Artikel-tags

<p>Det går op og ned i showbusiness. Det har jeg selv måttet sande, da jeg har nået at fejre kobberbryllup med forudsigelsen om stigende boliglånsrente, før det blev virkelighed. På et tidspunkt følte jeg nærmest, at når jeg forudsagde en stigende rente, så faldt den blot yderligere. Jo, det kræver brede skuldre at mene noget en gang imellem. Sådan er det.</p>
<p>Ser vi på centralbankernes fantasi i forhold til pengepolitiske eksperimenter i nyere tid, så er der ingen grænser. Jeg må i hvert fald erkende, at jeg ikke i min fantasi har været kreativ nok i forhold til, hvad de har fundet på. Som barn fik jeg ellers ofte at vide, at jeg havde en livlig fantasi …</p>
<p>Centralbankfolk har ofte et ry for at være kedelige og falde i med gardinerne, men deres eksperimenter siden finanskrisen i 2008 har på ingen måde været kedelige. Og sandheden i forhold til forventninger og prognoser? Her må læren være den, at hvis bare man siger det samme længe nok, så får man ret på et tidspunkt.</p>
<h2>Renten reagerer på forventning og handling</h2>
<p>Aktuelt er fortællingen så den, at alting stiger og stiger. Det er imidlertid en sandhed med modifikationer. Tag nu bare renten – den er faktisk faldet ganske meget det sidste stykke tid. I hvert fald når vi taler om den lange rente. Årsagen skal findes i balancen mellem nyheder om inflation og recession. En lidt simpel tommelfingerregel er: De lange renter stiger og falder på forventninger til økonomien. De korte renter påvirkes mere af pengepolitisk handling.</p>
<p>I de sidste par uger har data omkring inflation og recession trukket i én retning, nemlig lavere inflation og større sandsynlighed for recession. Det rimer på lavere renter på trods af, at centralbankerne næppe er færdige med at forhøje de pengepolitiske renter og bringe inflationen under kontrol. De lange renter – det man kan kalde den faste 30-årige gammeldags realkredit – er faktisk faldet med en tredjedel, siden den toppede. Det sker altså på forventningen om, at centralbankerne en dag vil begynde at sætte renten ned igen for at stimulere økonomien. Og det går faktisk hurtigt.</p>
<p>Kort før jul havde jeg fornøjelsen af at medvirke i en podcast om renter i anledning af, at vores realkreditlån med 6 % i rente var åbent for tilbud. I sidste uge havde jeg så fornøjelsen af at medvirke i samme program – og nu kunne jeg så fortælle, at 4 %-lånet er tilbage i en attraktiv kurs. Ja, det går hurtigt op og ned i showbusiness.</p>
<h2>Overvej at gå fra 6 % til 4 %</h2>
<p>Da renten var oppe i 6 %, som den har været i nogle omgange i efteråret 2022, så valgte en del boligejere at omlægge deres lån. Er man en af de boligejere, der har et lån med 6 % i rente, så vil jeg sige, at tiden er inde til at overveje, om man skulle konvertere ned igen – til de 4 %.</p>
<p>Lige nu er vi således i den situation, at den gammeldags opkonvertering – totrinsraketten, hvor man først konverterer op i rente, og så ned igen – er en succesfuld manøvre. Her vil en omlægning fra 6 % til 4 % altså betyde, at man ender med en lavere ydelse og en mindre gæld.</p>
<h2>Overvej at gå fra variabel rente til fast</h2>
<p>Andre boligejere valgte en moderne konvertering. Det vil sige en konvertering, hvor de gik skrå – fra fast rente til variabel rente. Nogle af disse boligejere er måske ikke 100 procent komfortable med, at de nu har en variabel rente på deres lån, hvor ydelsen kan stige og falde i takt med, at nyhederne tikker ind på mobilen.</p>
<p>De boligejere skal måske også overveje, om de skal rykke på sig igen. Rentekurven er nemlig meget flad. Det betyder, at forskellen mellem at have variabel rente og fast rente er ganske lille.</p>
<p>Boligejere, der fik rentetilpasset deres lån her den 1. januar, gik over til en rente på godt 3 %. Mod en lille merpris hver måned, så kan disse boligejere nu få deres nattesøvn igen, som følge af det seneste rentefald. Helt aktuelt koster det nemlig omkring 400 kr. netto om måneden pr. lånte million at gå fra variabel til fast rente. Så er man i hvert fald sikker på, hvad man har.</p>
<h2>Fast rente er ikke det værste man har</h2>
<p>Den økonomiske usikkerhed er lige nu enorm, men hvis man lytter til hvad centralbankerne siger, så er de med et af mine yndlingsudtryk meget ”høgeagtige” i deres retorik. Ja, hvis nogen skulle være i tvivl, så synes jeg naturligvis, at høgen er en af de mest prægtige fugle i den danske fauna.</p>
<p>Når man taler om, at centralbankfolk er høgeagtige, så betyder det ikke, at de har en livlig fantasi. Nej, det betyder, at de gerne vil stramme pengepolitikken i form af renteforhøjelser – og dermed bringe inflationen under kontrol. Det svarer til, at centralbankerne vil mindske den økonomiske aktivitet, så efterspørgslen og dermed prisstigningerne aftager.</p>
<p>Mit budskab er derfor, at i det nuværende scenarie er en fast rente ikke det værste, man kan have, og derfor er 4 %- lånet lige nu attraktivt. Men hvad så, hvis renten falder yderligere? Skal man hellere vente på 3,5 %-lånet? Tja, det kan man selvfølgelig godt, men det er en fugl på taget fremfor en sikker i hånden. Usikkerheden om den økonomiske fremtid er enorm, og ingen ved, om 3,5 %-lånet kommer i spil – men 4 %-lånet til en attraktiv kurs, det er en realitet. Lige nu.</p>
<div class="banner-rounded">
<h2>Læs mere</h2>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/dit-boliglaan/omlaeg">Hvornår kan det betale sig at lægge lån om?</a></p>
</div>

Med en faldende rente og en flad er det måske en god ide at overveje en ny omlægning af lånet. Bliv lidt klogere på udviklingen og på mulighederne. 

Vaks ved havelågen? Så kan du få et 4 pct.-boliglån

Er du vaks ved havelågen? Så kan du få et 4 pct. boliglån

Boligøkonom Mikkel Høegh foran moderne etagebyggeri

Item 1

<p>Boligøkonom Mikkel Høegh guider gennem denne særlige konverterings-disciplin:</p>
<h3>Hvad er opkonvertering, og hvorfor opstår muligheden?</h3>
<p>”Med en opkonvertering udnytter man, at renten stiger. Når renten stiger, så falder værdien af obligationerne bag boliglån med lav rente, fordi de er mindre attraktive. Derfor opstår muligheden for at købe sin egen gæld tilbage til et lavere beløb end det, man egentlig skylder. Til gengæld skal man så have et nyt lån med højere rente,” forklarer Mikkel Høegh.</p>
<h3>Hvem er opkonvertering relevant for?</h3>
<p>”Hvis man har et fastforrentet lån med en rente mellem 0,5% og 3,5%, så er det værd at overveje muligheden. Netop nu kan nogle skære 20-25% af deres boliggæld ved at konvertere, og det kan svare til 10 års afdrag,” siger Mikkel Høegh.</p>
<p>”I øjeblikket er opkonvertering ekstra interessant, hvis ens bolig er steget i værdi i de senere år. For så kan en konvertering betyde, at man skærer restgælden ned under 60% af boligens værdi, og så bliver lånet typisk billigere,” tilføjer han.</p>
<h3>Hvad er faldgruberne?</h3>
<p>”Man skal tro på, at renten falder igen, så man senere kan konvertere ned og ende i en god situation med både lav gæld og lav rente. Hvis renten ikke falder, skal man kunne leve med sit nye lån med højere rente. Så man skal have øje for, hvilken total tilbagebetaling man ender på,” siger Mikkel Høegh.</p>
<h3>Hvad skal man opkonvertere til?</h3>
<p>”Man kan opkonvertere til et andet fast forrentet lån. Men hvis man tror på, at renten falder, så giver det mening at lave det, vi kalder en skrå konvertering, hvor man vælger variabel rente. For så får man hurtigst mulig glæde af et rentefald. Men det kræver, at man har en stærk økonomi, og at man ikke ligger søvnløs over, at huslejen svinger. Skrå konvertering er en risikoforøgende konvertering,” forklarer boligøkonomen.</p>
<h3>Kommer renten til at falde igen?</h3>
<p>”Vores vurdering er, at de faste boligrenter har toppet, fordi inflationen falder tilbage, og at vi nu kigger ind i en recessionsdagsorden, hvor de lange renter vil falde lidt tilbage i løbet af 2023. Men jeg vil gerne understrege, at usikkerheden er enorm,” siger Mikkel Høegh.</p>
<p>Husk, at du kan se dine muligheder i mobilbanken under <em>Bolig </em>i menuen, og bruge appen <em>Bedste Lån</em> til at se beregninger og overvåge mulighederne. </p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/dit-boliglaan">Læs mere om, hvordan du kan optimere dit boliglån</a></p>

Renterne er steget i år. Det giver mulighed for at lave en opkonvertering af dit boliglån. Boligøkonom Mikkel Høegh guider dig gennem konverteringsdisciplinen. 

Overvejer du at omlægge dit boliglån? Få gode råd om konvertering

Boligøkonomen om opkonvertering

<p>Jyske Bank lancerer nu Jyske Frihed. Et realkreditlån med mulighed for op til 30 års afdragsfrihed. Lånet fås med enten fast eller variabel rente.</p>
<ul>
<li>Fast eller variabel rente</li>
<li>Afdragsfrihed i op til 30 år</li>
<li>Mulighed for at justere ydelsen</li>
</ul>
<p>Jyske Frihed er boliglån på en ny måde. Lånet giver frihed til fx at opfylde drømme, blive boende i boligen i længere tid eller måske øge pensionsopsparingen.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/jyske-frihed" target="" title="">Se mere om lånet og regn på, om det er noget for dig</a></p>
<h2>Er gældfri blevet gammeldags?</h2>
<p>Boligøkonom Mikkel Høegh mener, at det nye lån er en naturlig evolution og taler godt ind i en tid, hvor man ikke nødvendigvis behøver at eje alting selv. At blive gældfri er måske ved at blive lidt gammeldags.</p>
<p>Her kan du læse boligøkonom Mikkel Høeghs <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/30-aars-afdragsfrihed-er-god-latin">blog om nye muligheder med det nye lån</a>.</p>
<p>Jyske Frihed åbner for lånetilbud midt i januar.</p>

Jyske Bank lancerer nu Jyske Frihed. Et realkreditlån med mulighed for op til 30 års afdragsfrihed. Lånet fås med enten fast eller variabel rente.

Realkredit: Jyske Bank lancerer lån med 30 års afdragsfrihed

Jyske Bank lancerer realkreditlån med 30 års afdragsfrihed

<p><strong>En analyse i Børsen fra Greens Analyseinstitut har fået arbejdsmoralen tilbage med det vons. For i tallene gemmer der sig tankevækkende information om, at der er budskaber fra bankerne, som ikke er blevet hørt.</strong></p>
<p>Jeg er ikke meget for at skrive og mene alt for meget om rentestigninger eller -fald i disse tider. Vi økonomer har taget fejl så mange gange, at vi ”jinxer” det, som de unge siger, gang på gang.</p>
<p>Men forleden dag var jeg så heldig at få lov til at kommentere på en undersøgelse i Børsen (ikke længere tilgængelig på borsen.dk, red.) som gjorde mig klogere. Det er en undersøgelse, som Greens Analyseinstitut har lavet hen over sommeren, blandt et repræsentativt udsnit af befolkningen med realkreditlån. Det er en fornøjelse at kommentere på den slags.</p>
<p>Her gik jeg og troede, at folk var trætte af at få breve elle anden information fra deres bank om, at det kan være oplagt at skifte lån til fast rente. Noget kan tyde på, at det ikke helt er tilfældet.</p>
<p>Hvis der var gået sensommerblues i budskaber om stigende renter, kan jeg godt fortælle jer, at efter at have studeret undersøgelsen, så kom arbejdsmoralen tilbage med det vons. For i tallene gemmer der sig tankevækkende information. Information, der trækker i retningen af, at der er budskaber fra bankerne, som ikke er blevet hørt.</p>
<h2>Det er for sent, når renter stiger</h2>
<p>Analysen fra Greens Analyseinstitut viser, at cirka hver 3. af de adspurgte, som i dag har lån med variabel rente, har planer om at skifte lån, når renten begynder at stige.</p>
<p>Fire ud af fem af dem uddyber, at hvis de vælger at skifte lån, vil de skifte til lån med fast rente. Problemet med denne strategi er bare, at når renten generelt stiger, så vil renten også stige på de fastforrentede lån.  De kan risikere ikke at kunne nå at få et af de fastforrentede lån med den nuværende meget fordelagtige rente.</p>
<p>Tænk på det som en brandforsikring. Den tegner man også, inden huset brænder, idet præmien vil gå mod det uendelige, når flammerne først har fat i tagkonstruktionen. Det budskab har vi banker tydeligvis ikke været dygtige nok til at folde ud.</p>
<p>Det er ikke det samme som, at variabelt forrentede lån ikke er gode lån. Det er mere strategien, den er gal med her. Det kan blive for sent.</p>
<h2>Der findes alternativer</h2>
<p>Hvis man synes, at det er for dyrt at skifte sit variabelt forrentede lån ud med et fastforrentet lån, så er der alternativer. Lige nu er et fastforrentet lån cirka 500 kr. dyrere om måneden pr. lånte million kr. efter skat. Alternativet er et lån med renteloft. Her får man lav ydelse som på variabelt forrentede lån, men der er en beskyttelse i form af et renteloft.</p>
<p>Alternativet er billigere end fast rente, da renteloftet løber i en kortere periode, og fordi man ikke betaler for en 30-årig ret til at konvertere lånet til kurs 100.</p>
<p>Ingen af de adspurgte, som overvejer at skifte lån, nævner andre låntyper end rentetilpasningslån eller fastforrentede lån. Men alternativerne findes som nævnt - og der er tale om alternativer, som har egenskaber fra det bedste af to verdener.</p>
<h2>Bliv ikke renteblind</h2>
<p>En anden ting, der er tankevækkende, er, at hovedparten af de adspurgte ikke forventer, at renten stiger nævneværdigt de kommende tolv måneder. Jeg har før udtrykt <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/bliv-ikke-renteblind">min bekymring for renteblindhed</a>, så den skal jeg ikke udbrede endnu en gang. Men det har været nemt og mageligt at vænne sig til, at renten bare gik ned og ned. Det er dog hver 5. låntager med variabel rente, der forventer stigende renter. De bør jo i særdeleshed overveje fast rente nu.</p>
<p>Ganske kort fortalt taler alt i økonomien for stigende renter – men det sker ikke. Det er fordi, der hele tiden opstår usikre situationer som optræk til handelskrige, kriser og andre politiske situationer. Den usikkerhed, som derved opstår, har en dæmpende virkning på renten, fordi danske realkreditobligationer bliver betragtet som en sikker havn.</p>
<h2>Gode råd</h2>
<p>Hvis jeg skal give et par råd med på vejen:</p>
<ol>
<li>Forventer du stigende renter inden for tolv måneder, så vælg et lån, der beskytter din ydelse mod rentestigninger.</li>
<li>Ønsker du at udnytte den sammenhæng, at kursen på den bagvedliggende obligation falder, når renten stiger og på den måde reducerer din restgæld, så er du bedst tjent med et fastforrentet lån.</li>
<li>Er du til budgetsikkerhed, så er der flere muligheder, fx fast rente. Synes man det er for dyrt, er et lån med renteloft et godt alternativ. På den måde lægger man loft over, hvor meget renten kan stige for en periode. Når perioden udløber, kan man få et nyt loft.</li>
<li>Overvej din tidshorisont og dermed dine indfrielsesomkostninger. Der er større indfrielsesomkostninger ved lån med fast rente. Så skal du flytte inden for et kort tid, er du bedst tjent med et lån med variabel rente, som kan indfries til kurs 100 med fem dages varsel.</li>
</ol>
<p>Vil du vide mere om forskellen på fast og variabel rente? <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/fast-rente">Bliv klogere på fast og variabel rente</a></p>

Boligøkonom Mikkel Høegh giver gode råd til, hvad du skal huske at tage højde for, inden renten stiger

Alle artikler med tagget ”VARIABEL RENTE”

Er du vaks ved havelågen? Så kan du få et 4 %-boliglån

Boligøkonomen om opkonvertering

Jyske Bank lancerer realkreditlån med 30 års afdragsfrihed

Boligøkonomen: Sikken dejlig dag – jeg blev klogere