Hvordan er boligmarkedets virkelige tilstand?

Er du forvirret når talen falder på boligmarkedet? Det er jeg nogle gange. For hvad er egentlig op, og hvad er ned? I øjeblikket tegnes der i dagspressen et billede af et boligmarked, der bremser op, men samtidig tales der om et boligmarked i fin form. Kan begge dele virkelig være rigtigt på samme tid?

Ældre etagebyggeri i København

AfMikkel Høegh, Boligøkonom i Jyske Bank

18. apr. 2024 09.00

Kan det virkelig være rigtigt? Det ene øjeblik hører man, at boligmarkedet er i fin form. Det næste øjeblik hører man det modsatte – så hvad er egentlig sandheden? Tja, det er et godt spørgsmål … Her vil jeg komme med nogle nedfaldspunkter, der kan forklare, hvorfor der tilsyneladende kan være mere end én virkelighed, når man taler om boligmarkedet.  

Et eller flere boligmarkeder?

Den første og meget afgørende præmis er, om det overhovedet giver mening at tale om ét boligmarked. Køber man ind på præmissen om, at der kun er ét marked, så bør hver enkelt bolig være substitutter for hinanden. Det er næppe tilfældet. I hvert fald er det sjældent, at en der gerne vil købe en bolig, er ligeglad med om boligen er beliggende i det nordlige Jylland eller om boligen er placeret nær hovedstaden.

Det betyder, at det vi ofte betegner som boligmarkedet i Danmark er nonsens. Der er ikke ét boligmarked, der er mange boligmarkeder, og tilstanden på boligmarkederne rundt omkring er lige nu ret forskellig.

Der er overordentlig store geografiske forskelle. Det skyldes blandt andet, at den nye ejendomsskat har forskellig virkning rundt om i landet. Tilsvarende er der forskel i indkomstudvikling og økonomisk vækst med videre. Ligesom befolkningsudviklingen – altså efterspørgslen – ikke er ens.

Jeg falder ofte selv i og taler om boligmarkedet som et samlet hele – men det er kun for at trække generelle tendenser frem. Nogle ting virker ens, fx er renten og dermed finansieringsomkostningerne ens uanset, hvor i landet man bor. Sådan fungerer det danske realkreditsystem. Det er således ikke dyrere at finansiere en ejendom i et område med lav handelsaktivitet end i et område med høj handelsaktivitet. 

Prisdannelsen skabes af udbud og efterspørgsel

Ser man på, hvordan priserne dannes på boliger, så er det netop udbud og efterspørgsel, der er afgørende for prisudviklingen. Stigende udbud af boliger vil således give anledning til en mere afdæmpet prisudvikling, når man holder efterspørgslen konstant – og omvendt. Når efterspørgslen stiger til et givet udbud, så bliver priserne presset op. Det er således hele tiden prisen der korrigeres, så udbud og efterspørgsel altid modsvarer hinanden og markedet dermed ender i ligevægt.

Kigger man på skoven af ’til salg’-skilte, er udbuddet gået op det seneste år – uanset hvor i landet vi kigger. Aktuelt er der således flere, der gerne vil sælge bolig. Det, at der er flere boliger at vælge imellem for køberne, vil alt andet lige give et nedadgående pres på priserne.

På landsplan er udbuddet af parcel- og rækkehuse steget med 15 pct. det seneste år. Den største stigning er sket i Region Midtjylland med en stigning på 21,6 pct., mens den mindste stigning er sket i Region Sjælland med en stigning på 6,8 pct. Den geografiske spredning er således til at tage og føle på. Det samme billede tegner sig, hvis man kigger på ejerligheder eller sommerhuse. Konklusionen er klar, uanset hvor man kigger hen, er der kommet flere boliger til salg. Nogle steder er stigningen i ’til salg’-skilte mere markant, og dermed er priserne også der mest under pres.

Efterspørgslen ser ved første øjekast fin ud

Hvordan ser det ud på efterspørgselssiden? Her har vi tal for, hvor mange boliger der bliver handlet uge for uge. Kigger vi på disse tal, så synes der at være god gang i boligmarkedet. Antallet af handler er som gennemsnit knap 1.400 handler om ugen i årets tre første måneder. Det er når, man tager det hele med, det vil sige ejerlejligheder, villaer, andelsboliger, fritidshuse, grunde, kolonihaver med videre.  Jo, ikke ligefrem perfekte substitutter for hinanden, så tallene skal tages med et gran salt.

Det ændrer imidlertid ikke på, at niveauet for antal handler i år, er over niveauet i den tilsvarende periode i fjor, men lidt lavere end det historiske gennemsnit. Hermed opstår konklusionen om, at boligmarkedet er i fin form. Der handles omkring 200 boliger om dagen. Der er således ikke noget, der er frosset fast på den måde. Man kan sagtens komme ind og ud af boligmarkedet sådan helt generelt.

Igen skal man imidlertid holde sig præmissen for øje. Dykker man ned i enkelte ejendomskategorier, som nødvendigvis ikke er perfekte substitutter, nogle er måske endda langt fra substitutter, så er der store forskydninger imellem aktiviteten i de forskellige ejendomskategorier.  

Ejerlejligheder stjæler og dramatiserer billedet

Antallet af almindelige bolighandler er på et lidt lavt niveau sammenlignet med de historiske gennemsnit, men forskellen er ikke dramatisk. Ser vi derimod på handlen med ejerlejligheder, så er aktiviteten bremset noget op i årets første måneder. Korrigerer man for de sædvanlige sæsonbevægelser, så er der tale om et fald på næsten 30 pct. i omsætningen af ejerlejligheder. I virkeligheden ikke så overraskende, når man tænker på, at der i 4. kvartal 2023 var en ekstraordinær stor aktivitet i handlen med ejerlejligheder i bestræbelserne på at sikre sig en personlig skatterabat.

Ejerlejlighederne er dog en lille lomme af boligmarkedet og udgør kun omkring 10 pct. af boligmassen. Alligevel fylder ejerlejlighederne væsentligt mere i dagspressen, måske fordi de primært er placeret i de store byer, hvor mange journalister, embedsmænd, boligøkonomer med videre bor – ofte har folk jo en tendens til at tro, at andre ligner dem selv.

Langt de fleste danskere bor imidlertid i almindelige parcelhuse og ikke i ejerlejligheder. Parcelhusmarkedet er i noget bedre form end ejerlejlighedsmarkedet. Det store fokus på ejerlejlighederne, der er noget mere konjunkturfølsomme, fylder således i bevidstheden og tegner derfor nogle gange et for dramatisk billede af boligmarkedets samlede tilstand.

Hvad sker der med priserne?

Et er antallet af bolighandler og mængden af boliger til salg. Noget helt andet er udviklingen i priserne. Boligpriserne optager jo ganske mange mennesker og er et meget yndet samtaleemne. Kigger man på priserne, er de aktuelt højere nu end for tolv måneder siden. Igen med store regionale forskelle. På landsplan er huspriserne steget med 4,2 pct. – det dækker over prisstigninger på 0,4 pct. i Midtjylland og op til 6,2 pct. på Sjælland.

Kigger man på ejerlejligheder, er billedet nogenlunde det samme. Prisstigningerne er dog lidt større. Tager man en dyb indånding og kigger på de lidt mere usikre månedstal, begynder vi imidlertid at se, at det større udbud og ikke mindst den mindre efterspørgsel begynder at indfinde sig. Det giver nogle prisfald, der er mest markante, når vi taler ejerlejligheder. Her ses nu prisfald på op mod 1 pct. på månedsniveau, og det er endda i måneder, hvor der normalt er en positiv sæsoneffekt. Det betyder, at prisfaldet i virkeligheden er kraftigere. Der er således noget der tyder på, at markedet langsomt er begyndt at tilpasse sig de nye betingelser.  

Faldende boligpriser er en mulighed ved opgradering af bolig

Vi ser ikke ind i nogen katastrofe, men mon ikke at særligt folk i ejerlejligheder, skal forvente at de vil opleve yderligere prisfald de kommende måneder. I hvert fald kan vi konstatere stigende salgstider. Det gælder også for lidt dyrere huse. 

Nogle steder, særligt omkring de større byer, er ejerlejlighederne en vigtig fødekæde for efterspørgslen efter huse. Så her vil afmatningen nok sprede sig en smule. Det på trods af, at faldende boligpriser faktisk er en mulighed fremfor en ulempe, når man ønsker at opgradere til en større eller bedre bolig. Falder boligpriserne fx med 5 pct., så falder de jo mere på den dyre bolig i kroner og ører, end de gør i de mindre og ofte billigere boliger.

Det må jeg skrive noget mere om, hvis tendensen med afmatning bliver mere tydelig. For der er naturligvis også nuancer i den tendens. 

Gode råd til køb og salg af bolig