen, men køb et sommerhus, du vil bruge fem år frem. Det koster både penge og tid at have et sommerhus, og for de fleste, beslaglægger et sommerhus ressourcer i økonomien. Dvs. køb af sommerhus er lig med fravalg af andre ting. Umiddelbart ligner det stigende priser i både 2020 og 2021. Men sommerhuse ér og bliver luksusgoder og sommerhuse er normalt konjunkturfølsomme, så det er lidt specielt, at sommerhuse klare sig så godt i denne krise - og det kan næppe blive ved, hvis ledigheden stiger voldsomt.
<a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/sommerhus" target="_blank">Læs mere om lån til sommerhuse</a>
Anette spørger: Ser du en kommende boble på sommerhusmarkedet?
Svar: Nok ikke en boble. Men jeg kunne godt frygte, at det lige nu går for hurtigt og særligt, hvis folk ikke investerer i sommerhuse med tilstrækkelig lang horisont. Så der er bestemt en risiko for, at der kan komme mange sommerhuse til salg igen om et år eller to, når vores muligheder for at rejse igen er blevet mere normale. Så tænk endelig længere frem end blot et år eller to.
<a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/sommerhus" target="_blank">Læs bloggen: Køb et sommerhus, du også gider besøge om fem år.</a>
Ove spørger: Er det en god idé at sælge sommerhuset nu?
Svar: Lige nu har vi, hvad man lidt poppet kalder, sælgers marked. Udbuddet er lavt og efterspørgslen er høj. Så er man klar til at sælge, kan jeg ikke se, hvad der skal holde én tilbage.
Birgit spørger: Pr. 10 juni har jeg sat mit hus til salg. Når dette er solgt, står jeg i en situation, hvor jeg skal vælge en ny bolig. Efter salget mener jeg at stå med 1,4 mio. i hånden. Hvis jeg finder et lille sommerhus til 2 mio., hvilke muligheder har jeg så for at låne resten. Jeg er pensionist.
Svar: Umiddelbart er der mulighed for, at låne op til 75 procent af værdien af et sommerhus. Det er hovedreglen i lovgivningen. Der skal naturligvis tages en række individuelle hensyn, og når man er pensionist, vil man typisk anbefale en mindre belåning, eksempelvis 60 procent. Det vil umiddelbart kunne lade sig gøre i dette eksempel.
Ring <a rel="noopener" href="tel:+4589898989" target="_blank">89 89 89 89</a> eller <a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/kontakt" target="_blank">kontakt din rådgiver</a> for at høre mere.
Elin spørger: Hvordan står det til med land- og skovejendomme efter coronakrisen?
Svar: Umiddelbart har denne krise givet stor efterspørgsel efter ejendomme med adgang til frisk luft, som eksempelvis sommerhuse og parcelhuse med have. Dette smitter også af på land- og skovejendomme. Land- og skovejendomme har normalt en lavere omsættelighed, så her skal man tænke sig godt om og tænke på at købe noget, man også kan se andre overtage, den dag man selv gerne vil videre.
<hr>
<h2>De fem 'frække' spørgsmål</h2>
Bjarne spørger: Hvordan ser du andelsboligmarkedet udvikle sig, og hvad betyder skattereformen?
Svar: Lige nu er andelsboligmarkedet påvirket af en lang række ting, der har skabt ekstraordinær usikkerhed. Der er dog meget stor forskel på andelsboligforeninger, og hvor robuste diverse foreningers økonomi er. Der er visse dele af andelsboligmarkedet, der lige nu er bremset kraftigt op. Det vil tage noget tid før, det har tilpasset sig. I forhold til skat skal andelsboligforeningerne betale mere grundskyld end lejlighederne. Andelsboligforeningerne får dog også glæde af en personlig skatterabat, sådan at det ikke rammer de nuværende beboer. Denne rabat udfases over en 20-årig periode, hvorfor de stigende skatter vil påvirke andelsboligmarkedet glidende og i et meget kontrolleret tempo.
Marianne spørger: Hvad tror du om efterspørgsel og prisniveau for projektlejligheder i de større byer. Vil der være nye tiltag og restriktioner?
Svar: Lige nu er markedet for projektlejligheder bremset noget op i forhold til for et par år siden. Det skyldes dels ny regulering, dels usikkerhed om hvordan disse lejligheder vil blive beskattet. Og endelig at der blev bygget rigtigt mange lejligheder på én gang. Coronakrisen har ikke gjort denne opbremsning mindre. Jeg ser ikke umiddelbart, at der vil komme nye regler, der specifikt er rettet mod dette marked. De nuværende regler virker tydeligvis efter hensigten om at bremse markedet op. 
Casper spørger: Giver det mening, at bygge til i stedet for at flytte? Hvad er værdiforøgelsen ved en tilbygning?
Svar: Man skal gøre det, som passer til det behov, man har. Man kunne forestille sig, at der lige nu er gode muligheder for tilbygninger, som følge af ledige ressourcer i byggesektoren. Umiddelbart er værdiforøgelsen af den gennemsnitlige kvadratmeterpris x-antallet af kvadratmeter. Husk dog på, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris typisk er mindre, desto større boligen er, så dette er kun en grov tommelfingerregel. Materialevalg, kvalitet mv. spiller også ind.
<a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/ombyg" target="_blank">Læs mere om ombygning og energioptimering </a><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/energirenovering" target="_blank">Læs også bloggen om energioptimering og den bedste investering i mit liv </a>
Allan spørger: Hvem er 'Den fede dame'?
Svar: Dette er mit favoritspørgsmål. Tak for det. 'Den fede dame' i denne sammenhæng er ledigheden. Det må stå sin prøve om ledigheden kommer til at stige voldsomt, og om det rammer dem, der er i boligmarkedet. Gør den det, så vil det være den sidste trykprøve af boligmarkedet i denne krise.
Birgit spørger: Hvorfor er det nærmest umuligt at få omprioriteret, fordi jeg bor i en lille by, dog centralt. Jeg vil gerne have nyt stråtag på, for huset er ikke nemt at sælge videre, hvis den nye køber skal betale.
Svar: Umiddelbart burde det ikke være svært at få omprioriteret uanset, hvor man bor. Alt andet lige ændre det ikke noget, om man skylder en million i det ene eller andet lån.
Nu kender jeg jo ikke detaljerne, men her er der ikke umiddelbart tale om en omprioritering, idet der tales om et provenu til et stråtag. Når der er nye penge med i en omlægning, er det afgørende, hvor belånt en ejendom er. Hovedreglen er, at man kan belåne en ejendom med 80 procent af vurderingen. Herudover spiller det ind, hvor omsættelig ejendommen er. Er ejendommen mindre omsættelig, kan det medføre at man kan låne mindre.
I forhold til hvem, der skal betale for et stråtag, må det afhænge af prisen på ejendommen. Hvis man gerne vil sælge en bolig, der skal have skiftet tag, bør man prissætte denne således, at en ny ejer kompenseres for at skulle skifte taget ved købet. Det burde teoretisk ikke gøre en forskel, hvis kompensationen er rigtig. 
<hr>
<div class="row-4-4">
<div style="text-align: center;">
<h3><img style="float: none;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096"> Har du stadig spørgsmål?</h3>
Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt/kontakt-mig" class="">Bliv kontaktet </a><a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">Kontakt din rådgiver</a>
</div>
</div>

Oven på webinaret om boligmarkedet efter corona. Derfor kommer der her svar på 20 aktuelle spørgsmål.

Spørgsmål og svar til webinaret om parcel- og familiehuset

Aktuelle spørgsmål og svar om boligmarkedet

Det er ikke sådan, at markedet er ved at brænde helt sammen. Men andelsmarkedet skal igennem noget af den samme tilpasning, vi ser på ejerlejlighederne i de større byer - og måske mere til.
Andelsboligmarkedet er aktuelt påvirket af en lang række forhold, der bevirker, at vi vil se et marked, der bremser noget op og et marked, der skal ned i pris.
<h2>Et vanskeligt marked</h2>
En række af de forhold bliver blandet noget sammen i dagspressen. Men det ændrer imidlertid ikke ved, at andelsmarkedet allerede er et vanskeligt marked at komme rundt i, og vi har endnu ikke set den fulde konsekvens af de nye regler, der har ramt andelsboligmarkedet.
Derudover er der en anden lovgivning på vej, der kan påvirke andelsboligmarkedet negativt.
<h2>Hvad gør vi i Jyske Bank?</h2>
Vi giver lån til køb af andelsbeviser og til foreninger. Rådgivning om et aktuelt køb af andelsbeviser beror dog altid på en individuel vurdering.
I den forbindelse er det vigtigt at holde sig for øje, at det over en kortere horisont kan blive en underskudsforretning at købe et andelsbevis. Det er noget både køber og bank skal være opmærksomme på.
Generelt (der kan være afvigelser) kan vi ikke anbefale at købe en andelslejlighed, hvor foreningen overvejende har afdragsfrihed og variabel rente som finansiering.
Hvis du bor i en sådan forening, vil foreningens finansieringsmodel kunne påvirke resten af din privatøkonomi negativt. Du kan for eksempel på få udfordringer med at låne til større ting som eks. sommerhus, bil eller den store fest.
<h2>En guide</h2>
Andelsmarkedet vil naturligvis bestå, og der er også attraktive og forholdsvis billige boliger derude, som kan være et godt alternativ til en ejerlejlighed. Men som med alt andet i livet er det vigtigt, at kigge sig godt for.
Her er min lille guide til andelsboligjægeren:
<ol style="list-style-type: decimal;">
<li>Tænk ikke på andelsboliger som et billigt alternativ til ejerboliger, men blot som et alternativ.</li>
<li>Tænk på andelsboliger som et finansieringsfællesskab, dvs. man skal interessere sig for foreningens gæld, da den også bliver ens egen gæld.</li>
<li>Læs regnskaber og referater grundigt igennem. Er der eks tænkt over vedligeholdelse mv.?</li>
<li>Hvilken finansiering har foreningen? I gamle dage skulle man kigge efter en swap. Var der en swap, skulle man undvige. I dag skal du kigge efter fast rente - er der finansiering med fast rente, kan det være fornuftigt.</li>
<li>Er der variabel rente skal man være opmærksom på, at boligafgiften - altså huslejen - vil variere med renten.</li>
<li>Du skal være opmærksom på, at du som privatperson bliver gældsbelastet af andelsboligforeningens gæld. Det betyder, at din privatøkonomi vil blive påvirket af foreningens økonomi.</li>
<li>Den politiske risiko ved andelsboliger er aktuelt forholdsvis stor – særligt hvis der kommer et indgreb mod § 5. stk. 2 i boligreguleringsloven. Det er den paragraf, der regulerer huslejefastsættelsen efter evt. renovering. Det er svært at vurdere, hvad en revision af loven vil betyde, men fjernes muligheden helt, vil andelsboligmassen over en bred kam blive 25 pct. mindre værd i værdi. Årsagen er, at man som ejer ikke kan indregne fremtidig udlejningspotentiale i vurderingen.</li>
<li>Den fremtidige skattereform vil også få betydning for andelsboliger. Andelsboligforeninger betaler godt nok kun grundskyld. Grundskylden ventes dog at stige forholdsvis kraftigt på etagebyggeri, som følge af ny og højere offentlige ejendomsvurderinger.</li>
<li>Man skal huske, at godt nok betaler man ikke ejendomsværdiskat ved en andelslejlighed, men til gengæld har man ikke skattefradrag for de renteudgifter, der vedrører foreningens gæld. Det vil sige, man ikke har skattefradrag for den gæld, som foreningen har. Det vil sige, at rentestigninger slår igennem en til en i boligafgiften ved variabel rente i modsætning til ejerboliger, der har en vis beskyttelse fra rentefradraget.</li>
</ol>
<a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/andelsbolig">Vil du vide mere om andelsboliger? Bliv klogere og se en oversigt over fordele og ulemper.</a>

Andelsboliger er igen blevet en varm kartoffel. Er markedet ved at brænde sammen? Få en orientering og en købsguide fra Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh

Guide til dig, der er på jagt efter en andelsbolig

Vær obs på andelsboligmarkedet

Stue i grøn nuance med sofa, gulvlampe og sofabord