Artikel-tags

<p>Flere og flere seniorpar skifter livet med græsslåmaskine og tomme børneværelser i en stor villa ud med vandudsigt og nem adgang til byens kulturliv i en såkaldt ’teaterlejlighed’. Nybyggede, luksuriøse lejligheder i København, Aarhus og Aalborg er blevet en efterspurgt vare.</p>
<p>”Der er en generation af velstillede ældre, som ikke har tænkt sig at sætte sig ned og kede sig. De er raske og rørige og aktive i kulturlivet. En del af dem sælger huset og flytter ind til byen, og der er en stor efterspørgsel på luksuslejligheder i de store byer,” fortæller Jyske Banks boligøkonom Mikkel Høegh.</p>
<p>Tendensen er stigende, blandt andet fordi vi lever længere, og derfor har flere aktive år efter børnene er flyttet hjemmefra, og arbejdslivet lakker mod enden.</p>
<h2>Løsrevet fra boligmarkedernes konjunkturer</h2>
<p>Man skal da heller ikke bruge mange øjeblikke ved vandkanten i de større byer, før man får øje på en kran og et lejlighedskompleks under opførelse. Den stigende efterspørgsel efter teaterlejligheder har faktisk betydet, at dette segment har løsrevet sig fra det øvrige boligmarked.</p>
<p>”Normalt vil man sige, at når konjunkturerne falder, som de gør lige nu, så er luksusprodukter noget af det første, der bliver ramt. Men det ser vi ikke på denne type lejligheder, for målgruppens økonomi er ikke afhængig af konjunkturerne i samfundet,” forklarer Mikkel Høegh.</p>
<h2>Købestærkt segment</h2>
<p>Markedet for teaterlejligheder er faktisk blevet så stort, at udviklere, investorer, banker osv. mødes til konferencer og deler viden om området.</p>
<p>”Udviklerne bliver hele tiden klogere. Fx er de nu begyndt at sælge lejlighederne mere ’rå’, så køberne selv kan bestemme indretning og materialer. De har fundet ud af, at det er et købestærkt segment, der gerne selv vil bestemme,” siger Mikkel Høegh.</p>
<p>De senere år er også pensionskasserne blevet interesseret i denne type lejligheder.</p>
<p>”De kan se, at der er behov for denne type bolig og har fået øjnene op for, at der er et godt afkast. Mit gæt er, at vi fremover også vil se, at flere ikke ønsker selv at købe, men gerne vil bo til leje, fordi det er mere bekvemt. Så kan man blot ringe efter viceværten, når noget skal ordnes,” siger Mikkel Høegh.</p>
<h2>Generationerne bytter boligområder</h2>
<p>Man kunne frygte, at tendensen, hvor seniorer flytter fra forstæderne til byen, vil give tomme huse bag ligusterhækkene rundt om de store byer. Men det er ikke tilfældet.</p>
<p>”Der er en pæn efterspørgsel på villaer i forstæderne. Det er de unge fra byerne, der flytter ud, så man kan sige, at der er et generationsspil, hvor man bytter rundt,” siger Mikkel Høegh.</p>
<p>Han peger også på, at alternativet ville være, at seniorerne blev boende i forstæderne med det resultat, at udbuddet ville være mindre, og priserne derfor højere.</p>
<h2>Opbremsning i nybyggeri kan give mangel på sigt</h2>
<p>Som nævnt er efterspørgslen efter teaterlejligheder i storbyerne stigende, og byggekranerne forsøger at følge med. Men faktisk kan udbuddet på længere sigt blive for lavt. Det skyldes, at vi netop nu oplever en opbremsning i nybyggeri.</p>
<p>”Materialepriserne er stukket helt af, og det betyder, at byggeprojekter går i stå. Det seneste kvartal er der markant færre påbegyndte byggerier, og der er udstedt færre byggetilladelser,” siger Mikkel Høegh.</p>
<p>Der bliver med andre ord ikke bygget nok til at imødekomme befolkningstilvæksten i de store byer.</p>
<p>”Hvis man har en lang horisont, er det svært ikke at være optimistisk omkring betydningen for prisudviklingen i byerne,” siger boligøkonom Mikkel Høegh.</p>
<div class="banner-rounded">
<h2>Boligøkonomens tip</h2>
<p>Hvis du overvejer et seniorliv i byen, har du her et par tip fra Mikkel Høegh:</p>
<ul>
<li>Lav din research grundigt. Mange af disse lejligheder ligger i områder, hvor der fortsat bygges. Kig i lokalplanen og se, hvem eller hvad der bliver bygningens nabo.</li>
<li>Overvej, hvad du vælger fra. Fx skal man typisk dele grønne områder med andre – vil du det?</li>
<li>Nogle steder er der lavet fælles områder, som man betaler til. Fx fitnesscenter og tagterrasse. Overvej om du kommer til at bruge det – ellers giver det dig blot en højere kvadratmeterpris.</li>
<li>Man skal ikke tænke boligkøb som en investering, for det kan man let brænde fingrene på. Køb et sted, du gerne vil bo, og hav en lang tidshorisont, så er det nok ikke en dårlig investering.</li>
</ul>
<h2>Læs mere</h2>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb" title="Køb bolig - hvad kan jeg købe bolig for?">Boligkøb - få styr på køb af hus og lejlighed</a><br /><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/boligklar" title="Boligkøb: Brug for et hurtigt svar? Bliv boligklar på 2 timer">Boligklar på 2 timer</a></p>
</div>

Boliøkonom Mikkel Høegh stiller skarpt på aktuel boligtendes: Modne, velstillede par flytter fra forstaden og ind til luksuslejligheder i de store byer.

Boligtendens: Seniorer flytter i ’teaterlejligheder’

Ny generation af seniorer flytter i ’teaterlejligheder’

Item 1

Vælg billede

<h2>Gratis øl i morgen – og en gordisk boligknude</h2>
<p>I morgen er der gratis øl, stod der på skiltet bag baren inde imellem en skov af flasker med ravfarvede væsker. Et smart skilt, der lover en masse godt – men ikke for meget. Skiltet hang på en bar i Dublin, hvor jeg havde forvildet mig ind for at høre lidt irsk folkemusik og nyde den gode stemning. En halvtyk mand, de kaldte Big Al, gav den som Phil Lynott og spillede den gode gamle Thin Lizzy klassiker ’Whiskey in the Jar’. Stemningen var rigtig god, og i morgen var der jo gratis øl på menuen.  Whiskey er nøglen til at drømme – frit oversat – omend drømmen om gratis øl nok var knap så ædruelig. </p>
<p>Jeg kom dog til at tænke på skiltet forleden, som en direkte konsekvens af den heftige boligdebat vi løbende har. Igennem adskillige valgkampe til både kommunalbestyrelse og folketing er danskerne blevet lovet flere billigere boliger i de store byer.<br /><br />Det er bare ikke rigtigt sket i nævneværdigt omfang. Og det kommer næppe til at ske denne gang. Drømmen om flere billige boliger er dog et mere ædrueligt ønske, selvom det mildest talt er en gordisk knude at løse.</p>
<h2>Det kniber med at bygge billige boliger</h2>
<p>Umiddelbart har det historisk knebet med at få bygget de billige boliger, fordi det er vanskeligt at bygge ordentligt og samtidig holde prisen nede. Der er ikke nogen, der vil finansiere projekter, som ikke hænger sammen økonomisk. Det som gør øvelsen svær er, at byggeretten (retten til at opføre bygninger på en grund) i de byer der vokser, er meget dyr. <br /><br />Når vi taler om billige boliger, er der ofte tale om almennyttige boliger. Her er byggerierne underlagt nogle maksimale rammer for at styre omkostningerne ved opførelsen af boligerne. Køber man først ind på en dyr byggeret, så har man ikke meget budget tilbage at bygge for, hvis man skal holde sig under de politiske bestemte omkostningslofter.</p>
<p>Problemet står ikke til at blive mindre den kommende tid. Udover at prisen på byggeretter er steget voldsomt, så er et andet problem, at vi aktuelt står i en situation, hvor der et enormt pres på de knappe ressourcer i vores økonomi. Grundlæggende er der for høj fart på i vores økonomi, hvilket giver en stor efterspørgsel. Hertil kan vi lægge oveni, at udbuddet er lavt. Forsyningskæderne brød sammen i kølvandet på corona, og krigen i Ukraine har heller ikke gjort noget godt for denne udvikling. De knappe ressourcer og den store efterspørgsel boner ud i ganske kraftige prisstigninger på byggematerialer.</p>
<h2>Det offentlige byggeri går i stå</h2>
<p>Den svenske pendant til Danmarks Statistik har netop offentliggjort en undersøgelse, der viser, at årsstigningen i prisen på byggematerialer er + 24 % For stål er prisstigningerne over det seneste år + 107 %, mens trævarer er på + 45 %.  Der er ingen grund til at tro, at Danmark og Sverige er væsentligt forskellige fra hinanden på denne front, så tallene kan mere eller mindre overføres til danske forhold. <br /><br />Det er barsk læsning og hertil kommer, at man også skal kalkulere med et stramt arbejdsmarked og dermed høje håndværkerpriser. <br /><br />Den direkte konsekvens er, at al offentligt byggeri går i stå – og dermed bygges der heller ingen billige boliger. På langt sigt er konsekvensen, at boligmanglen også fremadrettet vil være udbredt de steder, hvor befolkningen vokser. Men faktisk også i mindre byer, hvor der også i dag er mangel på lejeboliger.</p>
<h2>Mangel på boliger bliver et problem</h2>
<p>Det, at det offentlige byggeri stopper op, frigør umiddelbart nogle ressourcer, til at private udlejere kan udvikle og opføre flere boliger. Intet er så skidt, at det trods alt ikke er godt for noget. Men! Her er der også et loft der begrænser udviklingen. Politisk er det bestemt ved lov, at ved opførelse af nye boliger skal mindst 25 % opføres som almene boliger. Det politiske flertal kigger sågar på at øge dette til 33 %.<br /><br />Kommunerne har ikke overholdt disse grænser til punkt og prikke historisk, men det kan blive en yderligere bremse, hvis christiansborgpolitikerne begynder at følge op på, om det rent faktisk sker. Jeg har tidligere bidt mærke i, at ministeren på området (han har nu skiftet arbejde) har udtalt, at han vil måles på indsatsen for bygge flere billige boliger. <br /><br />Umiddelbart er der ikke så meget at måle på, hvis man måler på antallet af opførelser – men nu kan indsatsen jo også være mange ting. Ultimativt kan loftet, der skal tvinge flere kommuner til at bygge almene boliger, sætte alt andet byggeri i stå for en periode – og dermed skabe grobunden for den næste boligboble. Når efterspørgslen efter boliger er massiv, vil priserne på ejerboliger stige, og det samme vil den frie leje på lejeboliger. Begrænsningen kan således komme til at virke stik imod hensigten. <br /><br />Udviklingen betyder i hvert fald, at det er attraktivt at eje en eksisterende ejendom og at man skal kigge langt efter de billige boliger.</p>
<h2>Med en lang tidshorisont er et boligkøb næppe helt skidt</h2>
<p>Udviklingen betyder også, at godt nok er der lige nu modvind på boligmarkedet sådan i almindelighed, som følge af stigende renter, en økonomisk vækst, der bøjer af med videre. Men planlægger man at købe en bolig i byerne, så er det vanskeligt at tro, at det hele ikke nok skal gå, hvis bare man har en lang nok tidshorisont. <br /><br />Der er ingen tvivl om, at de stigende renter får boligmarkedet til at bremse op – jeg vil sågar ikke udelukke, at priserne nogen steder vil falde – men om 10 år vil vi kunne mærke, at der ikke blev bygget så mange boliger, som der var brug for. Så lige nu betyder udviklingen, at det næppe er helt skidt at købe bolig i byerne, selvom der aktuelt er modvind på cykelstien.</p>
<div class="banner-rounded">
<h2>Læs mere</h2>
<a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb" title="Køb bolig - hvad kan jeg købe bolig for?">Boligkøb - få styr på køb af hus og lejlighed</a><br /><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/boligklar" title="Boligkøb: Brug for et hurtigt svar? Bliv boligklar på 2 timer">Boligklar på 2 timer</a><br /><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/nybyg" title="Nybyg - hvad koster det at bnygge nyt hus?">Få en god start på dit nybyggeri</a></div>

Stigende renter med videre giver modvind på boligmarkedet, men også en opbremsning i byggeriet. Vi kommer til at mangle boliger i byerne.

Boligøkonom: Byggekrise gør eksisterende boliger attraktive

Byggekrise gør eksisterende boliger attraktive

<p>”Mojn ha´ do moch i æ øjn?” Sådan sagde vi som børn, hvis ikke lige de voksne kunne få øje på noget, eller de ikke hørte ordentlig efter, hvad vi børn sagde.<br /><br />Jeg kom til at tænke på det, fordi jeg lige nu godt kunne frygte, at ikke alle ser og tænker over de aktuelle signaler, vi får på boligmarkedet. Højsæsonen for bolighandler står for døren, og selv om man nemt kan blive grebet af stemningen, må man ikke vende det blinde øje til hullerne i osten. Vi har været vant til, at tingene går rigtigt hurtigt, og det vil det måske også gøre i dette forår. Netop derfor er det vigtigt at have en plan – en langsigtet plan – også selvom det lyder gabende kedeligt. Det gode er, at det ikke behøver at tage så lang tid.<br /><br />Årsagen til, at vi ikke helt ser, hvad der sker på markedet, er det historisk lave udbud af boliger. Det lave udbud tager brodden af rigtigt mange af de effekter, som man ellers kunne forvente i forhold til den generelle udvikling i økonomien. Boligmarkedet blev støvsuget for boliger til salg under corona. Det lave udbud betyder, at det som køber er vanskeligt at finde en bolig, der lever op til specifikke behov. Isoleret set er resultatet stigende boligpriser.</p>
<h2>Pas på stemningen – brug fornuften</h2>
<p>Nu hvor vi er ved mine Sønderjyske minder, så har vi et andet fænomen, vi er stolte af i Sønderjylland; nemlig Sort Sol. Sort Sol må ikke forveksles med et af mine favoritbands, men dækker over trækfuglenes sværmen over tøndermarsken. En klassisk forårsbebuder. <br /><br />Næsten tilsvarende har vi en forårsbebuder på det danske boligmarked. Der handles nemlig traditionelt markant flere boliger i foråret. Corona forstyrrede dette billede lidt, men mon ikke at vi også her er færdige med corona-forstyrrelser. De historisk mange bolighandler i forårsmånederne betyder også, at der sættes flere boliger til salg i foråret. Der er statistisk belæg for, at man som sælger får de bedste priser for sin bolig, når man sælger den i foråret. <br /><br />Som boligkøber må man ikke lade sig rive med af den gode stemning. Tiden er til, at man handler bolig med fornuft fremfor at handle bolig ud fra ønsket om en hurtig gevinst. Samtidig med at jeg skriver dette kigger jeg ud ad vinduet på mit kontor og ser det ukrainsk flag blafre i en snebyge. Ja, foråret er lunefuldt.</p>
<h2>Boligejerne har generelt en robust økonomi</h2>
<p>At vi aktuelt har hejst det ukrainske flag foran vores bank, er ikke bare en støtte til det ukrainske folk, det er også et vidnesbyrd om, at vi lever i en usikker tid. Krigen i sig selv har nok ikke den store betydning for boligmarkedet, men det har en række af følgevirkningerne. I den forbindelse skal vi huske, at en række af disse følgevirkninger kommer oveni konsekvenserne af de nedbrudte forsyningskæder fra corona. <br /><br />”Det summer op Høegh!”, sagde lektor Winther, når der var lidt for meget ”moch i æ øjn” i matematiktimerne og tavlen kaldte på den uvorne elev. Sådan blev de mest uvorne mest trænet i matematikkens bevisførelse.</p>
<p>Netop tallenes tørre tale må vi ikke glemme, når vi taler om boligmarkedet. Ikke fordi jeg vil male fanden på væggen, det er der ingen grund til. Boligejernes økonomi er langt mere robust end sit rygte, og der er ikke nogen, der må gå fra hus og hjem blot fordi, boligmarkedet kommer i modvind. Den tro kunne man ellers få, hvis man læste med i den seneste uges aviser. Så, hvis man lige har købt bolig, skal man altså ikke ligge søvnløs over, at der blæst om markedet. <br /><br />Vores økonomi er stærk, beskæftigelsen høj og vi har over lang tid haft en flot indkomstfremgang. I øvrigt er renten også lav. Når det så er sagt, så kommer vi ikke uden at om, at den lange boligrente er steget fra 0,5 pct. til 3 pct. over de sidste tolv måneder. Det er en seksdobling! Hertil kommer, at leveomkostningerne er steget – og reallønningerne falder. <br /><br />Så uanset hvordan vi vender og drejer det, æder de tørre tal af vores rådighedsbeløb. Vi kan alle mærke det. Det betyder, at vi må prioritere anderledes – noget luksus må måske vælges fra. Generelt er danskerne velkonsoliderede, så langt de fleste vil ride stormen af ved relativt få geværgreb, andre vil måske blive lidt hårdere ramt.</p>
<h2>Tænk langsigtet og køb bolig efter behov<strong><br /></strong></h2>
<p>Betyder det så, at man skal holde nallerne fra boligmarkedet? Næh, ikke i min optik. Det betyder dog, at man skal tænke sig om. Ens hjem – rede om man vil – er alt for vigtig at gamble med i forhold til tilfældige udsving på de finansielle markeder. Det er derfor vigtigt, at man tænker langsigtet, når man køber sin bolig. Man skal købe bolig efter behov – og ikke med henblik på en hurtig gevinst. <br /><br />På langt sigt følger boligpriserne i vores samfund nemlig vores indkomster, og ser man på statistikken for boligpriserne fra vores første ordentlige data i 1938 og frem til i dag, så er reglen snarere, at boligpriserne stiger fremfor at de falder.</p>
<h2>Husk, boligen har værdi som et hjem</h2>
<p>Det ændrer dog ikke ved, at man kan være uheldig og købe på et tidspunkt, hvor markedet sætter sig. Det gjorde det fx efter anden oliekrise, under kartoffelkuren og i forlængelse af finanskrisen. Lektien er her, at får man købt på et så uheldigt tidspunkt, så er det vigtigt, at man har skruet sin økonomi fornuftigt sammen og ikke mindst, at man har en lang horisont. Det handler altså om at blive boende i mere end en konjunkturcykel. <br /><br />Har man således en timet og tilrettelagt plan, så kan man sagtens tage på boligmarkedet i dette forår og købe sin drømmebolig. Husk, drømmeboligen giver også et andet afkast end en værdistigning i kroner og øre. Den giver også et afkast i form af en tryg, hjemlig base – og det er en værdi, vi ofte glemmer i boligøkonomiens tørre tal. </p>
<div class="banner-rounded">
<h2>Bliv klogere</h2>
<p>Onsdag den 6. april kl. 17.00 afholder Jyske Bank webinaret "Forår på boligmarkedet – få gode råd til dit boligkøb".<br /><a rel="noopener" href="https://webinar.jyskebank.dk/forar-pa-boligmarkedet-fa-gode/fe3d1dcbe84c8b245dd8/join" target="_blank" title="Webinar: Forår på boligmarkedet – få gode råd til dit boligkøb">Læs mere - og tilmeld dig her</a></p>
<p>Har du ikke mulighed for at se webinaret live, vil du efterfølgende kunne se det på <a href="https://www.jyskebank.dk/omjyskebank/jb-praesenterer/live">jyskebank.dk/live</a>. </p>
<h2>Se også</h2>
<p><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/boligklar" target="_blank" title="Brug for at handle hurtigt? Bliv boligklar på 2 timer">Boligklar på 2 timer</a><br />Har du fundet den helt rigtige bolig – hus, lejlighed eller sommerhus – så kan du i løbet af kun to timer få svar på, om du kan få bankens godkendelse til at købe den.</p>
</div>

Foråret er normalt højsæson på boligmarkedet. Men særligt i år, kan foråret vise sig fra sin lunefulde side, advarer Jyske Banks boligøkonom Mikkel Høegh.

Boligøkonom Mikkel Høegh: En lunefuld sæsonstart på boligmarkedet

En lunefuld sæsonstart på boligmarkedet

Boligøkonom Mikkel Høegh, hus med have, træ plantes

<p>Boligpriser, materialepriser, håndværkerpriser, forbrugsvarer, brændstof og energipriser. Danskerne oplever lige nu prisstigninger alle vegne som følge af både coronapandemien og krigen i Ukraine.</p>
<p>”Vi er i en meget speciel situation. Den slags situationer kan man kalde for den perfekte storm. Hvorvidt stormen så kommer til at rase og rasere noget er måske lidt en anden sag, men byggestenene til en perfekt storm er der i hvert fald,” lyder det fra Mikkel Høegh, der er boligøkonom i Jyske Bank.</p>
<p>Også prisen på at bygge nyt stiger kraftigt i øjeblikket. De samlede omkostninger ved at bygge en ny bolig steg i 2021 med 1,9 pct. fra 3. til 4. kvartal. Det viser nye tal for Danmarks Statistik.</p>
<h2>Hvorfor stiger nybyg?</h2>
<p>Årsagen til de stigende priser på nybyg skal findes to steder, fortæller Mikkel Høegh.</p>
<p>”Det første forhold handler om forsyning. Forsyningskæderne brød sammen oven på corona, og efterfølgende er vi blevet yderligere ramt af restriktioner på varer fra Rusland. Alt i alt driver det materialepriserne op på træ, stål mv. Det gør det voldsomt dyrt i byggematerialer.”</p>
<p>Den anden årsag bunder i selve arbejdskraften.</p>
<p>”Der er stor efterspørgsel efter at bygge nyt, renovere det eksisterende osv. Det gør, at der er mangel på håndværkere, og arbejdsomkostningerne bliver presset op. Så lige nu er det alle parametre, der stiger.”</p>
<h2>Skal man så vente?</h2>
<p>Ingen kan spå om fremtiden, heller ikke boligøkonomer. Men vi kan se, at udviklingen i øjeblikket gør det dyrere at bygge nyt. Så hvis man spørger Mikkel Høegh er rådet simpelt:</p>
<p>”Jeg ville nok være lidt forsigtig med at starte op med bygge nyt lige nu. Usikkerheden er stor.”</p>
<p>Generelt har boligmarkedet haft fart på de seneste år, når man kigger på de eksisterende huse, men den udvikling er måske ved at vende, mener han.</p>
<p>”Det ser ud til, at det nu bremser lidt op, mens priserne på at bygge lige nu stiger kraftigt.</p>
<p>Og hvis de stigende renter og energipriser får prisen til at falde markant på de eksisterende huse, vil det blive mere attraktivt end at bygge nyt rent prismæssigt, fortæller han.</p>
<p>”Det vil tage brodden af efterspørgslen. Hvor længe vi vil have forhøjede materialepriser på at bygge nyt i forhold til manglende forsyninger og restriktioner ved meget få. Her er vi bl.a. afhængig af Putins modbydelige planer,” slutter Mikkel Høegh.</p>
<div class="banner-rounded">
<h2>Læs mere</h2>
<ul>
<li><a href="https://www.bedstehjem.dk/" title="Bedste Hjem">Bedste Hjem - den smarte måde at søge bolig på</a></li>
<li><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/regn-paa-bolig/hvor-meget-kan-jeg-koebe-bolig-for" title="Boligberegner">Beregn - hvor meget kan jeg købe bolig for?</a></li>
</ul>
</div>

Priserne stiger lige nu på mange forskellige parametre i det danske samfund, og udviklingen smitter også af på nybyg.

Bygge nyt? Den perfekte storm raser lige nu

Boligøkonom: Den perfekte storm raser lige nu

<p>Aktuelt stiger boligrenterne i et galoperende tempo. Årsagen er, at inflationspresset i vores økonomi er taget til her på bagkanten af corona. Dels har der været ført en meget lempelig økonomisk politik, og dels har corona gjort forsyningskæderne slappe.</p>
<p>De stigende priser rammer forbrugerne, som oplever at købekraften forringes. En oplagt reaktion på det vil være at kræve mere i løn – særligt når der er mangel på arbejdskraft. Udviklingen øger sandsynligheden for en pris- og lønspiral. Lidt forsimplet sagt har det presset renterne op, da de finansielle markeder forventer, at centralbankerne vil afmontere en sådan spiral med en stram pengepolitik. Typisk ved at forhøje renten.</p>
<h2>Du betaler en mindre gæld, end du optog</h2>
<p>Når forventningerne til fremtidens renter stiger, så stiger renten på de lange realkreditlån. Årsagen er, at det er muligt at vælge fast rente på danske realkreditobligationer i helt op til 30 år. Det er meget lang tid, og derfor har forventningerne til fremtiden stor betydning for den pris – altså kurs – som investorerne vil betale for obligationerne. Normalt er der den sammenhæng, at når renten stiger, så falder kursen på obligationerne. Det er den sammenhæng boligejerne nu kan få glæde af – og udnytte til at banke restgælden betydeligt ned.</p>
<p>For cirka et år siden var den toneangivende realkreditrente 0,5 pct. I Jyske Realkredit har vi netop åbnet for lån med 2,5 pct. i rente. Det svarer til en femdobling af renten og betyder, at obligationerne bag 0,5 pct. lånet er faldet markant. Det samme gælder, hvis du har et 1 pct. eller 1,5 pct. lån. Jo højere rente du har, desto mindre er kursfaldet dog. Lånet kan nu indfris til en ny og lavere kurs, end du oprindeligt hjemtog lånet til. Det betyder, at du skal tilbagebetale en mindre gæld, end den du oprindelig optog.</p>
<p>Var din restgæld oprindelig 2 millioner kr. – og har du et 0,5 pct. lån – så vil du kunne skære cirka 250.000 kr. af din gæld, når alle omkostninger ved omlægningen er med i regnestykket. Til sammenligning, tager det cirka fire år at afdrage så meget på sin gæld.</p>
<h2>Er det så ikke dyrt at omlægge?</h2>
<p>Det lyder jo næsten for godt til at være sandt, at man kan banke sin gæld ned med noget, der svarer til fire års afdrag. Så hvad er bagsiden af medaljen?</p>
<p>Muligheden for at skære af sin gæld er en af de ting, der gør, at dansk realkredit er noget helt særligt. Ulempen er, at renten på det nye lån er højere. Det giver en højere ydelse. Men den faktiske betaling behøver dog ikke at blive højere, så det kan altså være en god ide at få et specifikt tilbud på en konvertering. Godt nok skal man betale en højere rente, men gælden vil som sagt blive mindre.</p>
<p>Så renten er gået op, men gælden er gået ned. Den højere rente betyder, at man får større glæde af sit rentefradrag, da man kan trække en større andel fra. Herudover betyder en mindre gæld også, at ens belåning af hjemmet er blevet mindre. Bidraget på lånet afhænger af ens samlede belåning, så når belåningen falder, så falder bidraget i kroner og øre også. Hertil kommer, at boligpriserne generelt er steget ganske meget de senere år. Pointen er, at man ikke kan udelukke, at det faktisk bliver billigere om måneden at lægge om til en højere rente.</p>
<p>Alternativt kan man vælge at foretage en skrå konvertering. Her skifter man sit fastforrentede lån ud med et variabelt forrentet lån. Så får man helt sikkert en lavere ydelse, men så har man også et andet produkt. Vælger man den løsning, så skal man være indstillet på, at ydelsen vil svinge i takt med at renten ændrer sig. Det kan være en fordel, hvis man tror, at renten vil falde fra det nuværende niveau.</p>
<h2>Giver det en større gevinst at vente?</h2>
<p>Det her med at renten kan ændre sig er en svær størrelse. Et er sikkert; renten kan både gå op og ned, men ingen ved med sikkerhed, hvor den bevæger sig hen. Økonomerne har taget fejl af renteudviklingen i årevis. Lige nu stiger renten som bekendt forholdsvis meget, så det er oplagt at spørge, om man så ikke skal vente med at konvertere, til renten er på toppen?</p>
<p>Til det er der to ting at anføre. For det første er der ingen der ved, hvor rentetoppen er, så kunsten at konvertere på det mest optimale tidspunkt har ret meget med held at gøre. For det andet skal man også være opmærksom på, at jo længere kursen på en obligation bevæger sig væk fra 100, desto mindre kursfølsom er obligationen.</p>
<p>Det betyder, at i starten når renten stiger, så rykker kursen meget på obligationen, mens kursfaldet ved yderligere rentestigninger bliver mindre og mindre. Der er således ikke en lineær sammenhæng mellem renten og obligationskursen. Så når obligationskursen er faldet tilbage til et vist niveau, så falder kurserne ikke så meget som renten stiger.</p>
<p>Derfor er det ikke nødvendigvis en fordel at vente – det kan faktisk blive til en ulempe. Da alle lån er forskellige vil jeg anbefale, at du taler med din rådgiver i banken.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/dit-boliglaan/bedste-laan-app">Se hvordan du kan være på forkant med app'en Bedste Lån</a></p>

Vil du reducere din boliggæld, og har du et fastforrentet lån? Så skal du måske læse med her og få boligøkonomens svar på, hvordan du banker din restgæld ned. 

Tid til konvertering: Bank din boliggæld ned

Bank din boliggæld ned

<p>Som en nærmest forudsigelig efterfølger slår 2022 allerede nu en milepæl i boligmarkedet, efter 2021 leverede den ene rekord efter den anden. Det viser nye tal fra Boligsidens udbudsstatistik.</p>
<p>Hvis du er på boligjagt, er det måske en halvtrist nyhed, for der er nemlig rekordfå huse til salg i øjeblikket. Faktisk er mængden af huse til salg ikke set lavere siden 2010. Det lave udbud giver som regel stigende priser, men Mikkel Høegh, der er boligøkonom i Jyske Bank, er ikke helt så bekymret.</p>
<p>”Umiddelbart giver lavt udbud jo anledning til stigende priser. Men lur mig om ikke boligudbuddet stiger ret meget når foråret sætter ind – det tror jeg. Sådan plejer det at være. Vi ser altså også, at der er færre bolighandler og at boligpriserne ikke stiger så meget. Så jeg tror nok det hele skal gå, men markedet skal lige finde en ny ligevægt ovenpå corona-chokket,” lyder det.</p>
<h2>Rekordfå huse til salg</h2>
<p>På et år er antallet af villaer og rækkehuse til salg faldet med syv procent. I begyndelsen af februar var der 22.736 villaer og rækkehuse til salg, hvilket er det laveste antal siden Boligsiden begyndte at føre statistikken i 2010.</p>
<p>Helt konkret svarer tallene til, at boligkøberne har fået omtrent 1.700 færre huse at vælge imellem, når man sammenligner begyndelsen af februar i 2021 med 2022.</p>
<p>De seneste to år har boligmarkedet været i højt gear som følge af corona, så der er blevet kanaliseret rigtig mange penge over i boligmarkedet, fortæller Mikkel Høegh.</p>
<p>”Mange har fremrykket deres boliginvesteringer. Når det er sagt, skal vi dog være opmærksomme på, at det lige nu er lavsæson for at sælge boliger. Så det er ikke usædvanligt, at boligudbuddet falder i de kolde og våde måneder,” forklarer han.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/boligklar">Få et hurtigt svar fra banken, når drømmeboligen er til salg</a></p>
<h2>Højere priser i 2022</h2>
<p>Prisstigninger på boligmarkedet undgår vi nok ikke helt i 2022. Ifølge Mikkel Høegh bliver det dog ikke som sidste års tempo.</p>
<p>”Jeg tror, priserne kommer til at stige i 2022, bl.a. fordi dansk økonomi er i et markant opsving med høj beskæftigelse til følge. Det bliver dog i et helt andet og mere afmålt tempo, end vi så i 2021. Stigende renter og en vis mæthed ovenpå de mange handler i coronatiden vil sætte sit præg,” slutter han.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/regn-paa-bolig/hvor-meget-kan-jeg-koebe-bolig-for">Beregn, hvor meget du kan købe bolig for</a></p>

Antallet af huse til salg er det laveste niveau siden 2010. Det lave udbud kan give stigende boligpriser. Men kan forårets bolighandler genskabe balancen?

Rekordlavt udbud af huse til salg og stigende boligpriser

Boligøkonom ser ind i 2022 efter ny rekord på boligmarkedet

<p>Der er nogle dage, man husker bedre end andre. For eksempel kan de fleste huske, hvor de opholdt sig, da de hørte nyheden om angrebet på de to tårne i New York, eller da Danmark blev europamester i fodbold.</p>
<p>En dag, jeg også husker med en ganske klar tydelighed, var min første dag som økonomistuderende. I tre år havde jeg i gymnasiet læst mig igennem artikler om fotosyntese, skrevet stile om Herman Bangs romantiske lidelser, lavet fysikrapporter om Archimedes' lov med videre for at kunne passere dørene til det forjættede land. Tre års sisyfosarbejde var slut, nu kunne jeg komme i gang med de studier, jeg havde glædet mig til i årevis.</p>
<h2>En lille bog med stor betydning</h2>
<p>Selv om jeg var klar over, at det ville blive en dyr fornøjelse at stille mig op i den nærmest kilometer lange kø til akademisk boghandel, var mit humør i top. Jeg må indskyde, at det er så mange år siden, at bestilling af bøger på nettet var noget meget nyt og lidt usikkert, som kun de få turde kaste sig ud i. Jeg var på det første hold studerende, der fik tilknyttet en privat e-mail på skolens server. Noget de ansatte var ret stolte af. Så, det der med internettet, det var lidt nyt.</p>
<p>Nå, men tilbage til køen ved boghandlen, hvor det nu var min tur. De tre første bøger jeg skulle bruge, var en statistisk tiårsoversigt, en matematikbog på norsk og en tynd bog – Demografi af professor Sørensen – til den nette sum af 98 kr.</p>
<p>Skuffelsen var til at føle på, da ’Demografi’ umiddelbart var den eneste bog, der duftede af økonomi, der stod nemlig også ’økonomisk samfundsbeskrivelse’ på den. Jeg havde dog forventet noget med lidt mere spræl i, end en bog om fertilitetskvotienter, cpr-registre og mortalitet; altså aldersbetinget dødelighed. Siden har jeg dog erfaret, at meget af bogens til tider ret kompakte tekst, er ret essentiel i forhold til at forstå den økonomiske udvikling i praksis.</p>
<h2>Demografiens betydning for boligpriserne</h2>
<p>Siden Malthus i 1798 skrev om demografiske forskydninger, har det i den økonomiske debat været fokus på betydningen af, hvorvidt mennesker er i stand til at reproducere sig selv. En udvikling, der bestemt har betydning for store dele af vores samfund – herunder udviklingen på boligmarkedet. Igennem flere år har det været en kendsgerning, at befolkningstilvæksten er størst i de større byer, hvorfor grundlaget for prisstigninger har været størst her.</p>
<p>Befolkningens størrelse er en slags potentiel efterspørgsel efter boliger, mens den eksisterende boligmasse er udtryk for udbuddet. På kort sigt er udbuddet relativt fast, idet det tager tid at tilpasse boligmassen. Der går således år, fra man finder et byggefelt, til der står færdige, indflytningsklare boliger på området. Så hvis ejendomspriserne ikke skal stige voldsomt ved befolkningstilvækst eller falde ved affolkning, så skal boligmassen løbende tilpasses.</p>
<h2>Italien – landet med for få børn og for mange boliger</h2>
<p>Et af mine yndlingseksempler, på at der er nødt til at ske en løbende tilpasning af boligmassen, er Italien. Dette skønne land er ramt af det, som jeg med et glimt i øjet ynder at kalde Dario-effekten.</p>
<p>Dario er jo en flot fyr, men de elegante, italienske damer er blevet selvstændige og uafhængige. Hurra for det, men det betyder, at Dario har fået et problem i forhold til at reproducere sig selv. Et problem, der også har betydning for potentialet i italiensk økonomi. Italienerne får simpelthen for få børn og har dermed en aldrende befolkning.</p>
<p>Det betyder, at der er for mange boliger i Italien, og derfor har de italienske boligpriser nærmest per naturlov været faldende siden finanskrisen. Dario må enten skure op for charmen og dermed produktiviteten, eller også må man rive ejendomme ned. Det er et problem, som en række andre europæiske lande også nemt kan havne i på den lidt længere bane – særligt i de mindre lokalsamfund.</p>
<p>Der findes flere steder i Italien, hvor man kan købe ejendomme for én euro, hvis man lover at blive og investere i lokalsamfundet. Det kan virke drastisk med nedrivning, som vil gøre meget ved den lokale selvforståelse, men umiddelbart er det nok det rigtige at tilpasse boligmassen løbende.</p>
<h2>Corona gav stigende boligpriser – selv i Italien</h2>
<p>Men så ramte corona. Indrømmet, efterhånden er man lidt træt af at læse og skrive om corona. Vi bliver dog nødt til at forholde os til, at denne omvæltning har en eller anden betydning for den måde, vi organiserer os på i vores samfund.</p>
<p>Umiddelbart tror jeg ikke, at det sådan for alvor rykker ved vores præferencer i forhold til køb af boliger. Jeg må dog erkende, at overalt i den vestlige verden har reaktion været den samme. Da krisen kradsede, gjorde mange som Katrine Larsen i Matador, de købte jord. Selv i Italien gik de kvartalsvise opgørelser af boligpriserne fra minus til plus.</p>
<p>Bevares, Italien står på ingen måde over for en boligboble, men alligevel er der tale om et ret signifikant skifte. I nogle lande har den meget lempelige økonomiske politik, med høj aktivitet i samfundet og lave renter, medført at boligpriserne nærmest er stukket af. Danmark er ingen undtagelse – om end Danmark befinder sig lige i midten af det europæiske opsving og over det seneste tiår slet ikke har oplevet så kraftige prisstigninger, som de for eksempel har i de andre nordiske lande.</p>
<p>Kortvarigt har der således været en effekt på trods af strukturelle forskelle, som har været meget kraftig under corona. Nedlukningerne har gjort, at der er blevet kanaliseret penge over i ejendomsmarkedet, og boliginvesteringer er fremrykket. Befolkningerne har bygget rede, bl.a. fordi pengene ikke kunne bruges andre steder.</p>
<p>Nu bliver det spændende at se, hvornår den strukturelle tilpasning igen slår igennem, og ejendomspriserne i for eksempel Italien igen skal nedjusteres i forhold til den naturligt manglende efterspørgsel.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/regn-paa-bolig/hvor-meget-kan-jeg-koebe-bolig-for" title="Hvor meget kan jeg købe bolig for?" class="button">Hvor meget kan jeg købe bolig for? Prøv beregneren.</a></p>

Et lands potentiale afhænger af evnen til at reproducere sig selv. Det er glippet i Italien, og derfor er landets boligpriser faldet igennem en årrække.

Boligøkonomen: Italienske Dario og de internationale boligpriser

Den italienske Dario og de internationale boligpriser

Boligøkonom Mikkel Høegh, plads i Lucca i Italien

<p>Nye tal fra Finans Danmark viser, at udbuddet af boliger er på et lavpunkt. Markedet blev populært sagt støvsuget for ejerboliger under den første del af corona-krisen, og i december havde en boligkøber ikke mange huse eller lejligheder at vælge imellem. Det understreges af de mange historier om købere, der i årets løb har kæmpet på både tid og penge for at sikre sig drømmehuset. <br /><br />Det lave udbud af boliger har helt naturligt medført kraftige prisstigninger, så umiddelbart kan det virke som det perfekte tidspunkt for boligejere, der går i tanker om at sælge. Helt så enkelt er det dog ikke, lyder det fra Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh.<br /><br /><strong>Lav aktivitet er normalt for årstiden</strong><br />”Boligmarkedet er i høj grad præget af sæsonmønstre, og det er helt normalt, at der er mindre aktivitet på boligmarkedet i december. Der er traditionelt få bolighandler, og boligstatistikken viser, at december har længere liggetider og lavere boligpriser. Corona satte godt nok disse sæsonmønstre ud af kraft, men på en eller anden måde er dagligdagen ved at indfinde sig på boligmarkedet igen,” fortæller Mikkel Høegh.<br /><br />Han forklarer den lavere aktivitet i december med julen, hvor tiden i høj grad går med forberedelser og familiehygge. Det er de færreste, der kan overskue at kombinere højtidens travlhed med et hussalg, der kræver overskud til at holde huset skinnende og være klar til fremvisninger hver søndag i advent. Også køberne kravler normalt i skjul i den kolde tid.</p>
<h2>Højsæson betyder højere priser og flere købere</h2>
<p>Den lave aktivitet på boligmarkedet fortsætter typisk ind i januar og februar, men så begynder der at ske noget. Det er som om boligkøberne kommer ud af deres vinterhi, når de første forårsblomster begynder at spire frem. Og samtidig stiger udbuddet af boliger. <br /><br />”Højsæsonen på boligmarkedet er foråret. Det er her, vi ser flest handler. Boligudbuddet stiger og det samme gør priserne. Så vil man sælge sin bolig, så er det sund fornuft at vente til foråret, hvor antallet af købere er størst og priserne er højest. For selvom boligpriserne er høje nu, så kan man godt forvente, at der kommer yderligere en prisstigning i højsæsonen,” forklarer Mikkel Høegh.</p>
<h2>For høj salgspris kan koste mange penge</h2>
<p>Hvis man af den ene eller anden grund ønsker at sælge, før det bliver forår, så har Mikkel Høegh den klare anbefaling, at man sætter prisen realistisk. Måske endda lidt i underkanten for at sikre et salg.<br /><br />”Sætter man en for aggressiv høj pris, så kan man risikere at ramme forbi markedet. Det betyder, at boligen får en lang liggetid – og at man i sidste ende må give et større prisafslag. Går det helt skævt, så kan man ende i en spiral, hvor man løbende må nedsætte prisen for at trække interesserede købere til ejendommen – og så kan det ende med et salg, som ligger flere hundrede tusinde kroner under det, man med rette kunne have forventet ,” advarer Mikkel Høegh.<br /><br />På den baggrund anbefaler Mikkel Høegh, at man går forsigtigt til værks og hellere sætter en lidt for lav pris. Det vil trække flere interesserede købere til, og ofte vil man derfor få mulighed for at sætte boligen i en budrunde, hvor prisen igen kan trækkes opad.<br /><br />”Det er min erfaring, at man som sælger nok skal ende med at få den rigtige pris hjem, selvom man starter med en lidt forsigtig tilgang,” siger Mikkel Høegh.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligsalg" title="Overvejer du at sælge din bolig?" class="button">Få flere gode input før dit boligsalg</a></p>

Selvom boligpriserne generelt er steget, og udbuddet af boliger er lavt, anbefaler Jyske Banks boligøkonom, at man venter med at sætte sin bolig til salg.

Boligøkonomens anbefaling: Sælg ikke din bolig før til foråret

Boligøkonom: Sælg ikke din bolig før til foråret

Husk med Til salg-skilt, tilføjet "(Når det bliver forår)"

<p>I længere tid har overskrifterne i dagspressen været markante i forhold til boligmarkedet. Boligpriserne i rekord, rekordstigninger på ejerlejligheder, rekordmange handler, kan boligpriserne holde? Og så videre og så videre …<br /><br />Problemet med at vurdere prisen på en ejendom er, at det er uhyre vanskeligt at afgøre, om den er høj eller lav. Debatten skorter ikke på synsninger, men en gang imellem mangler der simpelthen nuancer. Det er ganske enkelt for nemt at sige, at boligmarkedet nu er for dyrt. Om et boligkøb til 2 mio. kr. eller 3 mio. kr. er dyrt, det er nemlig vanskeligt at svare på – det afhænger simpelthen af alternativet.  <br /><br />Set i det perspektiv er boligmarkedet nødvendigvis ikke så ublu, som nogen gerne vil gøre det til.</p>
<h2>Renten spiller en vigtig rolle</h2>
<p>Der er ingen tvivl om, at boligmarkedets afgørende brændstof er renten. Boliger handles primært på den månedlige ydelse – har man råd til at bo i den pågældende bolig eller ej? Når renten falder, kan man klare et større lån med samme indkomst og vice versa. Boligkøberne kreditvurderes således på den aktuelle faste rente over 30 år, som dermed slår igennem allerede på det indledende møde i banken.<br /><br />Boligmarkedet har således en hurtig transmissionsmekanisme, det vil sige, at der går forholdsvis kort tid fra markedsrenten ændrer sig til at det påvirker markedet. Det er faktisk en af styrkerne ved den danske realkreditmodel. Både i opgangs- og nedgangstider, selv om det ofte fremhæves som en væsentlig årsag til, at vi kommer hurtigt ud af krisen – så er det også en væsentlig årsag til at vi hurtigt kommer i kriser. Det er jo i sig selv et paradoks.</p>
<p>I det perspektiv kan en vurdering af om boligpriserne er høje eller lave ikke foretages uden også at vurdere renten. Det kan bedst illustreres med et eksempel. <br /><br />Lad os tage udgangspunkt i en lejlighed i foråret 2021 – hvor den gennemsnitlige købesum på lejligheder toppede med 3,1 million kr. På dette tidspunkt var den ledende, faste realkreditrente over 30 år på 0,5 %. Det giver en månedlig bruttoydelse på 9.300 kr. og en nettoydelse på 8.860 kr.</p>
<h2>Den umiddelbare forskel – og den reelle</h2>
<p>Spørgsmålet er så, om de nybagte boligejere, der købte i foråret, købte katten i sækken? Tja, ingen ved med sikkerhed, hvilken retning boligpriserne skal. Men man kan forestille sig, at dem der havde købt boligen i første omgang, har købt boligen med det formål at have et sted at bo. <br /><br />Såfremt det er tilfældet, så er ”huslejen” det væsentligste for dem – og havde de i stedet købt i foråret 2018, så havde den gennemsnitlige købesum været 2,4 million kr. Umiddelbart ville de altså have sparet 700.000 kr. på en gennemsnitlig lejlighed. I begyndelsen af 2018 var renten imidlertid ikke 0,5 % men 2 % på det 30-årige realkreditlån. Så den månedlige ydelse i dette tilfælde er henholdsvis 8.900 kr. brutto og 7.600 kr. netto. <br /><br />Så ja, det er blevet dyrere at købe den gennemsnitlige bolig i tiden med corona. Men ikke meget mere end 1.000 kr. om måneden. De penge kan godt findes hos mange potentielle boligejere, hvis de gerne vil prioritere at bo i ejerbolig. Boligejernes økonomi er nemlig i gennemsnit langt stærkere end sit rygte.</p>
<h2>Ikke nødvendigvis billigst at købe bolig på bunden</h2>
<p>For at understrege pointen kan vi også sammenligne med prisen på samme lejlighed i 2006. Her var prisen i bund med 1.730.000 kr., og renten på samme lån var 5 %. Det giver en bruttoydelse på 9.400 kr. og en netto ydelse på 6.900 kr. Her har det jo faktisk været dyrere at købe boligen, når man ser på ydelsen før skat. <br /><br />Rentefradraget og de daværende høje rentebetalinger gør imidlertid, at nettoydelsen muligvis var billigere rent likviditetsmæssigt. Dem, der købte på toppen i foråret 2021, er dog begunstiget af at have en langt større månedlig opsparing, og de har en større indkomst end man havde i 2006. Begge købere har samme gældsætning i forhold til aktivets værdi. Så dem der købte dyrest, vil umiddelbart have den stærkeste økonomi.</p>
<p>Dem, der købte tidligt, har til gengæld været begunstiget af en faldende rente, men det modsatte kunne også være sket. De faldende renter har dog givet mulighed for at lægge om til lavere renter, men der er på den anden side heller ikke uden omkostninger. Herudover har de faldende renter begunstiget køberne med stigende ejendomspriser.</p>
<h2>Vigtigt at få nuancerne med</h2>
<p>Pointen er, at ejendomsmarkedet bestemmes af to ting; dels renteudviklingen, dels vores indkomstniveau. På langt sigt er der nemlig en ganske god sammenhæng mellem udviklingen i vores indkomster og prisen på en bolig. Jeg har fx en noget højere indkomst end mine bedsteforældre, så nominelt kan jeg betale en noget højere pris for min bolig. At vi løbende bliver rigere, kan ses ved, hvad vi bruger penge på. Mine bedsteforældre var meget glade for deres rejseskrivemaskine – så de kunne skrive og evt. rette med slettelak. Mine børn ved ikke hvad slettelak er pga. computerens indtog.</p>
<p>Begge dele, altså rente og indkomst, kan forklare boligpriserne, som derfor ikke nødvendigvis er dyre i forhold til, hvordan disse parametre udvikler sig. <br /><br />Herudover er der mange andre ting, såsom boligskatter, den demografiske udvikling med videre, der har betydning for boligmarkedet. Mange af disse nuancer mangler ofte, når man diskuterer om boligpriserne synes høje eller lave.<br /><br />Lad mig slutte med et par prisfakta:</p>
<div class="banner-rounded">
<p>Vidste du, at boligprisstigningerne i Danmark de sidste par år har været meget lig OECD-gennemsnittet?</p>
<p>Og var du klar over, at kvadratmeterpriserne i Stockholm er 30 pct. højere end i København? </p>
</div>
<p class="trailer-small"><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/kurser" title="Realkreditkurser ved tilbud og udbetaling af realkreditlån" class="button">Se aktuelle realkreditkurser</a></p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt" title="Kontakt Jyske Bank" class="button">På vej på boligmarkedet? Kontakt Jyske Bank</a></p>

Hvad er sandheden om priserne på boligmarkedet? Og hvad skal man egentlig tage med i betragtning, når man vil vurdere om priserne er høje eller lave?

Boligøkonom Mikkel Høegh: Er boligmarkedet dyrt?

Er boligmarkedet dyrt?

<p><strong><em>Hvis vi nu starter helt oppe i helikopteren, hvad betyder de stigende renter og et stigende inflationsniveau så for den almindelige danske boligejers realkreditlån?</em></strong></p>
<p>"Den stigende inflation betyder, at særligt de lange renter er steget. Det betyder, at det er blevet dyrere at hjemtage et fastforrentet lån. Har man allerede et fastforrentet lån, så mærker man det ikke, idet renten jo per definition er fast. Men når renten går op, så falder kursen på de bagvedliggende obligationer, og det giver muligheder. Da kursværdien af ens gæld vil være faldet, kan man vælge at indfri sin gæld til et mindre beløb. Typisk kan gælden reduceres med omkring 15 pct. alt afhængigt af, hvilket lån man har."</p>
<p><strong><em>Da du skrev en blog om opkonvertering tilbage i juni, kom du blandt andet ind på fænomenet ’skrå konvertering’ – det at gå fra en fast rente til en variabel rente. Hvordan ser du på den mulighed i dag?</em></strong></p>
<p>"Skal man konvertere som følge af en rentestigning, er den skrå konvertering fra fast til variabel rente stadig den mest oplagte i mine øjne. Jeg tror, jeg har kaldt det for en moderne konvertering. Årsagen er, at ved en klassisk opkonvertering til højere rente, så skal man vente på rentefald og konvertere ned igen, for at man er helt hjemme. Ved at lave en såkaldt skrå konvertering, så sparer man en konvertering, idet renten automatisk falder med ned på de variabelt forrentede lån. Man skal dog altid være opmærksom på det med småt – og det med småt er her, at man ændrer sin risikoprofil. Har man en høj belåning i forhold til sin indkomst, så er en klassisk opkonvertering mere oplagt."</p>
<p><strong><em>Dengang skrev du også, at opkonvertering ikke er for alle – og derfor ikke er en folkesport. Du kalder den også for en spekulativ konvertering. Men for hvem kan en opkonvertering så være interessant?</em></strong></p>
<p>"Konvertering op i renten giver mulighed for at få en lavere gæld, men samtidig accepterer man en højere ydelse ved en klassisk opkonvertering – eller en ændret risikoprofil ved en skrå konvertering. Det skal man have råd til. Gevinsten viser sig først for alvor, når renten falder tilbage igen. Har man ikke ro på sig, mens man venter, så skal man lade være. Ingen kender renten, og dens veje er nogle gange uransagelige. Derfor har økonomer over en bred kam i årevis taget fejl af renteudviklingen. Og det kan ske igen."</p>
<p><strong><em>Der er også lige det med timingen, som du siger er af afgørende betydning, når man skal konvertere sit lån. Men hvordan ved man, hvornår timingen er perfekt</em>?</strong></p>
<p>"Timingen er det vanskelige – hvornår renten topper eller er på bunden. Hvis vi bare vidste det, så kunne vi tjene rigtigt mange penge. Desværre har renteudviklingen overrasket os mange gange, både i den ene og den anden retning, og det vil den blive ved med at gøre. Så hvis man vil reducere sin gæld, så er man nødt til på et tidspunkt at hakke til."</p>
<p><strong><em>Hvad er så den smarte konvertering, her hvor vi nærmer os udgangen af 2021?</em></strong></p>
<p>"Den oplagte konvertering er at omlægge sit 0,5 pct. lån eller 1 pct. lån til et lån med variabel rente. Umiddelbart er forventningen, at inflationen i denne omgang er midlertidig. Falder den tilbage, så tænker jeg, at markederne måske har taget lidt meget forskud på glæderne. For eksempel er den del af prisstigningen, som er drevet af prisen på brugte ting, formentlig forbigående. Men noget af prisstigningen vil naturligvis bide sig fast som permanent højere priser og samtidig sætte sig i lønningerne. Inflation måler dog per definition en ændring – tingene bliver ikke ved med at stige i det uendelige."</p>
<p><a href="/jyskebank-dk/nyheder/privatoekonomi/skal-skal-ikke-konvertere-op-i-rente" title="Skal, skal ikke … konvertere op i rente?">Læs mere om opkonvertering i Mikkel Høeghs blog fra 28. juni</a></p>
<p> </p>

Jyske Banks boligøkonom Mikkel Høegh svarer på aktuelle spørgsmål om konverteringsmuligheder.

Rentestigning og inflation gør skrå konvertering aktuel

Rentestigning og inflation peger mod en skrå konvertering

<p>Før i tiden var det ren sund fornuft, at man solgte sin bolig, før man købte en ny. Mange banker tillod heller ikke, at man tog endnu et lån, før det gamle var ude af verden.</p>
<p>Men tiderne har ændret sig som følge af det brandvarme boligmarked, som har præget både Danmark og mange andre steder i verden, siden coronakrisen brød ud. Nu kan det tværtimod være nødvendigt at købe, før man har solgt sin gamle bolig, hvis man skal nå at slå til, inden andre købere gør det.</p>
<p>Men der er en grund til, at bankerne normalt fraråder den type bolighandel, og selvom det lige nu er fristende at udnytte muligheden, er det vigtigt ikke at glemme den risiko, som følger med.</p>
<p>Sådan lyder det fra Mikkel Høegh, der er boligøkonom i Jyske Bank.</p>
<p>”Risikoen er at sidde med to huslejer, og det kan jo presse ens private økonomi, hvis det bliver længere tid, end man havde regnet med. Så det er vigtigt, at man har en robust økonomi og kan have to huslejer i en rum tid. For at være godt klædt på snakker vi et halvt år eller mere,” siger han.</p>
<p>Og går det alligevel galt, kan man risikere en tvangsauktion.</p>
<p>”Det værste er jo, hvis huset ryger på tvangsauktion, eller hvis man må sælge den ene bolig billigere, end man burde kunne, fordi man er nødt til at komme af med den byrde, det er, at have to huslejer,” fortæller Mikkel Høegh.</p>
<p>Og er lånet med variabel rente, kan man være rigtig uheldig.</p>
<p>”Hvis det er kombineret med variabel rente, kan det ramme hårdt. For hvis renten stiger, så falder de to ejendomme i værdi, og huslejen vil stige. Så det er den helt hårde kombination.”</p>
<h2>Kan være nødvendigt</h2>
<p>Samtidig kan Mikkel Høegh godt forstå, at nogle kan føle sig presset til alligevel at tage chancen.</p>
<p>”Vi er i en periode, hvor boligudbuddet er utrolig lavt, og det betyder, at boligerne bliver solgt hurtigt. Hver anden handel gennemføres på to måneder i gennemsnit. Derfor risikerer man at stå uden bolig, hvis man ikke har andet på hånden, og det kan slide på selv det bedste familieforhold.”</p>
<p>Han medgiver, at løsningen for nogle kan blive nødvendig.</p>
<p>”Nogle har et behov for at skifte bolig, hvis de eksempelvis skal bruge mere plads eller flytte til en anden del af landet grundet jobskifte, så med den fart boligmarkedet har lige nu, kan det være nødvendigt at købe, før man har solgt.”</p>
<h2>Et vigtigt råd</h2>
<p>Man kunne også frygte, at markedet dykker så pludseligt, at den nyindkøbte bolig falder i værdi, samtidig med at man stadig ejer den gamle, som så også ville miste værdi.</p>
<p>”Så stærkt går det heldigvis ikke med boligmarkedet. Det er ikke som med aktier, hvor det hele kan falde 20 pct. på en dag,” siger Mikkel Høegh.</p>
<p>Men man kan godt blive ramt af, at efterspørgslen daler, inden man har fået solgt den gamle bolig, og til det har Mikkel Høegh et klart råd:</p>
<p>”Man skal være skarp på, hvilken pris man sætter sin ejendom til salg med. Al erfaring viser, at hvis prisen er for høj, kan man komme til at halte bagefter markedet. Så hver gang du er nødsaget til at sænke prisen, så er markedet allerede videre,” siger han og tilføjer, at det derfor er vigtigt at sætte prisen realistisk fra begyndelsen.</p>
<p>”Mange vil hellere sætte en høj pris og se, hvad der sker. Men vi ved, at den strategi medfører større nedslag. Så hellere sætte en lav pris og ende i budrunde,” lyder det.</p>

Det er ikke uden risiko, at mange danskere i øjeblikket er begyndt at købe bolig, før den gamle er solgt.

Mange køber bolig, før den gamle er solgt – risikabel tendens

Risikabel tendens: Mange køber bolig, før den gamle er solgt

<p>Man skal ikke smide gode penge efter dårlige. Det var en lektie, der ret tidligt bundfældede sig hos mig, da jeg for alt for mange år siden var førsteårs-økonomistuderende. Bare fordi man har brugt mange penge på et projekt, er det ikke et godt argument for at bruge flere, hvis projektet er dårligt. Man skal investere der, hvor marginal-nytten af pengene er størst.</p>
<p>Den lektie, kunne jeg godt tænke mig, bundfældede sig noget mere hos vores politikere i forhold til de famøse ejendomsvurderinger, som er på vej. Skatteministeren har lovet, at 50.000 danskere får en vurdering i år. Det er ikke ret mange. Resten vil opleve at få en vurdering tilsendt løbende – flere vil endda først få en vurdering, efter den nye skattereform i 2024 <em>er</em> trådt i kraft.</p>
<div class="quote">
<p>Boligejerne fortjener et skattesystem, de kan gennemskue</p>
</div>
<p>Dertil kommer, at det er dem med de boliger, der er vanskelige at vurdere, som skal vente længe. Og det er så åbenbart de fleste. Det må kunne gøres bedre. Boligejerne fortjener et skattesystem, de kan gennemskue. Det bør være et princip, at man selv kan regne sin skat ud. Det giver tryghed og gennemskuelighed.</p>
<h2>Derfor er systemet med ejendomsvurderinger i krise</h2>
<p>I dag og efter 2024-reformen, betaler vi to former for ejendomsskat:</p>
<ul>
<li>ejendomsværdiskat af hele ejendommen</li>
<li>ejendomsskat af grundværdien (kendt som grundskylden)</li>
</ul>
<p>I økonomi-sprog siger vi, at skatter forvrider, fordi de regulerer forbrugernes valg. Det vil man gerne undgå, medmindre man vil regulere brugen af goder, der medfører negative bivirkninger som rygning, CO2-udslip med videre.</p>
<p>Grundskylden er egentlig en smuk skat, fordi den <em>ikke</em> forvrider. Det skyldes, at udbuddet af jord ikke påvirkes af grundskylden. Ser vi bort fra erosion og muligheden for besættelse af fremmede magter, så er mængden af jord i Danmark en fast mængde. Det betyder, at beskatning af jord ikke påvirker mængden af udbuddet. Det er kun prisen på jord, der påvirkes. Alt i alt perfekt i forhold til andre skatter – hvilket taler for, at man bør beskatte jord.</p>
<p>Problemet ved at beskatte jord er imidlertid, at vi ikke kan finde ud af at vurdere værdien af jord.</p>
<div class="quote">
<p>En vurdering er og bliver kun en vurdering</p>
</div>
<p>Mængden af jord er, som lige beskrevet, fast. Så når et område er bebygget, er der ikke længere grunde i dét område, som kan handles i almindelig fri handel. Faktisk er der så lille en handel med grunde i Danmark, at det ikke giver mening at lave statistik over udviklingen i grundpriserne.</p>
<p>Derfor ved ingen, hvordan priserne på grunde udvikler sig på tværs af hele landet. Når man vil beskatte grunde i Danmark, skal man derfor vurdere, hvad grundene ville være blevet handlet til, hvis der ellers blev handlet med dem … og det er en umulighed. Hvad er værdien af kronjuvelerne? Ingen ved det, før de har været på auktion.</p>
<p>Og problemet bliver ikke løst af, at vi hælder flere penge i et it-projekt.</p>
<p>At beskatte grunde er ganske enkelt en umulig opgave at løse, når man ikke har nogen reference til almindelig fri handel. De steder, hvor bebyggelsen er høj, kan man ikke købe hus og jord hver for sig. Dermed kan man heller ikke se af prisen, hvad der er grundværdi, og hvad der er bygningens værdi. En vurdering er og bliver kun en vurdering, og har man ikke noget anker i form af en reference til en almindelig, fri handel, så risikerer man at gå helt skævt.</p>
<p>Der findes en lang række underholdningsprogrammer, hvor en del af underholdningen netop er, hvor skævt professionelle ejendomsmæglere vurderer faktisk handlede priser. I min optik er vores boligskattesystem dog al for alvorligt et emne til, at man blot kan betragte det som underholdning.</p>
<h2>Sådan løser vi problemet og sparer penge på samme tid</h2>
<p>Når vi nu ikke kan finde ud af at vurdere grundes værdi og beskatte dem derefter, må vi gøre noget andet. Dette andet kan være at skrotte det gamle system og beskatte handelsværdien af en ejendom i stedet for. Den værdi, en ejendom har, er nemlig dén værdi, ejendommen faktisk kan sælges til - og ikke hvad man tror, den kan sælges til.</p>
<div class="quote">
<p>Det smukke er desuden, at sådan en skat automatisk vil skyde boligbobler ned</p>
</div>
<p>En sådan skat baseret på handelsværdien vil opfylde alle kriterier for god skattepolitik, idet skatten er enkel, transparent og nem at administrere. Borgerne vil kunne beregne deres skat og se, hvor stor skatten er, mange år frem. Det betyder, at ingen vil blive beskattet ud af deres boliger. </p>
<p>Niveau og satser med mere kan man bestemme politisk, så et skattesystem baseret på handelsværdierne behøver altså heller ikke at koste et provenu for statskassen.</p>
<p>Det smukke ved at beskatte handelsværdien er desuden, at sådan en skat vil være konjunktur-modløbende og dermed automatisk skyde boligbobler ned. Det skyldes, at en højere handelsværdi på ejendommen vil give en højere skat – derfor vil en køber være tilbageholdende med at byde en ejendom op i pris.</p>
<p>Man kunne fx starte med at beskatte boligejerne med 0,55 pct. af boligens handelsværdi. Satsen er ikke så vigtig; den skal blot kalibreres, så pengene passer efter hensigten om en uændret boligskat, som politikerne lovede de nuværende boligejere for nogle år siden.</p>
<p>Der vil, ganske som i dag, kunne indføres en progression med en højere sats, når man fx kommer over en vis beløbsgrænse. Grænsen kunne være 6 millioner kroner, hvor man betaler 1,4 pct. af dén del af handelsprisen, der ligger over seks millioner. </p>
<p>I forhold til nybyggede huse kan man tage udgangspunkt i opførelsesomkostningerne. En del boliger handles også som familieoverdragelser. Rent politisk kan man beslutte sig for, at man gerne vil forsætte med det og give en skatterabat i den slags handler. Det kunne fx være en minimumspris i forhold til den gennemsnitlige handelspris i området. Det vil også gøre systemet nemt at administrere. Det vil muligvis give en mindre skattefordel til de mest tyndtbefolkede områder, men det er jo områder man gerne vil hjælpe på vej i disse år – så mon ikke det går.</p>
<h2>Dyre systemer kan skrottes</h2>
<p>De såkaldte forsigtighedsprincipper, der i øjeblikket gør det kommende system komplekst, kan lægges i graven, hvis vi indfører en skat baseret på handelsværdien af ejendomme. Det samme kan den personlige skatterabat. Det dyrt udviklede ejendomssystem, der allerede er droppet for erhverv og andelsboliger i forhold til at lave offentlige ejendomsvurderinger, kan ligeledes skrottes – så vi bliver fri for at kaste gode penge efter dårlige penge.</p>
<p>Skatteprovenuet kan fremtidssikres ved, at man fremskriver den årlige skattebetaling for eksisterende boligejere med nettoprisindekset – eller de gennemsnitlige boligpriser for den sags skyld. Handelsprisen skal man selvangive. Det vil i de årlige kontroller af selvangivelsen være meget nemt at spotte for SKAT, hvis en ejendom i et attraktivt område pludselig har skiftet hænder til en pris, der synes langt fra markedsprisen.</p>
<div class="quote">
<p>Den sande værdi af en ejendom er den, som ejendommen kan handles til</p>
</div>
<p>Jeg har derfor mere end vanskeligt ved at se, hvorfor boligejerne, SKAT, ejendomsmæglere og andre interessenter i boligmarkedet ikke skulle synes, det var interessant at få et transparent, billigt og velfungerende skattesystem, der vil kunne lægge en dæmper på kraftigt stigende boligpriser, når de opstår og omvendt give lempelser i krisetider, når ejendomme har begrænset omsættelighed.</p>
<p>Den sande værdi af en ejendom er den, som ejendommen kan handles til – og det tilsvarende gælder for en grund. Desuden vil sådan et boligskattesystem blive meget mere gennemsigtigt for den enkelte, fordi en køber vil kunne udregne boligskatten på bagsiden af salgsopstillingen.</p>

Boligøkonom Mikkel Høegh slår et slag for at ændre boligbeskatningen. Beskat boligernes handelsværdier og drop fokus på usikre ejendomsvurderinger.

Gentænk boligskatten – drop vurderingen!

Lad os gentænke boligskatten – og droppe vurderingen

<p>Renten stiger! Indrømmet, jeg har sagt det mange gange før – og taget fejl. Jeg og min forudsigelse om stigende renter har fejret kobberbryllup, så jeg kan jo lige så godt holde fast. Jo længere tid jeg er tro mod min gamle forudsigelse, jo større er sandsynligheden for, at jeg en dag får ret. Men alene det, at jeg nævner det her, kan jo jinxe det hele – men, hvad pokker, så må vi leve med lavere renter. Det er jo ikke det værste der kan ske, hvis man er boligejer.</p>
<p>Men hvis jeg får ret – og det tror jeg altså denne gang, da vi kigger ind i et økonomisk opsving og inflation pludselig er blevet et buzzword – så skal der måske konvertering på lystavlen. Det vil i hvert fald være oplagt for nogle af de boligejere, der fik lån med meget lave faste renter.</p>
<h2><strong>Hvad er den geniale konvertering?</strong></h2>
<p>Så er spørgsmålet: Hvad er den geniale konvertering? At konvertere op i rente er ikke en udbredt folkesport, men det ændrer ikke på, at det for nogen kan være ganske interessant. Og i min optik er den moderne konvertering en ’skrå konvertering’ – det at gå fra fast til variabel rente – fremfor en klassisk konvertering op i rente. Det smarte ved det er, at man så at sige sparer en konvertering undervejs. En konvertering kan hurtigt løbe op mod 20.000 kr. i omkostninger (afhængigt af hvor stor gæld, vi taler om). Den besparelse er da også værd at tage med.</p>
<div class="quote">
<p>I min optik er den moderne konvertering en ’skrå konvertering’</p>
</div>
<p>Årsagen til at man skal overveje at gå moderne og skråt er, at når man konverterer op i rente, så reducerer man godt nok gælden, men vælger man et nyt lån med fast rente, altså en klassisk opkonvertering, så vil ydelsen stige, selv om gælden er blevet mindre. Det betyder, at man skal håbe på, at rentestigningen følges op af et rentefald. Kommer rentefaldet, så er man helt i mål med strategien og har opnået både lavere gæld og lavere husleje. For at komme helt i mål skal der altså to konverteringer til, hvis man går den klassiske vej med op og ned i rente.</p>
<p>Vælger man derimod at gå skråt, falder renten automatisk på ens lån, der nu er variabelt forrentet, når rentefaldet indtræder. På den måde får man hurtigere glæde af det rentefald, man har ventet på og det er billigere. Og det sker, helt uden man skal røre en finger.</p>
<h2>Opkonvertering er en spekulativ vej</h2>
<p>At man skal vente på at renten går op og ned betyder, at opkonverteringer er mere spekulative end nedkonverteringer. Derfor er opkonverteringer ikke for alle. For selv om renten oftest går op eller ned, så kan den i teorien også gå ligeud. Det svarer til det grønne nul på en roulette – det er altså ikke givet, at det bliver sort eller rødt. Derfor er sandsynligheden for at tage fejl rent statistisk større end sandsynligheden for gevinst. Set i det perspektiv er det risikoforøgende at skifte til en variabel rente. Det skal man naturligvis gøre sig klart.</p>
<div class="quote">
<p>... hvor slem er risikoen så egentlig? </p>
</div>
<p>Men hvis man nu gør det med helt åbne øjne og har en økonomi, der er stærk nok til at vælge variabel rente, hvor slem er risikoen så egentlig? Normalt er det sådan, at den variable rente er lavere end den faste rente. Årsagen er, at den variable rente er mere omskiftelig, og dermed hurtigere kan reagere på ændringer i økonomien. Den lange rente er altså fast i en længere periode, og den risiko kræver obligationskøberne et rentetillæg for at tage. Det betyder, at vælger man lån med variabel rente, så har man en lavere ydelse fra start – men man løber så også en risiko for at ens ydelse kan blive højere, hvis renten stiger.</p>
<p>Herudover afdrager man efter annuitetsprincippet på et realkreditlån med afdrag – det betyder, at selv om to lån har samme løbetid, så betaler man i starten et relativt større afdrag på lån med lav rente end på lån med høj rente. Som beskrevet ovenfor er renten alt andet lige lavere på det nye, variabelt forrentede lån end det gamle fastforrentede lån. Det betyder, at man faktisk kan klare en vis rentestigning, og stadigvæk være bedre stillet med det variabelt forrentede lån. Så der skal ret meget rentestigning til, før det er en dårlig ide.</p>
<h2>Træf din beslutning på et oplyst grundlag</h2>
<p>Det hele afhænger naturligvis af, hvor hurtigt eventuelle rentefald viser sig. Forestiller man sig, at det går modsat, kan man også regne på, hvor stor en rentestigning man kan klare, før man har tabt penge på sin strategi. Regnestykket afhænger af, hvilket lån man vælger. Vælger man fx et rentetilpasningslån af typen F5, kan man klare væsentligt mere i rentestigning end, hvad prognoser og markedet aktuelt forventer – og stadigvæk være i pengene som man siger, når en strategi går hjem og giver en økonomisk fordel.</p>
<p>Er du interesseret, så skal du måske få din rådgiver til at vurdere, om din økonomi er stærk nok til at skifte til variabel rente, og til at lave en beregning. Så har du et oplyst grundlag at træffe en beslutning på.</p>
<div class="quote">
<p>Der er selvfølgelig et element af timing i det her</p>
</div>
<p>Lad mig slutte, hvor jeg startede. Der er selvfølgelig et element af timing i det her. Det bedste vil være at konvertere, når renten er på toppen. Problemet er, at ingen kan give en præcis forudsigelse af rentens bevægelser og dermed ramme top og bund i den her slags anbefalinger. Jeg har konstateret, at jeg må trøste mig med brede skuldre og så tage fejl i ny og næ. Det ændrer dog ikke på min indstilling til, at dem der har lån med fast rente bør kende muligheden, så man kan tage aktiv stilling.</p>
<p>Hvis man her i sommeren har en ledig stund, så er det måske nu, man skal gøre forarbejdet til at kunne eksekvere, hvis man gerne vil reducere sin gæld med en 10-15 pct. God sommer!</p>

Opkonvertering er en spekulativ vej, der kræver en stærk økonomi og den rigtige timing. Hvornår kan det være en god ide?

Konvertere op i rente? Skal, skal ikke ... 

Skal, skal ikke … konvertere op i rente?

Boligøkonom Mikkel Høegh foran boligkvarter

<p>Jeg fik fornemmelsen af gåsehud – det vi på sønderjysk kalder for myrepatter – da journalisten i telefonen med en træt stemme sagde: ”De førstegangskøbere jeg har talt med, har uafhængigt af hinanden fortalt, at de er gået på kompromis med køb af bolig, ved at købe væsentligt dyrere end planlagt”.<br />Boligboble eller ej, så vil jeg gerne advare mod den slags dispositioner. Kun de færreste kan købe en dyrere bolig end planlagt – uden det får langsigtede konsekvenser for deres økonomiske frihed.  </p>
<p>Min snak med journalisten handlede om, hvad man kan gøre som førstegangskøber af en bolig, når man har den fornemmelse af, at markedet hele tiden stikker af fra en.</p>
<h2>Fra kedeligt kompromis til kreativ tænkning </h2>
<p>Mine svar var åbenbart nogle almindeligheder om, at det at købe bolig handler om at gå på kompromis. Har man ikke råd til at bo der, hvor man godt kunne tænke sig – så må man overveje et alternativ: Det kunne være at flytte lidt længere ud af byen, købe en mindre bolig eller acceptere en lejlighed i stuen fremfor en på tredje sal. Men ikke at sætte sig hårdere i det end planlagt – det er som sagt kun et råd for de få!</p>
<div class="quote">
<p>Gå på jagt efter en bolig i det næste område, der bliver hot</p>
</div>
<p>Måske bør jeg være mere kreativ i mine råd for at nå de unge? Det er derfor, jeg nu har sat mig til tasterne. Et alternativt råd i forhold til de kedelige almindeligheder kunne være at tænke ud af boksen og gå på jagt efter en bolig i det næste område, der bliver hot.</p>
<h2>Områder forskønnes og skifter status</h2>
<p>Al erfaring viser, at de største og mest permanente gevinster på boligmarkedet opstår i såkaldte gentrificeringsområder – områder, der skifter status fra kedelige og billige til populære. Det sker bl.a. ved en udskiftning af de mennesker, der bor i området. Men, det som er vanskeligt her, er at finde og forudse disse områder. Hvis jeg for alvor kunne udpege dem på forhånd, ville jeg være en meget velhavende mand med egen ø i Caribien.</p>
<div class="quote">
<p>Stort set alle byer har travlt med at forskønne nogle af de mere kedelige områder</p>
</div>
<p>Det ændrer dog ikke på, at stort set alle byer har travlt med at forskønne nogle af de mere kedelige områder. Det som ofte sker i områderne er, at der flytter nogle mere ressourcestærke kræfter til – og de kræfter trækker så andre stærke kræfter med sig. Det giver en positiv spiral. Al erfaring viser, at vi gerne vil bo ved siden af nogen, der ligner os selv.</p>
<p>Et godt eksempel er, at i min trygge barndom i Sønderjylland, der stod Halmtorvet på Vesterbro som et farligt sted i Danmark. Havde man købt en lejlighed der for 25 år siden, ville man have et ret godt økonomisk udgangspunkt i dag – alt andet lige. </p>
<h2>Rækkehuse er et kongeeksempel</h2>
<p>Et andet eksempel er Danmarks første boligbyggeri i gasbeton – rækkehusene på Spurveskjulsbakken i Virum. Husene var af dårlig kvalitet og området var sumpet. Og kunne man virkelig bo i gasbeton?</p>
<div class="quote">
<p>Guldet ligger altså begravet i områder, der skifter karakter</p>
</div>
<p>Ifølge historien flyttede ingeniøren og arkitekten bag projekt selv ind i de billigt opførte statslånshuse, som nogle af de eneste. Men området ændrede karakter, da Kong Christian den 10. under krigen tog ophold på sin nærliggende sommerresidens, Sorgenfri Slot. Kongen lagde sin daglige ridetur omkring områdets rækkehuse, og i dag er området kendt som Kongestien – og beboet af veluddannede højindkomst grupper. Navneforandringen og ikke mindst udskiftningen i beboersammensætningen gjorde, at salget af husene gik bedre fremadrettet.</p>
<h2>Guldet ligger derude – et sted </h2>
<p>Sådan kan et område skifte fra at være et kedeligt kvarter til at være yderst attraktivt. De små rækkehuse har i dag offentlige ejendomsvurderinger på over 3 millioner kroner – og de handles typisk til priser over 5 millioner kroner. Hvem der bare havde forudset det …<br /><br />Guldet ligger altså begravet i områder, der skifter karakter. Her kan man finde en sikker gevinst på boligmarkedet – hvis man altså er kreativ nok og har øje for det.</p>
<hr />
<h2>Læs også</h2>
<p style="text-align: left;"><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/foerstegangskoeb" target="_blank" title="Seks trin i boligjagten">Guide til din boligjagt - huskøb for begyndere</a></p>

Hvordan kan du holde dig indenfor dit budget og alligevel finde guld i form af et boligkøb i et spændende område?

Boligøkonomi: Hvor ligger boligguldet begravet?

Hvor ligger boligguldet begravet?

<p><em>Webinaret blev afholdt torsdag den 28. januar 2021</em></p>
<p>Er du på boligjagt – eller er du bare nysgerrig – så bliv klogere på storbyens boligmarked i selskab med to førende eksperter på området: Lektor i økonomi Ismir Mulalic, CBS, der har speciale i Urban Economics – og boligøkonom Mikkel Høegh, Jyske Bank. Webinaret foregår som live-tv, og du har mulighed for at stille spørgsmål undervejs.</p>
<p>I 2020 blev der handlet flere boliger end nogensinde før. Boligudbuddet var lavt, der blev handlet hurtigt – og boligpriserne steg til nye højder. Den udvikling ser ud til at fortsætte – så hvordan får du det bedste bytte, når du jager en lejlighed i storbyen? Eller et hus i byens udkant?</p>
<h2>Hvordan hænger det hele sammen?</h2>
<p>Ismir Mulalic er Danmarks førende forsker i byudvikling set i et overordnet og økonomisk perspektiv. Få del i hans viden om, hvad der gør, at en bydel bliver ’hot or not’? Hvad er vigtigst for prisen – god infrastruktur eller nære institutioner? Hvor længe går der, før fx en letbane eller en metro ses på priserne? Hvem er det typisk, der flytter til nye bydele? Hvem pendler til byerne – og hvem vil betale mere for ikke at pendle?</p>
<h2>Hvilken bolig skal man så købe?</h2>
<p>Mikkel Høegh er ekspert på det danske boligmarked. Han vil sætte fokus på faldgruberne og mulighederne ved boligkøb i storbyerne. Hvor svinger priserne mest? Skal man købe billigt eller dyrt? Nyt eller gammelt? Købe småt nær centrum eller større i udkanten? Eller skal man vente på at markedet crasher og alting bliver meget billigere!</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/omjyskebank/jb-praesenterer/live/webinar/boligjagt" class="button-light-green">Se webinaret her</a></p>

Hvad skal du kigge efter, når du går på jagt efter en bolig i storbyen? Hvad skal du passe på, og hvordan får du mest for pengene?

Webinar om at købe bolig i storbyerne - muligheder og faldgruber

Webinar: Boligjagt i storbyen - muligheder og faldgruber

<p>Bang! Det gav et sæt i os alle fire, mens vi sad der og spiste frokost. Hvad var det? ”En fugl fløj ind i vores vindue”, råbte lillebror Albert, der allerede var henne og kigge. ”Nå okay, den flyver nok videre, når den har sundet sig”, sagde jeg. ”Det tror jeg ikke”, sagde storesøster Frida.</p>
<div class="quote">
<p>På grund af rentesænkningen i sidste uge, taber vi nu endnu flere penge, og den regning er vi i et vist omfang nødt til at sende videre</p>
<p class="quote-author">Anders Dam, ordførende direktør, Jyske Bank</p>
</div>
<p>Så måtte jeg jo hen og kigge, og der lige nede foran vores vindue, lå en stor skovdue. Den havde tydeligvis brækket nakken. Da der ikke var nogen, der havde lyst til duesteg, så måtte jeg ud med skovl og kost og holde begravelse.</p>
<h2>Der er masser af muligheder for låneomlægning</h2>
<p>Nu er det ikke fordi, at jeg er optaget af død og ødelæggelse i denne underlige tid. Men jeg må indrømme, at jeg flere gange har tænkt, om jeg en dag skulle skrive en nekrolog over konverteringsbølgen. ”Nu må det være slut med nye muligheder for låneomlægning, nu kan renten da ikke falde mere”, har jeg tænkt.</p>
<div class="quote">
<p>Der opstår hele tiden nye konverteringsmuligheder</p>
</div>
<p>De fleste ved, at økonomtyper som mig har haft meget vanskeligt ved at forudsige renteudviklingen de sidste mange år. Så det er da godt, jeg ikke har skrevet den nekrolog, for der opstår hele tiden nye konverteringsmuligheder. Lige nu er der en mulighed igen, og hvis man ønsker at opsige sit nuværende lån til termin, så er fristen 31. januar. Næste frist derefter er 30. april.</p>
<h2>200.000 kan med fordel lægge lånet om – er du blandt dem?</h2>
<p>Tallene viser, at flere end 200.000 danskere vil kunne omlægge deres lån med fordel. Årsagen er, at renten igen er faldet tilbage, så det i skrivende stund er muligt at få 30-årige lån med 0,5 pct. i rente til en attraktiv kurs. Det er også muligt at få 20-årige lån med 0 pct. i rente og 10-årige lån med minus 0,5 pct. i rente. Herudover er der også for nylig lanceret mere fleksible lånemuligheder, så det rent faktisk er muligt at få op til 30 års afdragsfrihed under visse betingelser. Jo, mulighederne er virkelig mange og gode.</p>
<div class="quote">
<p>Hvem er de 200.000 danskere, der med fordel kan omlægge deres lån?</p>
</div>
<p>Det gode spørgsmål er så, hvem er de 200.000 danskere, der med fordel kan omlægge deres lån? Det er ikke helt nemt at opstille en række kriterier, der gør omlægning til en ”no-brainer”. Når man vurderer om en omlægning er en god ide, afhænger det af besparelsen, løbetiden på lånets gæld og ikke mindst ens tidshorisont og evt. også strategi. Jeg vil dog sige, at hvis man har en gæld på mere end 500.000 kr. og betaler en rente, der er højere end 1 pct. – så er der ikke meget at betænke sig på. Med mindre man har en meget kortløbetid – men det har de færreste med en gæld på 500.000 kr.</p>
<p>Hvis man for eksempel har udløb af afdragsfrihed og planlagt at begynde at betale afdrag, så kan det være en fordel at skifte over til et lån med en kortere løbetid og en lavere pålydende rente fremfor at blive i det gamle lån med en højere rente. På den måde kan man få en lavere ydelse og være lige godt stillet.</p>
<h2>Overvej at beskytte din formue</h2>
<p>Vælger man et lån med lav pålydende rente, opnår man også en bedre formuebeskyttelse i sin ejendom. Det skyldes, at kursfølsomheden på lån med lav rente er højere end på lån med en højere rente.</p>
<p>Normalt vil det være sådan, at ejendomspriserne falder, når renten stiger. Det betyder at ens ejendom bliver mindre værd. Men når renten stiger, så falder kurserne på obligationerne bag ens lån også. Jo lavere rente man har på sit lån, desto mere falder kursen. Det betyder, at værdien af ens gæld også reduceres, og dermed falder kursværdien af ens gæld. Sagt med andre ord, så skal man betale et mindre beløb tilbage for at blive sit lån kvit. Herved opstår der formuebeskyttelse.</p>
<div class="quote">
<p>... så skal man betale et mindre beløb tilbage ...</p>
</div>
<p>Kursfølsomheden på obligationerne afhænger ikke kun af renten, men også af løbetiden på obligationen og af om der betales afdrag på obligationen eller ej. Det lån, der lige nu giver den bedste formuebeskyttelse, er lån med 30 års afdragsfrihed.</p>
<h2>Brug nedlukningen til at pleje din gæld</h2>
<p>Konvertering eller omlægning af realkreditlån kaldes ofte en folkesport. Vi danskere er generelt vilde med at gøre ting, hvor vi kan opnå en besparelse. Alligevel kan vi se, at der er mange, som ikke har slået til.</p>
<div class="quote">
<p>Det var nemmere i gamle dage </p>
</div>
<p>Årsagerne kan være mange. Med de mange forskellige låntyper, er det slet ikke så enkelt at vælge. Det var nemmere i gamle dage, hvor der kun var en type lån. Der er dog ingen grund til at brække nakken over mulighederne. Er du i tvivl om, hvad der kan betale sig for dig, så tag fat i din rådgiver.</p>
<p>Måske er det netop lige nu under nedlukningen af samfundet, hvor der ikke er så mange fritidsaktiviteter og sociale arrangementer, at du har den ekstra tid til at pleje din gæld.</p>

Måske er du en af de 200.000 danskere boligejere, der med fordel kan lægge lånet om.

Brug lidt af din ekstra tid på at pleje din boliggæld

Brug lidt af din ekstra tid på at pleje gælden i dit hus

<p>Jyske Bank lancerer nu Jyske Frihed. Et realkreditlån med mulighed for op til 30 års afdragsfrihed. Lånet fås med enten fast eller variabel rente.</p>
<ul>
<li>Fast eller variabel rente</li>
<li>Afdragsfrihed i op til 30 år</li>
<li>Mulighed for at justere ydelsen</li>
</ul>
<p>Jyske Frihed er boliglån på en ny måde. Lånet giver frihed til fx at opfylde drømme, blive boende i boligen i længere tid eller måske øge pensionsopsparingen.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/jyske-frihed" target="" title="">Se mere om lånet og regn på, om det er noget for dig</a></p>
<h2>Er gældfri blevet gammeldags?</h2>
<p>Boligøkonom Mikkel Høegh mener, at det nye lån er en naturlig evolution og taler godt ind i en tid, hvor man ikke nødvendigvis behøver at eje alting selv. At blive gældfri er måske ved at blive lidt gammeldags.</p>
<p>Her kan du læse boligøkonom Mikkel Høeghs <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/30-aars-afdragsfrihed-er-god-latin">blog om nye muligheder med det nye lån</a>.</p>
<p>Jyske Frihed åbner for lånetilbud midt i januar.</p>

Jyske Bank lancerer nu Jyske Frihed. Et realkreditlån med mulighed for op til 30 års afdragsfrihed. Lånet fås med enten fast eller variabel rente.

Realkredit: Jyske Bank lancerer lån med 30 års afdragsfrihed

Jyske Bank lancerer realkreditlån med 30 års afdragsfrihed

<p>Noget der giver mig julelys i øjnene og ivrig stemmeføring er nørdet snak om nobelprismodtagerne i økonomi. Modtagerne igennem årene er for mig en slags superhelte, man kun kan se op til. Mandagen i efterårsferien er således en slags juleaften, hvor jeg er ved at revne af spænding: Hvem skal have prisen i år?</p>
<p>Nu tænker du måske: Har nobelpriserne noget med jul at gøre? Ja, det har de i min lille boble. En fast tradition når vi julehygger på arbejde er, at jeg giver den som quizmaster i en lille spøgefuld quiz om nobelprismodtagerne igennem årene. Ud over hyggeligt samvær giver quizzen mine kære kolleger rig mulighed for at imponere mig med deres viden om de helte, der har sat nye hegnspæle og præget den økonomiske værktøjskasse. Jeg kan afsløre, at vi kommer vidt omkring.</p>
<h2>Læg ikke alle æg i én kurv</h2>
<p>Som det er med superhelte, har man <strong>selvfølgelig</strong> sine egne yndlinge. En af mine er Harry Markowitz, der har stået fadder til den moderne porteføljeteori. Et væsentligt bidrag om, at man ikke skal samle alle æg i én kurv, når man investerer, men man skal forsøge at sprede sin investeringer. På den måde kan man vinde på karrusellerne, hvad man har tabt på gyngerne. Og i sidste ende få et højere og mere stabilt afkast. Det kan virke langhåret, men udtrykt på den helt rigtige måde, er det ganske enkelt, nærmest banalt. </p>
<div class="quote">
<p>En betydelig del af danskernes formuer er placeret i mursten</p>
</div>
<p>Når nu jeg er Markowiitz-fan, så har jeg nogle gange lidt svært ved at forstå boligdebatten herhjemme. Langt den største investering de fleste danskere gør sig er at købe en bolig. Det betyder, at en betydelig del af danskernes formuer er placeret i mursten. Det er ikke særlig god latin set med Markowitz’ briller. Falder boligpriserne fx som følge af højere rente, så påvirkes formuerne negativt. En del af det formuefald kan man gøre sig immun overfor ved at sprede sin risiko. Her er afdragsfrihed en gave, der kan være med til at gøre vores økonomi mere stabil. </p>
<h2>Lån med 30 års afdragsfrihed</h2>
<p>Det seneste skud på stammen i realkreditfinansiering er 30-årige lån med fastrente – med mulighed for afdragsfrihed i 30 år. Lånet findes også med variabel rente. Den lange afdragsfrihed kan komme i spil, når man har bragt belåningen i sin ejendom ned på 60 pct. Her har man så en mulighed for at få et lån, der langt hen ad vejen hviler i sig selv. På den måde kan man få større fleksibilitet i sin økonomi og fx spare op i andre aktivklasser end mursten. Det giver også mulighed for, at man bedre kan få sine murstenspenge ud, uden man skal fraflytte sin bolig allerede efter 10 år.</p>
<div class="quote">
<p>På den måde kan man få større fleksibilitet i sin økonomi</p>
</div>
<p>Hidtil har man kun kunnet vælge afdragsfrihed i op til 10 år – det nye er nu, at hvis man har en belåning under 60 pct., så skal man ikke lægge sit lån om hvert tiende år for at opnå ny afdragsfrihed.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/jyske-frihed" target="" title="">Læs mere om Jyske Frihed - et nyt realkreditlån med mulighed for afdragsfrihed i op til 30 år</a></p>
<h2>Stabilitet og beskyttelse af friværdien</h2>
<p>Jeg tror, at lån med 30 års afdragsfrihed ender med at blive en ny standard. Det er ikke en revolution, som da afdragsfrihed først blev introduceret i 2003, men det er en evolution. En evolution, der taler godt ind i den tid, vi lever i. En tid, hvor man ikke nødvendigvis behøver at eje alting selv. Og hvor det at være gældfri måske er lidt gammeldags.</p>
<p>Tværtimod er der fokus på, at man måske er bedst stillet med en pose blandede bolsjer med lidt mursten, noget pension og nogle frie midler. Det giver den største fleksibilitet i forhold til, hvordan man vil råde over sine midler og have nem adgang til dem. Samtidig giver det mulighed for, at man ikke er 100 pct. afhængig af ejendomsmarkedet. Se, det er god latin i forhold til Markowitz’ moderne porteføljeteori.</p>
<div class="quote">
<p>Det at være gældfri er måske lidt gammeldags</p>
</div>
<p>I min optik giver det derfor rigtig god mening, at vi nu har fået lån med 30 års afdragsfrihed, og at denne afdragsfrihed kan kombineres med en fast lav rente. Det giver stabilitet. Skulle renten gå hen og stige, så er kursfølsomheden på de bagvedliggende obligationer på lån med 30 års afdragsfrihed i teorien også større end på obligationer uden afdragsfrihed.</p>
<p>Det bør i teorien give en bedre friværdibeskyttelse – men her er det måske meget godt at huske på, at et er teori noget andet er praksis. I sidste ende er det jo de finansielle markeder der bestemmer, hvor meget obligationskurserne svinger, når renten ændrer sig. Men det er alligevel en fordel, man lige kan notere sig.</p>
<p>Når det er sagt, er det en mulighed, som ikke så ofte bliver brugt. Når renten stiger, er der nemlig sjældent helt så mange som forventet, der har interesse i at lægge deres lån om. Men se, det er en helt anden snak …</p>
<p> </p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3 class="trailer"><br />Brug for en snak om afdragsfrihed?</h3>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/ombyg#kontakt" target="" title="" class="button-green button">Bliv kontaktet</a></p>
</div>
</div>

Vidste du, at du kan få et 30-årigt realkreditlån med afdragsfrihed? Det giver dig frihed og fleksibilitet til at placere din formue i andet end mursten.

30 års afdragsfrihed er god latin

<p>Smeden i den blå kedeldragt lagde papegøjetangen på gulvet, vendte sig om og nikkede anerkendende - så sagde han med sin dybe røst: ”Nu er der ikke flere reservedele i dit gasfyr, der kan skiftes. Det er så godt som nyt, kun den gamle skal er tilbage. Så nu kan det køre i mange år.”</p>
<p>Jeg kunne ikke rigtigt mærke glæden. Det eneste, der kan glæde mig, er, at jeg har en fast serviceaftale på det fyr. En dyr aftale, som mange gange har været til overvejelse. Det store spørgsmål er, om det skal blive ved med at gå sådan? Når jeg nu har en serviceaftale, mærker jeg jo ikke sådan på pengepungen, at mit fyr i ny og næ står af. Faktisk er jeg forbavset over, at det så ofte kan gå i stykker. Men hvad ved jeg…?</p>
<h2>Feriepenge til det varme vand</h2>
<p>Det. som er mest surt. sker, når jeg kommer hjem fra en morgenløbetur før solens frembrud. Når jeg har fået luften igen, og det våde tøj er flået af – og jeg gerne vil have et varmt bad. Når mine stivfrosne, røde fingre så endelig får drejet hanen om, og det vælter ud med iskoldt vand. Ja, så skal der virkelig et lyst sind til for at se positivt på tilværelsen og huske på, at det jo netop er iskoldt vand, fiskerne dypper hænderne i for at holde varmen!</p>
<div class="quote">
<p>Feriepengene er i hvert fald en god start</p>
</div>
<p>Så, det skal der laves om på – og lejligheden byder sig nu, da feriepengene netop er tikket ind på min konto. Det er i hvert fald en god start.</p>
<h2>Helt nye tilskudsmuligheder</h2>
<p>Jeg bor i et ældre hus fra 1960, så det er ret svært at budgettere, når noget skal fikses. Det ender altid med at blive dyrere end forventet. Denne gang er jeg dog optimistisk. Oven i feriepengene er det nemlig også muligt at få tilskud på op til 30 pct. af mine udgifter. Den netop indgåede klimaaftale giver mulighed for at søge tilskud både til afkoblingen af mit gamle fyr og til at få en ny løsning. Det kan enten være en varmepumpe eller fjernvarme.</p>
<div class="quote">
<p>Alle der bor i helårsbolig kan søge tilskud til energiforbedringer</p>
</div>
<p>Ordningen hedder ”Tilskud til energiforbedringer”, og det eneste, tilskuddene kræver, er, at jeg bekoster et energimærke, så jeg kan dokumentere en grøn udvikling. Generelt er der mulighed for at få tilskud til en bedre klimaskærm, til konvertering af varmekilder og til bedre drift. Alle, der bor i helårsbolig, kan søge tilskud til energiforbedringer, dvs. ejerboliger, kollegier, andelsboliger med videre – men ikke sommerhuse.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://sparenergi.dk/forbruger/boligen/tilskud-og-fradrag" target="_blank">Læs mere om Tilskud til energiforbedringer på sparenergi.dk</a></p>
<h2>Mest muligt klima for pengene</h2>
<p>Fjernvarme er jeg personligt tilhænger af, da der så ikke er noget løbende vedligeholdelse, jeg skal tage mig af. Men det får jeg næppe. Kommunen, jeg bor i, har lige givet os beboere på vores vej en lille gave, nemlig selve vejen. Det sker som led i en større budgetøvelse, så vi nu står for snerydning, vedligeholdelse med videre. Så for at få fjernvarme, skal jeg skaffe et flertal i vores nyetablerede vejlaug for at få hele vejen gravet op. Så det bliver nok en varmepumpe. Det er sikkert også godt nok, og forhåbentlig holder den bedre end mit fyr. Om ikke andet er den i hvert fald mere klimavenlig.</p>
<div class="quote">
<p>Jeg vil søge råd hos en energikonsulent</p>
</div>
<p>Hvordan jeg skal gribe selve projektet an, har jeg ikke meget forstand på. Jeg tænker, at jeg vil søge råd hos en energikonsulent. På den måde kan jeg dels få råd og vejledning om, hvad der kan gøres og virke, og dels få hjælp til at prioritere mine ressourcer, så jeg får mest muligt klima for mine penge. I den forbindelse kan det muligvis også svare sig at tænke større end bare fyret. Det handler nemlig om at bygge om, så det kan mærkes – så det kan da godt være, at den gamle varmtvandsbeholder også skal med i denne omgang.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/omjyskebank/jb-praesenterer/live/webinar/energirenovering">Vil du vide mere om energirenovering som en grøn investering? Se eller gense vores webinar</a></p>
<h2>Tænk stort og vælg det rigtige lån</h2>
<p>Står man og skal låne til renovering, giver det rigtig god mening at samle flere ting sammen og tage et lidt større lån. Det reducerer låneomkostningerne. Samler man nok sammen, og har man en god friværdi, så kan det muligvis betale sig at hjemtage et realkreditlån. I min optik er et 10-årigt lån med minus 0,5 pct. i rente, det perfekte klimalån til lidt større forbedringer.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/energilaan">Skal du energirenovere din bolig? Bliv klogere på dine lånemuligheder</a></p>
<p>For at et realkreditlån kan betale sig, skal man som tommelfingerregel låne fra 150.000 kr. og opefter – skal du bruge et mindre beløb, har vi et grønt banklån, der er designet til det. På den anden side har renterne bevæget sig meget på det seneste, så hvis du har et realkreditlån i forvejen, kan du også overveje at omlægge det eksisterende lån og hjemtage et mindre provenu.</p>
<div class="quote">
<p>Et hus, der er klimarenoveret, er mere værd...</p>
</div>
<p>Virker det hele lidt uoverskueligt? Ja, den fornemmelse kan jeg godt selv have. Så vil jeg sige, at det skal være skidt, før det kan blive godt igen. Vi begynder at have data, der viser, at et hus, der er klimarenoveret, er mere værd end et hus, der ikke er. Klimarenoveringer giver altså ikke kun lavere energiregninger, men faktisk giver det også anledning til formuebeskyttelse af den formue, du har placeret i mursten. Det kan man da godt varme sig lidt ved en kold efterårsmorgen.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/ombyg">Læs mere om ombygning og energirenovering</a></p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div style="text-align: center;"><img style="float: none;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" />
<h3 class="trailer"><br />Brug for en snak om energioptimering?</h3>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/ombyg#kontakt" target="" title="" class="button-green button">Bliv kontaktet</a></p>
</div>
</div>

Koldt vand i bruseren er en af de ærgrelser, du kan energirenovere væk - med feriepenge og tilskud. Et startskud til en større grøn renovering, der kan mærkes?

Boligøkonomens blog: Mine feriepenge skal bruges grønt

Mine feriepenge skal bruges grønt

Boligøkonom Mikkel Høegh med energimærke om halsen

<p><em>Webinaret blev afholdt torsdag den 22. oktober 2020</em></p>
<p>Feriepenge. Energitilskud. Håndværkerfradrag. Og lav rente.</p>
<p>Som boligejer er det et godt tidspunkt at investere i renovering og energioptimering af dit hus. Renten er rekordlav, feriepengene er lige blevet udbetalt, der er mulighed for at få tilskud til konkrete energiforbedringer – og dertil kommer håndværkerfradraget.</p>
<p>På webinaret ”Energirenovering – en investering med grønt afkast” ser boligøkonom Mikkel Høegh nærmere på de unikke muligheder boligejere har for at skabe grøn værdi i egen bolig. I studiet er også Lucas Vindbæk Madsen, energikonsulent og kvalitetschef hos firmaet Botjek, der er specialister i byggetekniske ydelser.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/ombyg#kontakt" class="button" data-anchor="#kontakt">Bliv kontaktet om energioptimering</a></p>
<p>Spørgelysten på webinaret var stor – særligt i forhold til mulighederne for at energirenovere med tilskud. Herunder har vi sammenskrevet nogle af de mange spørgsmål og svar. Få alle detaljer med ved at se eller gense webinaret – du kan se emneoverskrifter med mouseover på de orange prikker på tidskoden i videoen.</p>
<h4><strong>Er energirenovering en god investering – og hvorfor?</strong></h4>
<p>Det er altid en god idé, at energirenovere – uanset om man kan få tilskud eller fradrag. Ser man det som en investering, så får man et løbende afkast i form af billigere omkostninger ved at bo i huset, man beskytter sin friværdi, da husets klimatilstand har betydning for husprisen – og man kan forbedre sit indeklima. Endelig har energirenovering en positiv effekt for det samlede klimaaftryk på samfundet.</p>
<h4><strong>Hvor travlt skal man have for at få del i puljen?</strong></h4>
<p>Der er ret stor interesse for det nye energitilskud, så selvom Bygningspuljen er stor – 245 mio. kr. – kan den hurtigt blive brugt op. Det er først til mølle. Husk, du må ikke have underskrevet et tilbud eller sat projektet i gang, før du søger om tilskud.</p>
<h4><strong>Skal man vælge energitilskud eller håndværkerfradrag?</strong></h4>
<p>Som tommelfingerregel er energitilskud det bedste, hvor man kan søge til det.</p>
<h4><strong>Hvilke krav stilles der for, at man kan få tilskud til energirenovering?</strong></h4>
<p>De fleste energitilskud kræver, at huset har et energimærke, der ikke må være ældre end 1. oktober 2012. </p>
<p>På <a rel="noopener" href="https://sparenergi.dk/" target="_blank">sparenergi.dk</a> kan du se, hvilke forbedringer der kan søges tilskud til. Og du kan tjekke om dit hus har et energimærke – og hvis det har, kan du se dine muligheder for at få tilskud.</p>
<p>Der er specifikke krav til, i hvor god stand de enkelte bygningsdele må være for, at der kan opnås tilskud. Ved isolering gælder det, at et hus skal være virkelig godt renoveret, før der ikke er mulighed for tilskud. Fx skal et loft være isoleret med mere end 250 mm for ikke at kunne få tilskud. Ved udskiftning af vinduer er der ikke nogen krav om, hvordan den nuværende tilstand skal være for at søge til nye, der lever op til de nyeste krav.</p>
<p>Der er ikke krav om energimærke for at søge om tilskud til varmepumpe.</p>
<h4><strong>Hvordan dokumenterer man sine energiforbedringer?</strong></h4>
<p>Energimærket dokumenterer den nuværende tilstand af huset – før renovering. For at dokumentere forbedringerne skal man kunne fremlægge faktura/regning for det udførte arbejde. Energimærke er ikke nødvendigt ved skifte til varmepumpe. Der er ikke tilskud, hvis man selv udfører arbejdet.</p>
<h4><strong>Er banklån eller realkreditlån bedst, hvis man har brug for at låne?</strong></h4>
<p>Jyske Bank er kommet med nyt Energilån for at understøtte klimaforbedringer. Med Energilån kan en parcelhusejer låne til en attraktiv sats på 1,5 %, hvis man kan holde sig indenfor 80 % belåning af sit hus. Renten er 3,5 % hvis man skal låne mere end 80 % af husets værdi.</p>
<p>Man kan også vælge Realkreditlån. Som tommelfingerregel gælder det, at skal man låne mere end 150.000 kr. til sit projekt, kan det bedst betale sig at hjemtage et realkreditlån. Og jo større friværdi man har, jo mere attraktivt er et realkreditlån.</p>
<p>Men man bør altid tale med sin rådgiver om lånemuligheder til det konkrete projekt. </p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/energilaan" class="button">Bliv klogere på energilån i Jyske Bank</a></p>

Boligøkonom Mikkel Høegh fortæller om de unikke muligheder, du som boligejer har for at skabe et grønt og positivt afkast i boligen.

Webinar: Bliv klogere på boligrenovering som grøn investering

TwentyThree-Video

<p>Professor Mathisen kiggede spændt ud over forsamlingen af håbefulde økonomer, der gik til forelæsning i Skattepolitik. Han havde netop stillet et af sine yndlingsspørgsmål. Forestil dig, at finansministeren har bedt dig skrive et notat om en god boligskat – hvilke elementer vil du komme ind på?</p>
<p>Jeg skal indrømme med det samme, at jeg var stor fan af både Mathisen og Stiglitz’ lærebog. Vi kommer vel tæt på, at skattepolitik var et af mine yndlingsfag på studiet. Men jeg er ret sikker på, at selv dem, som sad på bagerste række og syntes faget var kedeligt, tungt og svært – ja selv dem, der hellere ville til forelæsning i det konkrete fag Skatteret – ville være ret sikre på, at det ikke var et godt svar at annoncere en skat og efterfølgende udskyde implementeringen hele seks gange.</p>
<h2>Det er svært at vurdere en ejendom…</h2>
<p>Man skulle nærmest tro at ovenstående var fantasi, men det er den barske virkelighed. Lige nu synes selve håndværket ud i skattepolitik at være til en lav karakter. Som realkreditmand ved jeg om nogen, at det er vanskeligt at vurdere en ejendom. Det tror jeg alle, der har set et afsnit af det populære tv-program Hammerslag, kan genkende.</p>
<div class="quote">
<p>Det nytter ikke noget at holde fast i to ejendomsskatter, hvis man ikke kan finde ud af at opkræve dem</p>
</div>
<p>Jeg kan tilføje, at det er endnu vanskeligere at vurdere værdien af en grund. Der handles nemlig ikke mange grunde i fri og almindelig handel. Det er derfor nærmest umuligt at lave en model herfor, da man ikke aner hvad man skal ramme. Helt tilbage, da man begyndte at kigge på at lave et nyt ejendomsvurderingssystem, blev Skat advaret herom i den såkaldte Engbergrapport.</p>
<p>Det er meget muligt, at det i det teoretiske fag Skattepolitik ville give en god karakter at fastholde, at man både skal betale en skat af den løbende ejendomsværdistigning og af grundværdien, men det nytter ikke noget at holde fast i to ejendomsskatter, hvis man ikke kan finde ud af at opkræve dem. Tiden er måske inde til at gå en anden vej.</p>
<h2>Fjern tilfældigheden – brug de faktiske handelspriser</h2>
<p>I stedet for at basere opkrævningen af ejendomsskat på en vurdering – og dermed et element af tilfældighed – kunne man basere skatten på faktisk handlede værdier. Det kunne nok også være med til at opbygge noget tillid til Skat, idet det ville eliminere tilfældighedselementer.</p>
<div class="quote">
<p>Selv ikke med hammer og segl kan man spise af sine mursten</p>
</div>
<p>En sådan løsning kan gøres på to måder. Enten kan man ty til den svenske model og opgøre en avanceskat, når ejendommen bliver solgt. Det vil have den fordel, at man beskatter faktiske penge; altså en realiseret gevinst og ikke papirpenge. Det kunne nok have en bred folkelig appel. Boligejerne har altid haft vanskeligt ved at forstå, hvorfor de skulle beskattes af papirpenge bundet i mursten. ”Selv ikke med hammer og segl kan man spise af sine mursten”, sagde min elskede morfar altid.</p>
<p>Alternativt kan man indføre, at man bliver sat i skat af købesummen. Det vil have den fordel, at det vil virke konjunkturstabiliserende og samtidig vil boligejerne vide præcis, hvad det koster at bo i en given ejendom. Begge dele ville kunne indføres på en måde, så skatteborgerne hverken stilles bedre eller ringere målt i kroner og øre.</p>
<h2>Hvad betyder udskydelsen for dig?</h2>
<p>Et er, hvad man burde gøre – noget andet er: Hvad betyder det for dig som boligejer, at ejendomsvurderingerne er udskudt?</p>
<p>Igen kan vi henføre til teoribogen. I virkeligheden burde nye skatter sætte sig i ejendomspriserne, så snart de bliver annonceret. Mange steder burde det løfte parcelhuspriserne, mens ejerlejlighedspriserne andre steder burde komme under pres. Alt andet lige.</p>
<div class="quote">
<p>700.000 boligejere... må vente yderligere et år med at få deres penge</p>
</div>
<p>Skatterne er imidlertid udskudt så mange gange, at de på ingen måde har påvirket priserne. En udskydelse med yderligere et år får derfor næppe nogen betydning. Markedet vil først blive påvirket, hvis og såfremt der begynder at opstå tvivl om, hvilke skatteregler der kommer til at gælde på sigt. Indtil videre holder skatteministeren fast i, at nok er vurderingerne – selve grundlaget for ejendomsskatterne – forsinket, men selve skatteopkrævninger vil køre efter den udmeldte tidsplan med start fra 2024.</p>
<p>Det at vurderingerne bliver forsinket betyder dog, at de 700.000 boligejere, der stod til at skulle have penge tilbage, fordi de har betalt for meget i ejendomsskat, må vente yderligere et år med at få deres penge. Godt nok forrentes pengene, men mon ikke de fleste godt ville have deres tilgodehavende nu. I hvert fald har de boligejere allerede været meget tålmodige.</p>
<h2>Og hvad med forældrekøb og klagefrist</h2>
<p>Andre har skyndt sig, nemlig dem med forældrekøb, der gerne ville overdrage deres bolig primært lejligheder til børnene. Mange ville gerne udvise rettidig omhu og har derfor overdraget boligerne her i denne sommer. Har man ikke nået det, har man nu fået tolv ekstra måneder at løbe på.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/foraeldrekoeb">Bliv klogere på, om forældrekøb er en god forretning.</a></p>
<p>Sidst men ikke mindst skal man være opmærksom på, at når nu vurderingerne er forsinket, men selve implementeringen af de nye boligskatter er uændret, har man fået mindre tid til at klage over ejendomsvurderingen, hvis man synes, at den er helt ved siden af. Det skader vores retsopfattelse.</p>
<h2>Den svære opgave venter forude – erhvervsejendomme</h2>
<p>Alt i alt tror jeg dog ikke på, at det sidste kapitel er skrevet i sagaen om de offentlige ejendomsvurderinger. Det man skal huske på er, at opgaven om at lave ejendomsvurderinger for private boliger er den nemme opgave. Den virkelig svære opgave opstår, når man efterfølgende skal kaste sig over erhvervsejendommene. </p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig?</h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br /><em>eller<br /></em><a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt/kontakt-mig" class="button-green">Bliv kontaktet</a></p>
</div>
</div>

Er tiden inde til at sige farvel til en ejendomsskat baseret på skøn og vurdering – og i stedet beskatte ud fra virkelighedens salgspriser.

Boligøkonomen: Ejendomsvurderinger udskudt igen - hvad nu?

Ejendomsvurderingen er udskudt igen – hvad nu?

Boligøkonom Mikkel Høegh i forelæsningssal

<p>Boligmarkedet var i første omgang ramt af nedlukning, men nu står vi med et boligmarked der udviser ret god form. Genåbningen betød, at boligmarkedet kom i gang igen i høj fart – og faktisk endte de tidlige sommeruger med at være all-time-high målt på handelsaktiviteten.</p>
<p>I forhold til andre kriser, var to forhold anderledes denne gang set med boligøjne: 1) Krisen havde ikke boligmarkedet som centrum, og 2) der har alene været tale om en udbudskrise i vores økonomi.</p>
<p>Hvad kan vi så se frem til i andet halvår af 2020? Hvordan vil den økonomiske krise udvikle sig – og hvilke udfordringer står boligmarkedet overfor? Det ser jeg nærmere på her, med det man kan kalde en helbredstest af boligmarkedet.</p>
<h2>Udbuddet af boliger er lavt</h2>
<p>Udbuddet af boliger har været usædvanligt lavt igennem første halvår af 2020. Nok i høj grad på grund af forsigtighed. Mange har valgt at vente med at sælge deres bolig til bedre tider, og det har ført til et lavt udbud, som har holdt hånden under priserne på boligmarkedet. Det kan være medvirkende til, at markedet har navigeret rundt om de værste skær i krisen.</p>
<div class="quote">
<p>Et stort udbud af boliger i efteråret kan sætte markedet under pres</p>
</div>
<p>Det som bliver spændende nu er så, hvor mange der reelt har udskudt deres salg. Kommer der nu en stor mængde boliger på markedet i takt med, at efteråret sætter ind? Normalt sælges de fleste boliger i foråret og de tidlige sommeruger. Det var ingen undtagelse i år, men kommer der et stort udbud i efteråret, så kan det sætte markedet under pres. Alene som følge af lavsæson plejer priserne at komme under pres i andet halvår.</p>
<h2>Udbrud af anden runde virus</h2>
<p>En anden joker er, om der kommer en anden runde af virusudbrud. Det er klart at kommer der en ny runde, bliver det afgørende, hvordan situationen håndteres og hvordan samfundet lukkes ned. En anden runde virus kan sætte hele genoprejsningen på en meget hård prøve og vil naturligvis også ramme boligmarkedet. Her vil effekten formentlig være hårdere denne gang, fordi det vil ske i en tid, hvor handel og priser normalt sætter sig.</p>
<h2>Beskæftigelsen er afgørende</h2>
<p>Normalt er der en ret god sammenhæng mellem udviklingen i beskæftigelsen og boligmarkedet. Igennem første halvår har vi set et ret markant fald i beskæftigelsen – uden det har haft den store betydning for boligmarkedet. Det kan formentlig forklares med, at dem der har været så uheldige at miste deres job, i flere tilfælde har haft en løsere tilknytning til arbejdsmarkedet. Boligejerne har generelt en ret høj beskæftigelsesgrad.</p>
<div class="quote">
<p class="quote">Hvis ledigheden spreder sig, så vil boligmarkedet blive testet for alvor</p>
</div>
<p>Bider ledigheden sig mere fast, og spreder den sig til det, vi kunne kalde en "funktionærrunde", så vil boligmarkedet blive testet for alvor. Sker det, så vil krisen formentlig skifte karakter fra udbudskrise til efterspørgselskrise – og dermed også føre til prisfald på boligmarkedet. Det er derfor afgørende, at der kommer godt gang i økonomien og beskæftigelsen. Det kan bl.a. ske som følge af udbetalingen af feriepengene, der gerne skulle skabe efterspørgsel og knække ledighedskurven.</p>
<h2>Uvejr i sommerlandet</h2>
<p>Den del af boligmarkedet der har klaret sig mest bemærkelsesværdigt igennem krisen er sommerhusene. Det danske sommervejr er dog en lumsk størrelse, og hvad betyder det mon for vores lyst til at blive ved med at holde ferie i det danske sommerland? Frygten fra Covid19 kan ændre på vores rejsevaner på den korte bane, men bliver det en permanent ændring? Eller vil vi snart se, at nogle fik sig forkøbt, og at der dermed kommer et meget stor udbud af sommerhuse til salg?</p>
<div class="quote">
<p>Rekord-efterspørgsel fik ikke sommerhuspriserne til at stige nævneværdigt</p>
</div>
<p>Den rekordhøje efterspørgsel efter sommerhuse i første halvår fik ikke priserne til at stige nævneværdigt, da der også var et forholdsvist stor udbud. Til gengæld kan priserne næppe holde niveauet, hvis udbuddet bliver større. Hvis det er tilfældet, så kommer priserne under pres.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/sommerhus">I juni skrev jeg en blog om sommerhuse i coronatiden - læs bloggen her.</a></p>
<h2>Jeg er spændt og fortrøstningsfuld</h2>
<p>Umiddelbart er jeg egentlig temmelig fortrøstningsfuld på boligmarkedets vegne. Men som beskrevet herover, så er der en række tendenser, som jeg vil følge med spænding i andet halvår af 2020. <br /><br />Brug gerne tendenserne som pejlemærker og husk, at man skal købe en bolig for at bruge den – ikke ud fra en betragtning om, at det er en god investering. Den kommende vinter kan blive mørk og lang, men det gode er, at på den anden side venter endnu et forår. Også på boligmarkedet.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb">Bliv klogere på boligkøb i Jyske Bank</a></p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig?</h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br /><em>eller<br /></em><a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt/kontakt-mig" class="button-green">Bliv kontaktet</a></p>
</div>
</div>

Sommeren går på hæld, og vi ser tilbage på første halvår på boligmarkedet. Det blev anderledes end forudset pga. Covid19. Men hvad så nu? Er alt godt igen?

Helbredstest af boligmarkedet: Hvordan bliver efteråret 2020?

Nu vil boligmarkedets helbred blive testet

Boligøkonom Mikkel Høegh i hvid lægekittel

<p>Jeg holdt godt øje med posten den dag. Havde han mon en tyk eller tynd kuvert med? I virkeligheden var det pjat, jeg var ret sikker på at komme ind på økonomistudiet – jeg opfyldte alle betingelser – alligevel var jeg spændt. Brevet var tykt og glæden og spændingen spredte sig i kroppen.</p>
<p>Så kom næste tanke: Nu skulle jeg flytte hjemmefra, og hvor skulle jeg bo?</p>
<p>Jeg endte i en andelslejlighed på 34 kvm., hvor jeg gav 24.000 kr. for andelen. Så var der godt nok også bad i kælderen. Jeg var lykkelig – og jeg kom til at kende mine naboer og deres morgenvaner rigtigt godt. Alle vidste, at det gjaldt om at komme ud i badkøen før hende, der læste til sygeplejerske. Ellers blev dagen presset fra start – eller man måtte nøjes med en truckervask på det sparsomme toilet. Jeg har dog en fornemmelse af, at den standard ikke dur hos dagens ungdom.</p>
<h2>Udsigt til rekordmange nye studerende</h2>
<p>Den 28. juli i år er dagen, hvor mange unge vil holde øje – ikke med posten, men med e-boksen, der nok vil blive flittigt opdateret. Her kommer svar fra uddannelsesinstitutionerne, om man er optaget. Coronatiden har gjort, at mange unge ikke kan tage på jordomrejser eller lignende, så det forventes, at rekordmange vil søge og blive optaget på de videregående uddannelser. Det kommer til at betyde noget for boligmarkedet.</p>
<p>Skal aviserne igen fortælle om unge, der starter med at bo i telt på campingpladser eller på anviste fodboldbaner? De vil få en noget anden studiestart end dem, der har fundet et fast sted at bo.</p>
<h2>Er forældrekøb en god forretning?</h2>
<p>Her er det jo så, at man som forældre gerne vil hjælpe, men hvordan er det nu med forældrekøb?</p>
<p>I forbindelse med finansloven 2020 blev det vedtaget, at skattefordelene ved at lave forældrekøb forsvinder. Hidtil var det sådan, at man som forældre kunne købe en lejlighed i virksomhedsskatteordning og få et rentefradrag på op til cirka 56 pct. af renteudgifterne. Det var en attraktiv mulighed – særligt hvis man betalte topskat. Den mulighed forsvinder pr. 1 januar 2021 – med tilbagevirkende kraft. Det betyder, at også nuværende ejere af forældrekøb vil opleve, at det bliver dyrere at have en eller flere forældrekøbslejligheder.</p>
<div class="quote">
<p>Skattefordelen forsvinder pr. 1. januar 2021 - med tilbagevirkende kraft</p>
</div>
<p>I praksis bliver rentefradraget reduceret til at være op til 33,6 pct. som ved køb af en almindelig ejerbolig. Aktuelt er renten jo meget lav, så værdien af dette fradrag er også historisk lavt. Det ændrer dog ikke ved, at det er blevet mindre fordelagtigt.</p>
<p>En forældrekøbslejlighed til 2 millioner kr. – svarende til 47 kvm. i København eller 58 kvm. i Aarhus – vil i snit nok blive omkring 7.700 kr. dyrere om året, hvis man vælger fast rente. Samlet vil det så koste omkring 23.000 kr. årligt at forrente en sådan lejlighed. Vælger man lån med variabel rente – hvilket kræver at man kan kreditgodkendes til at kunne sidde med fastrente på 4 pct. – vil effekten være knap det halve.</p>
<p>Det at forældrekøb bliver dyrere bør betyde, at boligpriserne på de små lejligheder til gengæld falder i pris. Så over tid bliver effekten måske lidt mindre. Det ændrer dog ikke ved, at forældrekøb på den korte bane er blevet noget dyrere.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/foraeldrekoeb">Vil du vide mere om forældrekøb? Bliv klogere her</a></p>
<h2>Hvad så med mulig boliggevinst og arveforskud?</h2>
<p>Men kan man ikke få en stor gevinst ved at foretage et forældrekøb? Tjoh, hvis man er heldig kan boligpriserne godt stige, men de kan også falde. Så det skal man ikke regne med.</p>
<div class="quote">
<p>Hvis man er heldig, kan boligpriserne godt stige, men de kan også falde</p>
</div>
<p>Hidtil har der været en praksis om, at man kunne bruge forældrekøb til at give børnene en slags forskud på arv. Det var i form af, at man kunne overdrage lejligheden til 15 pct. under 2011-vurderingen på trods af, at markedsværdien reelt var noget højere. Denne praksis ophører reelt denne sommer i forbindelse med, at de nye ejendomsvurderinger sendes ud. Herefter vil man kunne overdrage til 20 pct. under den aktuelle vurdering, men da den aktuelle vurdering vil være tættere på markedsværdierne, vil den være meget højere end 2011-vurderingen. Vi ser derfor lige nu, at mange er i gang med at overdrage deres forældrekøb til deres børn, inden at de nye vurderinger begynder at blive sendt ud. Det sker fra 1. juli i år.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/ny-skatteaftale">Læs mere om de nye vurderinger i den nye boligskatteaftale </a></p>
<h2>Vi står tilbage med kærligheden</h2>
<p>Vi står der, hvor forældrekøb er noget, man skal gøre af ren kærlighed til sit barn. Noget man skal gøre for at hjælpe barnet på vej til en god start på livet – og ikke fordi man tænker, at det er et godt alternativ til pensionsopsparing, forskud på arv med videre.</p>
<div class="quote">
<p>Vi står der, hvor forældrekøb er noget man skal gøre af ren kærlighed til sit barn</p>
</div>
<p>Generelt tror jeg der i år vil blive rift om studie- og ungdomsboligerne. Mange af de nyere boliger har i de større byer en leje, der er højere end den månedlige SU. Det betyder, at mange forældre må spæde til, med mindre de unge skal tage arbejde eller SU-lån.  Så det man må overveje er, hvordan man vil spæde til. <br /><br />Forældrekøb er stadig en mulighed, men det er altså blevet noget dyrere, end det var for år tilbage.</p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om forældrekøb?</h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br /><em>eller<br /></em><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/foraeldrekoeb#kontakt" class="button-green">Bliv kontaktet</a></p>
</div>
</div>

Studiestarten nærmer sig. Hvor skal dit barn bo? Er forældrekøb en mulighed? Jyske Banks boligøkonom forklarer, hvorfor forældrekøb er blevet dyrere.

Forældrekøb: Hvor skal dit barn bo ved studiestart?

Forældrekøb skal ske af kærlighed. Ikke som forretning

Boligøkonom Mikkel Høegh foran hvid sofa

<p>Vi har netop afholdt webinaret, som kan ses ovenfor, om boligmarkedet set i lyset af coronakrisen. Et webinar der omhandlede parcelhuse, sommerhuse, lejligheder og rentesituationen.</p>
<p>Jeg har fået mange gode spørgsmål - både før, under og efter selve udsendelsen, og jeg nåede ikke at svare på dem alle. Derfor kommer der her svar på 20 aktuelle spørgsmål. Jeg svarer ud fra et princip om at ramme bredest muligt. </p>
<p>Tusind tak for alle jeres gode spørgsmål.</p>
<p>Har du spørgsmål, som du ikke har fået svar på, så kontakt os på <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a>.</p>
<hr />
<h2>Fem spørgsmål om renter</h2>
<p>Pia spørger: Hvornår vil renten komme ned på 0,5 procent som før coronakrisen?</p>
<p><strong>Svar:</strong> Her taler vi om det 30-årige fastforrentede lån, der lige nu tilbydes med 1 procent i rente. Mit svar er, at det afhænger meget af forventningerne i markedet, som lige nu ændrer sig meget fra tid til anden. Man skal aldrig sige aldrig, har erfaringen lært mig, men det er dog ikke vores umiddelbare forventning, at renten falder tilbage til 0,5 procent. Et sådant tilbagefald vil kræve en strøm af dårlige nyheder om, at krisen trækker ud.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/kurser" target="_blank">Du kan altid følge de aktuelle realkreditkurser her</a></p>
<p>Jens Christian spørger: Hvad er dit gæt på renteudviklingen de næste fem år?</p>
<p><strong>Svar:</strong> Fem år er meget lang tid at se frem, når vi taler om renten. Umiddelbart er vi lige nu i en situation, hvor centralbankerne gør alt, hvad de kan for at holde renterne lave. Mit bedste bud er, at vi har lave renter så langt øjet rækker, og i en historisk kontekst vil det betyde, at renterne også er lave om fem år. Det er dog ikke det samme som, at renterne ikke kan være højere, end de er nu.</p>
<p>Susanne spørger: Påvirker en rentestigning kursen på realkreditobligationerne?</p>
<p><strong>Svar:</strong> Normalt er der dén sammenhæng mellem obligationskurserne og renten, at når renten går op, så går obligationskurserne ned. Man kan tænke på en obligation som hvis man har indgået en aftale om at få forrentet sine penge med en bestemt rente - lad os sige 2 procent i 30 år. Hvis markedsrenten så stiger til fx 3 procent, så er værdien af denne aftale, om en rente med 2 procent, blevet mindre værd. Derfor falder kursen. </p>
<p>Nicholas spørger: Får coronakrisen betydning for de korte og lange boligrenter? Og er det relevant at spekulere i en kursgevinst for boligejere, der ikke skal sælge/købe?</p>
<p><strong>Svar:</strong> De korte renter er styret af pengepolitikken i Europa, der er meget lempelig. Så jeg ser ikke for mig, at de korte renter kommer til at stige lige for nærværende. De lange renter er mere bestemt af udviklingen i konjunkturerne. Det kunne tale for, at de lange renter vil være svagt stigende i takt med at krisen på et tidspunkt bunder ud. </p>
<p>Det er bestemt en mulighed at spekulere i kursgevinster. Her tror jeg dog, man skal hæfte sig ved ordet spekulere. Der er ingen, der med sikkerhed kan love, det går godt – og det skal man gøre op med sig selv. Jeg har før omtalt muligheden, som en mulighed for feinschmeckere. Skal strategien gå godt, skal det gå som en to-trins raket: Først skal renten op, så skal den falde igen.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg/opkonvertering" target="_blank">Bliv klogere på konverteringer - og hvornår du bør overveje det</a></p>
<p>Knud spørger: Bliver flekslånsrenterne negativt påvirket af en stor hjælpepakke til Sydeuropa? Er det nu, der skal skiftes til fast rente?</p>
<p><strong>Svar:</strong> De korte renter, som ligger bag Flekslån, styres af pengepolitikken, der er meget lempelig. Så umiddelbart får det ikke nogen betydning med hjælpepakker. Hjælpepakkerne denne gang gives ikke som lån, men som støtte. Så der opstår næppe usikkerhed om, hvorvidt landene i Sydeuropa kan levere betale tilbage og får leveret de nødvendige reformer. En ulempe ved dette er, at deres incitament til at gennemføre nødvendige reformer mindskes, det kan give ubalancer og dermed usikkerhed på sigt. Men lige nu fylder dette ikke meget i debatten.</p>
<p>Så til den svære del af dit spørgsmål. Jeg kan desværre ikke give et præcist svar på, om det er nu, man skal vælge fast rente. Der er ikke noget lån, der er bedre end andet. Men hvis man er usikker på, hvad der kan ske med ens husleje, hvis renten stiger, så er det oplagt at vælge fast rente nu. Hvis man ikke har den bekymring, og huslejen kan tåle at svinge lidt, så er det billigst at have et lån med variabel rente.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan" target="_blank">Læs mere om de forskellige boliglån i Jyske Bank</a></p>
<hr />
<h2>Fem spørgsmål om huspriser</h2>
<p>Jesper spørger: Findes der tal for salgspriser og liggetider for bestemte område af Danmark?</p>
<p><strong>Svar:</strong> Den regionale boligprisudvikling kan findes og følges på <a rel="noopener" href="https://finansdanmark.dk/tal-og-data/boligstatistik/boligmarkedsstatistikken/" target="_blank">Finans Danmarks hjemmeside.</a></p>
<p>Her kan man både finde tal på kommune- og postnummerniveau. Husk der skal være mindst fem handler i et område, før man kan lave statistik. Jo færre handler, desto mere usikker bliver statistikken. </p>
<p>Leif spørger: Jeg skal flytte og skal sælge mit parcelhus, der ligger udenfor en større by. Alternativt kan jeg beholde huset og leje det ud, og derved bruge huset som en pensionsopsparing. Vil det være en fornuftig strategi?</p>
<p><strong>Svar:</strong> Det at bruge et parcelhus, eller et sommerhus for den sags skyld, som pensionsopsparing kan jeg ikke anbefale. Ejendomme kan være svært omsættelige – jeg tænker også det er derfor, du overvejer at leje det ud. I forhold til et parcelhus vil man være meget afhængig af en lejer, hvilket øger risikoen ved denne strategi. Jeg tror, det bedste vil være at få solgt, hvis du kan.</p>
<p>Maria skriver: Jeg skal sælge min ejerlejlighed og købe en villa. Jeg er sikret mht. job. Skal jeg slå til eller vente?</p>
<p><strong>Svar:</strong> Det er svært at vide, hvornår man skal slå til. Jeg tror, man skal købe bolig efter behov. Så hvis du har behov for at købe en villa, og dermed sælge din lejlighed, så er det ikke helt skidt. Lige nu er der godt salg i (især) parcelhuse, men også lejligheder. Så finder du dét, der opfylder dine behov og gerne langt frem i tiden, så kan jeg ikke se, hvad der skal holde dig tilbage. Særligt ikke når du er sikret job.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/regn-paa-bolig/hvor-meget-kan-jeg-koebe-bolig-for" target="_blank">Ved du, hvor meget du kan købe bolig for? Prøv vores beregner</a></p>
<p>Bjarne spørger: Kunne det tænkes, at sælgerne holder sig tilbage under corona, og at de afsluttede handler for huse og lejligheder skyldes købere, der allerede havde solgt? Og at der snart kan blive vendt om på udbud og efterspørgsel?</p>
<p><strong>Svar:</strong> Ja, lige nu ser vi, at sælgerne holder sig tilbage. Det giver et meget lavt boligudbud også i historisk perspektiv. Normalt kommer der mange huse til salg i foråret. Det lave udbud holder hånden over markedet og understøtter prisudviklingen. De mange salg, der sker lige nu, er dog ikke et efterslæb fra før krisen. Vi kan se, at der indgås nye handler, men det kan naturligvis vende, hvis der kommer en voldsom stigning i ledigheden.</p>
<p>Birgitte spørger: Giver det mening at vente med at sætte sit hus til salg til foråret 2021 for at få mest muligt ud af et salg?</p>
<p><strong>Svar:</strong> Det er svært at vide, om man kan få en bedre pris til næste år. Men umiddelbart forventer vi, at priserne vil falde lidt, som følge af denne krise. Det skyldes, at der normalt er en sammenhæng mellem ledigheden og boligprisudviklingen. Men vi må dog sige, at vi er blevet positivt overrasket over udviklingen på boligmarkedet i denne krise. Lave renter og hjælpepakker understøtter efterspørgslen. Så det er en mulighed, at priserne er højere om et år, men der er også en risiko. Risikoen består i, at ledigheden kan stige, nu hvor hjælpepakkerne udfases – det bliver den næste trykprøve for boligmarkedet. Så jeg vil være tilbøjelig til at sige, at du skal handle, når du har behovet. Boligpriserne kommer næppe til at stige voldsomt over det næste år, så jeg ser ikke for mig, at man går glip af en potentiel stor gevinst.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligsalg" target="_blank">Læs mere om boligsalg og book et møde i Jyske Bank</a></p>
<hr />
<h2>Fem spørgsmål om sommerhuse og landejendomme</h2>
<p>Jesper spørger: Hvordan ser markedet for fritidshuse ud i 2020, og hvad er forventningerne til 2021?</p>
<p><strong>Svar:</strong> Lige umiddelbart ser det godt ud, der er virkelig gang i sommerhusmarkedet. Det var der allerede før Corona, men krisen har nu skabt en eufori omkring sommerhusene. Netop når der er eufori, skal man være påpasselig. Lad dig ikke gribe af stemningen, men køb et sommerhus, du vil bruge fem år frem. Det koster både penge og tid at have et sommerhus, og for de fleste, beslaglægger et sommerhus ressourcer i økonomien. Dvs. køb af sommerhus er lig med fravalg af andre ting. Umiddelbart ligner det stigende priser i både 2020 og 2021. Men sommerhuse ér og bliver luksusgoder og sommerhuse er normalt konjunkturfølsomme, så det er lidt specielt, at sommerhuse klare sig så godt i denne krise - og det kan næppe blive ved, hvis ledigheden stiger voldsomt.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/sommerhus" target="_blank">Læs mere om lån til sommerhuse</a></p>
<p>Anette spørger: Ser du en kommende boble på sommerhusmarkedet?</p>
<p><strong>Svar:</strong> Nok ikke en boble. Men jeg kunne godt frygte, at det lige nu går for hurtigt og særligt, hvis folk ikke investerer i sommerhuse med tilstrækkelig lang horisont. Så der er bestemt en risiko for, at der kan komme mange sommerhuse til salg igen om et år eller to, når vores muligheder for at rejse igen er blevet mere normale. Så tænk endelig længere frem end blot et år eller to.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/sommerhus" target="_blank">Læs bloggen: Køb et sommerhus, du også gider besøge om fem år.</a></p>
<p>Ove spørger: Er det en god idé at sælge sommerhuset nu?</p>
<p><strong>Svar:</strong> Lige nu har vi, hvad man lidt poppet kalder, sælgers marked. Udbuddet er lavt og efterspørgslen er høj. Så er man klar til at sælge, kan jeg ikke se, hvad der skal holde én tilbage.</p>
<p>Birgit spørger: Pr. 10 juni har jeg sat mit hus til salg. Når dette er solgt, står jeg i en situation, hvor jeg skal vælge en ny bolig. Efter salget mener jeg at stå med 1,4 mio. i hånden. Hvis jeg finder et lille sommerhus til 2 mio., hvilke muligheder har jeg så for at låne resten. Jeg er pensionist.</p>
<p><strong>Svar:</strong> Umiddelbart er der mulighed for, at låne op til 75 procent af værdien af et sommerhus. Det er hovedreglen i lovgivningen. Der skal naturligvis tages en række individuelle hensyn, og når man er pensionist, vil man typisk anbefale en mindre belåning, eksempelvis 60 procent. Det vil umiddelbart kunne lade sig gøre i dette eksempel.</p>
<p>Ring <a rel="noopener" href="tel:+4589898989" target="_blank">89 89 89 89</a> eller <a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/kontakt" target="_blank">kontakt din rådgiver</a> for at høre mere.</p>
<p>Elin spørger: Hvordan står det til med land- og skovejendomme efter coronakrisen?</p>
<p><strong>Svar:</strong> Umiddelbart har denne krise givet stor efterspørgsel efter ejendomme med adgang til frisk luft, som eksempelvis sommerhuse og parcelhuse med have. Dette smitter også af på land- og skovejendomme. Land- og skovejendomme har normalt en lavere omsættelighed, så her skal man tænke sig godt om og tænke på at købe noget, man også kan se andre overtage, den dag man selv gerne vil videre.</p>
<hr />
<h2>De fem 'frække' spørgsmål</h2>
<p><em>Bjarne spørger: Hvordan ser du andelsboligmarkedet udvikle sig, og hvad betyder skattereformen?</em></p>
<p><strong>Svar</strong>: Lige nu er andelsboligmarkedet påvirket af en lang række ting, der har skabt ekstraordinær usikkerhed. Der er dog meget stor forskel på andelsboligforeninger, og hvor robuste diverse foreningers økonomi er. Der er visse dele af andelsboligmarkedet, der lige nu er bremset kraftigt op. Det vil tage noget tid før, det har tilpasset sig. I forhold til skat skal andelsboligforeningerne betale mere grundskyld end lejlighederne. Andelsboligforeningerne får dog også glæde af en personlig skatterabat, sådan at det ikke rammer de nuværende beboer. Denne rabat udfases over en 20-årig periode, hvorfor de stigende skatter vil påvirke andelsboligmarkedet glidende og i et meget kontrolleret tempo.</p>
<p><em>Marianne spørger: Hvad tror du om efterspørgsel og prisniveau for projektlejligheder i de større byer. </em><em>Vil der være nye tiltag og restriktioner?</em></p>
<p><strong>Svar</strong>: Lige nu er markedet for projektlejligheder bremset noget op i forhold til for et par år siden. Det skyldes dels ny regulering, dels usikkerhed om hvordan disse lejligheder vil blive beskattet. Og endelig at der blev bygget rigtigt mange lejligheder på én gang. Coronakrisen har ikke gjort denne opbremsning mindre. Jeg ser ikke umiddelbart, at der vil komme nye regler, der specifikt er rettet mod dette marked. De nuværende regler virker tydeligvis efter hensigten om at bremse markedet op. </p>
<p><em>Casper spørger: Giver det mening, at bygge til i stedet for at flytte? Hvad er værdiforøgelsen ved en tilbygning?</em></p>
<p><strong>Svar</strong>: Man skal gøre det, som passer til det behov, man har. Man kunne forestille sig, at der lige nu er gode muligheder for tilbygninger, som følge af ledige ressourcer i byggesektoren. Umiddelbart er værdiforøgelsen af den gennemsnitlige kvadratmeterpris x-antallet af kvadratmeter. Husk dog på, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris typisk er mindre, desto større boligen er, så dette er kun en grov tommelfingerregel. Materialevalg, kvalitet mv. spiller også ind.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/ombyg" target="_blank">Læs mere om ombygning og energioptimering<br /></a><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/energirenovering" target="_blank">Læs også bloggen om energioptimering og den bedste investering i mit liv </a></p>
<p><em>Allan spørger: Hvem er 'Den fede dame'?</em></p>
<p><strong>Svar</strong>: Dette er mit favoritspørgsmål. Tak for det. 'Den fede dame' i denne sammenhæng er ledigheden. Det må stå sin prøve om ledigheden kommer til at stige voldsomt, og om det rammer dem, der er i boligmarkedet. Gør den det, så vil det være den sidste trykprøve af boligmarkedet i denne krise.</p>
<p><em>Birgit spørger: Hvorfor er det nærmest umuligt at få omprioriteret, fordi jeg bor i en lille by, dog centralt. Jeg vil gerne have nyt stråtag på, for huset er ikke nemt at sælge videre, hvis den nye køber skal betale.</em></p>
<p><strong>Svar</strong>: Umiddelbart burde det ikke være svært at få omprioriteret uanset, hvor man bor. Alt andet lige ændre det ikke noget, om man skylder en million i det ene eller andet lån.</p>
<p>Nu kender jeg jo ikke detaljerne, men her er der ikke umiddelbart tale om en omprioritering, idet der tales om et provenu til et stråtag. Når der er nye penge med i en omlægning, er det afgørende, hvor belånt en ejendom er. Hovedreglen er, at man kan belåne en ejendom med 80 procent af vurderingen. Herudover spiller det ind, hvor omsættelig ejendommen er. Er ejendommen mindre omsættelig, kan det medføre at man kan låne mindre.</p>
<p>I forhold til hvem, der skal betale for et stråtag, må det afhænge af prisen på ejendommen. Hvis man gerne vil sælge en bolig, der skal have skiftet tag, bør man prissætte denne således, at en ny ejer kompenseres for at skulle skifte taget ved købet. Det burde teoretisk ikke gøre en forskel, hvis kompensationen er rigtig. </p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div style="text-align: center;">
<h3><img style="float: none;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /><br />Har du stadig spørgsmål?</h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <em><br /></em><a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt/kontakt-mig" class="">Bliv kontaktet<br /></a><a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">Kontakt din rådgiver</a></p>
</div>
</div>

Oven på webinaret om boligmarkedet efter corona. Derfor kommer der her svar på 20 aktuelle spørgsmål.

Spørgsmål og svar til webinaret om parcel- og familiehuset

Aktuelle spørgsmål og svar om boligmarkedet

<p>Euforien vil næsten ingen ende tage. Der er noget om sommerhuse her, der og alle vegne. Bevares – der er meget godt at sige om sommerhusmarkedet lige nu. Og man skulle tro, at en boligøkonom som jeg, ville se på det som en kat, der ser en skål fløde. Men jeg tror, det er nødvendigt lige at slå koldt vand i blodet.</p>
<p>Der kan være mange gode grunde til at købe et sommerhus, men jeg vil ikke råde nogen til at lade sig gribe af eufori, når de handler.</p>
<p>Uden at lyde som Kedelig-Karl, ser jeg bestemt en risiko i øjeblikket, når jeg ser på al den hype, der er om sommerhusene netop nu - og slutsedlerne skrives under hurtigt.</p>
<div class="quote">
<p>... det er muligt, at denne coronakrise bliver krisen, hvor sommerhusmarkedet bare buldrede derudad som en anden humlebi</p>
</div>
<h2>Køb sommerhus efter langsigtet behov</h2>
<p>Sommerhuse er og bliver et luksusgode, og omsætteligheden på luksusgoder falder typisk i takt med, at konjunkturerne går ned. Sådan har det historisk været, når man går alle kriserne igennem. Når omsætteligheden går ned, så er der i sidste ende kun prisen at fire på, hvis man har behov for at realisere sine penge.</p>
<p>Det betyder, at man ikke nødvendigvis kan tage for givet, at man kan holde skindet på næsen. Økonomiske kriser kommer og går, og det er muligt, at denne coronakrise bliver krisen, hvor sommerhusmarkedet bare buldrede derudad som en anden humlebi. Men så er det måske bare den næste krise, der igen rammer sommerhusmarkedet.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/sommerhus" target="_blank">Læs mere om køb af sommerhus</a></p>
<h2>Den sikre strategi</h2>
<p>Noget den nuværende krise må lære os er, at der altid sker noget uforudset. Så den sikre strategi er, at man køber sommerhus efter behov og ikke efter en hurtig gevinst. Køber man noget, man selv har glæde af undervejs over en længere årrække, så klarer man formentlig også lidt prisudsving.</p>
<h2>Hvor vil jeg holde ferie om fem år?</h2>
<p>Hvis man er i markedet for at købe et sommerhus, er det vigtigt at være realistisk. Så selv om der er kø omkring espalieren ved havemuren på søndag, når der er fremvisning, så er det måske lige der, man skal tænke over, hvad ens kedelige onkel ville sige.</p>
<p>Sommerhuse er ikke kun fornøjelse i form af hygge og havefester. Det er også arbejde og vedligeholdelse. Det betyder, at det koster tid og penge at have et sommerhus.</p>
<p>En anden ting der er værd at have med i ligningen er, at når man nu bruger sin tid og sine penge her, kan man så se for sig, at man også gider holde ferie i det pågældende hus fem år i streg?</p>
<p>Ét er lige nu, hvor man ikke rigtigt kan rejse nogen steder hen, medmindre man vil en tur til Nordtyskland eller Norge. Men hvad med, når verden er blevet mere normal igen? Når vennerne booker en tur til Nice, søsteren sender en Snapchat fra Sicilien og børnenes klassekammerater fortæller, at de i år skal på hike i Vietnam? </p>
<p>I min optik er det super vigtigt at være afklaret her.</p>
<p>Køb af et sommerhus vil alt andet lige få betydning for ens økonomiske råderum og ens manøvremuligheder.</p>
<p>Man skal huske, det ikke er unormalt at se liggetider på to år eller mere på sommerhuse - selv i almindelige tider.</p>
<p>Hvis alt er fjong, så er det godt, og man skal bare købe og nyde huset sommer efter sommer.</p>
<div class="quote">
<p>Uden at lyde som Kedelig-Karl, ser jeg bestemt en risiko i øjeblikket, når jeg ser på den hype, der er om sommerhusene - og slutsedlerne skrives under hurtigt.</p>
</div>
<p>Lige nu er der få sommerhuse til salg, for ejerne bruger dem formodentligt selv i år, og priserne stiger. Men tænk over, når du er i markedet som køber, at den historie kan være helt anderledes til næste år, hvis der er mange, der får sig forkøbt i år.</p>
<h2>Til sommerhussælgerne</h2>
<p>Jeg er blevet spurgt, hvilket råd, jeg vil give sælgerne af et sommerhus – og det er: Jeg ville ikke vente.</p>
<p>Hvis jeg havde besluttet mig for at skulle sælge mit sommerhus, så ville jeg nok trykke på knappen nu. Der er godt gang i markedet og man kan være heldig at sommerhuset kommer ud i en budrunde.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligsalg">Overvejer du at sælge? Ta' en snak med din rådgiver om økonomien</a></p>
<p> </p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om ombygning?</h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br /><em>eller<br /></em><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/sommerhus#kontakt" class="button-green">Bliv kontaktet</a></p>
</div>
</div>

Coronakrisen har sat fokus på danske sommerhuse. Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh, opfordrer til, at man slår koldt vand i blodet.

Boligøkonomen: Overvejer du at købe sommerhus?

Boligøkonomen: Køb et sommerhus, du også gider besøge om fem år

Boligøkonom Mikkel Høegh foran sommerhus

<p>"Jeg har lige lavet en risikofri investering med 10 procent i afkast," sagde jeg.</p>
<p>Ørnenæbet blev sænket og Frederiksen, min nabo, blev nærværende henover hækken. Hans blik henover halvbrillen var udtalt skeptisk.</p>
<p>Frederiksen og jeg har i snart halvandets års tid, næsten på daglig basis, diskuteret negativ rente henover hækken. Han holder mig nærmest personlig ansvarlig.</p>
<p>Frederiksen er ikke økonom, men han har en god forståelse. Han har i hvert fald hørt om kapitalmarkedslinjen og den efficiente rand. Jeg tænker Frederiksen har mødt en pædagogisk investeringsrådgiver fra Jyske Bank. Pointen om, at afkastet på en investering afspejler risikoen, er i hvert fald sivet ind.</p>
<div class="quote">
<p>... jeg har brugt nogle penge, som stod til negativ rente i banken og investeret dem i nye vinduer.</p>
</div>
<p>Jeg foregriber begivenhedernes gang og inviterer Frederiksen over i min have, så han kan se de nye vinduer, jeg netop har fået leveret.</p>
<p>Afkastet på de 10 procent, jeg talte om, er et ikke helt urealistisk slag på tasken og fremkommer ved, at jeg har brugt nogle penge, som stod til negativ rente i banken og investeret dem i nye vinduer. Her ud over er der håndværkerfradrag og jeg kan også se frem til en lavere varmeregning til vinter. Desuden bliver mit hus fra 60'erne, som ikke har noget imponerende energimærke, næppe mindre værd af, at der kommer nye vinduer i.</p>
<p>Og så har denne investering vel nærmest en politisk up-side i forhold til mange andre investeringer. Aktier mv. er ét eller sted ramt af forbud mod udbyttebetalinger, der kan komme stigende skatter mv. Men det bliver næppe mindre fordelagtigt at tænke på klimaet, som jeg læser de politiske vinde.</p>
<p>Jeg tænker, det her er tæt på den bedste investering, jeg har gjort.</p>
<p>Eneste ulempe er, at vinduerne naturligvis ikke er likvide. Dermed er det heller ikke helt rigtigt, at investeringen er risikofri, men det går nok.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/ombyg">Læs mere om ombygning og energioptimering</a></p>
<h2>Tænk stort, når nu du er i gang</h2>
<p>Frederiksen er nu blevet placeret i min havestol og et par kolde Fuglsang er fundet frem fra køleskabet.</p>
<p>"Hvad med mit hus? Jeg har overvejet, om vi skulle have et nyt køkken og evt. nyt badeværelse. Begge dele er fra vores hus blev opført. Men det er jo en større investering, som vi skal låne til," siger han.</p>
<p>Det er lige netop i den situation, man skal overveje '<em>at bygge om, så det kan mærkes</em>', som de siger i Energistyrelsens kampagne. Når man nu alligevel skal låne, er det en udmærket idé at få regnet på, hvad det koster at få vinduerne eller taget med, forklarer jeg.</p>
<p>Lidt afhængig af levetiden på investeringen, kan man overveje løbetiden på lånet. Det nuværende renteniveau taget i betragtning, og hvis udgiften deles ud over 30 år, er mit bedste gæt, at man ikke vil kunne mærke det ret meget i budgettet at tage flere ting med, når nu man er i gang. Man kan gøre en ret god forretning for sig selv.</p>
<div class="quote">
<p>Hvis jeg skal være helt ærlig, synes jeg ikke, hun skal gøre noget.</p>
</div>
<p>"Hertil kommer, at din energiregning bliver lavere, så selv når du skal låne, kan det vise sig at være en rigtig god investering. Og så ved jeg godt, du synes det her med klima måske er lidt overgjort, men det er trods alt også en meget god fornemmelse at have bidraget lidt selv," siger jeg til Frederiksen.</p>
<p>Er man i tvivl, kan man få en energikonsulent ud, som kan regne på, hvad der kan betale sig, og hvad den forventede energibesparelse vil være.</p>
<h2>Det kan ikke betale sig</h2>
<p>Frederiksen tager halvbrillen af og lader dem hænge i brillesnoren midt på maven.</p>
<p>"Jeg talte forleden med fru Olesen. Hun tænker på at flytte, hun kan ikke overkomme hus og have længere. Hun vil gerne gøre sit hus klar til salg; nyt køkken og måske tagrenovation. Hvad tænker du om det?"</p>
<p>Den er svær. Hvis jeg skal være helt ærlig, synes jeg ikke, hun skal gøre noget. Sagt med al respekt, så har fru Olesen boet nede i nr. 8 i længere tid, end jeg har været født, og hun får formentlig ikke investeringerne hjem. Et godt bud er, at de som køber hendes hus en dag, alligevel vil rive det ned og bygge et nyt og mere energivenligt hus, forklarer jeg.</p>
<h2>River huset ned</h2>
<p>Kigger man ned af vores vej, så er godt en fjerdedel af husene ikke længere fra 60'erne, som Frederiksens og mit. Det er nye huse og det samme gælder på de andre veje i kvarteret. De brugte huse bliver ofte handlet som grunde.</p>
<p>Nogle steder bliver grundprisen så lidt vel høj - især omkring de større byer. Jeg er selv blevet overrasket nogle gange og har forsøgt at regne på det - og det er på energi- og vedligeholdelseskontoen, det skal regnes hjem på. For det løber hurtigt op, når man køber et hus til nogle millioner, river det ned og bygger et nyt til nogle millioner. Taxameteret løber hurtigt.</p>
<p>Til gengæld har man ikke nogen nævneværdige vedligeholdelsesomkostninger i mange år, ligesom energiregningerne er noget mindre end hos os, der lever med, at det trækker lidt hist og her.</p>
<p>Men der skal regnes på det, og man skal være opmærksom på, at de nye huse er dyrere at bo i rent skattemæssigt. Her er der i hvert fald ingen støtte til det klimarigtige at hente.</p>
<div class="banner-rounded banner-grey">
<h2>Fem gode råd om energirenovering</h2>
<p>Hvis jeg skal give en lille guide til energirenoveringer, vil det være følgende:</p>
<ol>
<li>Lav investeringer du selv får glæde af.<br /><br /></li>
<li>Er du i tvivl så kontakt en energikonsulent.<br /><br /></li>
<li>Når du skal i gang med at bygge om, så tænk stort. Få isoleret samtidig hvis køkkenet skal brækkes ned osv.<br /><br /></li>
<li>Realkreditlån er det billigste ved ombygninger, så man kan med fordel samle gæld sammen. Realkreditlån har en lav rente, fordi man stiller sin ejendom som sikkerhed, men har højere etableringsomkostninger end et banklån. Derfor - skal man låne et stort beløb, kan man bruge realkreditlån. Er det et mindre beløb, er det billigst som banklån.<br /><br /></li>
<li>Ikke alle investeringer gør nødvendigvis dit hus mere værd i værdi.</li>
</ol>
</div>
<h2>Ikke alle investeringer gør nødvendigvis huset mere værd</h2>
<p>Frederiksen peger med flasken.</p>
<p>"Har du set henne hos de unge mennesker, dem med folkevognsrugbrødet. De har ikke revet huset ned, men gravet hele haven op. De vil etablere et jordvarmeanlæg, siger min kone. Hvad ved jeg, men de siger åbenbart, at det er 'gratis', fordi deres hus stiger tilsvarende i værdi."</p>
<p>"Det lyder lidt optimistisk," svarer jeg.</p>
<p>Nu er jeg ikke ingeniør eller på anden måde ekspert i alternative energikilder, men jeg tror, det er for optimistisk at tro, at ens bolig stiger tilsvarende i værdi som hvad det koster at etablere et sådan anlæg. Anlæg skal vedligeholdes og afskrives. Jeg tænker, at levetiden på sådan et anlæg, ikke svarer til husets levetid. Skal sådanne investeringer tjene sig hjem, skal det være over den løbende energiregning. Og det kan så være en bonus, at huset stiger i energimærke og på den måde bliver mere værd, mener jeg.</p>
<p>Rent vurderingsfagligt skal man tænke på, at såfremt hele investeringen blev væltet over i en værdistigning, så løber vurderingsmanden pludselig også en risiko. På anekdotisk plan har man hørt om fejlslagende investeringer, hvor besparelserne ikke er kommet som forudsat. Eller at anlæg ikke virker efter hensigten og dermed skaber behov for nye investeringer. Det taler for, at det kan være vigtigt at søge rådgivning hos en ekspert.</p>
<h2>Spørg ind, før du siger ja</h2>
<p>Frederiksen tager den sidste tår af sin øl. "Jeg er nu ikke meget for alle de eksperter, er de ikke bare sat i verden for at sælge?"</p>
<p>"Personligt spørger jeg også om, hvad ting koster, og hvad de skal gøre godt for," siger jeg. Man bør udfordre eksperterne.</p>
<p>Det ændrer dog ikke ved, at mine tænder bliver set efter af en tandlæge, mine vinduer bliver sat i af en tømrer, min bil kører jeg til mekanikeren osv. Men ja, man kan godt udfordre dem. De bider ikke.</p>
<p>God energi og god forsommer fra boligøkonomen.</p>
<div class="no-underline banner-rounded">
<h2>P.s. har du hørt om indsatsen '<em>Byg om, så det kan mærkes'</em>?</h2>
<p>Energistyrelsen kører i øjeblikket en energirenoveringsindsats mod husejere kaldet "Byg om, så det kan mærkes". <a rel="noopener" href="https://sparenergi.dk/byg-om" target="_blank"><span style="text-decoration: underline;">Besøg Energistyrelsens hjemmeside</span></a> og få flere gode råd og inspiration til, hvordan du kan tænke energioptimering ind i din bolig.</p>
</div>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om ombygning?</h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br /><em>eller<br /></em><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/ombyg#kontakt" target="" title="" class="button">Bliv kontaktet</a></p>
</div>
</div>

Som på alle andre villaveje i Danmark diskuterer Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh, energirenoveringer henover hækken med naboen. Hvad kan betale sig?

Boligøkonomen om energirenovering - hvad kan betale sig?

Boligøkonomen: Den bedste investering i mit liv

<p>Der er to elementer i aftalen:</p>
<ul>
<li>En tilbagebetaling af for meget betalt skat i perioden fra 2011 og frem til 2020.</li>
<li>En kompensation for en forsinket skattelettelse fra 2021 og frem til 2024.</li>
</ul>
<p>Vi skal nogle år tilbage for at forstå disse tilbagebetalinger til boligejerne:</p>
<p>I 2017 blev der indgået et bredt forlig i Folketinget om en boligskattereform. Den skulle bl.a. give boligejere tryghed om beskatning af boliger fremover. I forliget var der lagt op til skattelettelser for langt de fleste parcelhusejerne, mens ejerlejlighedsejerne fik udsigt til at skulle betale mere i ejendomsskat.</p>
<p>Aftalen skulle implementeres med virkning fra 1. januar 2021.</p>
<p>Men i 2019 viste en kritisk gennemgang af skattevæsenets it-systemer, at man ikke kunne nå i mål, og derfor blev implementeringen af skattereformen udskudt fra 2021 til 2024.</p>
<p>Denne udskydelse betyder, at man forlænger perioden med det hidtidige skattesystem, trods visse åbenlyse problemer. I praksis betyder det, at boligejerne skal betale mere i skat fra 2021 til 2024, end det var aftalt i forliget.</p>
<p>Og det er disse problemer, den nye aftale skal tage hånd om.</p>
<h2>Det betyder aftalen i praksis</h2>
<p>Udskydelsen af it-løsningen giver SKAT en merindtægt på 4 mia. kr. i perioden 2021-2024 og en permanent skatteindtægt på 1,4 mia. kr.</p>
<ul>
<li>De 4 mia. kr., der kommer for meget ind i statskassen, kan adresseres til de forsinkede skattelettelser til boligejere.</li>
</ul>
<ul>
<li>Mens de 1,4 mia. kr. kan henføres til højere grundskyldsbetalinger, som følge af højere grundprisvurderinger.</li>
</ul>
<p>Disse penge vil man nu føre tilbage til boligejerne.</p>
<h2>Hvem får penge tilbage og hvor meget?</h2>
<ul>
<li>Boligejere, der har betalt for meget i skat i perioden 2011-2020, får deres penge tilbage i takt med, at de modtager deres nye ejendomsvurdering - med renter.</li>
</ul>
<ul>
<li>De første vurderinger ventes at blive udsendt i andet halvår af 2020 og frem.</li>
</ul>
<ul>
<li>Der bliver tilbagebetalt cirka 13 mia. kr. og i gennemsnit modtager i alt 715.000 boligejere omkring 18.000 kr. i for meget betalt skat.</li>
</ul>
<ul>
<li>Det er typisk boligejere i landdistrikterne.</li>
</ul>
<h2>Ejendomsværdiskatten nedsættes</h2>
<p>I dag betaler man 1 % i skat af ejendomsvurderingen op til 3.040.000 kr. Den ejendomsvurdering, der ligger til grund for beskatningen, er den laveste af henholdsvis:</p>
<ul>
<li>2001-vurderingen (+ 5 %)</li>
<li>2002-vurderingen eller</li>
<li>2011-vurderingen.</li>
</ul>
<p>Men fra 2021 og frem til 2024, skal man betale mindre. Mere præcist: 0,92 % i skat af ejendomsværdien.</p>
<p>Fra 2024 nedsættes satsen så yderligere til (forventeligt) 0,55 %. Til gengæld bliver man så beskattet af en ny og mere markedskonform vurdering, der skal være mere gennemskuelig og retvisende end vurderingerne af boligerne, har været de senere år.  </p>
<p>Det betyder, at vurderingerne kommer tættere på markedsværdierne og vil dermed typisk være højere. Men af forsigtighedsgrunde er man dog kun skattepligtig af 80 % af vurderingen.</p>
<p>Men fordi højere vurderinger ikke må give merindtægter, jævnfør forliget, nedsættes satsen således, at der ikke kommer flere penge i statskassen.</p>
<p>Og derfor er de 0,55 % kun en foreløbig sats indtil boligvurderingerne er endelige.</p>
<h2>Ejendomme over 3 mio.</h2>
<p>Har man en ejendom, der er mere værd end 3.040.000 kroner, bliver man fra 2021-2024 fortsat beskattet af 3 % af det beløb, der ligger over denne grænse.</p>
<p>Men fra 2024 forhøjes grænsen fra de 3.040.000 kr. til 8,3 mio. kr. og satsen forventes nedsat fra 3 % til 1,4 %.</p>
<p>Til gengæld gælder samme princip, som ovenfor, at man nu beskattes af en ny og mere markedskonform boligvurdering.</p>
<p>De 1,4 % er således igen kun en foreløbig sats.</p>
<h2>Ejendomsskatten (grundskylden) nedsættes – en af de store gevinster i forliget</h2>
<p>Ejendomsskatten, måske bedre kendt som grundskylden, er et kapitel helt for sig.</p>
<p>Her har der i mange år været et stort efterslæb, der gav nogle boligejere problemer i form af meget høje skattebetalinger i fremtiden. For grundskylden var ikke omfattet af skattestoppet fra 2001. Der var ”kun” et skatteloft, man kan også kalde det for en stigningsbegrænsning, over grundskylden. Det betød, at grundskylden måtte stige med op til 7 % om året.</p>
<p>Steg grundprisvurderingerne med mere end 7 %, opbyggede man et efterslæb, der skulle indhentes efterfølgende. Mange steder i landet steg grundpriserne fra 2001 og frem med meget mere end 7 %, og derfor blev der opbygget et betydeligt efterslæb på adskillige tusinde kroner.</p>
<p>Dette efterslæb sløjfes som følge af den nye skattereform. Det er i virkeligheden en af de store gevinster ved den nye reform.</p>
<p>Fra 2021 og frem til 2024 nedsættes stigningsbegrænsningen fra 7 til 2,8 %.</p>
<p>Det betyder, at stigningen i grundskylden bliver mindre. I kroner og øre behøver boligejerne imidlertid ikke at mærke noget til det, fordi stigningen indefryses på ejendommen. Dermed skal beløbet reelt først betales tilbage ved salg af ejendommen.</p>
<p>Det gøres dog frivilligt om stigningen skal indefryses, og man kan fravælge en indefrysning. Indefrysningen er rentefri til og med 2024. Fra 2024 forrentes indefrysningen med den gennemsnitlige realkreditrente.</p>
<p>OBS: Vælger man, at der ikke skal ske en indefrysning, vil de seneste par års tvungen indefrysning forfalde til betaling.</p>
<h2>Grundskyldspromiller halveres</h2>
<p>Fra 2024 halveres de kommunale grundskyldssatser - de såkaldte grundskyldspromiller. Det er for at undgå, at nye og højere ejendomsvurderinger giver øgede skattebetalinger.</p>
<p>Tilsvarende nedsættes den maksimale sats fra 34 promille til 30 promille.</p>
<p>Først fra 2028 må kommunerne igen ændre - dvs. forhøje promillerne.</p>

Politikerne har netop lanceret en ny skatteaftale på boligområdet. Her er i hovedtræk, hvad den nye aftale betyder.

Ny boligskatteaftale - det betyder aftalen

Forstå den nye boligskatteaftale

<p>"<em>My home is my castle</em>" - sådan cirka sagde advokaten og politologen Sir Edward Coke i 1628.</p>
<p>Det kunne jeg i sandheden mærke, da jeg forleden deltog i et webinar om investering og udviklingen i boligrenterne. Der kom mange spørgsmål og tusind tak for det. Jeg skulle dele tiden med min gode kollega, Ib Fredslund Madsen, og derfor kunne jeg ikke nå at svare på dem alle. Der kommer derfor flere svar her.</p>
<p><u><a href="https://www.jyskebank.dk/omjyskebank/nyheder/nyhed/6e4b5890-692f-4c21-a823-768cb9989edc" class="button">Se eller gense webinaret</a></u></p>
<p>Hvis du ikke kan finde dit spørgsmål, så prøv at se om der er ét, der ligner. Ellers <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">tag endelig fat i din egen rådgiver.</a></p>
<hr />
<h2>Boligejer i corona-situationen</h2>
<p><strong><br />Er det et dårligt tidspunkt at låne penge til renovering af bolig pga. usikkerhed i forbindelse med corona? Er det bedre at se tiden an?<br /></strong>Lige nu synes der, at være en masse ledig kapacitet i byggebranchen, hvorfor man kan få et godt tilbud. Så hvis du synes, du står godt rustet rent økonomisk, og har det godt i maven med det, så spring ud i det. Men forudsætningen bør være, at det er behovsdrevet, og at du har en lang tidshorisont. Er du usikker på fremtiden, så vent.</p>
<p><strong>Er uheldet ude og bliver jeg arbejdsløs, vil Jyske Bank så være positiv over for en omlægning af et boliglån?<br /></strong>Udgangspunktet er altid en individuel vurdering. Der findes flere typer værktøj i vores værktøjskasse i forhold til at hjælpe. Ét af dem er at forlænge løbetiden på gælden, men det afhænger bl.a. af ejendommen og den øvrige gæld.</p>
<p>Det vigtige i denne situation er, <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">at du tager fat i din rådgiver</a>, så tidligt som muligt. Jo tidligere rådgiveren bliver inddraget desto større er chancen for, at I finder en løsning, der passer dig og banken. Husk på, at alle har interesse i, at man på bedste vis får reddet stormen af.</p>
<p><strong>Hvordan ser fremtiden ud for omlægning af lån til nyt afdragsfrit lån i forbindelse med pensionering pga. coronakrisen?<br /></strong>I princippet kan der tilknyttes afdragsfrihed til alle realkreditlån. En sådan omlægning er dog risikoforøgende, hvorfor din ejendom og din økonomi skal vurderes.</p>
<p>Kan du nøjes med at belåne din bolig med under 60 pct., er der gode muligheder for, at få omlagt til ny afdragsfrihed. Det er dog altid en individuel vurdering, hvorfor det bedste, du kan gøre, er <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">at få en dialog med din rådgiver</a>.</p>
<p><strong>Vil andelsboliger blive ramt hårdere grundet denne situation? Og hvad med i forhold til boligaftalen vedr. §5.2?<br /></strong>Boligaftalen du nævner – det såkaldte Blackstone indgreb - rammer andelsboligerne efter vores vurdering. Det er også Boligministerens holdning, hvis man læser i bemærkningerne til det fremsatte lovforslag. Det er klart, at når der så samtidig indtræffer et økonomisk tilbageslag, så kan andelsboligmarkedet næsten ikke undgå at blive ramt. Så det er desværre vores forventning.</p>
<hr />
<h2>Køb og salg af bolig netop nu</h2>
<p><strong><br />Er det er dårligt tidspunkt at købe og sælge hus?<br /></strong>Lige nu er der enorm usikkerhed om, hvad de økonomiske udsigter er på den korte bane. Det præger også boligmarkedet. Det skal man i hvert fald være opmærksom på, hvis man skal købe eller sælge et hus. Det man skal trykprøve er, om det er lige nu, at man evt. vil spænde sig hårdere for rent økonomisk - eller man har mulighed for lige at se tiden an.</p>
<p>Hvis man lige har set sin drømmebolig og har økonomi til det, i kombination med en lang tidshorisont, så kan det godt være nu, man skal slå til.</p>
<p><em>Salg</em>: I forhold til de priser, der er på boligerne lige nu, skal man være opmærksom på, at de nok er sat af en ejendomsmægler før coronaen brød ud, hvorfor man skal være indstillet på at forhandle om et eventuelt afslag – eller vente, hvis man kan.</p>
<p><em>Generelt</em>: På kort sigt er boligmarkedet gået ned i gear, og vi må forvente at boligpriserne kommer til at falde. På lang sigt bør Coronakrisen ikke få nogen betydning for boligpriserne.</p>
<p><strong>Jeg overvejer at investere i nummer to bolig til udlejning. Hvornår tror I, at boligmarkedet når bunden? Og synes I, det er en fornuftig idé i den nuværende situation?<br /></strong>Vi tror, boligpriserne skal falde på den korte bane. Hvornår vi rammer bunden, er svært at svare på, det afhænger af krisens længde og dybde. Boligmarkedet var sundt inden krisen, så et godt bud kan være, at det forholdsvist hurtigt, vil begynde at rette sig igen. Det kan eksempelvis være eftersommeren - med mindre der kommer en såkaldt bølge to af corona-udbrud.</p>
<p>Hvorvidt det er en god idé at købe en bolig nummer to med blik på udlejning, afhænger af hvor stærk din økonomi er. Normalt er det sådan, at flere vælger at bo til leje, når der er krise i økonomien, fordi et lejemål er nemmere at komme ud af, hvis man får behov for fleksibilitet.</p>
<p><strong>Hvad er klogt, hvis man er førstegangskøber?<br /></strong>Her er det vigtigt at finde ud af, hvad man er til. Er man til fast eller variabel rente? <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/bedstelaan">Læs mere om de forskellige låntyper.</a></p>
<p>Når man er førstegangskøber, har man ofte belånt sin ejendom relativt højt. Har man en høj gældsætning, er der i forhold til den såkaldte god-skik-bekendtgørelse restriktioner på de valg af lån, man kan gøre. Der er færrest restriktioner ved at vælge et fastforrentet lån. Her skal man også bare godkendes til den aktuelle rente. Ønsker man variabelforrentede lån, skal man godkendes til fastforrentede lån med 4 pct. i rente.</p>
<p><strong>Hvad med investering i sommerhuse?<br /></strong>Handlen med sommerhuse var blevet populært allerede før coronakrisen. Det er efter nogle år, hvor det marked ellers har haft det svært. Meget tyder på, at coronakrisen ikke har gjort sommerhusene mindre populære, så det ser ud til, at der sker noget på det marked. I den forbindelse synes jeg dog man skal huske på, at sommerhuse er luksusgoder, dvs. de falder normalt i pris, når vi går ind i en lavkonjunktur. Mit råd er derfor, at man køber dem med henblik på brug og langt ejerskab, fremfor efter en jagt på en hurtig gevinst.</p>
<hr />
<h2>Rentesituationen</h2>
<p><strong><br />Hvad er prognosen for renten de næste 5 år?<br /></strong>Jo længere ud i fremtiden man prøver at spå om renten, desto mere usikkert bliver det. Men selv på et 5 års sigte er vores forventninger, at renten vil forblive lave. Dels vil centralbankerne gerne understøtte økonomierne, dels vil centralbankerne skæve til, at staterne lige nu stifter en masse gæld.</p>
<p><strong>Er der et godt tidspunkt at omlægge sit boliglån, hvis man tegnede det, da renten var lav?<br /></strong>Har du et 2 pct. lån, vil det ikke være dumt at omlægge lånet til et lån med 1 pct. i rente. Har du lån med 1,5 pct. så bliver besparelsen for lille.</p>
<p><strong>Hvor stor indflydelse har den amerikanske økonomi for boligrenten herhjemme?<br /></strong>Udviklingen i den amerikanske økonomi har stor betydning. Det er trods alt stadigvæk verdens største økonomi. Jeg plejer at sige, at hvad der sker i USA, har betydning for den lange rente, dvs. de fastforrentede lån, mens pengepolitikken i Europa bestemmer udviklingen på de variabelt forrentede lån. Det er måske lidt for simpelt, men passer meget godt i store træskolængder. De lange renter er nemlig noget mere præget af konjunktursituationen i verdensøkonomien, end de korte renter er.</p>
<p><strong>Har renten historisk set tendens til at falde eller stige under og efter en finansiel krise?<br /></strong>Det har ofte været sådan, at renten er steget i begyndelsen af krisen for efterfølgende at falde. Det så vi i forbindelse med finanskrisen, og det har vi også set med coronakrisen. Lige nu er renten faldet tilbage til et niveau, der nogenlunde svarer til niveauet fra før coronakrisen brød ud.</p>
<p><strong>Er det rentabelt at omlægge flekslån?<br /></strong>Skal du omlægge sit flekslån, skal det være fordi, du er utryg ved at din ydelse kan ændre sig i takt med renten. Er du ikke utryg, synes jeg ikke, der er nogen grund til at lave noget om. Et flekslån er trods alt noget billigere end et fastforrentet lån. Skulle der være refinansiering i dag, så ville renten på alle typer af flekslån formentlig blive negativ.</p>
<p><strong>Har I en anbefaling, når man skal refinansiere til efteråret?<br /></strong>Jeg vil vente til oktober. Det er billigere at ændre på sit lån i forbindelse refinansieringen, og lige nu kan jeg ikke få øje på, hvad der skal ændre sig markant til oktober.</p>
<p><strong>Hvordan holder jeg øje med om det kan betale sig at udskifte mit CIBOR3 lån til fast rente. Jeg ønsker ikke at øge min restgæld væsentligt?<br /></strong>Når man har et lån, der er baseret på CIBOR3 har man et lån, hvor renten er meget omskiftelig og derfor også typisk vil have en meget lavere rente end på lån med fast rente. Skal man skifte væk fra et variabelt forrentet lån, skal det være fordi, man vil skifte rentestrategi. Hvornår det er mest optimalt ved ingen, så det har meget gøre med din mavefornemmelse. Noget der normalt får de korte renter til at stige, er tiltagende inflation og vækst eller usikkerhed omkring kronen og den finansielle sektor. </p>
<p><strong>Er F3-lån stadig attraktiv?<br /></strong>Ja, renten på F3-lån er i en historisk sammenhæng fortsat meget lav. Godt nok er renten steget en lille smule efter udbruddet af corona, men renten er stadigvæk negativ og dermed meget lav i en historisk sammenhæng.</p>
<p><strong>Jeg fik i starten af februar måned et tilbud på et 30-årigt afdragsfrit boliglån - vil det være en mulighed på samme betingelser på nuværende tidspunkt?<br /></strong>Ja, et lånetilbud gælder i seks måneder. Og også selv om obligationen bag lånet er kommet over kurs 100. Er dit lån større end 3 millioner, skal du imidlertid være opmærksom på, at såfremt det udbetales til en kurs over 100, så kan det ikke omlægges i et år.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/kurser">Se de aktuelle kurser og renter</a></p>
<p><strong>Hvilke muligheder er der for afdragsfrihed?<br /></strong>Som udgangspunkt kan der tilknyttes ti års afdragsfrihed til alle realkreditlån, hvis ens økonomi ellers er stærk nok. Har man en meget høj belåning, i forhold til sin indkomst eller ejendom, er der restriktioner på mulighederne for afdragsfrihed, som følge af den såkaldte god-skik-bekendtgørelse. Har man en meget stærk økonomi, og en lav belåning, kan der være mulighed for at få op til 30 års afdragsfrihed i form af Jyske Frihed. </p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/jyske-frihed">Læs mere om Jyske Frihed</a></p>
<hr />
<h2>Konverteringer</h2>
<p><strong><br />Renten for et lån med afdragsfrihed er som udgangspunkt højere end et med afdrag. Ved omlægning kan jeg så udnytte den højere rente til en større gevinst, eller er der andet, der spiller ind her?<br /></strong>Helt rigtigt. Renten er lidt højere på et lån med afdragsfrihed end på et tilsvarende lån uden afdragsfrihed. Når vi taler fastforrentede lån, skyldes det den lidt lavere kurs - og deraf højere rente - at ejerne af obligationerne bag lånet skal vente lidt længere tid på sine penge.</p>
<p>Derfor er kursfølsomheden på lån med afdragsfrihed også større. Dvs. at kursen på lånet er mere følsom i forhold til ændringer i renten. Det betyder, at hvis renten stiger, så vil et lån med afdragsfrihed falde mere i kurs end et tilsvarende lån med afdrag. Det betyder, at man kan opnå en større restgældsreduktion. Så er man typen, der spekulerer i størst mulig opkonverteringsgevinst, så bør man vælge lån med afdragsfrihed. </p>
<p><strong>Renten for et lån med afdragsfrihed er som udgangspunkt højere end et med afdrag. Ved omlægning kan jeg så udnytte den højere rente til en større gevinst ved omlægning, eller er der andet, der spiller ind her?<br /></strong>Helt rigtigt. Renten er lidt højere på et lån med afdragsfrihed end på et tilsvarende lån uden afdragsfrihed. Når vi taler fastforrentede lån, skyldes den lidt lavere kurs -  og deraf højere rente -  at ejerne af obligationerne bag lånet skal vente lidt længere tid på sine penge.</p>
<p>Derfor er kursfølsomheden på lån med afdragsfrihed også større. Dvs. at kursen på lånet er mere følsom i forhold til ændringer i renten. Det betyder, at hvis renten stiger, så vil et lån med afdragsfrihed falde mere i kurs end et tilsvarende lån med afdrag. Det betyder, at man kan opnå en større restgældsreduktion. Så er man typen, der spekulerer i størst mulig opkonverteringsgevinst, så bør man vælge lån med afdragsfrihed. </p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br />eller <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt/kontakt-mig">bliv kontaktet af en rådgiver</a></p>
</div>
</div>

Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh, følger op på de spørgsmål, der kom til webinaret om investering og udviklingen i boligrenterne.

Boligøkonomen svarer på boligspørgsmål

Få svar på 20 aktuelle boligspørgsmål

<h2>Grafen jeg aldrig glemmer</h2>
<p>Hårene rejste sig på min arm. Det løb mig koldt ned ad ryggen. Jeg var ikke i tvivl om, jeg lige havde set noget ekstraordinært, som jeg aldrig kommer til at glemme. Det var grafen fra forleden, der viste antallet af ny-tilmeldte ledige i USA på ugeniveau over en 50-årig periode.</p>
<p>Den kommer skoleelever igennem generationer til at kigge på, tale om og analysere. En graf, der dækker over en masse menneskers skæbne. Skal jeg beskrive den, er det nærmest en vandret linje med nogle små krusninger, for så at ende med at gå opad i en lodret streg. Lige op i himlen.</p>
<div class="quote">
<p>Coronakrisen betyder, der ikke kommer et forårsopsving i boligmarkedet i år.</p>
</div>
<p>Begivenheder som fx finanskrisen, Yom Kippur-krigen og dot-com-krakket er med. Alle store begivenheder, som på denne graf bliver til små intermezzoer sammenlignet med udviklingen de sidste to uger af marts i år, hvor cirka 10 millioner mennesker har meldt sig i ledighedskøen i USA.</p>
<p>Til sammenligning var tallet omkring 650.000 personer i den værste uge omkring finanskrisen. Det viser, hvor dyb en krise verdensøkonomien pludselig står i.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://twitter.com/lenkiefer/status/1245702858449784832/photo/1" target="_blank">Jeg så grafen en dag jeg klikkede rundt på Twitter - se den hos økonomen Len Kiefer,</a></p>
<h2>Boligmarkedet er påvirket - der kommer ikke et forårsopsving i år</h2>
<p>Når man ser sådan et tal, er det ikke mærkeligt, at tingene ikke er, som de plejer at være, når påsken står for døren. Personligt plejer jeg at have travlt med at udlægge diverse tal omkring boligmarkedet til avisernes påsketillæg. Ofte siges det, at påsken er højsæson for boligmarkedet – det er en skrøne. Der bliver ikke solgt flere boliger i påsken end i andre forårsweekender.</p>
<p>Til gengæld er det helt sikkert, at der traditionelt bliver solgt flere boliger i forårsmånederne end i de øvrige måneder. Det hænger naturligvis sammen med, at man bedre kan besigtige haven, lysindfald, terrassen osv. Det kommer ikke til at ske i år. Coronakrisen betyder, at der ikke kommer et forårsopsving i boligmarkedet i år. Dels som følge af restriktionerne om at holde sig hjemme, dels som følge af den enorme økonomiske usikkerhed, vi lige nu står i.</p>
<p>De danske tal kan ikke sammenlignes med de amerikanske, men også i Danmark har mange med rekordfart mistet deres job. Det vil naturligvis påvirke boligmarkedet lige nu i form af ganske få fremvisninger, ingen handler, længere liggetider, og i sidste ende vil det naturligvis også påvirke priserne. Normalt er der en ret god sammenhæng med udviklingen i beskæftigelsen og boligmarkedet.</p>
<h2>Et muligt sensommer- og efterårsopsving</h2>
<p>Boligmarkedet vil dog komme på fode igen - over tid. Hvor hurtigt det vil ske afhænger naturligvis af, hvor længe krisen varer. Men det er ikke helt utænkeligt, at der kan komme et vist sensommer- og efterårsopsving.</p>
<p>For renten er trods alt stadig lav, og der synes stor finanspolitisk villighed til at hjælpe økonomien på vej. Så jokeren bliver, hvor meget stigningen i ledigheden herhjemme bider sig fast.</p>
<div class="quote">
<p>Er man i markedet for at købe en bolig, så ville jeg personligt se situationen lidt an.</p>
</div>
<p>Men der vil, alt andet lige, være et opsparet behov for at handle bolig efter forårsmånederne. Familier bliver trods alt større, nogle skal flytte efter et arbejde, nogle har brug for noget mindre. Livet går på trods af kriser heldigvis ikke i stå.</p>
<h2>Gode råd til boligfolket: Sådan skal du forholde dig</h2>
<p>Hvordan du skal forholde dig som boligejer, -køber eller -sælger midt i en alvorlig krise, afhænger naturligvis af, hvilken situation du er i.</p>
<div class="no-underline banner-rounded">
<h4>Vil du købe?</h4>
<p>Er du i markedet for at købe en bolig, så vil jeg personligt se situationen lidt an.</p>
<p>Der er naturligvis altid nogen, der har en stærk økonomi og som bare skal føre deres planer ud i virkeligheden. Men andre skal måske forholde sig til, hvorvidt det virkelig er nu, hvor der er stor usikkerhed, de skal spænde sig yderligere for rent privatøkonomisk.</p>
</div>
<div class="no-underline banner-rounded">
<h4>Vil du sondere boligmarkedet?</h4>
<p>Havde du planlagt at bruge påsken på at sondere boligmarkedet, så behøver det ikke at gå i vasken på grund af coronakrisen. Du kan for eksempel bruge bolig-søgemaskinen Bedste Hjem. Her ligger over 65.000 boliger til salg, og du kan komme til virtuelle fremvisninger.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://www.bedstehjem.dk/" target="_blank">Prøv Bedste Hjem og find boliger til salg</a></p>
</div>
<div class="no-underline banner-rounded">
<h4>Skal du sælge?</h4>
<p>Skal du sælge din bolig, vil jeg personligt også se tiden an. Ha' is i maven og tænk, at der snart kommer bedre tider igen - fremfor at give et forhastet afslag i prisen.</p>
<p><strong>Tip:</strong> Er du i den situation, at du skal sælge din bolig for at kunne købe en større bolig, så vil merprisen, ved at købe den større bolig, blive mindre i et faldende marked. Den store bolig vil alt andet lige falde mest i pris. Så her kan være en god handel i sigte.</p>
</div>
<div class="no-underline banner-rounded">
<h4>Er du boligejer og skal hverken købe eller sælge?</h4>
<p>Er du boligejer og skal hverken sælge eller købe - den situation er jeg selv i –  vil jeg slå koldt vand i blodet. Det er muligt, at boligpriserne falder lidt, men givet, at jeg ikke skal flytte, tænker jeg, at jeg rider stormen af.</p>
</div>
<div class="no-underline banner-rounded">
<h4>Er du i økonomiske problemer?</h4>
<p>Kommer du i vanskeligheder med din økonomi, fordi indtægten går ned, så handler det om at komme i dialog med banken. Jo før, jo bedre. Når banken hurtigt bliver inddraget, er der større sandsynlighed for, at der kan findes en holdbar løsning.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">Kontakt din rådgiver i Jyske Bank</a></p>
</div>
<div class="no-underline banner-rounded">
<h4>Hvad med sommerhuse?</h4>
<p>Sommerhusene har været inde i en ganske fornuftig udvikling det sidste halve år. Jeg forestiller mig, denne krise kommer til at betyde, at flere vil holde ferie under hjemlige himmelstrøg i en vis periode.  </p>
<p>Det vil formentlig betyde, at flere vil kaste sig over at købe sommerhus. Finansieringsomkostningerne er stadig lave og ved at prioritere feriebudgettet anderledes, vil det være en mulighed for nogen. Jeg forventer i øvrigt, at specielt sommerhusområder tæt ved de større byer vil stige i pris, som følge af coronakrisen.</p>
</div>
<div class="no-underline banner-rounded">
<h4>Bliver andelsboligerne ramt?</h4>
<p>Andelsboligerne vil - ligesom det øvrige boligmarked - blive ramt, af en opbremsning.</p>
<p>Problemet med andelsboligerne er imidlertid, at de allerede er ramt af en politisk skabt krise, så her ender vi i en kedelig cocktail af både økonomisk og politisk usikkerhed. Derfor er dette et marked, jeg personligt vil være ekstra påpasselig med.</p>
<p>Skal man købe andelsbolig skal det være med en ganske lang tidshorisont. Bor man allerede i en andelsbolig, vil jeg blive boende og satse på, at boligmanglen i de store byer, hvor andelsboligerne typisk er placeret, over tid, vil rette markedet op.</p>
</div>
<div class="no-underline banner-rounded">
<h4>Det sidste råd - lidt om finansiering</h4>
<p>Her vil jeg bare nævne, at hvis man har lån med fast rente, så kan man læne sig tilbage og nyde det. Har man variabel rente, så lad være med at gå i panik og hold ud til næste refinansiering. Der kan ske meget – og lige nu synes renterne at have stabiliseret sig på et lavt niveau. </p>
</div>
<p><strong>Hav en rigtig god påske.</strong></p>
<p>Ps. Vidste du, at du kan dele en bolig med dine nærmeste i Bedste Hjem. Så I kan være sammen hver for sig. Og så kan du også regne på og simulere ændringer i din privatøkonomi i bolig-søgemaskinen.</p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br />eller <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt/kontakt-mig">bliv kontaktet af en rådgiver</a></p>
</div>
</div>

Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh, giver boligfolket gode råd til, hvordan de skal forholde sig til fx køb, salg, finansiering, sommerhuse og andelboliger.

Boligøkonomens blog: Gode råd til boligejere i en hård coronatid

Boligøkonomen: Se tiden lidt an, boligejer

Mikkel Høegh foran rødt murstenshus og gul cykel

<p>'Far! Hvorfor hedder det primtal, når man kun kan dividere med 1 og tallet selv?' 'Far! Kom lige og se mit nye trick på trampolinen.' 'Far! Er det rigtigt, at Christian d. 4 fik en granatsplint i øjet eller var det en kanonkugle?'</p>
<p>Jeg sidder ved vores spisebord og forsøger at mene noget om opkonverteringer af realkreditlån og gennem bygen af spørgsmål, hører jeg i baggrunden dyrepasserne fra Randers Regnskov tale om en slange - de udsendelser kører på repeat på iPad'en herhjemme.</p>
<p>Jeg siger for 117. gang i dag: 'Sluk nu for iPad'en, når I er færdige med at bruge den.' Men jeg må forstå, at man gerne vil høre om øglen, der kommer liiiiige om lidt. Det gode er, at batteri-indikatoren på iPad'en er mere pædagogisk end mig til at gennemgå procentregning. </p>
<p>Nå, men I kender det vel - alle jer familier i Danmark – lige nu.</p>
<div class="quote">
<p>Nu er muligheden her så. Midt i alt det andet hurlumhej, der sker omkring os.</p>
</div>
<h2>Rettidig omhu – og nu er muligheden der</h2>
<p>Det er en omskiftelig tid, der udfordrer os alle til at skulle multitaske gennem hverdagens opgaver, samtidig med at vi skal forholde os til en ubarmhjertig nyhedsrulle, der indeholder benhårde økonomiske facts. Det kan være vanskeligt at holde hovedet koldt i disse tider. Og hvad med boliglånet – skal man gøre noget?</p>
<p>For tre-fire måneder siden skrev jeg en blog om, at det kunne være en god idé at overveje, om man ville konvertere op i rente, når muligheden en dag bød sig. </p>
<p>Pointen var, at muligheden ville komme på et overraskende tidspunkt. Der var flere, der synes jeg var lige tidligt nok ude, når nu renten var negativ. Bloggen var dog ment som rettidig omhu, fordi muligheden pludselig ville vise sig - og så ville det være en fordel at have gjort sig tanker om dette vanskelige emne på forhånd.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/opkonverteringer">Læs bloggen om opkonvertering fra den 10. oktober 2019</a></p>
<p>Nu er muligheden her så. Midt i alt det andet hurlumhej, der sker omkring os.</p>
<h2>Helt ærligt – jeg er i tvivl</h2>
<p>Spørgsmålet om opkonvertering er imidlertid ikke helt nemt. Lige nu er vi i en økonomisk usikker tid og ingen ved, hvor længe krisen varer. Da jeg skrev den omtalte blog, lovede jeg selvsikkert at vende tilbage, når muligheden for opkonverteringer bød sig.</p>
<p>Skal jeg være ærlig - og det foretrækker jeg: Så er jeg i tvivl om, hvorvidt det er en oplagt mulighed lige nu.</p>
<p>Ja, man kan reducere sin restgæld ved at udnytte at de stigende renter, som følge af krisen, har medført kursfald på de bagvedliggende obligationer. Det er naturligvis dejligt med en mindre gæld. Men, der er altså et men.</p>
<h2>En opkonvertering er en to-trins-raket</h2>
<p>Opkonverteringer er en to-trins-raket. De handler kort sagt om, at man tror, renten falder tilbage igen på et tidspunkt. Så man kan konvertere den mindre gæld ned i et nyt lån - med lavere rente.</p>
<p>Men ingen ved om renten falder tilbage igen, hvor meget den eventuelt falder tilbage og hvornår det sker. Det eneste man kan sige med sikkerhed er, at der skal et rentefald til, før strategien om en opkonvertering går sikkert hjem.</p>
<p>Imens man venter på rentefaldet, efter en opkonvertering, betaler man en højere rente. Og jo længere tid der går, før renten falder, desto dårligere bliver strategien.</p>
<p>Så en opkonvertering giver altså ikke en stensikker besparelse, som en nedkonvertering gør.</p>
<p>Stiger renten yderligere fra nuværende niveau, kan der være mere at hente, i form af yderligere restgældsreduktion, så det kan også være en fordel at vente. Men heller ikke dét spørgsmål kan nogen svare på med sikkerhed.</p>
<p>Falder renten efter opkonverteringen, som håbet, er en opkonvertering dog en fantastisk løsning. Mindre gæld og lavere ydelse. </p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg/opkonvertering">Bliv klogere på opkonvertering - spørgsmål og svar</a></p>
<h2>Det afhænger af en stærk privatøkonomi</h2>
<p>Det jeg ikke havde regnet med, da jeg tidligere skrev om opkonverteringer var, at renten ville stige, som følge af en betydelig krise. Jeg havde nok snarere troet, at renterne ville stige som følge af en tilbagerulning af den offensive pengepolitik, vi har set efter finanskrisen.</p>
<p>Det man må forholde sig til er, om det er nu, hvor der er meget usikkerhed i verden omkring os, at man skal ændre på sin økonomi og dermed få en højere husleje?</p>
<p>Eller om det er bedre at holde fast i den lave kendte husleje. Svaret er meget individuelt og afhænger af, hvor stærk ens privatøkonomi er.</p>
<p>I den forbindelse skal man være opmærksom på, at opkonverteringer jo ikke er risikofrit, derfor skal man have profilen til at løbe denne risiko. Livserfaring har lært mig, at nattesøvnen simpelthen er alt for vigtig til, at man vælger en strategi, hvor man ikke kan sove over sin boligøkonomi.</p>
<p>Det er derfor værd at holde fast i, at renterne lige nu i en historisk sammenhæng stadigvæk er uhyre lave selvom, de sidste par uger har budt på rentestigninger. Og vælger man at holde fast i sit 0,5 % lån, er jeg sikker på, man vil være godt tjent med det lån.  </p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/opkonvertering-er-ikke-for-alle">Læs Jyske Banks anbefaling om opkonverting</a></p>
<h2>Er du i tvivl? Få nogle beregninger</h2>
<p>Så med fare for, at denne blog bliver meget økonomagtig - du ved 'på den ene side og på den anden side' - vil jeg sige, at opkonverteringer bestemt er en mulighed, men ikke nødvendigvis for alle.</p>
<p>Er du i tvivl, er min bedste anbefaling, at du tager fat i din rådgiver og får lavet nogle beregninger. Så har du noget helt konkret at tale om. Man kan se nogle tal på restgældsreduktionen, man kan se ændringerne i huslejen, og endelig kan man forholde sig til omkostningerne.</p>
<p>Nå, nu må jeg løbe. Mit fokus på bloggen her, har pludselig forplantet sig til en duft af varm kakao ude fra køkkenet. Det var ikke noget, de havde fået lov til, så mon ikke, jeg nu skal i gang med at give komfuret en tur med karkluden – det dufter i hvert fald sådan!</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/coronasituation-som-boligejer">Vil du vide mere om, hvad du skal gøre som boligejer i en coronatid? Hør mere i denne podcast</a></p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br />eller <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg#kontakt">bliv kontaktet om omlægning af lån</a></p>
</div>
</div>

Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh, gør dig klogere på muligheden for opkonvertering i det nuværende rentemarked.

Boligøkonomens blog: Muligheden for opkonvertering i en coronatid

Boligøkonomen: Mellem opkonverteringer og Randers Regnskov

Mikkel Høegh foran barn, der står på hovedet

<p>Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh, sætter dig ind i, hvad du skal være opmærksom på. </p>
<hr />
<h2>Spørgsmål, du kan få svar på</h2>
<p>Har du ikke tid til at høre hele podcasten, kan du spole direkte hen til det spørgsmål, som interesserer dig mest - eller finde det korte svar på podcastens seks spørgsmål herunder.</p>
<ul>
<li>Hvordan adskiller lån på det professionelle marked sig fra lån på det private marked, når vi taler finansiering til ejendomme?</li>
</ul>
<p class="mute">[0.30-1.11 min.]</p>
<p>Værktøjskassen til erhverv er meget større end til private, så der kan komme flere løsninger i spil. Så, spil bolden op mod din finansielle partner, din bank.</p>
<ul>
<li>Hvad er det, der sker på Realkreditmarkedet netop nu?</li>
</ul>
<p class="mute">[1.11 - 1.47 min.]</p>
<p>Lige nu ser vi nogle ret markante kursfald. Der er mangel på likviditet derude, så flere investorer smider deres aktiver, herunder realkreditobligationer, for at få likviditet. Det fører til kursfald, og det giver muligheder for bl.a. erhvervslivet, når man taler realkreditfinansiering.</p>
<ul>
<li>Hvad er den rigtige strategi i forhold til fast rente eller variabel rente, når obligationskurserne falder så meget?</li>
</ul>
<p class="mute">[1.47- 2.42 min.)</p>
<p>Det afhænger af, hvem man er, og hvad man er til. Har man en variabel rente, så kan ydelsen svinge, så man kender ikke sin likviditetsbelastning fra dag til dag. Til gengæld er det ret billigt likviditetsmæssigt.</p>
<p>Ved fast rente, ser nogle på muligheden for at konvertere, andre har derimod fast rente for at kende virksomhedens likviditet. Så det er et spørgsmål, man skal gøre op med sig selv.</p>
<ul>
<li>For hvem og hvornår kan det betale sig at opkonvertere?</li>
</ul>
<p class="mute">[2.42- 5.37 min.]</p>
<p>Har man et fast forrentet lån netop fordi, man gerne vil konvertere, så er det nu, man skal tage fat i sin rådgiver. Det kan være en mulighed at få reduceret restgælden, f.eks. hvis man har en rente på 0,5 % eller 1 % i rente.</p>
<p>Men om kurserne falder yderligere eller markedet bremser op – det er der ingen, der ved. Det giver et tegningsmæssigt issue. Derfor er det vigtigt at få lavet beregninger sammen med sin rådgiver – og bagefter gå efter mavefornemmelsen.</p>
<p>Man kan også skifte til variabelt forrentede lån, men så er der nogle kreditmæssige issues, fordi man ændrer risikoprofil.</p>
<p>Ved at få lavet beregninger nu kan man handle hurtigere, når det bliver aktuelt. Både ved fast og variabelt forrentet lån.</p>
<ul>
<li>Er det bedre at vente og håbe på eventuelle nye og yderligere kursfald?</li>
</ul>
<p class="mute">[5.37 - 6.22 min.]</p>
<p>Det er der ingen, der ved. Det bedste råd er at få lavet nogle beregninger – og se på, hvad det betyder nu. Og så ellers være glad for beslutningen, når man har truffet den. <br /><br />På meget kort tid er vi gået fra at have et 30-årigt lån med 0,5 % i rente til et 30-årigt lån med 2 % i rente. Vi ved ikke om det stopper her, eller om der kommer andre lån i spil.</p>
<ul>
<li>Hvad er den overordnede anbefaling lige nu?</li>
</ul>
<p class="mute">[6.22 - 7.27 min.]</p>
<p>Først og fremmest: Søg rådgivning og få en dialog med rådgiver.</p>
<p>Har man valgt fastforrentet lån på grund af en strategi om at konvertere op i rente, så skal man klart komme hurtigt i gang med dialogen. Er man usikker på det hele, så bør man ikke pille ved sin ejendomsfinansiering.</p>
<p>Den enkelte erhvervsdrivende kender sin egen forretning og situation bedst og erhvervsrådgiverne sidder klar til at hjælpe.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/erhverv/corona">Få et overblik over corona-situationen for erhvervskunder i Jyske Bank.</a></p>
<hr />
<div class="banner-rounded banner-grey">
<h3>Kejserriget - podcast om økonomi, samfund og trends</h3>
<p>Kejserriget er en podcast-serie om økonomi, samfund og trends med Anne Kejser som vært. </p>
<p>Lyt til <a href="https://www.jyskebank.dk/omjyskebank/jb-praesenterer/kejserriget">Kejserriget</a> i vores <a rel="noopener" href="https://jb.jyskebank.dk/web/faces/public/exo/nyhedsbrev" target="_blank">nyhedsbrev</a>, på <a rel="noopener" href="https://jyskebank.tv/kejserriget" target="_blank">jyskebank.tv</a> eller i din foretrukne podcast-app.</p>
</div>

Få råd til at navigere i coronakrisen ift. ejendomme, lån og finansiering. Jyske Banks boligøkonom Mikkel Høegh, sætter dig ind i hvad du skal være opmærksom på

Podcast: Coronakrisen i forhold til erhvervsejendomme

Erhvervspodcast: Om opkonvertering, lån og finansiering i en coronatid

<p><img style="padding-left: 30px; float: right;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/czzdt0me/d284a512-52cc-4759-821b-445c02cc3e04.png" alt="Boligøkonomen: Mange har bedstemorlån" title="Boligøkonomen: Mange har bedstemorlån" width="214" height="249" data-udi="umb://media/e9397310ba84424f814b7ce8da70c27a" /></p>
<p>Jeg elsker min lørdag formiddag. Her er weekenden stadigvæk ny og optimismen helt i top. Listen over ting jeg gerne vil nå, er godt nok stadigvæk lang, men det går jo nok alt sammen - weekenden er helt ny.</p>
<p>Jeg starter typisk lørdagen med at bage boller, og straks efter de er spist, sættes kursen mod svømmehallen, hvor den står på morgentræning for hele familien. Efter træningen haster vi hjem, så jeg kan nå i løbeklubben og løbe denne uges tempotur på 16,5 km. Ved 13.30-tiden er jeg hjemme igen og spiser frokost.</p>
<p>Indrømmet, på dette tidspunkt er jeg ofte også lidt træt - også fordi den der tempotur nærmest er et ugentligt kapløb med mine løbevenner. Så her frister sofaen og måske en gang bold i fjernsynet, hvis ikke jeg skal ned og handle ind. Og se her er problemet, nu begynder weekenden for alvor at gå på hæld. Der er simpelthen ting på listen, jeg ikke når og de ting, jeg ikke når, er ofte dem jeg finder lidt kedelige – som fx at rive blade i min have.</p>
<div class="quote">
<p>Jeg vil vove det ene øje og sige, at omlægningen kan klares med et samlet tidsforbrug på tre timer</p>
</div>
<h2>God gerning og høj timeløn at tjene</h2>
<p>Men der forskel på folk. Nogen vil sikkert synes, boliglån er kedeligt eller at det er fjollet at bruge hele lørdagen på at træne, hvis man har travlt. I forhold til boliglån kan jeg se, at på trods af de seneste måneders massive rentefald, er der stadigvæk mange, der har et bedstemorlån. Vi taler i hvert fald 100.000 boligejere.</p>
<p>Et bedstemorlån er karakteriseret ved at være et lån, der for længst burde være lagt om. Det kan fx være et lån med 3 pct. i rente. Har du ikke selv sådant et lån, kan det være, at nogle af dine nærmeste har, og de kan måske ikke overskue at lægge om. Her er der potentiale for at hjælpe og gøre en god gerning.</p>
<p>Et lån med 3 pct. i rente kan med fordel omlægges, men det kræver selvfølgelig, man tager sig tid til det. Det kan på forhånd virke lidt omstændeligt. Men der er en god timeløn at tjene her. </p>
<div class="banner-rounded">
<p><strong>Her er lidt tal:</strong></p>
<ul>
<li>Har man eksempelvis et lån på 500.000 kroner, hvor man betaler 3 pct. i rente, vil man have en månedlig ydelse på 825 kroner efter skat.<br /><br /></li>
<li>Hvis et sådan lån omlægges til 1 pct.-lån med samme løbetid, vil det give en månedlig ydelse på 286 kroner efter skat. Det frigiver 539 kroner om måneden. En besparelse, der vil kunne mærkes i langt de fleste familier.<br /><br /></li>
<li>Jeg vil vove det ene øje og sige, at omlægningen kan klares med et samlet tidsforbrug på tre timer. Hvis man så har glæde af besparelsen i ti år, svarer det til en timeløn på 21.560 kroner efter skat.</li>
</ul>
<p>(Lånet er afdragsfrit og jeg har medregnet omkostninger for 20.000 kroner. )</p>
</div>
<h2>En omlægning SKAL give en fordel for kunden</h2>
<p>Ofte bliver det anført i boligdebatten, at banker og realkreditinstitutter blot anbefaler omlægninger for at tjene penge. Indrømmet - der er omkostninger forbundet med en omlægning, men det ændrer jo ikke på, at banken er underlagt et rådgiveransvar.</p>
<p>En omlægning skal naturligvis være til fordel for kunden. Og engang imellem er der tilfælde, hvor det ikke kan betale sig at lægge om.</p>
<p>Alligevel kan det være en god idé at få sin boligøkonomi til et servicetjek, når der er sket store ændringer såsom rentefald. I praksis viser det sig ofte, at når man først har fået det gjort, føles det som en lettelse.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/bedste-laan-app">Prøv app'en Bedste Lån - og få besked, når det kan betale sig at lægge om</a></p>
<h2>Høeghs afkrydsningsliste</h2>
<p>I forhold til omlægning bør rådgivningen altid bero på en individuel vurdering af situation og mulighed, men min mekaniker har alligevel sådan en afkrydsningsliste, når han kigger på min bil. Skulle jeg lave en afkrydsningsliste til mit boliglån, skulle den se sådan ud:</p>
<div class="banner-rounded">
<ul class="check-list">
<li class="checked">Har jeg brug for penge i hånden? <br /><strong>Ja </strong>- i så fald vil det give mening at lægge nogle lån sammen.<br /><br /></li>
<li class="checked">Er renten på mine lån højere end den nuværende markedsrente? <br /><strong>Ja</strong> - så kan det muligvis betale sig at lægge om.<br /><br /></li>
<li class="checked">Er mit lån på 200.000 kroner eller mere? <br /><strong>Ja</strong> - så kan det betale sig at overveje en omlægning.<br /><br /></li>
<li class="checked">Har jeg mere end 10 år tilbage på mit lån? <br /><strong>Ja</strong> - så kan besparelsen nå at indhente omkostningerne ved at lægge om.<br /><br /></li>
<li class="checked">Har min situation ændret sig? <br /><strong>Ja</strong> - så bør jeg genoverveje min risikoprofil.<br /><br /></li>
<li class="checked">Vil jeg afdrage mere på mit lån? <br /><strong>Ja </strong>- så er det mens renten er lav, jeg har muligheden.<br /><br /></li>
<li class="checked">Har jeg noget gæld, der er dyrere end min boliggæld? <br /><strong>Ja </strong>- så kan jeg evt. samle den i et større og billigere lån. Realkreditlån er billigere end almindelige banklån.<br /><br /></li>
<li class="checked">Vil jeg have en strategi, hvor jeg beskytter min formue/friværdi mest muligt – fx i tilfælde af rentestigninger?<br /><strong>Ja</strong> - så kan jeg vælge et lån med høj kursfølsomhed.</li>
</ul>
</div>
<h2>Giv bedstemor en hjælpende hånd</h2>
<p>Det behøver ikke at tage lang tid at have denne dialog med sin bankrådgiver og det kan være vældig godt givet ud. Det gør, at man kan lave de der ting lørdag formiddag, som man gerne vil.</p>
<h2>Ps.</h2>
<p>Hvis du har lagt dine lån om, så tænk lige over om der måske er nogen i familien, der har brug for hjælp. Tænk hvis bedstemor kan <em>finde</em> 500 eller måske 1.000 kroner mere om måneden. Det gør en stor forskel for mange.</p>
<div class="banner-rounded banner-grey">
<h2>Derfor hedder det et Bedstemorlån</h2>
<p>Bedstemorlån er en betegnelse, som økonomer bruger om gamle lån, der med fordel kunne være lagt om på grund af skift i rentestrukturen. Man taler om, at der er burn-out i de obligationsserier, hvor der er mange bedstemorlån.</p>
</div>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br />eller <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg#kontakt">bliv kontaktet om omlægning af lån</a></p>
</div>
</div>

Har du et bedstemorlån eller kender du én, der har? Et bedstemorlån er et lån, der for længst burde have været lagt om til et lån med lavere rente.

Boligøkonomen: Har du et boliglån, du bør lægge om?

Er du udstyret med et bedstemorlån?

Boligøkonom Mikkel Høegh på et billede foran ældre rækkehus

<p><img style="float: right; margin-left: 20px;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/ocejnckt/2ccd03f1-aa4b-4712-a99b-ce9c6207b672.png" alt="Mikkel Høegh" title="Mikkel Høegh" data-udi="umb://media/89868976b153403f8e7016bc008cc77d" /></p>
<p>Siden jeg var en lille lømmel, har jeg elsket at stå ved havets bred og betragte horisonten. Kniber man øjnene sammen, har jeg altid synes, man kan fornemme, at jorden er rund. Det er svært at sige, om det er tilfældet, eller det blot er fordi, jeg ved, jorden er rund.</p>
<p>Denne viden havde man ikke før Kopernikus påtog sig opgaven at fastlægge påsken præcist tilbage i 1514. I forbindelse med det udviklede han sin teori om, at jorden var rund. Dengang var det unormalt at tro, at jorden var andet end flad som en pandekage, og horisonten var en skrænt, man sejlede ud over.</p>
<p>Ny viden kan ændre opfattelsen af ting. Sådan er det også med økonomi. I begyndelsen af 90’erne, hvor matematik for alvor gjorde sit store indtog i de økonomiske modeller, præmierede man studenteropgaver, der på elegant vis kunne forhindre, at renten blev negativ. Den matematiske mulighed med negativ rente blev opfattet som en irriterende hjørneløsning.<br />Virkeligheden har overhalet den opfattelse, og nu handler det om at få det bedste ud af negative renter. Her er forslag til, hvad man kan gøre, hvis man er boligejer.</p>
<h2>Spar penge ved at nedbringe gæld</h2>
<p>Selvom renten er faldet dramatisk med over 300 basispunkter de sidste par år, og sågar er blevet negativ på en del realkreditlån, koster det stadigvæk penge at have et lån for langt de fleste.</p>
<p>Der kan være penge at spare ved at nedbringe sin gæld og særligt, hvis man har dem stående på en konto.</p>
<ul>
<li><strong>Det kan gøres ved: </strong> At foretage et ekstraordinært afdrag eller ved at vælge et lån, der afdrager lånet hurtigere. Det kan være attraktivt fremfor at have penge på kontoen, der i bedste fald er til nul - i værste fald koster penge.</li>
</ul>
<div class="banner-rounded banner-grey">
<p><strong>Et godt råd til dem over 50:</strong></p>
<p>Hagen ved denne løsning er, at de gode gamle dage er forbi, og i dag er det ikke altid en fordel at blive gældfri, når man bliver ældre. De krav, der skal opfyldes for at få et lån, er blevet strammere siden finanskrisen. Så hvis du påtænker at låne i din bolig, når du er på pension, gælder det om at bevare et lån. Det er nemmere at få et eksisterende lån forhøjet fremfor at få et helt nyt, når man er kommet lidt op i årene, og her taler vi allerede fra midten af halvtredserne.</p>
</div>
<h2>Ejendomsmarkedet giver positive afkast</h2>
<p>Ser man generelt på ejendomsmarkedet, giver ejendomme lige nu positive afkast over en bred kam. Sammenholder man afkastene på ejendomme med en ti-årig statsobligation, ser det attraktivt ud. Der er naturligvis meget store geografiske forskelle, men i de større byer understøttes udviklingen af en stigende befolkningstilvækst.</p>
<p>I en længere periode har vi set, at professionelle investorer sætter penge i ejendomme - særligt boligudlejning. Har man som privat en vis formue, kan det naturligvis også være attraktivt at placere nogle penge i ejendomsmarkedet og udnytte de lave renter. Det kan man gøre ved at købe en ekstra bolig og leje den ud. Det kræver dog en stærk økonomi.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/regn-paa-bolig">Regn på boliglån</a></p>
<div class="banner-rounded banner-grey">
<p><strong>Et par gode råd: </strong></p>
<p>Ejendomme kan være en fantastisk investering, men man skal tænke over, at ejendomme ikke er specielt likvide. Hvis man – af den ene eller anden årsag – skal bruge pengene, kan de være vanskelige at realisere hurtigt, og det kan medføre tab.</p>
<p>I den forbindelse viser forskning, at boliger med de bedste beliggenheder – som ofte også er de dyreste – holder prisen bedst. Modsat billigere lejligheder, hvor man går på kompromis med beliggenheden. De svinger noget mere i pris på godt og ondt.</p>
<p>Det betyder, at man kan få de største afkast på de billigste ejendomme, hvis man er villig til at påtage sig den større risiko – de svinger op og ned i pris alt efter konjunkturerne.</p>
<p>Hvorimod de dyrere, bedst beliggende ejendomme bedre holder prisen også i nedgangsperioder.</p>
</div>
<h2>Et sommerhus kan være lykken</h2>
<p>Den ekstra ejendom kan også være et sommerhus. Sommerhuse er luksusgoder, og de har derfor ligget underdrejet under finanskrisen, men der er gang i det marked igen. Det er rent faktisk her, vi ser de største prisstigninger på ejendomme netop nu.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/sommerhus">Om køb af sommerhus.</a></p>
<div class="banner-rounded banner-grey">
<p><strong>Et par gode råd:</strong></p>
<p>Det kan være et supplement til huslejen at leje sommerhuset ud, for udlejningsmarkedet for danske feriehuse synes lige nu at være umætteligt.</p>
<p>Men vær opmærksom på, at det kan skifte, i takt med at den geopolitiske situation stabiliseres, så tyskere og hollændere igen søger mod de tyrkiske strande. Luksusgoder svinger bare mere i pris, så vælger man at investere i et sommerhus, bør det indgå i ligningen, at man gerne selv vil have et sommerhus og vil bruge det.</p>
</div>
<h2>Klimainvesteringer</h2>
<p>Når boligpriserne stiger, og finansieringsomkostningerne er lave, så er det oplagt at investere i boligen.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/ombyg">Mere om boligforbedringer.</a></p>
<div class="banner-rounded banner-grey">
<p><strong>Et par gode råd:</strong></p>
<p>Netop nu klima-investerer mange i deres boliger, og man skal passe på med at overinvestere. Det er ikke sådan, at ens ejendom nødvendigvis bliver mærkbart mere værd, bare fordi man foretager klima-investeringer. </p>
<p>Det ændrer ikke ved, at hvis man kan få el- eller varmeregningen eller noget helt tredje til at falde i størrelse, så kan man have gjort en god investering.<br /> </p>
<ul>
<li>Efterisolerer man eksempelvis for 100.000 kroner, og opnår man en månedlig besparelse på 1.000 kroner, så giver det et årligt afkast, som mange værdipapirer ikke kan hamle op med i det nuværende rentemiljø.</li>
</ul>
<p>Hagen ved det er, at man ikke nødvendigvis kan regne med, at huset ved en sådan investering bliver 100.000 kroner mere værd.</p>
<p>Det kan være vanskeligt at vurdere på forhånd, hvilke investeringer der giver hvad, men man kan få en energikonsulent ud, som kan sætte tal på etableringer, besparelser og levetid, og på den måde gøre kalkulen op. Det man skal huske er, at investeringen formentlig skal afskrives over en kortere periode end husets forventede levetid.</p>
</div>
<h2>PS</h2>
<p>Selv om mange mener, at den nuværende pengepolitik med negative renter og en seddelpresse i høje omdrejninger kører vores økonomi ud over skrænten, er vi, der lever nu, nødt til at navigere i det.</p>
<p>Så er det muligt, at vores oldebørn kommer til at trække på smilebåndet over, at vi ikke var klogere. Men før år 1500 var der ikke noget skib, der faldt ud over horisonten, så mon ikke også vores økonomier består, selv om vi lige nu ikke er i smult vande.</p>

De negative renter er virkeligheden lige nu – læs her, hvordan du får det bedste ud af dem.

Boligråd: Få det bedste ud af de negative renter

Pylon med Jyske Bank logo og hovedbygning i baggrunden

<p><strong>Få her en orientering og tre gode råd fra Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh.</strong></p>
<p>Et flertal i Folketinget standser nu muligheden for brug af virksomhedsskatteordningen i forbindelse med forældrekøbsordninger.</p>
<p>"Længe har der været kritiske ryster omkring muligheden for at købe en bolig og udleje den til et nærtstående familiemedlem med skattebegunstigelse. Og med den netop indgåede finanslovsaftale, er der nu samlet et politisk flertal for at afskaffe denne mulighed", siger Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh.</p>
<h2>Rammer både eksisterende og nye forældrekøb</h2>
<p>Ved at anvende virksomhedsskatteordningen har det været muligt at trække udgifter fra til vedligeholdelse, revisor og ikke mindst renteudgifter.</p>
<p>"Ordningen har givet mulighed for et ekstraordinært stort fradrag for renteudgifter. Når ordningen stopper, så svarer det til, at fradrag op til 55,9 % for topskatteydere nu reduceres til 25,6-33,6 %," forklarer Mikkel Høegh.</p>
<p>De nye regler rammer også eksisterende forældrekøb.</p>
<p>"Reglerne er tænkt til også at ramme de eksisterende forældrekøb. Man skal regne med, at det bliver dyrere fra årsskiftet 2021. Vi taler om cirka 1.500 kr. om måneden for en gennemsnitlig lejlighed. Beløbet vil afhænge af, hvordan lejligheden er belånt og ikke mindst, hvor dyr lejligheden er - men dyrere bliver det", forklarer Mikkel Høegh.</p>
<h2>Tre gode råd fra boligøkonomen</h2>
<h4>1. Vil du sælge forældrekøbet til dit barn, er der en fordel i begyndelsen af 2020</h4>
<p>Ønsker man at sælge forældrekøbet til sin søn eller datter, så har Mikkel Høegh dette råd:</p>
<p>"Vær opmærksom på, at handlen med fordel kan ske i begyndelsen af 2020 på grund af de nye ejendomsvurderinger, der udrulles fra andet halvår af 2020 og frem. Får man handlet i begyndelsen af 2020, kan det som udgangspunkt stadig ske til 15 % under 2011-vurderingen. Det er i min optik rettidig omhu. Muligheden er der nemlig ikke, når den nye vurdering lander i e-boksen. Nogle vil først få den nye vurdering i 2021 eller 2022, men vil man være helt sikker og ikke få nervøse trækninger hver gang noget dumper ind i e-boksen, er det bedst at handle i første halvår af 2020.</p>
<p>Årsagen er, at 2011-vurderingen er en ni år gammel og relativ lav vurdering, som man kan lægge til grund for salget. 2020-vurderingen vil blive tættere på de aktuelle markedsværdier. Derfor vil det være mere attraktivt at bruge 15 %-reglen og den gamle vurdering, fremfor en ny 20 %-regel og en ny og højere vurdering." </p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/forstaa-boligskattereformen">Forstå den nye boligskattereform</a></p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/forstaa-boligskattereformen"></a><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/nye-ejendomsvurderinger">Pas dog på med at klage over de nye ejendomsvurderinger</a></p>
<h4>2. Vil du købe en lille lejlighed i en storby? Prisfald er forventeligt</h4>
<p>Forældrekøb har typisk været mindre lejligheder i større byer. Mikkel Høegh forventer, at der kommer en del af de små lejligheder til salg, når det bliver dyrere at have dem.</p>
<p>"Udbuddet af de små lejligheder vil stige, hvilket giver et nedadgående pres på prisen. Jeg vil forvente, der kommer prisfald på 2-4 % og helt op til 8 % for de lejligheder, der er dyrest pr. kvadratmeter.</p>
<p>Det skal man være opmærksom på, når man skal ud at købe.</p>
<p>Regner man skattebesparelsen ved den nu sløjfede ordning om til, hvad man skal give mindre for lejligheden, så er man ofte ens stillet. Rent økonomisk, skal man give op til 8 % mindre for lejligheden end de priser, de handles til lige nu. Det er selvfølgelig en alt-andet-lige-betragtning. Sådanne beregninger er meget følsomme over for renteniveau og valg af lån. Beregningen er derfor individuel og det kan man eventuelt få sin bank til at regne på", siger Mikkel Høegh.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb">Læs mere om boligkøb i Jyske Bank</a></p>
<h4>3. Bliv ikke renteblind</h4>
<p>Mikkel Høegh mener også, man skal være mere opmærksom på, at markedet for de mindste lejligheder bliver mere rentefølsomt.</p>
<p>"Det synes måske umiddelbart som en lille ting, nu hvor renten er så lav. Men det er værd at have in mente, hvis man er på udkig efter en mindre lejlighed. Det store rentefradrag har beskyttet køberne mod udsving i renten, og derfor har efterspørgslen været mere stabil igennem diverse konjunkturforløb.</p>
<p>Når renten en dag begynder at stige, må vi forvente, at denne del af boligmarkedet vil give sig mere i pris end vi hidtil har været vant til", vurderer boligøkonomen.</p>
<p>"For at tage brodden af det, kan man vælge fast rente på boliglånet. Men det ændre ikke ved, at der i de senere år er lavet mange forældrekøb med variabel rente og afdragsfrihed, og netop denne konstruktion vil blive ramt ved rentestigninger.</p>
<p>Jo mere man er afhængig af afdragsfrihed og variabel rente for at få det til at løbe rundt, jo værre er det", siger Mikkel Høegh.</p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br />eller <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">aftal et møde i din lokale afdeling</a></p>
</div>
</div>

Fra 2021 er det ikke længere muligt at bruge virksomhedsskatteordningen til forældrekøb af boliger. Stoppet rammer også de eksisterende forældrekøb.

Forældrekøb: Skattefordel afskaffes

Skattefordele ved forældrekøb afskaffes

<p>Der er blevet sagt og skrevet meget om udsættelsen af boligskattereformen. Ikke mindst om det er godt eller skidt for dig som boligejer.</p>
<p>Svaret afhænger af din nuværende vurdering – og den afhænger til dels af, hvor du bor.</p>
<p>Hvis din ejendomsvurdering bliver højere, og din boligskat dermed stiger, vil prisen på din bolig falde. Det scenarie vil vi særligt se i de større byer. Til gengæld vil udskydelsen af reformen være en fordel for dig, da selve skattestigningen udskydes i tre år.<br /><br />Bliver din vurdering omvendt lavere, vil det betyder, at din bolig er billigere at sidde i, og det vil have en positiv effekt på prisen. Det vil især gøre sig gældende for parcelhuse i mindre provinsbyer. Til gengæld skal du betale den høje nuværende skat i yderligere tre år.</p>
<p>Hvad er ellers værd at vide om boligskattereformen på nuværende tidspunkt? Det giver jeg et bud på her:</p>
<h2>Hvad er boligskattereformen?</h2>
<p>Alle boligejere betaler ejendomsskat (grundskyld) til kommunen og ejendomsværdiskat til staten. Det er de to skatter, man taler om, når man taler om ”boligskat”. Hvor meget, du betaler i boligskat, afhænger af din ejendoms værdi.</p>
<p>Boligskattereformen er en reform af den måde, man i dag opgør beskatningsgrundlaget – altså hvor meget boligen er værd.</p>
<p>Reformen træder i kraft 1. januar 2024. Den erstatter det politiske boligforlig, der ligger i dag, herunder det berømte boligskattestop fra 2001.</p>
<h2>Hvornår kommer min nye ejendomsvurdering?</h2>
<p>Et helt centralt punkt i reformen er, at alle danske boligejere får nye ejendomsvurderinger. De nye ejendomsvurderinger bliver forventeligt sendt ud fra efteråret 2020 til udgangen af 2022, og ambitionen er, at de skal være ”markedsnære” – altså vise en mere realistisk værdi på din bolig, end vurderingerne gør i dag.</p>
<p>De nye vurderinger er grundlaget for beregningen af dine nye skattesatser.</p>
<p><img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/kjjjcdkr/50a33fd8-cb58-45b9-bcb3-29df8e65d2ca.jpg" alt="Illustration" title="" data-udi="umb://media/0d91525423514c97b4c414b577ff3d57" /></p>
<p> </p>
<h2>Hvornår ændrer min boligskat sig?</h2>
<p>I de nye ejendomsvurderinger kan du se din nye grundskyld.</p>
<p>Når du modtager din nye ejendomsvurdering, ved du, hvad du skal betale i grundskyld til kommunen fra 2021 og frem. Hvis du først modtager vurderingen i 2022, vil din grundskyld blive efterberegnet.</p>
<p>Indtil da skal du betale det samme i grundskyld som i dag. Det betyder, at de evt. planlagte stigninger i grundskylden bliver ”frosset inde” i din ejendom og først skal afregnes den dag, du sælger din bolig.</p>
<h2>Hvad så med min ejendomsværdiskat?</h2>
<p>Vi må vente til 2024 med at finde ud af, hvad vi skal betale i ejendomsværdiskat til staten. Forventningen er, at ejendomsværdiskatten bliver 0,55% af boligens værdi op til 7,5 mio. kr. og 1,40% for den del af boligens værdi, der overstiger 7,5 mio. kr.  </p>
<p>Det er det, der tidligere er blevet meldt ud. Men satserne er ikke endelige, da skatteomlægningen i gennemsnit skal være ”provenuneutral”. Det betyder, at hvis de nye ejendomsvurderinger bliver højere, og dermed giver anledning til indtægter for staten, bliver satserne sat ned - og omvendt.</p>
<h2>Det skal du være opmærksom på</h2>
<p>Forsigtighedsprincippet: Vurdering af ejendomme er altid forbundet med en vis usikkerhed. Derfor bliver der indført et forsigtighedsprincip, der kommer dig som boligejer til gode. Det betyder nemlig, at myndighederne altid skal trække 20% af ejendomsvurderingen, før din skat beregnes.</p>
<p>Så har du en bolig, der bliver vurderet til 1 mio. kr., skal du kun betale skat af 800.000 kr.</p>
<p>Din personlige skatterabat: Skattereformen bygger på et princip om, at ingen boligejere skal betale mere skat i 2024, end de ville have gjort, hvis det nuværende system var fortsat. Så er du boligejer i dag, eller køber du en bolig før 2024, får du en personlig skatterabat, som du beholder indtil boligen sælges.</p>
<p>Det betyder, at en kommende køber af din ejendom efter 2024 skal betale mere i skat, end du gør, fordi han/hun ikke har en personlig skatterabat. Det betyder, at køberen alt andet lige vil være villig til at betale mindre for boligen.<br /><br />Hvis du har betalt for meget i skat: Ca. 800.000 danskere har betalt for meget i skat på grund af for høje ejendomsvurderinger i perioden 2011-2020. Er du blandt dem, får du tilbagebetalt dit tilgodehavende i takt med, at du får din nye ejendomsvurdering. Det sker på et tidspunkt mellem efteråret 2020 og udgangen af 2022.</p>
<p>Forældrekøb: Hvis du har købt en bolig som forældrekøb, er det en god idé at få den overdraget til dit barn inden de nye ejendomsvurderinger bliver sendt ud i efteråret 2020. Det skyldes, at du kan overdrage boligen til 15%. under den nuværende vurdering, der er fra 2011. <br /><br />Selvom du i fremtiden vil kunne overdrage til 20% under vurderingen, vil vurderingen nok være så meget højere (hvis der er tale om en lejlighed), at det ikke er økonomisk fordelagtigt.</p>
<p>Projektbolig: Ønsker du at købe en projektbolig, har du - som det ser ud nu - frem til efteråret 2023 til at flytte ind i boligen, hvis du vil opnå en personlig skatterabat. Køber du en bolig, der er færdig efter den frist, vil du ikke få den personlige skatterabat, og din årlige boligskat vil være væsentligt højere. <br /><br />Prisfastsættelse: Alt andet lige kan du forvente, at hvis du skal sælge din bolig efter 2024, vil køberen  forsøge at presse prisen på din bolig ned. Og at argumentet vil være, at han eller hun vil blive opkrævet mere i boligskat, end du gør i dag.</p>

I 2024 træder den nye boligskattereform i kraft. Se her hvad du skal være opmærksom på, uanset om du er boligejer i dag eller på vej til at blive det.

Ny boligskat i 2024 - godt eller skidt

Forstå boligskattereformen

Jyske Banks hovedkontor under blå himmel

<p><img style="float: right; padding-left: 30px;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/unop5dpp/ba9d696b-ec39-4666-96c7-74c2d2fd745f.png?width=221&amp;height=257&amp;mode=max" alt="Mikkel Høegh om opkonverteringer" title="Mikkel Høegh om opkonverteringer" width="221" height="257" data-udi="umb://media/8def5da54bef49618016b8b7fc5a11eb" /></p>
<p>Forestil dig, at du sætter dig ind i en moderigtig hvid 80’er sportsvogn af mærket DeLorean. Som en anden Michael J. Fox hamrer du med dine hvide sneakers speederen i bund og racer tilbage i tiden. Udstødningen giver et lille knald, og der står gnister hen ad vejen. Personligt vil jeg hive i den mekaniske bremse, når tiden rammer sommeren 2007.</p>
<p>Den sommer havde jeg første arbejdsdag i BRFkredit – nu Jyske Realkredit. Det var en god dag, hvor mine nye kollegaer tog godt imod mig. Der stod blomster på et ellers helt ryddet skrivebord, og der var sat et helt nyt monster af en computer op. Det er den eneste gang, mit skrivebord har været helt ryddet for papirer og gule lapper – nu hvor jeg står og tænker tilbage. Der var simpelthen bare nødt til at være mere orden, computeren fyldte jo det halve skrivebord.<br /><br /></p>
<h2>Hvad er opkonverteringer?</h2>
<p>Den første store opgave i mit nye job var at skrive et papir, der kunne kaste lys over vores holdning til opkonverteringer - som jo egentligt er omlægning af lån til højere rente. Mens nedkonverteringer er folkesport, er opkonverteringer mere komplekst.</p>
<p>Dengang var renten på det 30-årige fastforrentede lån netop steget til 6 procent og vi kunne så småt ane et 7 procent-lån i horisonten. Under de rette betingelser kan man udnytte sådan en rentestigning til at reducere sin restgæld. Det betegnes som en opkonvertering.</p>
<p>Men det kræver is i maven og en tro på rentens udvikling.</p>
<p>Hvor nedkonverteringer giver besparelser her og nu, viser fordelene sig ved opkonverteringer først over tid, når renten falder igen. Der skal være en op-ned-bevægelse i renten, før det er en god forretning.<br /><br /></p>
<h2>Muligheden kommer igen</h2>
<p>Der har ikke været en lige så god case i opkonverteringer siden dengang i 2007. Men der har trods alt været nogle små vinduer engang imellem, og jeg føler mig overbevist om, at det sker igen.</p>
<p>For selvom det lige nu er vanskeligt at få øje på, hvad der skal få renten til at stige, så vil det på et tidspunkt blive relevant igen. Det eneste man nemlig med sikkerhed kan sige er, at renten går op og ned.</p>
<p>Vi har lige nu en hel generation af nye rådgivere og boligkøbere, der ikke har prøvet at være i den situation, hvor det vil være oplagt at tale om opkonverteringer, så derfor denne blog. Det er efter min mening rettidig omhu at tale om det nu, så man i god ro og mag kan forberede sig på et muligt vindue.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg" target="" title="">Læs mere om omlægning af dit boliglån</a><br /><br /></p>
<h2>Bliv klogere på opkonvertering</h2>
<p>Der er især fire punkter, som er gode at kende til, inden - og hvis - muligheden for en opkonvertering igen melder sig på banen som tilbage i 00'erne.  </p>
<p><strong>1. Fordele ved opkonverteringer<br /></strong>Det man kan udnytte ved en opkonvertering er, at obligationerne på lån falder i kurs, når renten stiger.</p>
<ul>
<li>Dermed kan man indfri sit skyldige beløb billigere end den nominelle restgæld - og på den måde kan man mindske sin restgæld.</li>
<li>Falder renten igen er det som at blæse og have mel i munden. Så har man lavere ydelse og mindre gæld.</li>
</ul>
<p><strong>2. De mange 1 og 0,5 procent-lån er oplagte emner<br /></strong>Jo lavere den pålydende rente er på en obligation, desto mere kursfølsom er obligationen. Derfor er de mange nye lån med henholdsvis 1 og 0,5 procent i rente, oplagte emner til en opkonvertering, hvis og såfremt renten begynder at stige.</p>
<p><strong>3. Opkonverteringsstrategi<br /></strong>Ønsker man at have muligheden for at kunne reducere sin restgæld på denne måde, gælder det om at have et fastforrentet lån med laveste mulige pålydende rente.</p>
<p>Herudover er obligationen bag lånet også mere kursfølsomt, hvis man vælger den afdragsfrie version.</p>
<p>Så ønsker man en opkonveteringsstrategi skal man ikke pr. automatik vælge det lån, der er tættest på kurs 100, men snarere det med lavest mulig rente – eventuelt kombineret med afdragsfrihed.</p>
<p><strong>4. Opkonverteringer er en kompleks affære<br /></strong>Der er ikke noget her i verden, som er gratis - og opkonverteringer er ikke en risikofri affære.</p>
<p>Problemet og risikoen er, at vi ikke ved, hvornår renten stiger og, hvornår den efterfølgende vil falde. Og jo længere tid der går fra en rentestigning, som man konverterer op til, til renten falder igen, desto dårligere forretning bliver strategien</p>
<p>Hvis jeg skal forklare det kort:</p>
<ul>
<li>Opkonverteringer giver umiddelbart anledning til en højere månedlig ydelse. Årsagen er, at man betaler den højere rente af den - nu godt nok - mindre gæld. Den højere rente gør den månedlige ydelse højere, selv om gælden er blevet mindre. Besparelsen indtræder først den dag renten falder igen.<br /><br /></li>
<li>Så jo længere tid man betaler den højere ydelse, jo mindre bliver fordelen ved konverteringen. Godt nok er gælden måske blevet nedbragt med 15 procent, men går der for eksempel ti år før renten falder igen, er fidusen forsvundet. Så sidder man med en højere ydelse. Godt nok får mange hurtigere tilbagebetalt lånet, men selve fidusen med mindre gæld til lavere ydelse er væk.<br /><br /></li>
</ul>
<h2>Jeg skal nok sige til</h2>
<p>Vi ved alle sammen, at det er svært at spå - og særligt om renten. Den plejer at gå den modsatte vej af, hvad vi økonomer siger…</p>
<p>Det ændrer dog ikke ved, at i dette tilfælde skal man først gøre noget, når renten ér steget. Og derfor kan jeg godt love, at jeg vender tilbage den dag, det er aktuelt.</p>
<p>"Vær beredt" siger spejderne. Det behøver du ikke at være, kære læser. Jeg siger til, når emnet er relevant igen.<br /><br /></p>
<h2>Vil du selv følge med i rente- og kursudviklingen?</h2>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/kurser/rente-kurs-udvikling" target="" title="">Se rente- og kursudviklingen på realkreditlån</a></p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/kurser" target="" title="">Følg de aktuelle realkreditkurser</a></p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br />eller <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">aftal et møde i din lokale afdeling</a></p>
</div>
</div>

Når renten igen stiger, er der mulighed for opkonvertering. Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh, gør dig klogere på fordelene ved opkonverteringer.

Forbered dig på muligheden for opkonvertering

Tilbage til stigende renter - og muligheden for opkonvertering

Mikkel Høegh ved sit skrivebord på et billede foran moderne villa

<p>Det er ikke sådan, at markedet er ved at brænde helt sammen. Men andelsmarkedet skal igennem noget af den samme tilpasning, vi ser på ejerlejlighederne i de større byer - og måske mere til.</p>
<p>Andelsboligmarkedet er aktuelt påvirket af en lang række forhold, der bevirker, at vi vil se et marked, der bremser noget op og et marked, der skal ned i pris.</p>
<h2>Et vanskeligt marked</h2>
<p>En række af de forhold bliver blandet noget sammen i dagspressen. Men det ændrer imidlertid ikke ved, at andelsmarkedet allerede er et vanskeligt marked at komme rundt i, og vi har endnu ikke set den fulde konsekvens af de nye regler, der har ramt andelsboligmarkedet.</p>
<p>Derudover er der en anden lovgivning på vej, der kan påvirke andelsboligmarkedet negativt.</p>
<h2>Hvad gør vi i Jyske Bank?</h2>
<p>Vi giver lån til køb af andelsbeviser og til foreninger. Rådgivning om et aktuelt køb af andelsbeviser beror dog altid på en individuel vurdering.</p>
<p>I den forbindelse er det vigtigt at holde sig for øje, at det over en kortere horisont kan blive en underskudsforretning at købe et andelsbevis. Det er noget både køber og bank skal være opmærksomme på.</p>
<p>Generelt (der kan være afvigelser) kan vi ikke anbefale at købe en andelslejlighed, hvor foreningen overvejende har afdragsfrihed og variabel rente som finansiering.</p>
<p>Hvis du bor i en sådan forening, vil foreningens finansieringsmodel kunne påvirke resten af din privatøkonomi negativt. Du kan for eksempel på få udfordringer med at låne til større ting som eks. sommerhus, bil eller den store fest.</p>
<h2>En guide</h2>
<p>Andelsmarkedet vil naturligvis bestå, og der er også attraktive og forholdsvis billige boliger derude, som kan være et godt alternativ til en ejerlejlighed. Men som med alt andet i livet er det vigtigt, at kigge sig godt for.</p>
<p>Her er min lille guide til andelsboligjægeren:</p>
<ol style="list-style-type: decimal;">
<li>Tænk ikke på andelsboliger som et billigt alternativ til ejerboliger, men blot som et alternativ.</li>
<li>Tænk på andelsboliger som et finansieringsfællesskab, dvs. man skal interessere sig for foreningens gæld, da den også bliver ens egen gæld.</li>
<li>Læs regnskaber og referater grundigt igennem. Er der eks tænkt over vedligeholdelse mv.?</li>
<li>Hvilken finansiering har foreningen? I gamle dage skulle man kigge efter en swap. Var der en swap, skulle man undvige. I dag skal du kigge efter fast rente - er der finansiering med fast rente, kan det være fornuftigt.</li>
<li>Er der variabel rente skal man være opmærksom på, at boligafgiften - altså huslejen - vil variere med renten.</li>
<li>Du skal være opmærksom på, at du som privatperson bliver gældsbelastet af andelsboligforeningens gæld. Det betyder, at din privatøkonomi vil blive påvirket af foreningens økonomi.</li>
<li>Den politiske risiko ved andelsboliger er aktuelt forholdsvis stor – særligt hvis der kommer et indgreb mod § 5. stk. 2 i boligreguleringsloven. Det er den paragraf, der regulerer huslejefastsættelsen efter evt. renovering. Det er svært at vurdere, hvad en revision af loven vil betyde, men fjernes muligheden helt, vil andelsboligmassen over en bred kam blive 25 pct. mindre værd i værdi. Årsagen er, at man som ejer ikke kan indregne fremtidig udlejningspotentiale i vurderingen.</li>
<li>Den fremtidige skattereform vil også få betydning for andelsboliger. Andelsboligforeninger betaler godt nok kun grundskyld. Grundskylden ventes dog at stige forholdsvis kraftigt på etagebyggeri, som følge af ny og højere offentlige ejendomsvurderinger.</li>
<li>Man skal huske, at godt nok betaler man ikke ejendomsværdiskat ved en andelslejlighed, men til gengæld har man ikke skattefradrag for de renteudgifter, der vedrører foreningens gæld. Det vil sige, man ikke har skattefradrag for den gæld, som foreningen har. Det vil sige, at rentestigninger slår igennem en til en i boligafgiften ved variabel rente i modsætning til ejerboliger, der har en vis beskyttelse fra rentefradraget.</li>
</ol>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/andelsbolig">Vil du vide mere om andelsboliger? Bliv klogere og se en oversigt over fordele og ulemper.</a></p>

Andelsboliger er igen blevet en varm kartoffel. Er markedet ved at brænde sammen? Få en orientering og en købsguide fra Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh

Guide til dig, der er på jagt efter en andelsbolig

Vær obs på andelsboligmarkedet

Stue i grøn nuance med sofa, gulvlampe og sofabord

<p><img style="float: right; padding-left: 30px;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/mwqnjdqg/8d73c94d-1118-4e5a-b43a-c937880c00eb.png" alt="Mikkel Høegh spår, at afkastjagten er startet" title="Mikkel Høegh spår, at afkastjagten er startet" width="214" height="249" data-udi="umb://media/8ec4a163af0649f59fb25f9006a7569c" /></p>
<p>Mine børn har med stor iver kastet sig over den virtuelle ønskeseddel, Ønskeskyen. Her kan man sætte links ind til de ting, man ønsker sig. Lige fra en rejse til månen til alverdens elektronisk udstyr - uden bekymring om, hvad ting koster. Umiddelbart en stressende faktor for enhver forældre, der vil kunne holde meget mere fri, hvis deres børns fantasi var mere udviklet.</p>
<p>På den anden side er det ganske befriende, at de yngste medlemmer af familien stadigvæk har et hav af ønsker. Det er straks værre, når det handler om børnenes tilbagevendende spørgsmål: <em>Hvad ønsker du dig, far?</em> Svaret er ofte kedeligt - fx en hyggelig dag eller en ting, du selv har lavet. Sandheden er jo, at jeg ingenting mangler.</p>
<h2>Rigdom og mindre forbrug skaber øget opsparing</h2>
<p>Netop dét ikke at mangle noget, er hele miseren. Vores generation er rigere end vores forældres generation, som er rigere end vores bedsteforældres generation osv. Samtidig stiger levealderen, og den gennemsnitlige ældre har et mindre forbrug end den gennemsnitlige yngre, der er i etableringsfasen.</p>
<p><em>Brug-og-smid-væk-tendensen</em> er aftagende, og tendensen går nu mere i retning af at slide tingene op fremfor løbende at skifte ud, fordi man kan. Samlet betyder det, at der spares op som aldrig før. </p>
<h2>Jagten på afkast er gået ind</h2>
<p>Når der er et stort udbud af noget, som i dette tilfælde er likviditet, så falder prisen på likviditet. Derfor står vi nu med rekordlave og endda negative renter. Men det ændre imidlertid ikke på, at der ikke rigtigt er noget alternativ til at spare op – for hvad skal man bruge pengene på?</p>
<p>Derfor spår jeg, at boligmarkedet bliver ét af de steder, hvor jagten på afkast vil gå ind. Som Katrine i Matador - man køber fast ejendom, når tiderne er usikre. Der er nemlig ikke meget afkast at hente i obligationsmarkederne.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/realkredit-med-negativ-rente">Læs mere om realkreditlån med negative renter</a></p>
<p>Ser man på handler med udlejningsejendomme gennem de seneste år, så handles de i Danmark med et løbende afkast på mellem 3,5 og 4 %. Det er historisk lavt, men i en international sammenligning er det væsentligt over niveauet i eksempelvis München, hvor afkastkravet er godt 2 %, og Taiwan hvor vi nærmer os 1 %.</p>
<p>Så set i internationalt perspektiv kan man godt forstå, at de udenlandske investorer kigger mod Danmark. Her er heller ikke nogen valutakursrisiko, som en følge af den danske fastkurspolitik til euroen. Og her udmærker Danmark sig i forhold til eksempelvis Norge og Sverige.</p>
<p>Der er immervæk langt fra 3,5 og 4 % og ned til den rente, man kan få ved at købe en obligation i dag. Så jeg tror, de professionelle investorer vil holde fast i deres ejendomme fremfor at sælge ud, også selv om priserne er kommet højt op.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/for-godt-til-at-vaere-sandt">Læs mere om udlandets stigende interesse for dansk realkredit</a></p>
<h2>Matador-Katrine kunne lugte en god handel</h2>
<p>På helårsboliger er prisstigningstakten lige nu mellem 1 og 3 % på landsplan med store regionale forskelle. Selv for den mindre opsparer kan det altså være fristende at jagte afkast på boligmarkedet<strong>. </strong>I den forbindelse også fordi mange unge skubbes ud i at leje en bolig i de store byer, idet de ikke nødvendigvis kan købe en lejlighed uden at komme i konflikt med de såkaldte <em>god-skik-regler</em>. Det er regler om, at man ikke må belåne sin indkomst mere end fire gange. Den bevægelse det skaber mod lejemarkedet, vil gøre det mere interessant for andre at investere og leje ud.</p>
<p>Så selv om priserne på boligmarkedet ikke stiger så meget, som de har gjort, så er boligmarkedet trods alt et sted, der giver mere til investorerne end obligationer gør. </p>
<p>Derfor tror jeg, at priserne på boligmarkedet generelt holder sig oppe på et vist niveau - for de bliver et middel i kampen for afkast. Katrine i Matador kunne lugte en god handel - mon ikke mange flere vil begynde at tænke som hende.</p>
<h2>Faresignal om en spekulationsboble</h2>
<p>Hvis jeg får ret i, at ejendomme bliver et element i jagten på afkast, så ligger der for enden af den forudsigelse også en advarsel om en mulig spekulationsboble.</p>
<p>Der er en vis risiko for, at der kan gå spekulation i det. Så overvejer du at gå ind i jagten på et ejendomsafkast, så vil jeg her komme med nogle gode råd. Især bør man holde sig for øje, at der er en del modvind på lejlighedsmarkedet.</p>
<div class="banner-rounded banner-grey">
<h3><strong>Fire gode råd til jagten på afkast<br /></strong></h3>
<ol style="list-style-type: decimal;">
<li>
<p>Det at købe bolig er en langsigtet investering og bør ikke ske med henblik på en hurtig gevinst. Særligt lejlighedsmarkedet har igennem tiderne haft perioder, hvor man har set meget spekulationskøb, boble-tendenser og tab. Vær klog.<br /><br /></p>
</li>
<li>
<p>Vær opmærksom på, at boligmarkedet traditionelt stiger meget i København, Aarhus, Aalborg og Odense. Der ser vi lige nu, at priserne ikke stiger trods de faldende renter. Det skyldes, at der er regler for hvor mange gange, man kan belåne sin indkomst. Lige nu bremser denne regel mere end renten speeder markedet op, så her skal man passe på ikke at give for meget for en bolig. <br /><br /></p>
</li>
<li>
<p>Der er nye boligskatter på vej. De vil alt andet lige bremse lejlighedsmarkedet og give medvind til villaerne. Der er bred konsensus om, at lejlighedspriserne vil falde mellem 5 og 10 % på grund af skatterne. Det skyldes, at de nye vurderinger forventes at være noget højere på lejligheder, idet Skat tidligere har meldt ud, at man har undervurderet værdierne på etagebyggeri<strong>. </strong><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/ejendomsvurdering-og-boligskatter"><br /></a><strong><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/ejendomsvurdering-og-boligskatter"></a><br /></strong></p>
</li>
<li>Givet, at både skatter og vækstvejledninger kun gælder i de store byer, kunne man være fristet til at købe bolig på de såkaldte sekundære placeringer - fx uden for storbyerne. Her viser al erfaring, at priserne svinger meget mere end på de primære placeringer. Så det skal man passe på med, med mindre man har en meget lang tidshorisont eller vil være den sidste beboer. </li>
</ol>
</div>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/negative-renter" target="" title="">Bliv klogere på negative renter</a></p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br />eller <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">aftal et møde i din lokale afdeling</a></p>
</div>
</div>

Boligøkonom, Mikkel Høegh, spår, at boligmarkedet bliver ét af de steder, hvor jagten på afkast vil gå ind. Få fire gode råd til investering i ejendomme.

Fire gode råd om at investere i ejendomme

Jagten på afkast er gået ind på boligmarkedet

<p><img style="float: right; padding-left: 30px;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/g4zb5li1/5f6bfce6-a790-46e0-99d7-68d7cc2ad2b3.png" alt="Boligøkonomen i regnvejr" title="Boligøkonomen i regnvejr" width="214" height="249" data-udi="umb://media/ad1fb331d81b4083a0b186d652880a05" /></p>
<p>Der var igen skybrud over Lyngby, og jeg forsøgte at finde læ i mine børns skolegård. Et ukendt nummer kimede min mobil ned. Jeg løb over i cykelskuret. Stemmen var ukendt. Det viste sige at være Jack fra National Brodcasting Company (NBC), New York. Han ville høre om dansk realkredit og vores nye 10-årige lån med negativ rente. Han havde læst om det i Washington Post og synes, det lød mærkeligt.</p>
<p>Vi talte stadig sammen, da skolen lukkede - og mine børn selv havde fundet deres far i cykelskuret. Jack havde brug for meget udførlige forklaringer, og i takt med, at han fik mere og mere viden, måtte han sande, at<span> d</span>ansk realkredit er for godt til at være sandt.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/realkredit-med-negativ-rente">Læs mere om realkreditlånet med negativ fast rente</a></p>
<h2>Rentefald og dækskifte</h2>
<p>Optrapning af handelskrigen mellem Kina og USA, uro omkring den politiske situation i Storbritannien og generel bekymring for den økonomiske udvikling i den vestlige verden har givet anledning til nye rentefald. I virkeligheden kedelige nyheder. Men disse rentefald har til gengæld betydet, at kurserne på realkreditobligationerne er gået op.</p>
<p>I dansk realkredit har vi det, vi kalder pari-reglen. Det betyder, at man ikke må udstede fastforrentede lån, når obligationen bagved lånet er gået over 100. Det er en standardprocedure i dansk realkredit at åbne nye obligationer - ligesom når man skifter dæk på en bil. Den samme bil fortsætter, men der er ny gummi på hjulene, så den kan rulle uhindret videre hen over asfalten.</p>
<p>Denne gang var dækskiftet dog mere specielt, fordi renten blev negativ. Det er første gang nogensinde i verden, at der er blevet udbudt negativ pålydende rente på et fastforrentet lån. Det skabte naturligt en vis interesse - også fra udenlandske medier.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/negative-renter" target="" title="">Bliv klogere på negative renter</a></p>
<h2>Stor interesse fra udlandet</h2>
<p>Netop kontakten fra udenlandske medier, og luppen på dansk realkredit, giver anledning til refleksion.</p>
<p>Der har været et TV-indslag på nationalt fransk tv om pølsevogne, Nyhavn og billige lån - og det er selvfølgelig meget sjovt. Det er om muligt endnu mere sjovt, at journalisterne ikke tør udtale mit efternavn, Høegh - som er umuligt på fransk. Men det stikker lidt dybere end det. Udlandet er dybt imponeret over, at vi har en så tæt én-til-én-sammenhæng mellem den rente investorerne betaler og den rente som kunder har (nu betaler) i dansk realkredit.</p>
<p>Nogle af de udenlandske journalister har fået stoffet galt i halsen og tror, at lånet er helt gratis. Det er det jo ikke - på grund af kurstab og bidrag.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/omjyskebank/jb-praesenterer/kejserriget#minuslaan">Hvad er op og ned på det nye lån? Hør podcasten om minuslånet</a></p>
<h2>Svært at tro</h2>
<p>Netop bidragene, som herhjemme er så udskældte, fik Jack fra NBC til at udbryde: ”De lave bidragssatser, kan jo kun lade sig gøre, fordi de danske realkreditinstitutter modtager massiv statsstøtte”. Han kunne slet ikke forestille sig de lave marginaler, som er nævnt i vores prisliste.</p>
<p>Mens vi fik rettet den misforståelse, måtte mine børn lige være ekstra tålmodige i cykelskurets læ.</p>
<p>I Danmark har vi noget helt unikt i form af vores over 200-årige realkreditsystem. Dansk realkredit er unikt. Selv om jeg godt vidste alt dette, er det alligevel bemærkelsesværdigt, at vores bank over en weekend fik 80-90 henvendelser fra amerikanere, som på grund af en artikel i en amerikansk avis, ønskede sådan et lån.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/jyske-fast-rente">Bliv klogere på realkreditlån med fast rente</a></p>
<h2>Dakolos-teorien</h2>
<p>Dakolos-teorien er en vigtig læresætning for mig i økonomi: <em>De andre kan også læse og skrive</em>, hedder hovedsætningen. Det husker jeg altid på, når jeg får en god idé og tænker: <em>Hvorfor har andre ikke set dette?</em> Men lige nu har jeg en fornemmelse af, at udlandet endelig har fået øje på, hvor fantastisk dansk realkredit er.</p>
<p>Hvad kan vi så bruge det til? To ting. For det første er det jo bekræftet, at der ikke findes en billigere måde at låne på. Så som forbruger bør man samle sin gæld. For det andet er der måske endnu flere, der har mod på at investere i dansk realkredit, og måske endda kan systemet eksporteres til andre steder end Mexico.</p>
<p><strong>Bonus information:</strong> Spekulanten Soros var så forelsket i dansk realkredit, at hans fond har hjulpet med at etablere et realkreditsystem i Mexico, der bygger på den danske grundtanke. Grundtanken er billig, effektiv, stabil og transparent finansiering.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/realkredit">Læs mere om lån med realkredit</a></p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br />eller  <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">aftal et møde i din lokale afdeling</a></p>
</div>
</div>

Udenlandske medier har fået øjnene op for dansk realkredit efter det 10-årige lån med negativ rente kom på markedet. Det må være for godt til at være sandt.

Lån med negative renter har skabt interesse i udlandet

Dansk realkredit - for godt til at være sandt

Mikkel Høgh på et billede foran villa med røde mursten

<p><img style="float: right; padding-left: 30px;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/rmyhc3gj/4f923bf7-0eab-4987-b10a-8173d25acca1.png" alt="Mikkel Høegh ved hæk" title="Mikkel Høegh ved hæk" width="214" height="249" data-udi="umb://media/7471308dfcc94e4a8f178fb85e0c1590" /></p>
<p>Jeg bor i et kvarter, hvor husene slet ikke har den standard, moderne huse har i dag. En kynisk økonom ville jo sige, at der bare skulle en bulldozer igennem kvarteret og bygges nye huse. Men hvad får vi så for husene – kun omkring grundværdierne? Ak og ve, så har jeg gjort en dårlig investering og må sent på pension.</p>
<p>Lige nu er det mest beskrivende ved vejen, at der sker et skifte, hvor halvdelen af husene over de næste ti år formentlig vil blive revet ned, og nye huse vil blive bygget.</p>
<p>Andre vil som jeg gå og klatte på det gamle hus og prøve at sætte det i stand efter bedste beskub og økonomisk formåen. Min ene genbo, Thorsen, er lige gået i gang og skal have håndværkere det næste halve år.</p>
<p>Et projekt, der har ladet vente på sig, fordi han ikke kunne finde nogen, der ville hjælpe. Nu er Joris og Ramünas, to litauiske arbejdsmænd, så i gang, og huset bliver sikkert tiptop og langt mere klimavenligt.</p>
<p>Familien Schödt tog konsekvensen for år tilbage og rev hele pivtøjet ned og byggede nyt. Deres tag var det eneste på vejen, hvor der ikke var sne på om vinteren – det sørgede den dårlige isolering for.</p>
<h2>Renovering af hus</h2>
<p>Umiddelbart er incitamentet for at lave klimaforbedringer i private hjem for lille til, at der sker det helt store ryk. Thorsen gør det, fordi han alligevel skal bygge til efter en familieforøgelse. I den forbindelse giver det god mening.</p>
<p>Over tid vil bedre isolering også være med til at betale noget af tilbygningen, ligesom flere kvadratmeter vil kapitalisere sig.</p>
<p><strong>Tip</strong><strong>: </strong>Det er klogt at samle sammen og lave et stort projekt. Det får også håndværkeromkostningerne ned og øger sandsynligheden for, at man kan finde nogen, der vil lave det.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/ombyg">Overvejer du at bygge om eller energioptimere din bolig? Læs om boligforbedringer</a></p>
<div class="no-underline banner-rounded banner-grey">
<h2>Gode råd ved renovering</h2>
<ul>
<li>Lav et større projekt fremfor en masse små over tid</li>
<li>Kan boligen udvides, øger det husets værdi og kan være med til at betale noget af investeringen</li>
<li>Energi-investeringer kan betale noget af renovering via lavere energiregninger</li>
<li>Vælg løsninger du selv synes om og vil bruge.</li>
</ul>
</div>
<h2>Byg nyt</h2>
<p>Andre husejere, som fx familien Schödt, der rev ned og byggede helt nyt, får ad den vej lavere vedligeholdelsesomkostninger og lavere energiregninger.</p>
<p>Men de bliver også højere beskattet af herlighederne. Om sådan et projekt kan betale sig, afhænger af købsprisen på det hus man river ned. </p>
<p>Når jeg er hjemme i Haderslev og besøge mine forældre, får folk øjne som Rundetårn, når jeg fortæller, at jeg har naboer i Lundtofte, der køber huse til 3-4 millioner kr. og river dem ned.  </p>
<div class="no-underline banner-rounded banner-grey">
<h3>Gode råd, når der bygges nyt</h3>
<ul>
<li>Lav realistisk budget og læg 10-15 pct. oven i budgettet</li>
<li>Hav en buffer til uforudsete udgifter</li>
<li>Husk, at skattebilletten bliver større ved nyt hus</li>
<li>Få fast pris på nedrivning af det gamle hus og læs betingelserne nøje igennem.</li>
</ul>
</div>
<p>Regn med, at hvis man vil bygge nyt, så bliver det 10-15 pct. dyrere end budgetteret.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb/nybyg">Læs mere og få et overblik over økonomien, hvis du skal bygge nyt</a></p>
<h2>Klimaet skal have en særlig plads</h2>
<p>Familien Jensen er optaget af det moderne og har allerede skiftet dieselslugeren ud med en moderne hybridbil.</p>
<p>De kunne nemt gå hen og blive first mover på at klimarenovere deres ejendom på vores vej.</p>
<p>Det er oplagt, at en stor del af boligmassen skal klimarenoveres, idet der jo bruges ganske mange ressourcer, og ikke mindst CO2, ved at bygge huse og leve i husene. Jeg tænker derfor, at hvis jeg om nogle år går samme tur ned ad min vej, så vil jeg se, at flere er gået gang med at klimarenovere.</p>
<p>Skal jeg foregribe begivenhedernes gang, vil Jensen formentlig komme og spørge til råds angående finansiering. Jensen er ingeniør og derfor ofte på forkant med ny teknologi.</p>
<p>Det er imidlertid vanskeligt at vurdere, hvilke anlæg der er det eneste rigtige på sigt og hvilke anlæg, der forøger ejendommens værdi. Et godt eksempel er el-varme. El-varme er, belært af 80’erne og 90’ernes høje el-regninger, et meget dårligt ord i en salgsopstilling. Men er det nu også det på sigt? Rent klimamæssigt er det en god idé og i takt med, at vi bliver bedre til at lagre den grønne strøm, måske det eneste rigtige? Hvem ved?</p>
<p>Jensen taler også om solceller i sine vinduer. Det er meget mere end hvad en gråsprængt boligøkonom kan kapere på sin regneblok. Umiddelbart er jeg dog af den overbevisning, at anlæg - uanset art - skal afskrives over en kort tidshorisont. Det kan derfor ikke rigtigt løfte en ejendomsværdi, når vi taler almindelige huse til beboelse.</p>
<p><strong>Mit råd til Jensen</strong>: Skal man i gang med en klimarenovering, skal det ske ved, at man nedbringer forbrugsudgifterne, således at leveomkostningerne falder.</p>
<p>Skal investeringerne finansieres, så er det nettoudgiften, man skal se på. Lige nu er renterne ekstremt lave, hvorfor mange investeringer lige nu kan betale sig. Så det er nu, man skal foretage sådanne investeringer fremfor at gøre det, når renten er høj.</p>
<div class="no-underline banner-rounded banner-grey">
<h3>Gode råd til klimarenovering</h3>
<ul>
<li>Vælg den teknologi som her og nu giver den største forbrugsbesparelse. Det er vanskeligt at vælge den rette teknologi på sigt.</li>
<li>Brug nettoudgiften, hvis det skal finansieres.</li>
<li>Husk at indberette energiforbedringer til Skat og få håndværkerfradrag.</li>
<li>Regn ikke med, at energiforbedringer giver et permanent løft i ejendomsværdien. </li>
</ul>
</div>
<h2>Ældres problemstillinger og muligheder</h2>
<p>På min vej bor der også en del ældre mennesker. Blandt andre fru Sørensen, som sidste år blev alene. Hvad skal de gøre?</p>
<p>De huse, som ikke vedligeholdes og hvor haven gror til, er også de huse, der rives ned først. Det skete med huset, hvor den gamle smed Hr. Klein boede til din død i fjor. Klein (den yngre) havde kalkuleret med en vis arv - men forsømte huse afskrives altså hurtigt til grundværdien.</p>
<p>Andre ældre nedsparer i deres bolig. Dermed skal de fleste fraflytte efter ti års nedsparing – det kan være psykisk hårdt. Det mærker jeg jævnligt, når jeg støder på forhenværende overlæge Jensen, der er ude og lufte Bølle - en lille gylden puddelhund med grå stær. Overlægen vil meget gerne blive boende, men om et år udløber afdragsfriheden på hans lån, og ingen kan love ham et nyt. Et forsigtigt gæt er, at Jensens dåbsattesten er fra før krigen.</p>
<p>Så måske er erfaringen i virkeligheden, at man skal få tænkt det godt igennem, hvis man kaster sig ud i nedsparing. Overlægen siger i hvert fald til mig, at han har fortrudt, men de ekstra penge afdragsfriheden har givet, er brugt.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/nedsparing">Læs mere om nedsparing i din bolig</a></p>
<p>Der er også mennesker, som hr. og fru Carlsen, der prøver at holde huset up to date. Jeg skal ikke kunne sige det, men en stille tanke er, at de har svært ved at ramme det, som børnefamilierne efterspørger. Jeg kan i hvert fald ved selvsyn konstatere, at smag inden for køkkener, træterrasser og haveanlæg er forskellige på tværs af generationer.</p>
<p>Det er vel meget naturligt, så når man investerer i den slags, skal det være fordi, man selv vil have glæde af det, ellers kan man næppe holde skindet på næsen. Men det kommer altid godt igen at holde hus og have ved lige.</p>
<div class="banner-rounded banner banner-grey">
<h3>Gode råd, når alderdommen sætter ind</h3>
<ul>
<li>Tænk over, at nedsparing ofte betyder, at man må fraflytte huset efter ti år</li>
<li>Lav ikke investeringer som du ikke selv vil bruge</li>
<li>Hold til gengæld haven og sørg for, at vedligeholde det mest nødvendige af huset.</li>
</ul>
</div>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/10-procent-skarpere">Bliv 10 procent skarpere, når det handler om bolig og pension</a></p>
<p>P.s. Ja, det er mig, der bor i nr. 22, hvor hækken trænger til en ordentlig tur. Jeg ved fra biologitimerne - eller var det min elskede morfar, der lærte mig det - at hækken bare skal klippes før Sankt Hans. Kære naboer, jeg vil prøve at nå det i år. I ved alt for godt, at jeg helst vil springe over. Men nu må jeg jo smage min egen medicin.</p>
<p class="mute"><em>(Opdateret den 1. juli 2019)</em></p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br />eller  <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">aftal et møde i din lokale afdeling</a></p>
</div>
</div>

Skal du renovere, bygge ny bolig eller er både du og dit hus ved at have en vis alder? Jyske Banks boligøkonom giver gode råd til dig og din boligsituation.

Mikkel Høeghs boligblog: Tanker fra villavejen

Boligøkonomen: Tanker fra min villavej

<p><img style="float: right; padding-left: 30px;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/wozp4dio/43a610cf-26fb-4235-b44b-05b4b8d602cd.png" alt="Mikkel Høegh spår om den kommende valgkamp" title="Mikkel Høegh spår om den kommende valgkamp" width="214" height="249" data-udi="umb://media/0defb3b55b0e470dad5a37f53ce503ac" /></p>
<p>Valgkampen har egentligt været i gang ganske længe. Personligt har jeg mødt diesel-osende valgbusser tøffende rundt på de danske motorveje den sidste måned, mens jeg har været på vej til boligarrangementer rundt om i landet. En bus skal der til, må man forstå.  </p>
<p>Noget andet der skal til, hvis man vil vinde et folketingsvalg, er boligejernes gunst. Boligejerne har afgjort valget mange gange. En gang havde vi sågar boligejernes parti, men i dag er alle partier mere eller mindre boligejernes.</p>
<p>Jeg tipper på, at følgende emner kommer op i en varm valgkamp.</p>
<h2>Valgemne 1: Boligskat</h2>
<p>Et varmt emne i valgkampen kan blive boligskat. Som de fleste ved, er der nye skatteregler på vej, flankeret af ganske komplicerede overgangsregler. Politikerne har stillet befolkningen i udsigt, at man nu kan lave retfærdige og præcise vurderinger. Det kan imidlertid ikke lade sig gøre, og de allerede nu forsinkede ejendomsvurderinger gør, at de færreste politikere vil gå ind i den debat i første omgang.</p>
<p>Men der er mange stemmer i en simpel og retfærdig beskatning. Så mon ikke emnet kommer op, hvis nogen ender med at blive desperate.</p>
<div class="banner-rounded banner-grey"><strong>Tip til politikerne:</strong> En løsning kunne være en avancebeskatning som i Sverige. Problemet er, at det er dyrt at implementere, men det vil appellere bredt til retfærdighedssansen, idet mange har svært ved at forstå, at man i dag skal beskattes af papirpenge.</div>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/ejendomsvurdering-og-boligskatter">Læs mere om de nye ejendomsvurderinger og boligskatter</a></p>
<h2>Valgemne 2: Lempelse af låneregler</h2>
<p>Et andet emne er, at folk med almindelige indkomster skal kunne købe en bolig i storbyen. Det er allerede oppe at vende. Det er populært at mene, at politibetjenten og sygeplejersken skal kunne bo lige midt på Rådhuspladsen.</p>
<div class="banner-rounded banner-grey"><strong>Tip til politikerne:</strong> Hvis man lemper lånereglerne så sker der flere ting: Flere kan blive mere gældsat. Det vil ikke mindske boligpriserne, men tværtimod forhøje dem og betyde, at flere vil blive hårdt gældsat, hvis ellers deres banker vil lege med.</div>
<p>Sagens kerne er, at man skal lade banker og realkreditinstitutter føre kreditpolitik og ikke ændre på boligmarkedets rammevilkår fra dag til dag. Eller skulle man sige fra valgkamp til valgkamp. Den usikkerhed det giver, er gift for boligmarkedet.</p>
<h2>Valgemne 3: Begrænsning af afdragsfrihed</h2>
<p>Andre politikere er gået i den anden grøft og vil gerne begrænse afdragsfriheden.</p>
<div class="banner-rounded banner-grey"><strong>Tip til politikerne:</strong> Det vil ikke ligefrem gavner et boligmarked, der er på <em>vej ned i gear</em>.</div>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan">Bliv klogere på afdragsfrihed, realkreditlån og en masse andet om boliglån</a></p>
<h2>Valgemne 4: Andelsboligerne og højere husleje</h2>
<p>En varm politisk kartoffel er miseren om den såkaldte §5 stk. 2 i boligreguleringsloven. Det er den paragraf, der giver mulighed for at renovere lejligheder ved genudlejning.</p>
<p>Renoveringerne betyder en højere husleje for den næste lejer og giver dermed anledning til et højere afkast til ejendomsinvestoren. Reglen kom til debat, idet man ville forhindre en stor amerikansk kapitalfond i at operere på ejendomsmarkedet.</p>
<p>Debatten er blevet sparket i syltekrukke i et ekspertudvalg. Mon ikke den alligevel blusser op igen under et valg, fordi emnet har et element af de gode mod de onde – lejere mod kapitalfonde. Men ingen tænker på de lejere, der nu er blevet andelshavere og snart kan blive insolvente, fordi de benyttede tilbudspligten. Det handler om, at de som bor til leje i et boligkompleks, skal have mulighed for at købe ejendommen, hvis den skal handles.</p>
<div class="banner-rounded banner-grey"><strong>Tip til politikerne</strong>: En afskaffelse af paragraffen vil ramme mange - 90 pct. af renoveringerne er af danske investorer. Og desuden rammer det andelshavere ganske hårdt. Andelsboliger skal nemlig vurderes som udlejningsejendomme i dag. Når man i dag køber en ejendom, indregner man en potentiel højere leje i takt med at lejlighederne renoveres. Må man ikke indregne dette potentiale længere, vil sådanne ejendomme skulle vurderes op til 25 pct. lavere i værdi</div>
<h2>Valgemne 5: Lån til ældre og boliger i yderområderne</h2>
<p>Et sidste varmt emne er et vanskeligt emne. Det er emnet om at sikre lån til yderområderne i vores land og til ældre. Det bliver et stort emne, som har en vis betydning for statskassen, hvis politikerne virkelig vil løse det. En statsbank eller statsgaranti er ekstremt dyr - jeg vil gerne se den finansminister, der vil det. </p>
<p>Det er naturligvis vigtigt at tænke over en geografisk spredt økonomisk udvikling, men det gøres ikke ved at give flere kreditter eller øge gælden. </p>
<p>Desuden skal kreditor kunne forsvare sin kreditpolitik, når Finanstilsynet kommer på inspektion.</p>
<div class="banner-rounded banner-grey"><strong>Tip til politikerne:</strong> Det her er ikke noget, man kan lovgive sig ud af. Med mindre man vil have en statsbank eller give statsgarantier. For i sidste ende er udlån en sag mellem debitor og kreditor, hvor kreditor jo løbende skal vurdere, hvorvidt man kan forvente at få sine penge tilbage. Teknologisk udvikling, god infrastruktur og evt. skattefradrag vil nok virke bedre. </div>
<h2>God valgkamp</h2>
<p>Jeg vil ønske jer alle en god valgkamp og husk på, at boligmarkedet er en for vigtig størrelse til hurtige politiske snuptagsløsninger.</p>
<p class="mute"><em>(Opdateret den 10.05.2019)</em></p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br />eller  <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">aftal et møde i din lokale afdeling</a></p>
</div>
</div>

Den igangværende valgkamp bliver brandvarm - både boligskatter, lempelse på låneregler og begrænset afdragsfrihed forventes at blive aktuelle valgemner.

Boligøkonomen sætter fokus på boligejernes valg

Varm valgkamp i sigte - særligt for boligejerne

<p>Stigende renter har længe været økonomers og politikers bekymring, men den bekymring er ikke kun sparket til hjørne - den er afmonteret, mener boligøkonom Mikkel Høegh.</p>
<p>"For fem år siden var det kun cirka hvert 3. lån, der havde fast rente. I dag er det hvert andet lån. Og alt tyder på, at det tal bliver endnu bedre i nær fremtid, fordi interessen for fastforrentede lån med lav rente er enorm i øjeblikket," siger boligøkonomen.</p>
<h2>Stor omlægningsbølge i gang</h2>
<p>"Der er en stor omlægningsbølge i gang blandt de danske boligejere lige nu. Hvis man ser på tallene for marts isoleret, har vi ikke set flere lånetilbud i Danmark siden den store konverteringsbølge tilbage i 2015. Således spørger otte ud af ti af de kunder, vi aktuelt er i dialog med, om fast rente," siger Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/jyske-fast-rente">Læs mere om Jyske Fast Rente</a></p>
<p>"Boligejerne bruger de vanvittigt lave renter fornuftigt til at sikre deres privatøkonomi, så den er robust mod udsving i renten. Der skal nok være nogle, som vil komme galt afsted, når renten stiger igen, men slet ikke så mange, som man tidligere har været bekymret for," siger boligøkonom Mikkel Høegh.</p>
<p>Det er de såkaldte 0 procentlån og 1,5 procentlån, som danskerne nu går over på. Samlet set er der i Danmark indhentet 26.959 lånetilbud på de lån i marts, viser nye tal fra Finans Danmark.</p>
<p>"Det er både erhverv og private, som omlægger lån til fast rente i stor stil. Det er grundlæggende en sund udvikling, som understøtter den finansielle stabilitet i Danmark. Udviklingen er således en gevinst for vores samfund. Finansiel stabilitet er en af de grundpiller, vi alle står på," siger Mikkel Høegh.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/dagen-renten-ramte-nul-procent">Læs boligøkonomens beretning om den dag renten ramte 0 %</a></p>
<h2>Evighedslån?</h2>
<p>Mikkel Høegh forudser i øvrigt, at lavrentelånene vil tage livet af de op-konverteringsbølger, der tidligere er set.</p>
<p>"Jeg tror, de nye lavrentelån er evighedslån. Forstået på den måde, at folk vil beholde deres lån med den unikt lave rente, og det vil tage livet af op-konverteringerne. En husejer holder i gennemsnit sit lån i otte år, det har noget at gøre med bl.a. flyttemønstre og konverteringsmuligheder, og jeg tror, de beholder deres lave lån i den periode. Mindst.</p>
<p>Når renten en dag stiger, vil mange hellere beholde deres lån med lave renter og dermed en lav ydelse, fremfor at få en mindre gæld og en højere ydelse," siger Mikkel Høegh.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg">Overvejer du at omlægge dit lån? Læs, hvornår det bedst kan betale sig</a></p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a></h3>
<p>eller</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/jyske-fast-rente#kontakt" target="" title="" class="button-green">Bliv kontaktet</a></p>
</div>
</div>
<hr />
<p> </p>

Tal viser, at mere end halvdelen af alle boligejere nu har lagt om til klippefaste renter, der hverken kan eksplodere opad eller stige i mange år.

Mange boligejere lægger om til fastforrentede lån

Boligejerne sender frygt for rentestigning sydover

<p><img style="float: right; padding-left: 30px;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/p42jxkzv/797c58c0-d0ab-4652-b1b8-b610863ee0df.jpg" alt="Det umulige blev muligt med nul-rente" title="Det umulige blev muligt med nul-rente" width="230" data-udi="umb://media/ab9bb87923354eb38cd3175347ce5bb4" /></p>
<p><strong>Vi blev ramt af fænomenet nul procent i fast rente. </strong></p>
<p>Min mobil glødede. Jeg blev kimet ned af undrende journalister fra tyske, amerikanske, engelske og franske aviser.</p>
<p>Der var tale om en verdensnyhed og jeg fik øvet mit skoleengelsk. Ren win-win vil min gamle lærer fra gymnasiet sikkert synes.</p>
<p>Og nu vi er ved anekdoterne, så var der faktisk også henvendelse af den lidt mere eksotiske slags fra en forening, der var meget interesseret i, om vi nu var gået ind i sharia-lån. Det kunne man jo godt foranlediges til at tro. Jeg måtte dog skuffe, da der er tale om et obligationslån.</p>
<h2>Sådan hænger det sammen</h2>
<p>Realkreditlån med fast rente er baseret på, at realkreditinstitutter udsteder obligationer, som investorer køber. Det er oftest pensionskasser, banker og investeringsforeninger.</p>
<p>Normalt er sammenhængen mellem rente og kurs, at når renten falder, så stiger kursen på obligationen. Hvis kursen på obligationen går over kurs 100, så lukker den for tilbudsgivning og en ny obligation må åbnes.</p>
<p>Vi havde igennem nogle uger set rentefald, og pludselig kom kursen på obligationen bag det 10-årige lån med en halv procent i rente op på de magiske 100.</p>
<p>Og den næste obligation i rækken var denne specielle fætter – en obligation med nul i pålydende rente. Man kan simpelthen ikke have en lavere pålydende rente end nul på en obligation. En obligation er nemlig defineret som et rentebærende aktiv.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/jyske-fast-rente">Læs mere om Jyske Fast Rente</a></p>
<h2>Mavesur lederskribent</h2>
<p>Men nul i rente er ikke det samme som, at der nu er indført gratis lån eller gratis penge, som en mavesur lederskribent har anklaget mig for at sige.</p>
<p>Renten på et realkreditlån opkræves godt nok af realkreditinstituttet, men vi skal sende pengene videre til investorerne. I dette tilfælde er der ingenting at sende videre til investorerne.</p>
<p>Lave renter og - i dette tilfælde slet ingenting i rente - accepteres af investorerne, fordi de betragter dansk realkredit som en sikker havn i en usikker tid.</p>
<p>Men det, at der ikke er nogen rente, betyder ikke, at lånet koster gratis.</p>
<ul>
<li>Der er blandt andet bidrag, som på alle andre realkreditlån. Bidraget afhænger af, hvor hårdt belånt ens ejendom er.</li>
<li>Dertil kommer etableringsomkostninger, og herudover er der også et kurstab på lånet.</li>
</ul>
<p>De samlede omkostninger ved lånet er således ikke nul, men det ændrer ikke ved, at det er en historisk mulighed for danskerne for at få et billigt, fastforrentet lån med 0 procent i rente.</p>
<h2>Hvad egner lånet sig til</h2>
<p>Lånet er i mine øjne det perfekt tillægslån til forbedring på sin bolig, fx til nyt bad, køkken eller nyt tag.</p>
<p>I de ti år det tager at afvikle lånet, har man sikkerhed for, at renten er nul uanset hvad, der sker.</p>
<div class="banner-rounded banner-grey">
<h2>Den langhårede</h2>
<p>Nogle vil være bekymret for indlåsning. Her er pointen, at hvis man bruger lånet som et tillægslån, og holder det til udløb, så er denne grund til bekymring ikke-eksisterende. Der kan selvfølgelig indtræffe en livsbegivenhed, der gør, at man skal ud af lånet før tid. Her er det værd at holde sig for øje, at kursfølsomheden på et 10-årigt lån er mindre end på et 30-årigt, ligesom man netop ikke har valgt 0,25 %-lån for at sikre, at obligationsserien blev stor og likvid.</p>
</div>
<h2>Røg ud af regnemaskinen</h2>
<p>Jeg må indrømme, at jeg har svært ved ikke at lade mig fagligt begejstre af dette lån. Specielt når jeg tænker tilbage på min studietid, hvor jeg sad og regnede på rentestrukturer. I lærebøgerne var alle eksemplerne lavet med såkaldte nul-kupons-obligationer for nemheds skyld. Det virkede lidt teoretisk, men så kom dette lån der kræver, at man skal dividere med nul i beregningen af ydelsen (jævnfør annuitetsformlen, da der her er 40 betalinger). </p>
<p>De fleste kan nok godt huske fra matematiktimerne, at der kommer røg ud af regnemaskinen, hvis man dividerer med nul.</p>
<p>Det er historisk og det blev en dag, jeg sent vil glemme.</p>
<div class="banner-rounded banner-grey">
<h2>Tre gode råd om 0 %-lånet</h2>
<p>0 %-lånet er</p>
<ul>
<li>det perfekte tillægs-lån til renoveringer.</li>
<li>perfekt til at få dyrere gæld ud af verden med.</li>
<li>et lån man typisk bør holde til udløb. Det bliver ikke billigere end det.</li>
</ul>
</div>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a></h3>
<p>eller</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/jyske-fast-rente#kontakt" target="" title="" class="button-green">Bliv kontaktet</a></p>
</div>
</div>

Mikkel Høegh, Jyske Banks boligøkonom, giver et billede af den dag, hvor Jyske Bank blev ramt af fænomenet nul procent i fast rente. En verdenshistorisk dag.


Boligøkonomen: Den dag renten ramte nul procent

Den dag renten ramte nul procent

Mikkel Høegh med sin lommeregner på et billede foran nyt hustag

<h2><em>Opdateret med nyt om Jyske F3 (bankboliglån) 28. feb</em></h2>
<p>Auktionen for refinansiering af rentetilpasningslån per 1. april 2019 er afsluttet. Kunder, der skal rentetilpasse, kan glæde sig over nok en periode med fordelagtige renter.</p>
<p>Der har nok engang været stor efterspørgsel på vores obligationer. Kunder med rentetilpasningslån, der skal rentetilpasse 1.april, kan derfor se frem til endnu en periode med fordelagtige renter.</p>
<h2>Luft i budgettet</h2>
<p>”Boligejerne med variabelt forrentede lån kan glæde sig over meget lave renter. Mange kan endda glæde sig over negative renter,” siger Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh, og fortsætter:</p>
<p>”Låntagerne med Jyske Rentetilpasning F5 løber endnu engang med førstepladsen og bliver de helt store vindere ved denne auktion. De står til at få en markant lavere rente end for fem år siden. For dem betyder det, at har de et gennemsnitlig lån, er der råd til en ekstra weekendtur om året.”</p>
<p>Kunder med Jyske Rentetilpasning F1 og F3 vil ligeledes opleve et fald i renten.</p>
<p>Har du Jyske Rentetilpasning F1 eller F3, kan du se frem til en ny fastrenteperiode med negativ rente på dit lån.</p>
<h2>Kunder i Jyske Bank får snart direkte besked</h2>
<p>Skal dit rentetilpasningslån have ny rente per 1. april 2019, vil du i løbet af den kommende tid få oplysninger om den nye rente på dit lån. Rente og ydelse afhænger af dit låns restgæld, restløbetid og belåningsgrad.</p>
<h2>Hvad betyder det for dig?</h2>
<p>Har du et Jyske Rentetilpasningslån F1-F5 og skal du have ny rente 1. april 2019? <a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/ybrlovin/9a69b81e-dd39-43a4-89f5-b014b906d91a.pdf" target="_blank">Så se her, hvad resultatet af auktionen betyder for dig.</a></p>
<h2>Basisrente på F3 (bankboliglån) bliver negativ</h2>
<p>Har du et Jyske F3 (bankboliglån), som skal have ny basisrente pr. 01.04.2019, kan du glæde dig over, at basisrenten i den kommende periode bliver negativ. Basisrenten for Jyske F3 (bankboliglån) er nemlig fastsat til -0,04 % for perioden 1.april 2019 til 31. marts 2022.<br /><br />Har du et Jyske F3 (bankboliglån), hvor renten skal genfastsættes pr. 1. april 2019, vil du i løbet af den kommende tid modtage et opdateret og individuelt tilbagebetalingsskema.</p>
<h2>Spørgsmål?</h2>
<p>Du er velkommen til at ringe på <a href="tel:89898989">89 89 89 89</a></p>

Auktionen for refinansiering af rentetilpasningslån pr 1.april 2019 er afsluttet. Stor efterspørgsel på Jyske Realkredits obligationer giver fordelagtige renter

Lave renter forud for rentetilpasning per 1. april 2019

De lave renter fortsætter

<p>Kære læser. Godt nytår.</p>
<p style="line-height: 21px;"><img style="float: right;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/khvf41sd/c8967918-1a30-49e3-8c86-9f5b84431c74.jpg" alt="Mikkel Høegh" title="Mikkel Høegh" width="214" height="249" data-udi="umb://media/6e5fea577c4344628e3096f327e3447e" /></p>
<p>Jeg ved ikke, hvordan du har det med Nytårsforsæt. Jeg har det selv lidt anstrengt med det. </p>
<p>Jeg synes ikke, jeg behøver en bestemt skæringsdato for at lave ændringer i mit liv.</p>
<p>Alligevel har jeg besluttet mig for, at jeg i år vil have som fortsæt at være 10 pct. skarpere i alt, hvad jeg gør. Indrømmet, jeg går efter de laveste frugter først. Så i stedet for lige at få smidt det kilo, jeg tog på i december, går jeg i første omgang efter noget andet: Et tjek på min pension.</p>
<p>Når jeg besøger venner og bekendte er der næsten altid én, der skal spørge til noget med bolig og lån. I takt med, at mit og andres hår bliver mere gråsprængt og evt. har flyttet sig længere tilbage, er pension blevet et hot emne. Og det forholder sig heldigvis sådan, at emnet bolig og pension hænger rigtigt godt sammen.<br /><br /></p>
<h2>Gammelt råd er ikke længere god latin</h2>
<p>Her kommer tre generelle råd:</p>
<div class="banner-rounded">1. Igennem generationer har det været god latin at få sin gæld ud af verdenen inden pensionsalderen. Det er ikke nødvendigvis det bedste råd for alle. Det er ikke altid hensigtsmæssigt at have hele sin formue stående i mursten.</div>
<p>Huspriserne kan falde, finanskriser kan opstå, nye skatteregler kan vedtages og områdets beliggenhed kan forringes af nyopståede byggerier, byudvidelser, industrigrunde osv. Det kan alt sammen være skyld i, at man ikke kan sælge boligen, og få den pris man skal have for at komme videre med en gevinst. Man kan også komme i den situation, at spillereglerne har ændret sig, så man ikke kan låne så meget i huset som man har planlagt, fordi friværdien er udhulet eller fordi der er kommet ny regulering.</p>
<p>Den bedste måde at sikre sig på, er at have risikoen spredt ud over flest mulige aktiver:</p>
<ul>
<li>Noget skal stå i boligen, andet skal være i aktier, obligationer, pensionsopsparinger mv.</li>
</ul>
<p><strong>Tip</strong>: Det afdragsfrie realkreditlån kan bl.a. hjælpe med at gøre det muligt. Afdragsfrie lån er ofte udskældte, men de er nærmest skabt til at sprede risiko for boligejere, hvis de bliver brugt rigtigt. Det geniale ligger i, at man får mulighed for at stoppe med at nedbringe sin gæld i boligen, evt. i en periode, og i stedet bruge det udskudte afdrag på at indsætte mere på en pensionsordning. På den måde kan man sprede sin formue ud over andre aktiver end mursten. En løsning der i øvrigt er skattebegunstiget.</p>
<p><strong>Hvornår</strong>: Når gælden er bragt godt ned, kan man begynde at kigge på det. Hvornår gælden er bragt godt ned er naturligvis individuelt, men i store træskolængder er det til omkring 60 pct. af boligens værdi. Og når man har fejret, at man har rundet det skarpe hjørne på 50 år, kan man roligt spidse øre.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/hvad-er-afdragsfrihed">Læs mere om afdragsfrihed</a><br /><br /></p>
<h2>Vær opmærksom på nye, stramme låneregler for ældre</h2>
<div class="banner-rounded">2. Den såkaldte nedsparingsstrategi er ikke så god, som den har været. Den strategi går, kort fortalt, ud på at betale husets lån ned og så låne op i friværdien til at leve for, når man er pensionist.</div>
<p>Hvis man går efter den strategi, skal man være opmærksom på, at de gode gamle dage er forbi<strong>.</strong> Moderne og regulerede låneregler betyder, at det i dag kan være vanskeligt at få pengene ud af murstenene igen, hvis først dåbsattesten er blevet tilpas gul i kanten. For i dag er der skærpede regler for, hvor høj belåning og afdragsfrihed man kan få bevilliget, hvis pensionen nærmer sig og indkomsten ser ud til at falde.</p>
<ul>
<li>Overvejer du en nedsparingsstrategi, skal du derfor tænke nøje over, hvornår du vil ”trække pengene ud”, for Finanstilsynet har indført regler der gør, at bankerne over en bred kam er nødt til at udvise forsigtighed, når pensionen ser ud til at nærme sig. Her spiller det også ind, hvor god omsættelighed der er i din ejendom mv.</li>
</ul>
<p><strong>Tip: </strong>Hvis man gerne vil blive i sin bolig, skal man tale med banken i god tid om fornuftig brug af afdragsfrie lån. Det kræver ofte, at man har nedbragt sin gæld til et vist niveau. Derefter kan man ”spise” af sin formue ved hjælp af det udskudte afdrag og dermed evt. blive boende længere tid i sin bolig.</p>
<p>Beregninger og ikke mindst rådgivning er vigtig her, idet man dog skal være opmærksom på, at når friværdien er spist, skal man påregne at fraflytte ejendommen. En stor kamel at sluge for nogen, for andre er det helt fint.<br /><br /></p>
<h2>10 pct. skarpere</h2>
<div class="banner-rounded">3. Pensionsreglerne er blevet komplicerede de sidste par år, og de har betydning for, hvordan man bedst sparer op til pension. Desuden er der individuelle muligheder og begrænsninger.</div>
<p>Derfor vil jeg anbefale, at man tager snakken med sin rådgiver. Der sidder gode folk derude, der har overblikket.</p>
<ul>
<li>Stil dig på skuldrene af dem og bliv 10 pct. skarpere ud i pension.  </li>
</ul>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/produkter/pension/booketmoede">Få styr på din pension - book et pensionsmøde</a></p>
<p><strong>Ps.</strong> Hvis du er én af de mange, der lige nu fylder på løbestierne om morgenen, så skal du vide, at jeg hepper på dig. Du er sej! Bliv ved med den gode vane, men husk på, det forlænger din forventede levetid og dermed også kravet til størrelsen på din pensionsopsparing. I hvert fald hvis du vil opretholde samme levestandard i de ekstra leveår, som du har tjent ind med løbeskoene på.</p>

Bolig og pension hænger ofte sammen. Få tre gode råd om pension og bolig fra Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh.

Mikkel Høeghs boligblog: Bliv 10 pct. skarpere

Bliv 10 pct. skarpere

Bænk på en bakketop med udsigt over skov

<p><img style="float: right;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/2xafqxsy/d7fcfe3f-b478-4b82-9747-d43fdb23f13c.jpg" alt="Mikkel Høegh interviewer sig selv" width="214" height="249" data-udi="umb://media/5e48c1e39058402c9a90c5559e8d6c82" />Vi lever i en tid, hvor medierne er fulde af historier, hvor journalister interviewer journalister. Den seneste udvikling er nu, at de store dagblade er begyndt at ansætte egne økonomer.</p>
<p>Sidst men ikke mindst, er journalister på visse dagblade begyndt at interviewe sig selv. Jeg har derfor besluttet, at jeg vil være med på noderne. Jeg interviewer mig selv i denne blog.</p>
<p><strong>Interviewer</strong>: God dag og velkommen til (med høflighed kommer man langt (red).)</p>
<p><strong>Mig</strong>: Tak!</p>
<p><strong>Interviewer</strong>: Hvis man nu skal ud og købe bolig, hvordan bestemmer man så den rigtige pris?</p>
<p><strong>Mig</strong>: Den ”rigtige” pris på en specifik ejendom er en svær øvelse, og skulle nogen være i tvivl, så prøv at spørge hos Skattestyrelsen.</p>
<p>Selv ejendomsmæglere tager fejl og får sat en forkert pris. Det er ikke ligegyldigt, for det kan være svært at få solgt sin ejendom, hvis den er blevet udbudt til en for høj pris fra start. Det gennemsnitlige afslag på parcelhuse fra den første udbudte pris er 6,2 pct., og for lejligheder er det 4 pct. Afslagene er i øvrigt stigende og særligt her i vintermånederne er afslagene større.</p>
<p><strong>Interviewer</strong>: Hvilke ejendomme gives der de største afslag på ved en handel?</p>
<p><strong>Mig:</strong> Erfaringsmæssigt viser det sig, at jo længere liggetid der er på en ejendom, desto større afslag skal der typisk gives for, at ejendommen handles. I de kommuner, hvor der er de højeste gennemsnitlige liggetider, gives der typisk afslag på omkring 20 pct.</p>
<p><strong>Interviewer: </strong>Du siger det er svært at sætte den rigtige pris, hvad er så den rigtige strategi?</p>
<p><strong>Mig:</strong> Tallenes klare tale er, at man som sælger skal være realistisk. I den forbindelse skal man være opmærksom på, at boliger sælges til det, som økonomer kalder tærskelpriser, men som min mor kalder favørpriser. Det betyder, at boligpriserne typisk går i spring på 1.995.000 kr., 2.250.000 kr. osv. Vælger man at lægge sig over en grænse, så sorterer man en række potentielle købere fra – det skal man undgå. Der er således evidens for, at man kan komme i den situation, at man får mere for sin bolig ved at udbyde den til lige under 2 mio. kr. fremfor at udbyde den lidt over.</p>
<p><strong>Interviewer</strong>: Det er blevet meget moderne med ”<em>news you can use</em>” – så har du nogle særlige råd til boligsælgerne?</p>
<p><strong>Mig</strong>: Ja. Gerne.</p>
<div class="banner-rounded">
<h2>Gode råd til boligsælgere</h2>
<ul>
<li class="trailer">Sæt hellere prisen lidt for lavt end for højt. Er prisen for lav, er der større sandsynlighed for, at ejendommen vil komme i budrunde. Det vil presse prisen opad. Det er bedre end at skulle give afslag for at vække interesse for ejendommen.<br />Der er også bevis for, at den handlede pris ofte er højere på den - af to sammenlignelige ejendomme - der startede med laveste kvadratmeterpris.</li>
<li class="trailer">Aftal med mægleren at arrangere åbent hus, hvis der er nogen, der gerne vil på fremvisning. Det giver god energi omkring en ejendom, hvis der er flere at kigge på samme tid.</li>
<li class="trailer">Gør projektet overskueligt for køber, hvis det er åbenlyst, at ejendommen skal igennem en eller anden form for renovering. Indhent evt. et tilbud på oplagte ombygninger, ryd op, gør det lyst og indbydende.</li>
<li class="trailer">Tjek hvad sammenlignelige boliger er solgt til i nabolaget.</li>
<li class="trailer">Hav is i maven nu, hvor der er vintertræghed i markedet. Måske du skal vente med at sætte til salg til foråret – ikke så mange har tid til at kigge på bolig her i december. Og de sidste vintermåneder, hvor der i perioder er sne, sjap og mørke er heller ikke normalt de bedste salgsmåneder.</li>
</ul>
<p class="trailer"><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligsalg">Få svar på nogle af de spørgsmål, du kan have, når du overvejer at sælge din bolig.</a></p>
</div>
<p><strong>Interviewer: </strong>Det var nogle fine råd, har du også råd til dem, der skal købe?</p>
<p><strong>Mig: </strong>Forhast dig ikke. Lad dig ikke rive med af stemningen – heller ikke selvom du ser på din drømmebolig. Og husk at vi lige nu er inde i vintermåneder, dvs. vi er uden for sæson, det gør afslagene større. Der er simpelthen sæson for at gøre en god handel.</p>
<p><strong>Interviewer:</strong> Men kunne du ikke komme med nogle håndfaste råd – så jeg kan sige til min redaktør, at vi laver ”news you can use”?</p>
<p><strong>Mig</strong>: Jo, her er tre gode råd</p>
<div class="banner-rounded">
<h2>Gode råd til boligkøbere</h2>
<ul>
<li class="trailer">Vær opmærksom på, hvad andre ejendomme i nærområdet er solgt til, om der har været nedslag, hvor længe de typisk ligger, og hvor længe den ejendom, du kigger på, har været til salg.</li>
<li class="trailer">Husk på det gamle auktionsråd om, at man skal byde mere forsigtigt, jo flere der byder. Det forholder sig nemlig sådan, at jo flere der byder ved en auktion, desto større er sandsynligheden for, at nogen kommer til at byde en pris, der er helt på månen.</li>
<li class="trailer">Hvis du påtænker at bygge, så hav in mente, at ombygninger altid ender med at blive lidt dyrere, end man har regnet med. Så vær realistisk og sørg for at have luft i budgettet, eller lav en plan for, hvor hurtigt og i hvilken rækkefølge de enkelte projekter skal komme. <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/ombyg">Læs mere om ombygning</a>.</li>
</ul>
<p class="trailer"><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boligkoeb">Overvejer du at købe bolig? Få gode råd og kom godt fra start med dit boligkøb</a></p>
</div>
<p><strong>Interviewer: </strong>Et sidste frækt spørgsmål, hvad er den rigtige pris?</p>
<p><strong>Mig</strong>: Den rigtige pris er præcis den pris, hvor der er en køber.</p>
<p><strong>Interviewer</strong>: Ok og tak for din tid.</p>
<p><strong>Mig</strong>: Selv tak og god jul.</p>
<hr />
<p>Ønsker du personlig rådgivning om boligkøb i Jyske Bank, er du velkommen til at kontakte os døgnet rundt på <a href="tel:89898989">89 89 89 89</a>. </p>

Det er sæson for at gøre en god handel nu. Håndfaste råd til boligkøbere- og sælgere.

Alle artikler med tagget ”MIKKEL H��EGH”