Artikel-tags

<p>Det går op og ned i showbusiness. Det har jeg selv måttet sande, da jeg har nået at fejre kobberbryllup med forudsigelsen om stigende boliglånsrente, før det blev virkelighed. På et tidspunkt følte jeg nærmest, at når jeg forudsagde en stigende rente, så faldt den blot yderligere. Jo, det kræver brede skuldre at mene noget en gang imellem. Sådan er det.</p>
<p>Ser vi på centralbankernes fantasi i forhold til pengepolitiske eksperimenter i nyere tid, så er der ingen grænser. Jeg må i hvert fald erkende, at jeg ikke i min fantasi har været kreativ nok i forhold til, hvad de har fundet på. Som barn fik jeg ellers ofte at vide, at jeg havde en livlig fantasi …</p>
<p>Centralbankfolk har ofte et ry for at være kedelige og falde i med gardinerne, men deres eksperimenter siden finanskrisen i 2008 har på ingen måde været kedelige. Og sandheden i forhold til forventninger og prognoser? Her må læren være den, at hvis bare man siger det samme længe nok, så får man ret på et tidspunkt.</p>
<h2>Renten reagerer på forventning og handling</h2>
<p>Aktuelt er fortællingen så den, at alting stiger og stiger. Det er imidlertid en sandhed med modifikationer. Tag nu bare renten – den er faktisk faldet ganske meget det sidste stykke tid. I hvert fald når vi taler om den lange rente. Årsagen skal findes i balancen mellem nyheder om inflation og recession. En lidt simpel tommelfingerregel er: De lange renter stiger og falder på forventninger til økonomien. De korte renter påvirkes mere af pengepolitisk handling.</p>
<p>I de sidste par uger har data omkring inflation og recession trukket i én retning, nemlig lavere inflation og større sandsynlighed for recession. Det rimer på lavere renter på trods af, at centralbankerne næppe er færdige med at forhøje de pengepolitiske renter og bringe inflationen under kontrol. De lange renter – det man kan kalde den faste 30-årige gammeldags realkredit – er faktisk faldet med en tredjedel, siden den toppede. Det sker altså på forventningen om, at centralbankerne en dag vil begynde at sætte renten ned igen for at stimulere økonomien. Og det går faktisk hurtigt.</p>
<p>Kort før jul havde jeg fornøjelsen af at medvirke i en podcast om renter i anledning af, at vores realkreditlån med 6 % i rente var åbent for tilbud. I sidste uge havde jeg så fornøjelsen af at medvirke i samme program – og nu kunne jeg så fortælle, at 4 %-lånet er tilbage i en attraktiv kurs. Ja, det går hurtigt op og ned i showbusiness.</p>
<h2>Overvej at gå fra 6 % til 4 %</h2>
<p>Da renten var oppe i 6 %, som den har været i nogle omgange i efteråret 2022, så valgte en del boligejere at omlægge deres lån. Er man en af de boligejere, der har et lån med 6 % i rente, så vil jeg sige, at tiden er inde til at overveje, om man skulle konvertere ned igen – til de 4 %.</p>
<p>Lige nu er vi således i den situation, at den gammeldags opkonvertering – totrinsraketten, hvor man først konverterer op i rente, og så ned igen – er en succesfuld manøvre. Her vil en omlægning fra 6 % til 4 % altså betyde, at man ender med en lavere ydelse og en mindre gæld.</p>
<h2>Overvej at gå fra variabel rente til fast</h2>
<p>Andre boligejere valgte en moderne konvertering. Det vil sige en konvertering, hvor de gik skrå – fra fast rente til variabel rente. Nogle af disse boligejere er måske ikke 100 procent komfortable med, at de nu har en variabel rente på deres lån, hvor ydelsen kan stige og falde i takt med, at nyhederne tikker ind på mobilen.</p>
<p>De boligejere skal måske også overveje, om de skal rykke på sig igen. Rentekurven er nemlig meget flad. Det betyder, at forskellen mellem at have variabel rente og fast rente er ganske lille.</p>
<p>Boligejere, der fik rentetilpasset deres lån her den 1. januar, gik over til en rente på godt 3 %. Mod en lille merpris hver måned, så kan disse boligejere nu få deres nattesøvn igen, som følge af det seneste rentefald. Helt aktuelt koster det nemlig omkring 400 kr. netto om måneden pr. lånte million at gå fra variabel til fast rente. Så er man i hvert fald sikker på, hvad man har.</p>
<h2>Fast rente er ikke det værste man har</h2>
<p>Den økonomiske usikkerhed er lige nu enorm, men hvis man lytter til hvad centralbankerne siger, så er de med et af mine yndlingsudtryk meget ”høgeagtige” i deres retorik. Ja, hvis nogen skulle være i tvivl, så synes jeg naturligvis, at høgen er en af de mest prægtige fugle i den danske fauna.</p>
<p>Når man taler om, at centralbankfolk er høgeagtige, så betyder det ikke, at de har en livlig fantasi. Nej, det betyder, at de gerne vil stramme pengepolitikken i form af renteforhøjelser – og dermed bringe inflationen under kontrol. Det svarer til, at centralbankerne vil mindske den økonomiske aktivitet, så efterspørgslen og dermed prisstigningerne aftager.</p>
<p>Mit budskab er derfor, at i det nuværende scenarie er en fast rente ikke det værste, man kan have, og derfor er 4 %- lånet lige nu attraktivt. Men hvad så, hvis renten falder yderligere? Skal man hellere vente på 3,5 %-lånet? Tja, det kan man selvfølgelig godt, men det er en fugl på taget fremfor en sikker i hånden. Usikkerheden om den økonomiske fremtid er enorm, og ingen ved, om 3,5 %-lånet kommer i spil – men 4 %-lånet til en attraktiv kurs, det er en realitet. Lige nu.</p>
<div class="banner-rounded">
<h2>Læs mere</h2>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/dit-boliglaan/omlaeg">Hvornår kan det betale sig at lægge lån om?</a></p>
</div>

Med en faldende rente og en flad er det måske en god ide at overveje en ny omlægning af lånet. Bliv lidt klogere på udviklingen og på mulighederne. 

Vaks ved havelågen? Så kan du få et 4 pct.-boliglån

Er du vaks ved havelågen? Så kan du få et 4 pct. boliglån

Boligøkonom Mikkel Høegh foran moderne etagebyggeri

Item 1

<p>Boligøkonom Mikkel Høegh guider gennem denne særlige konverterings-disciplin:</p>
<h3>Hvad er opkonvertering, og hvorfor opstår muligheden?</h3>
<p>”Med en opkonvertering udnytter man, at renten stiger. Når renten stiger, så falder værdien af obligationerne bag boliglån med lav rente, fordi de er mindre attraktive. Derfor opstår muligheden for at købe sin egen gæld tilbage til et lavere beløb end det, man egentlig skylder. Til gengæld skal man så have et nyt lån med højere rente,” forklarer Mikkel Høegh.</p>
<h3>Hvem er opkonvertering relevant for?</h3>
<p>”Hvis man har et fastforrentet lån med en rente mellem 0,5% og 3,5%, så er det værd at overveje muligheden. Netop nu kan nogle skære 20-25% af deres boliggæld ved at konvertere, og det kan svare til 10 års afdrag,” siger Mikkel Høegh.</p>
<p>”I øjeblikket er opkonvertering ekstra interessant, hvis ens bolig er steget i værdi i de senere år. For så kan en konvertering betyde, at man skærer restgælden ned under 60% af boligens værdi, og så bliver lånet typisk billigere,” tilføjer han.</p>
<h3>Hvad er faldgruberne?</h3>
<p>”Man skal tro på, at renten falder igen, så man senere kan konvertere ned og ende i en god situation med både lav gæld og lav rente. Hvis renten ikke falder, skal man kunne leve med sit nye lån med højere rente. Så man skal have øje for, hvilken total tilbagebetaling man ender på,” siger Mikkel Høegh.</p>
<h3>Hvad skal man opkonvertere til?</h3>
<p>”Man kan opkonvertere til et andet fast forrentet lån. Men hvis man tror på, at renten falder, så giver det mening at lave det, vi kalder en skrå konvertering, hvor man vælger variabel rente. For så får man hurtigst mulig glæde af et rentefald. Men det kræver, at man har en stærk økonomi, og at man ikke ligger søvnløs over, at huslejen svinger. Skrå konvertering er en risikoforøgende konvertering,” forklarer boligøkonomen.</p>
<h3>Kommer renten til at falde igen?</h3>
<p>”Vores vurdering er, at de faste boligrenter har toppet, fordi inflationen falder tilbage, og at vi nu kigger ind i en recessionsdagsorden, hvor de lange renter vil falde lidt tilbage i løbet af 2023. Men jeg vil gerne understrege, at usikkerheden er enorm,” siger Mikkel Høegh.</p>
<p>Husk, at du kan se dine muligheder i mobilbanken under <em>Bolig </em>i menuen, og bruge appen <em>Bedste Lån</em> til at se beregninger og overvåge mulighederne. </p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/dit-boliglaan">Læs mere om, hvordan du kan optimere dit boliglån</a></p>

Renterne er steget i år. Det giver mulighed for at lave en opkonvertering af dit boliglån. Boligøkonom Mikkel Høegh guider dig gennem konverteringsdisciplinen. 

Overvejer du at omlægge dit boliglån? Få gode råd om konvertering

Boligøkonomen om opkonvertering

<p>På bare to år er renten steget markant. Ja faktisk er der tale om en femdobling, hvis man sammenligner den toneangivende realkreditrente, som for bare et år siden lå på 0,5 pct. og som i dag er 2,5 pct hos Jyske Realkredit.</p>
<p>Men intet er som bekendt så skidt, at det ikke er godt for noget. Eller måske rettere ’nogen’. For hvis du er en af dem, som har et fastforrentet lån til en lav rente, så kan der sandsynligvis være penge at spare ved en låneomlægning.</p>
<p>Men kan det virkelig betale sig at omlægge sit boliglån til en højere rente? Det lyder jo umiddelbart ikke så smart, når nu man lige har scoret sig en ultralav rente.</p>
<p>Faktisk kan der være mange penge at spare, lyder det fra Jyske Banks boligøkonom Mikkel Høegh, der onsdag forklarede mulighederne og svarede på seerspørgsmål i et af bankens webinar.</p>
<h2>Hvorfor stiger renten?</h2>
<p>I øjeblikket oplever danskerne prisstigninger på flere fronter, og det hænger tæt sammen med de rentestigninger, vi ser i øjeblikket. Ifølge Mikkel Høegh er det nemlig ikke usandsynligt, at de højere priser bliver permanente.</p>
<p>”Det har fået centralbankerne til at rasle med sablen og sige, at de kommer til at gøre noget ved inflationen. Det betyder i virkeligheden, at de vil forhøje renten. Og det har de finansielle markeder reageret på. Så det vi ser er, at de lange renter bag de fastforrentede lån stiger på den slags forventninger. Og derfor får vi markante rentestigninger,” forklarer han om baggrunden for renteudviklingen.</p>
<p>Men det er også netop derfor, at der kan være penge at hente i en opkonvertering, lyder det.</p>
<h2>Skær en luns af gælden</h2>
<p>Når renten stiger, ændrer kursen på dit lån sig også. Det betyder, at du med en opkonvertering kan skære en luns af din restgæld, hvis du til gengæld tager den højere rente.</p>
<div class="fact-box">
<p><strong>OPKONVERTERING</strong><br>En omlægning af et lån til en højere rente kaldes en ’opkonvertering’. Man får altså et nyt lån med en lavere gæld men med en højere rente.</p>
</div>
<p>Man skal huske at fratrække omkostningerne ved en omlægning, og i sidste ende er det selvfølgelig et individuelt regnestykke, om en omlægning kan betale sig. Det kan man få hjælp til at udregne i banken. Men for mange kan det altså resultere i en økonomisk gevinst, også på trods af den højere rente.</p>
<p>Faktisk får du mest ud af opkonverteringen, jo mere renten er steget. Du skal altså ikke håbe på en lille difference, hvis du er interesseret i en opkonvertering. Så kan det ikke nødvendigvis svare sig.</p>
<p>”Har man et 30-årigt lån med 0,5 eller 1 procent i rente, er der ingen tvivl om, at det kan betale sig. Med et 1,5-procentlån begynder det at blive mere snævert. Men med alt op til 1,5 procent er det bestemt en mulighed. Hvis man har 20-årigt lån giver det kun mening, hvis man har et lån under 1 procent.”</p>
<p>Også gælden skal have en vis størrelse, fortæller han:</p>
<p>”En tommelfingerregel er, at man skal have en gæld på mindst 500.000 kroner og typisk skal den forløbe over mere end 10 år.”</p>
<h2>Har medaljen en bagside?</h2>
<p>Det hele lyder jo meget godt. Så en kvik seer vil under webinaret gerne vide, om ikke der er nogle ulemper ved sådan en opkonvertering.</p>
<p>”Der er jo altid en bagside af medaljen. Hvis man laver den klassiske omlægning fra ét fastforrentet lån til et nyt fastforrentet lån, så er ulempen, at man går fra en lav rente til en højere rente. Til gengæld får man så en mindre gæld,” svarer Mikkel Høegh og uddyber:</p>
<p>”Hvis man kigger på det før skat, så står man med en højere ydelse. Men det er en totrinsraket, når man konverterer op i rente, for først skal man konvertere op, og så bliver alt først rigtig godt, når man kan konvertere ned igen,” lyder det.</p>
<p>Der er dog et ’men’, siger han:</p>
<p>”Det kan faktisk godt lade sig gøre at lægge nogle lån om og ende med at få en lavere ydelse efter skat og samtidig banke gælden ned. Det hænger sammen med, at man kan trække de højere renteudgifter fra i rentefradraget. Den anden grund er, at man udover renter også betaler bidragsskat, og den vil automatisk falde, når selve gælden bliver mindre.”</p>
<p>Han anbefaler, at man downloader app’en <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/dit-boliglaan/bedste-laan-app">Bedste Lån</a>, hvor man selv kan få en fornemmelse af, om det kan svare sig at lave en opkonvertering. Man kan selvfølgelig også kontakte sin rådgiver eller kontakte banken via nettet. Så får man hjælp til regnestykket.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/kontakt" class="button">Kontakt os</a></p>
<p>Du kan se det fulde webinar nedenfor, hvor Mikkel svarer på mange flere spørgsmål fra seerne.</p>
<p class="video23">74215687</p>

Mange kan lige nu nyde økonomisk fordel af at omlægge sit lån. Jyske Banks boligøkonom gør os klogere på muligheder og faldgruber. Se webinar

Kan jeg spare penge ved at lægge mit lån om nu?

<p>Aktuelt stiger boligrenterne i et galoperende tempo. Årsagen er, at inflationspresset i vores økonomi er taget til her på bagkanten af corona. Dels har der været ført en meget lempelig økonomisk politik, og dels har corona gjort forsyningskæderne slappe.</p>
<p>De stigende priser rammer forbrugerne, som oplever at købekraften forringes. En oplagt reaktion på det vil være at kræve mere i løn – særligt når der er mangel på arbejdskraft. Udviklingen øger sandsynligheden for en pris- og lønspiral. Lidt forsimplet sagt har det presset renterne op, da de finansielle markeder forventer, at centralbankerne vil afmontere en sådan spiral med en stram pengepolitik. Typisk ved at forhøje renten.</p>
<h2>Du betaler en mindre gæld, end du optog</h2>
<p>Når forventningerne til fremtidens renter stiger, så stiger renten på de lange realkreditlån. Årsagen er, at det er muligt at vælge fast rente på danske realkreditobligationer i helt op til 30 år. Det er meget lang tid, og derfor har forventningerne til fremtiden stor betydning for den pris – altså kurs – som investorerne vil betale for obligationerne. Normalt er der den sammenhæng, at når renten stiger, så falder kursen på obligationerne. Det er den sammenhæng boligejerne nu kan få glæde af – og udnytte til at banke restgælden betydeligt ned.</p>
<p>For cirka et år siden var den toneangivende realkreditrente 0,5 pct. I Jyske Realkredit har vi netop åbnet for lån med 2,5 pct. i rente. Det svarer til en femdobling af renten og betyder, at obligationerne bag 0,5 pct. lånet er faldet markant. Det samme gælder, hvis du har et 1 pct. eller 1,5 pct. lån. Jo højere rente du har, desto mindre er kursfaldet dog. Lånet kan nu indfris til en ny og lavere kurs, end du oprindeligt hjemtog lånet til. Det betyder, at du skal tilbagebetale en mindre gæld, end den du oprindelig optog.</p>
<p>Var din restgæld oprindelig 2 millioner kr. – og har du et 0,5 pct. lån – så vil du kunne skære cirka 250.000 kr. af din gæld, når alle omkostninger ved omlægningen er med i regnestykket. Til sammenligning, tager det cirka fire år at afdrage så meget på sin gæld.</p>
<h2>Er det så ikke dyrt at omlægge?</h2>
<p>Det lyder jo næsten for godt til at være sandt, at man kan banke sin gæld ned med noget, der svarer til fire års afdrag. Så hvad er bagsiden af medaljen?</p>
<p>Muligheden for at skære af sin gæld er en af de ting, der gør, at dansk realkredit er noget helt særligt. Ulempen er, at renten på det nye lån er højere. Det giver en højere ydelse. Men den faktiske betaling behøver dog ikke at blive højere, så det kan altså være en god ide at få et specifikt tilbud på en konvertering. Godt nok skal man betale en højere rente, men gælden vil som sagt blive mindre.</p>
<p>Så renten er gået op, men gælden er gået ned. Den højere rente betyder, at man får større glæde af sit rentefradrag, da man kan trække en større andel fra. Herudover betyder en mindre gæld også, at ens belåning af hjemmet er blevet mindre. Bidraget på lånet afhænger af ens samlede belåning, så når belåningen falder, så falder bidraget i kroner og øre også. Hertil kommer, at boligpriserne generelt er steget ganske meget de senere år. Pointen er, at man ikke kan udelukke, at det faktisk bliver billigere om måneden at lægge om til en højere rente.</p>
<p>Alternativt kan man vælge at foretage en skrå konvertering. Her skifter man sit fastforrentede lån ud med et variabelt forrentet lån. Så får man helt sikkert en lavere ydelse, men så har man også et andet produkt. Vælger man den løsning, så skal man være indstillet på, at ydelsen vil svinge i takt med at renten ændrer sig. Det kan være en fordel, hvis man tror, at renten vil falde fra det nuværende niveau.</p>
<h2>Giver det en større gevinst at vente?</h2>
<p>Det her med at renten kan ændre sig er en svær størrelse. Et er sikkert; renten kan både gå op og ned, men ingen ved med sikkerhed, hvor den bevæger sig hen. Økonomerne har taget fejl af renteudviklingen i årevis. Lige nu stiger renten som bekendt forholdsvis meget, så det er oplagt at spørge, om man så ikke skal vente med at konvertere, til renten er på toppen?</p>
<p>Til det er der to ting at anføre. For det første er der ingen der ved, hvor rentetoppen er, så kunsten at konvertere på det mest optimale tidspunkt har ret meget med held at gøre. For det andet skal man også være opmærksom på, at jo længere kursen på en obligation bevæger sig væk fra 100, desto mindre kursfølsom er obligationen.</p>
<p>Det betyder, at i starten når renten stiger, så rykker kursen meget på obligationen, mens kursfaldet ved yderligere rentestigninger bliver mindre og mindre. Der er således ikke en lineær sammenhæng mellem renten og obligationskursen. Så når obligationskursen er faldet tilbage til et vist niveau, så falder kurserne ikke så meget som renten stiger.</p>
<p>Derfor er det ikke nødvendigvis en fordel at vente – det kan faktisk blive til en ulempe. Da alle lån er forskellige vil jeg anbefale, at du taler med din rådgiver i banken.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/dit-boliglaan/bedste-laan-app">Se hvordan du kan være på forkant med app'en Bedste Lån</a></p>

Vil du reducere din boliggæld, og har du et fastforrentet lån? Så skal du måske læse med her og få boligøkonomens svar på, hvordan du banker din restgæld ned. 

Tid til konvertering: Bank din boliggæld ned

Bank din boliggæld ned

<p><strong><em>Hvis vi nu starter helt oppe i helikopteren, hvad betyder de stigende renter og et stigende inflationsniveau så for den almindelige danske boligejers realkreditlån?</em></strong></p>
<p>"Den stigende inflation betyder, at særligt de lange renter er steget. Det betyder, at det er blevet dyrere at hjemtage et fastforrentet lån. Har man allerede et fastforrentet lån, så mærker man det ikke, idet renten jo per definition er fast. Men når renten går op, så falder kursen på de bagvedliggende obligationer, og det giver muligheder. Da kursværdien af ens gæld vil være faldet, kan man vælge at indfri sin gæld til et mindre beløb. Typisk kan gælden reduceres med omkring 15 pct. alt afhængigt af, hvilket lån man har."</p>
<p><strong><em>Da du skrev en blog om opkonvertering tilbage i juni, kom du blandt andet ind på fænomenet ’skrå konvertering’ – det at gå fra en fast rente til en variabel rente. Hvordan ser du på den mulighed i dag?</em></strong></p>
<p>"Skal man konvertere som følge af en rentestigning, er den skrå konvertering fra fast til variabel rente stadig den mest oplagte i mine øjne. Jeg tror, jeg har kaldt det for en moderne konvertering. Årsagen er, at ved en klassisk opkonvertering til højere rente, så skal man vente på rentefald og konvertere ned igen, for at man er helt hjemme. Ved at lave en såkaldt skrå konvertering, så sparer man en konvertering, idet renten automatisk falder med ned på de variabelt forrentede lån. Man skal dog altid være opmærksom på det med småt – og det med småt er her, at man ændrer sin risikoprofil. Har man en høj belåning i forhold til sin indkomst, så er en klassisk opkonvertering mere oplagt."</p>
<p><strong><em>Dengang skrev du også, at opkonvertering ikke er for alle – og derfor ikke er en folkesport. Du kalder den også for en spekulativ konvertering. Men for hvem kan en opkonvertering så være interessant?</em></strong></p>
<p>"Konvertering op i renten giver mulighed for at få en lavere gæld, men samtidig accepterer man en højere ydelse ved en klassisk opkonvertering – eller en ændret risikoprofil ved en skrå konvertering. Det skal man have råd til. Gevinsten viser sig først for alvor, når renten falder tilbage igen. Har man ikke ro på sig, mens man venter, så skal man lade være. Ingen kender renten, og dens veje er nogle gange uransagelige. Derfor har økonomer over en bred kam i årevis taget fejl af renteudviklingen. Og det kan ske igen."</p>
<p><strong><em>Der er også lige det med timingen, som du siger er af afgørende betydning, når man skal konvertere sit lån. Men hvordan ved man, hvornår timingen er perfekt</em>?</strong></p>
<p>"Timingen er det vanskelige – hvornår renten topper eller er på bunden. Hvis vi bare vidste det, så kunne vi tjene rigtigt mange penge. Desværre har renteudviklingen overrasket os mange gange, både i den ene og den anden retning, og det vil den blive ved med at gøre. Så hvis man vil reducere sin gæld, så er man nødt til på et tidspunkt at hakke til."</p>
<p><strong><em>Hvad er så den smarte konvertering, her hvor vi nærmer os udgangen af 2021?</em></strong></p>
<p>"Den oplagte konvertering er at omlægge sit 0,5 pct. lån eller 1 pct. lån til et lån med variabel rente. Umiddelbart er forventningen, at inflationen i denne omgang er midlertidig. Falder den tilbage, så tænker jeg, at markederne måske har taget lidt meget forskud på glæderne. For eksempel er den del af prisstigningen, som er drevet af prisen på brugte ting, formentlig forbigående. Men noget af prisstigningen vil naturligvis bide sig fast som permanent højere priser og samtidig sætte sig i lønningerne. Inflation måler dog per definition en ændring – tingene bliver ikke ved med at stige i det uendelige."</p>
<p><a href="/jyskebank-dk/nyheder/privatoekonomi/skal-skal-ikke-konvertere-op-i-rente" title="Skal, skal ikke … konvertere op i rente?">Læs mere om opkonvertering i Mikkel Høeghs blog fra 28. juni</a></p>
<p> </p>

Jyske Banks boligøkonom Mikkel Høegh svarer på aktuelle spørgsmål om konverteringsmuligheder.

Rentestigning og inflation gør skrå konvertering aktuel

Rentestigning og inflation peger mod en skrå konvertering

<p>Renten stiger! Indrømmet, jeg har sagt det mange gange før – og taget fejl. Jeg og min forudsigelse om stigende renter har fejret kobberbryllup, så jeg kan jo lige så godt holde fast. Jo længere tid jeg er tro mod min gamle forudsigelse, jo større er sandsynligheden for, at jeg en dag får ret. Men alene det, at jeg nævner det her, kan jo jinxe det hele – men, hvad pokker, så må vi leve med lavere renter. Det er jo ikke det værste der kan ske, hvis man er boligejer.</p>
<p>Men hvis jeg får ret – og det tror jeg altså denne gang, da vi kigger ind i et økonomisk opsving og inflation pludselig er blevet et buzzword – så skal der måske konvertering på lystavlen. Det vil i hvert fald være oplagt for nogle af de boligejere, der fik lån med meget lave faste renter.</p>
<h2><strong>Hvad er den geniale konvertering?</strong></h2>
<p>Så er spørgsmålet: Hvad er den geniale konvertering? At konvertere op i rente er ikke en udbredt folkesport, men det ændrer ikke på, at det for nogen kan være ganske interessant. Og i min optik er den moderne konvertering en ’skrå konvertering’ – det at gå fra fast til variabel rente – fremfor en klassisk konvertering op i rente. Det smarte ved det er, at man så at sige sparer en konvertering undervejs. En konvertering kan hurtigt løbe op mod 20.000 kr. i omkostninger (afhængigt af hvor stor gæld, vi taler om). Den besparelse er da også værd at tage med.</p>
<div class="quote">
<p>I min optik er den moderne konvertering en ’skrå konvertering’</p>
</div>
<p>Årsagen til at man skal overveje at gå moderne og skråt er, at når man konverterer op i rente, så reducerer man godt nok gælden, men vælger man et nyt lån med fast rente, altså en klassisk opkonvertering, så vil ydelsen stige, selv om gælden er blevet mindre. Det betyder, at man skal håbe på, at rentestigningen følges op af et rentefald. Kommer rentefaldet, så er man helt i mål med strategien og har opnået både lavere gæld og lavere husleje. For at komme helt i mål skal der altså to konverteringer til, hvis man går den klassiske vej med op og ned i rente.</p>
<p>Vælger man derimod at gå skråt, falder renten automatisk på ens lån, der nu er variabelt forrentet, når rentefaldet indtræder. På den måde får man hurtigere glæde af det rentefald, man har ventet på og det er billigere. Og det sker, helt uden man skal røre en finger.</p>
<h2>Opkonvertering er en spekulativ vej</h2>
<p>At man skal vente på at renten går op og ned betyder, at opkonverteringer er mere spekulative end nedkonverteringer. Derfor er opkonverteringer ikke for alle. For selv om renten oftest går op eller ned, så kan den i teorien også gå ligeud. Det svarer til det grønne nul på en roulette – det er altså ikke givet, at det bliver sort eller rødt. Derfor er sandsynligheden for at tage fejl rent statistisk større end sandsynligheden for gevinst. Set i det perspektiv er det risikoforøgende at skifte til en variabel rente. Det skal man naturligvis gøre sig klart.</p>
<div class="quote">
<p>... hvor slem er risikoen så egentlig? </p>
</div>
<p>Men hvis man nu gør det med helt åbne øjne og har en økonomi, der er stærk nok til at vælge variabel rente, hvor slem er risikoen så egentlig? Normalt er det sådan, at den variable rente er lavere end den faste rente. Årsagen er, at den variable rente er mere omskiftelig, og dermed hurtigere kan reagere på ændringer i økonomien. Den lange rente er altså fast i en længere periode, og den risiko kræver obligationskøberne et rentetillæg for at tage. Det betyder, at vælger man lån med variabel rente, så har man en lavere ydelse fra start – men man løber så også en risiko for at ens ydelse kan blive højere, hvis renten stiger.</p>
<p>Herudover afdrager man efter annuitetsprincippet på et realkreditlån med afdrag – det betyder, at selv om to lån har samme løbetid, så betaler man i starten et relativt større afdrag på lån med lav rente end på lån med høj rente. Som beskrevet ovenfor er renten alt andet lige lavere på det nye, variabelt forrentede lån end det gamle fastforrentede lån. Det betyder, at man faktisk kan klare en vis rentestigning, og stadigvæk være bedre stillet med det variabelt forrentede lån. Så der skal ret meget rentestigning til, før det er en dårlig ide.</p>
<h2>Træf din beslutning på et oplyst grundlag</h2>
<p>Det hele afhænger naturligvis af, hvor hurtigt eventuelle rentefald viser sig. Forestiller man sig, at det går modsat, kan man også regne på, hvor stor en rentestigning man kan klare, før man har tabt penge på sin strategi. Regnestykket afhænger af, hvilket lån man vælger. Vælger man fx et rentetilpasningslån af typen F5, kan man klare væsentligt mere i rentestigning end, hvad prognoser og markedet aktuelt forventer – og stadigvæk være i pengene som man siger, når en strategi går hjem og giver en økonomisk fordel.</p>
<p>Er du interesseret, så skal du måske få din rådgiver til at vurdere, om din økonomi er stærk nok til at skifte til variabel rente, og til at lave en beregning. Så har du et oplyst grundlag at træffe en beslutning på.</p>
<div class="quote">
<p>Der er selvfølgelig et element af timing i det her</p>
</div>
<p>Lad mig slutte, hvor jeg startede. Der er selvfølgelig et element af timing i det her. Det bedste vil være at konvertere, når renten er på toppen. Problemet er, at ingen kan give en præcis forudsigelse af rentens bevægelser og dermed ramme top og bund i den her slags anbefalinger. Jeg har konstateret, at jeg må trøste mig med brede skuldre og så tage fejl i ny og næ. Det ændrer dog ikke på min indstilling til, at dem der har lån med fast rente bør kende muligheden, så man kan tage aktiv stilling.</p>
<p>Hvis man her i sommeren har en ledig stund, så er det måske nu, man skal gøre forarbejdet til at kunne eksekvere, hvis man gerne vil reducere sin gæld med en 10-15 pct. God sommer!</p>

Opkonvertering er en spekulativ vej, der kræver en stærk økonomi og den rigtige timing. Hvornår kan det være en god ide?

Konvertere op i rente? Skal, skal ikke ... 

Skal, skal ikke … konvertere op i rente?

Boligøkonom Mikkel Høegh foran boligkvarter

<p>"<em>My home is my castle</em>" - sådan cirka sagde advokaten og politologen Sir Edward Coke i 1628.</p>
<p>Det kunne jeg i sandheden mærke, da jeg forleden deltog i et webinar om investering og udviklingen i boligrenterne. Der kom mange spørgsmål og tusind tak for det. Jeg skulle dele tiden med min gode kollega, Ib Fredslund Madsen, og derfor kunne jeg ikke nå at svare på dem alle. Der kommer derfor flere svar her.</p>
<p><u><a href="https://www.jyskebank.dk/omjyskebank/nyheder/nyhed/6e4b5890-692f-4c21-a823-768cb9989edc" class="button">Se eller gense webinaret</a></u></p>
<p>Hvis du ikke kan finde dit spørgsmål, så prøv at se om der er ét, der ligner. Ellers <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">tag endelig fat i din egen rådgiver.</a></p>
<hr>
<h2>Boligejer i corona-situationen</h2>
<p><strong><br>Er det et dårligt tidspunkt at låne penge til renovering af bolig pga. usikkerhed i forbindelse med corona? Er det bedre at se tiden an?<br></strong>Lige nu synes der, at være en masse ledig kapacitet i byggebranchen, hvorfor man kan få et godt tilbud. Så hvis du synes, du står godt rustet rent økonomisk, og har det godt i maven med det, så spring ud i det. Men forudsætningen bør være, at det er behovsdrevet, og at du har en lang tidshorisont. Er du usikker på fremtiden, så vent.</p>
<p><strong>Er uheldet ude og bliver jeg arbejdsløs, vil Jyske Bank så være positiv over for en omlægning af et boliglån?<br></strong>Udgangspunktet er altid en individuel vurdering. Der findes flere typer værktøj i vores værktøjskasse i forhold til at hjælpe. Ét af dem er at forlænge løbetiden på gælden, men det afhænger bl.a. af ejendommen og den øvrige gæld.</p>
<p>Det vigtige i denne situation er, <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">at du tager fat i din rådgiver</a>, så tidligt som muligt. Jo tidligere rådgiveren bliver inddraget desto større er chancen for, at I finder en løsning, der passer dig og banken. Husk på, at alle har interesse i, at man på bedste vis får reddet stormen af.</p>
<p><strong>Hvordan ser fremtiden ud for omlægning af lån til nyt afdragsfrit lån i forbindelse med pensionering pga. coronakrisen?<br></strong>I princippet kan der tilknyttes afdragsfrihed til alle realkreditlån. En sådan omlægning er dog risikoforøgende, hvorfor din ejendom og din økonomi skal vurderes.</p>
<p>Kan du nøjes med at belåne din bolig med under 60 pct., er der gode muligheder for, at få omlagt til ny afdragsfrihed. Det er dog altid en individuel vurdering, hvorfor det bedste, du kan gøre, er <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">at få en dialog med din rådgiver</a>.</p>
<p><strong>Vil andelsboliger blive ramt hårdere grundet denne situation? Og hvad med i forhold til boligaftalen vedr. §5.2?<br></strong>Boligaftalen du nævner – det såkaldte Blackstone indgreb - rammer andelsboligerne efter vores vurdering. Det er også Boligministerens holdning, hvis man læser i bemærkningerne til det fremsatte lovforslag. Det er klart, at når der så samtidig indtræffer et økonomisk tilbageslag, så kan andelsboligmarkedet næsten ikke undgå at blive ramt. Så det er desværre vores forventning.</p>
<hr>
<h2>Køb og salg af bolig netop nu</h2>
<p><strong><br>Er det er dårligt tidspunkt at købe og sælge hus?<br></strong>Lige nu er der enorm usikkerhed om, hvad de økonomiske udsigter er på den korte bane. Det præger også boligmarkedet. Det skal man i hvert fald være opmærksom på, hvis man skal købe eller sælge et hus. Det man skal trykprøve er, om det er lige nu, at man evt. vil spænde sig hårdere for rent økonomisk - eller man har mulighed for lige at se tiden an.</p>
<p>Hvis man lige har set sin drømmebolig og har økonomi til det, i kombination med en lang tidshorisont, så kan det godt være nu, man skal slå til.</p>
<p><em>Salg</em>: I forhold til de priser, der er på boligerne lige nu, skal man være opmærksom på, at de nok er sat af en ejendomsmægler før coronaen brød ud, hvorfor man skal være indstillet på at forhandle om et eventuelt afslag – eller vente, hvis man kan.</p>
<p><em>Generelt</em>: På kort sigt er boligmarkedet gået ned i gear, og vi må forvente at boligpriserne kommer til at falde. På lang sigt bør Coronakrisen ikke få nogen betydning for boligpriserne.</p>
<p><strong>Jeg overvejer at investere i nummer to bolig til udlejning. Hvornår tror I, at boligmarkedet når bunden? Og synes I, det er en fornuftig idé i den nuværende situation?<br></strong>Vi tror, boligpriserne skal falde på den korte bane. Hvornår vi rammer bunden, er svært at svare på, det afhænger af krisens længde og dybde. Boligmarkedet var sundt inden krisen, så et godt bud kan være, at det forholdsvist hurtigt, vil begynde at rette sig igen. Det kan eksempelvis være eftersommeren - med mindre der kommer en såkaldt bølge to af corona-udbrud.</p>
<p>Hvorvidt det er en god idé at købe en bolig nummer to med blik på udlejning, afhænger af hvor stærk din økonomi er. Normalt er det sådan, at flere vælger at bo til leje, når der er krise i økonomien, fordi et lejemål er nemmere at komme ud af, hvis man får behov for fleksibilitet.</p>
<p><strong>Hvad er klogt, hvis man er førstegangskøber?<br></strong>Her er det vigtigt at finde ud af, hvad man er til. Er man til fast eller variabel rente? <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/bedstelaan">Læs mere om de forskellige låntyper.</a></p>
<p>Når man er førstegangskøber, har man ofte belånt sin ejendom relativt højt. Har man en høj gældsætning, er der i forhold til den såkaldte god-skik-bekendtgørelse restriktioner på de valg af lån, man kan gøre. Der er færrest restriktioner ved at vælge et fastforrentet lån. Her skal man også bare godkendes til den aktuelle rente. Ønsker man variabelforrentede lån, skal man godkendes til fastforrentede lån med 4 pct. i rente.</p>
<p><strong>Hvad med investering i sommerhuse?<br></strong>Handlen med sommerhuse var blevet populært allerede før coronakrisen. Det er efter nogle år, hvor det marked ellers har haft det svært. Meget tyder på, at coronakrisen ikke har gjort sommerhusene mindre populære, så det ser ud til, at der sker noget på det marked. I den forbindelse synes jeg dog man skal huske på, at sommerhuse er luksusgoder, dvs. de falder normalt i pris, når vi går ind i en lavkonjunktur. Mit råd er derfor, at man køber dem med henblik på brug og langt ejerskab, fremfor efter en jagt på en hurtig gevinst.</p>
<hr>
<h2>Rentesituationen</h2>
<p><strong><br>Hvad er prognosen for renten de næste 5 år?<br></strong>Jo længere ud i fremtiden man prøver at spå om renten, desto mere usikkert bliver det. Men selv på et 5 års sigte er vores forventninger, at renten vil forblive lave. Dels vil centralbankerne gerne understøtte økonomierne, dels vil centralbankerne skæve til, at staterne lige nu stifter en masse gæld.</p>
<p><strong>Er der et godt tidspunkt at omlægge sit boliglån, hvis man tegnede det, da renten var lav?<br></strong>Har du et 2 pct. lån, vil det ikke være dumt at omlægge lånet til et lån med 1 pct. i rente. Har du lån med 1,5 pct. så bliver besparelsen for lille.</p>
<p><strong>Hvor stor indflydelse har den amerikanske økonomi for boligrenten herhjemme?<br></strong>Udviklingen i den amerikanske økonomi har stor betydning. Det er trods alt stadigvæk verdens største økonomi. Jeg plejer at sige, at hvad der sker i USA, har betydning for den lange rente, dvs. de fastforrentede lån, mens pengepolitikken i Europa bestemmer udviklingen på de variabelt forrentede lån. Det er måske lidt for simpelt, men passer meget godt i store træskolængder. De lange renter er nemlig noget mere præget af konjunktursituationen i verdensøkonomien, end de korte renter er.</p>
<p><strong>Har renten historisk set tendens til at falde eller stige under og efter en finansiel krise?<br></strong>Det har ofte været sådan, at renten er steget i begyndelsen af krisen for efterfølgende at falde. Det så vi i forbindelse med finanskrisen, og det har vi også set med coronakrisen. Lige nu er renten faldet tilbage til et niveau, der nogenlunde svarer til niveauet fra før coronakrisen brød ud.</p>
<p><strong>Er det rentabelt at omlægge flekslån?<br></strong>Skal du omlægge sit flekslån, skal det være fordi, du er utryg ved at din ydelse kan ændre sig i takt med renten. Er du ikke utryg, synes jeg ikke, der er nogen grund til at lave noget om. Et flekslån er trods alt noget billigere end et fastforrentet lån. Skulle der være refinansiering i dag, så ville renten på alle typer af flekslån formentlig blive negativ.</p>
<p><strong>Har I en anbefaling, når man skal refinansiere til efteråret?<br></strong>Jeg vil vente til oktober. Det er billigere at ændre på sit lån i forbindelse refinansieringen, og lige nu kan jeg ikke få øje på, hvad der skal ændre sig markant til oktober.</p>
<p><strong>Hvordan holder jeg øje med om det kan betale sig at udskifte mit CIBOR3 lån til fast rente. Jeg ønsker ikke at øge min restgæld væsentligt?<br></strong>Når man har et lån, der er baseret på CIBOR3 har man et lån, hvor renten er meget omskiftelig og derfor også typisk vil have en meget lavere rente end på lån med fast rente. Skal man skifte væk fra et variabelt forrentet lån, skal det være fordi, man vil skifte rentestrategi. Hvornår det er mest optimalt ved ingen, så det har meget gøre med din mavefornemmelse. Noget der normalt får de korte renter til at stige, er tiltagende inflation og vækst eller usikkerhed omkring kronen og den finansielle sektor. </p>
<p><strong>Er F3-lån stadig attraktiv?<br></strong>Ja, renten på F3-lån er i en historisk sammenhæng fortsat meget lav. Godt nok er renten steget en lille smule efter udbruddet af corona, men renten er stadigvæk negativ og dermed meget lav i en historisk sammenhæng.</p>
<p><strong>Jeg fik i starten af februar måned et tilbud på et 30-årigt afdragsfrit boliglån - vil det være en mulighed på samme betingelser på nuværende tidspunkt?<br></strong>Ja, et lånetilbud gælder i seks måneder. Og også selv om obligationen bag lånet er kommet over kurs 100. Er dit lån større end 3 millioner, skal du imidlertid være opmærksom på, at såfremt det udbetales til en kurs over 100, så kan det ikke omlægges i et år.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/kurser">Se de aktuelle kurser og renter</a></p>
<p><strong>Hvilke muligheder er der for afdragsfrihed?<br></strong>Som udgangspunkt kan der tilknyttes ti års afdragsfrihed til alle realkreditlån, hvis ens økonomi ellers er stærk nok. Har man en meget høj belåning, i forhold til sin indkomst eller ejendom, er der restriktioner på mulighederne for afdragsfrihed, som følge af den såkaldte god-skik-bekendtgørelse. Har man en meget stærk økonomi, og en lav belåning, kan der være mulighed for at få op til 30 års afdragsfrihed i form af Jyske Frihed. </p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/jyske-frihed">Læs mere om Jyske Frihed</a></p>
<hr>
<h2>Konverteringer</h2>
<p><strong><br>Renten for et lån med afdragsfrihed er som udgangspunkt højere end et med afdrag. Ved omlægning kan jeg så udnytte den højere rente til en større gevinst, eller er der andet, der spiller ind her?<br></strong>Helt rigtigt. Renten er lidt højere på et lån med afdragsfrihed end på et tilsvarende lån uden afdragsfrihed. Når vi taler fastforrentede lån, skyldes det den lidt lavere kurs - og deraf højere rente - at ejerne af obligationerne bag lånet skal vente lidt længere tid på sine penge.</p>
<p>Derfor er kursfølsomheden på lån med afdragsfrihed også større. Dvs. at kursen på lånet er mere følsom i forhold til ændringer i renten. Det betyder, at hvis renten stiger, så vil et lån med afdragsfrihed falde mere i kurs end et tilsvarende lån med afdrag. Det betyder, at man kan opnå en større restgældsreduktion. Så er man typen, der spekulerer i størst mulig opkonverteringsgevinst, så bør man vælge lån med afdragsfrihed. </p>
<p><strong>Renten for et lån med afdragsfrihed er som udgangspunkt højere end et med afdrag. Ved omlægning kan jeg så udnytte den højere rente til en større gevinst ved omlægning, eller er der andet, der spiller ind her?<br></strong>Helt rigtigt. Renten er lidt højere på et lån med afdragsfrihed end på et tilsvarende lån uden afdragsfrihed. Når vi taler fastforrentede lån, skyldes den lidt lavere kurs -  og deraf højere rente -  at ejerne af obligationerne bag lånet skal vente lidt længere tid på sine penge.</p>
<p>Derfor er kursfølsomheden på lån med afdragsfrihed også større. Dvs. at kursen på lånet er mere følsom i forhold til ændringer i renten. Det betyder, at hvis renten stiger, så vil et lån med afdragsfrihed falde mere i kurs end et tilsvarende lån med afdrag. Det betyder, at man kan opnå en større restgældsreduktion. Så er man typen, der spekulerer i størst mulig opkonverteringsgevinst, så bør man vælge lån med afdragsfrihed. </p>
<hr>
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096"></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br>Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br>eller <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt/kontakt-mig">bliv kontaktet af en rådgiver</a></p>
</div>
</div>

Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh, følger op på de spørgsmål, der kom til webinaret om investering og udviklingen i boligrenterne.

Boligøkonomen svarer på boligspørgsmål

Få svar på 20 aktuelle boligspørgsmål

<p>'Far! Hvorfor hedder det primtal, når man kun kan dividere med 1 og tallet selv?' 'Far! Kom lige og se mit nye trick på trampolinen.' 'Far! Er det rigtigt, at Christian d. 4 fik en granatsplint i øjet eller var det en kanonkugle?'</p>
<p>Jeg sidder ved vores spisebord og forsøger at mene noget om opkonverteringer af realkreditlån og gennem bygen af spørgsmål, hører jeg i baggrunden dyrepasserne fra Randers Regnskov tale om en slange - de udsendelser kører på repeat på iPad'en herhjemme.</p>
<p>Jeg siger for 117. gang i dag: 'Sluk nu for iPad'en, når I er færdige med at bruge den.' Men jeg må forstå, at man gerne vil høre om øglen, der kommer liiiiige om lidt. Det gode er, at batteri-indikatoren på iPad'en er mere pædagogisk end mig til at gennemgå procentregning. </p>
<p>Nå, men I kender det vel - alle jer familier i Danmark – lige nu.</p>
<div class="quote">
<p>Nu er muligheden her så. Midt i alt det andet hurlumhej, der sker omkring os.</p>
</div>
<h2>Rettidig omhu – og nu er muligheden der</h2>
<p>Det er en omskiftelig tid, der udfordrer os alle til at skulle multitaske gennem hverdagens opgaver, samtidig med at vi skal forholde os til en ubarmhjertig nyhedsrulle, der indeholder benhårde økonomiske facts. Det kan være vanskeligt at holde hovedet koldt i disse tider. Og hvad med boliglånet – skal man gøre noget?</p>
<p>For tre-fire måneder siden skrev jeg en blog om, at det kunne være en god idé at overveje, om man ville konvertere op i rente, når muligheden en dag bød sig. </p>
<p>Pointen var, at muligheden ville komme på et overraskende tidspunkt. Der var flere, der synes jeg var lige tidligt nok ude, når nu renten var negativ. Bloggen var dog ment som rettidig omhu, fordi muligheden pludselig ville vise sig - og så ville det være en fordel at have gjort sig tanker om dette vanskelige emne på forhånd.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/opkonverteringer">Læs bloggen om opkonvertering fra den 10. oktober 2019</a></p>
<p>Nu er muligheden her så. Midt i alt det andet hurlumhej, der sker omkring os.</p>
<h2>Helt ærligt – jeg er i tvivl</h2>
<p>Spørgsmålet om opkonvertering er imidlertid ikke helt nemt. Lige nu er vi i en økonomisk usikker tid og ingen ved, hvor længe krisen varer. Da jeg skrev den omtalte blog, lovede jeg selvsikkert at vende tilbage, når muligheden for opkonverteringer bød sig.</p>
<p>Skal jeg være ærlig - og det foretrækker jeg: Så er jeg i tvivl om, hvorvidt det er en oplagt mulighed lige nu.</p>
<p>Ja, man kan reducere sin restgæld ved at udnytte at de stigende renter, som følge af krisen, har medført kursfald på de bagvedliggende obligationer. Det er naturligvis dejligt med en mindre gæld. Men, der er altså et men.</p>
<h2>En opkonvertering er en to-trins-raket</h2>
<p>Opkonverteringer er en to-trins-raket. De handler kort sagt om, at man tror, renten falder tilbage igen på et tidspunkt. Så man kan konvertere den mindre gæld ned i et nyt lån - med lavere rente.</p>
<p>Men ingen ved om renten falder tilbage igen, hvor meget den eventuelt falder tilbage og hvornår det sker. Det eneste man kan sige med sikkerhed er, at der skal et rentefald til, før strategien om en opkonvertering går sikkert hjem.</p>
<p>Imens man venter på rentefaldet, efter en opkonvertering, betaler man en højere rente. Og jo længere tid der går, før renten falder, desto dårligere bliver strategien.</p>
<p>Så en opkonvertering giver altså ikke en stensikker besparelse, som en nedkonvertering gør.</p>
<p>Stiger renten yderligere fra nuværende niveau, kan der være mere at hente, i form af yderligere restgældsreduktion, så det kan også være en fordel at vente. Men heller ikke dét spørgsmål kan nogen svare på med sikkerhed.</p>
<p>Falder renten efter opkonverteringen, som håbet, er en opkonvertering dog en fantastisk løsning. Mindre gæld og lavere ydelse. </p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg/opkonvertering">Bliv klogere på opkonvertering - spørgsmål og svar</a></p>
<h2>Det afhænger af en stærk privatøkonomi</h2>
<p>Det jeg ikke havde regnet med, da jeg tidligere skrev om opkonverteringer var, at renten ville stige, som følge af en betydelig krise. Jeg havde nok snarere troet, at renterne ville stige som følge af en tilbagerulning af den offensive pengepolitik, vi har set efter finanskrisen.</p>
<p>Det man må forholde sig til er, om det er nu, hvor der er meget usikkerhed i verden omkring os, at man skal ændre på sin økonomi og dermed få en højere husleje?</p>
<p>Eller om det er bedre at holde fast i den lave kendte husleje. Svaret er meget individuelt og afhænger af, hvor stærk ens privatøkonomi er.</p>
<p>I den forbindelse skal man være opmærksom på, at opkonverteringer jo ikke er risikofrit, derfor skal man have profilen til at løbe denne risiko. Livserfaring har lært mig, at nattesøvnen simpelthen er alt for vigtig til, at man vælger en strategi, hvor man ikke kan sove over sin boligøkonomi.</p>
<p>Det er derfor værd at holde fast i, at renterne lige nu i en historisk sammenhæng stadigvæk er uhyre lave selvom, de sidste par uger har budt på rentestigninger. Og vælger man at holde fast i sit 0,5 % lån, er jeg sikker på, man vil være godt tjent med det lån.  </p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/opkonvertering-er-ikke-for-alle">Læs Jyske Banks anbefaling om opkonverting</a></p>
<h2>Er du i tvivl? Få nogle beregninger</h2>
<p>Så med fare for, at denne blog bliver meget økonomagtig - du ved 'på den ene side og på den anden side' - vil jeg sige, at opkonverteringer bestemt er en mulighed, men ikke nødvendigvis for alle.</p>
<p>Er du i tvivl, er min bedste anbefaling, at du tager fat i din rådgiver og får lavet nogle beregninger. Så har du noget helt konkret at tale om. Man kan se nogle tal på restgældsreduktionen, man kan se ændringerne i huslejen, og endelig kan man forholde sig til omkostningerne.</p>
<p>Nå, nu må jeg løbe. Mit fokus på bloggen her, har pludselig forplantet sig til en duft af varm kakao ude fra køkkenet. Det var ikke noget, de havde fået lov til, så mon ikke, jeg nu skal i gang med at give komfuret en tur med karkluden – det dufter i hvert fald sådan!</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/coronasituation-som-boligejer">Vil du vide mere om, hvad du skal gøre som boligejer i en coronatid? Hør mere i denne podcast</a></p>
<hr>
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096"></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br>Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br>eller <a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg#kontakt">bliv kontaktet om omlægning af lån</a></p>
</div>
</div>

Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh, gør dig klogere på muligheden for opkonvertering i det nuværende rentemarked.

Boligøkonomens blog: Muligheden for opkonvertering i en coronatid

Boligøkonomen: Mellem opkonverteringer og Randers Regnskov

Mikkel Høegh foran barn, der står på hovedet

<p>Lige nu er der stor uro på de finansielle markeder. Det har betydet markante fald i obligationskurserne. Når der sker mærkbare skift på de finansielle markeder, er det dog ikke kun dårligt - det giver også muligheder. </p>
<p>Muligheden lige nu er en opkonvertering for de boligejere, der har fastforrentede lån.</p>
<p>En opkonvertering er forbundet med en vis risiko, idet en opkonvertering først for alvor er en fordel den dag, renterne falder tilbage igen.</p>
<p>I vores anbefaling ser vi på muligheden og fortæller mere om, hvad en opkonvertering egentlig er.</p>
<p>Skal vi summere helt op, så anbefaler vi ikke opkonvertering over en bred kam til private boligejere, som tingene ser ud lige nu.</p>
<p><a rel="noopener" href="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/x2ydbm4k/ffef255a-7c87-47bf-a010-eb654fb14303.pdf" target="_blank">Læs Jyske Banks anbefaling om opkonvertering</a></p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg/opkonvertering">Forstå opkonvertering - spørgsmål og svar </a></p>

Når der sker mærkbare skift på de finansielle markeder, er det ikke kun dårligt - det giver også muligheder. Fx for opkonvertering. Få Jyske Banks anbefalinger.

Opkonvertering: En mulighed – men ikke nødvendigvis for alle

<hr>
<p><strong style="font-size: 2em;">Spørgsmål og svar - i kort form</strong></p>
<h3>1. Jeg er ved at optage et boliglån. Hvad gør jeg?</h3>
<p class="mute">[0.59 - 4.49 min.]</p>
<p>Der er store bevægelser og kursudsving på markedet for realkreditlån. Men bare rolig renterne er stadig utroligt lave, selvom de er steget lidt. Overvej om du er til trygheden og sikkerheden ved et fastforrentet lån – eller om du har økonomi og ro i maven til at vælge et variabelt lån, hvor ydelsen kan risikere at stige. Snak det godt igennem med din rådgiver.</p>
<hr>
<h3>2. Jeg har et lån med variabel rente? Hvad nu, hvor renten stiger? Skal jeg søge mod fastforrentede lån?</h3>
<p class="mute">[4.49 - 7.52 min.]</p>
<p>Med den lave rente giver det god mening, at låse renten fast. Specielt hvis du er blevet utryg ved dit variable lån. De fastforrentede lån er dog blevet lidt dyrere de seneste uger på grund af kursudsving. Er du derimod glad for dit variable lån – og kan leve med at ydelsen kan gå op og ned – så er der ingen grund til at ændre. Den månedlige ydelse på variabelt forrentede lån er stadig noget lavere end på de fastforrentede. </p>
<hr>
<h3>3. Jeg har opsagt mit lån og skal hjemtage et nyt lån med lavere rente. Hvad skal jeg gøre?</h3>
<p class="mute">[7.52 - 10.12 min.]</p>
<p>Har du opsagt dit lån og ladet det ligge åbent for at spekulere i et rentefald – så kan du blive klemt. Måske var din plan at lukke lånet sidst på måneden, men nu gælder det om hurtigt at finde en løsning. Så få en snak med din rådgiver hurtigst muligt.</p>
<hr>
<h3>4. Der har været markante kursfald på fastforrentede obligationer. Hvornår og for hvem er det en god idé, at konvertere op i rente? Og hvad er en såkaldt skrå konvertering?</h3>
<p class="mute">[10.12 - 16.57 min.]</p>
<p>Har du et fastforrentet lån, så kan du spekulere i at købe din gæld tilbage. Hvis du fx kan indfri lånet til 90 % og lægge det om til en højere rente. Det giver dig en lavere gæld – men en højere ydelse. Du kan så håbe, at renten falder igen – så får du både mindre gæld og lavere rente. Men husk, at markedet er usikkert, så det kan ende med at blive en dårlig idé. Få en dialog med rådgiver – og gør det op med dig selv.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/opkonvertering-er-ikke-for-alle">Læs vores anbefaling om opkonvertering fra den 20. marts 2020</a></p>
<p>Ved en skrå konvertering lægger man sit fast forrentede lån om til et variabelt. Det giver både lavere gæld og lavere ydelse. Men vær opmærksom på, at det ændrer din risikoprofil. Hvis renten stiger – så kan du risikere at den månedlige ydelse stiger. Den usikkerhed skal der være plads til i maven og økonomien.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/mulighed-for-opkonvertering">Læs boligøkonomens boligblog om opkonvertering i en coronatid</a></p>
<hr>
<h3>5. Jeg er ramt på økonomien på grund af Corona-situationen. Er der mulighed for hjælp? Hvad skal jeg gøre?</h3>
<p class="mute">[16.57- 20.11 min.]</p>
<p>Afdragsfrihed er en god mulighed, hvis man har brug for lidt ekstra luft i økonomien. Muligheden afhænger af lånetypen. Har du et fastforrentet lån kan der være mulighed for at konvertere, så der opnås afdragsfrihed. Ved et variabelt forrentet lån, er afdragsfrihed typisk bygget ind som et vilkår. Er det endnu ikke bevilget, kræver det refinansiering af lånet.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">Men kontakt din rådgiver for at høre om mulighederne, hvis du har behov for hjælp</a>.</p>
<hr>
<h3>6. Jeg vil gerne købe eller sælge bolig. Hvordan ventes Corona-situationen at påvirke huspriserne?</h3>
<p class="mute">[20.11 - 22.48 min.]</p>
<p>På kort sig kan vi forvente, at boligmarkedet bremser op. Folk plejer at kigge hus i foråret – men vil blive hjemme i den nuværende situation. Det giver færre fremvisninger og færre handler. Men priserne vil nok ikke ændre sig.<br>På den lange bane kan priserne komme under pres – fordi markedet hænger sammen med beskæftigelsen og folks indkomst. Det kan presse boligmarkedet indtil tingene på sigt vender tilbage til normal tilstand.</p>
<hr>
<h3>7. Sommerhusmarkedet, hvordan påvirker krisen markedet?</h3>
<p class="mute">[22.48 - 24.11 min.]</p>
<p>Sommerhuse er et luksusgode – og priserne burde falde i en krisetid. Men mon ikke mange ser ind i en sommerferie i år, hvor de er hjemme, hvilket kan betyde, at flere vil kigge på sommerhusmarkedet. Der er i øvrigt mange sommerhuse til salg og priserne er ikke steget så meget som det øvrige boligmarked – man kan stadig gøre en god handel.  </p>
<hr>
<h3>8. Udlejning af sommerhuse. Der har været rekordår på rekordår, kan det fortsætte?</h3>
<p class="mute">[24.11 - 26.02 min.]</p>
<p>Udlejning har haft en god udvikling de senere år. Flere danskere holder ferie hjemme og mange tyskere har valgt sommerhusferie i Danmark. Vi kan forvente en nedgang i antallet af tyske turister i år, men måske kan det opvejes af, at endnu flere danskere bliver hjemme. Det er svært at spå om fremtiden, men der er god chance for, at sommerhusmarkedet går en god tid i møde, når den værste usikkerhed har lagt sig.</p>
<hr>
<div class="banner-rounded banner-grey">
<h3>Kejserriget - podcast om økonomi, samfund og trends</h3>
<p>Kejserriget er en podcast-serie om økonomi, samfund og trends med Anne Kejser som vært. Der udgives en ny podcast hver anden fredag.</p>
<p>Lyt til Jyske Banks podcast, <a href="https://www.jyskebank.dk/omjyskebank/jb-praesenterer/kejserriget">Kejserriget</a>, i vores <a rel="noopener" href="https://jb.jyskebank.dk/web/faces/public/exo/nyhedsbrev" target="_blank">nyhedsbrev</a>, på <a rel="noopener" href="https://jyskebank.tv/kejserriget" target="_blank">jyskebank.tv</a> eller i din foretrukne podcast-app.</p>
</div>

Den nuværende coronasituation kan give anledning til mange spørgsmål som boligejer. Få her svar på otte boligspørgsmål i Jyske Banks podcast, Kejserriget.

Podcast om coronasituationen - det skal du gøre som boligejer

Podcast om coronasituationen: Det skal du gøre som boligejer

<p><img style="float: right; padding-left: 30px;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/unop5dpp/ba9d696b-ec39-4666-96c7-74c2d2fd745f.png?width=221&amp;height=257&amp;mode=max" alt="Mikkel Høegh om opkonverteringer" title="Mikkel Høegh om opkonverteringer" width="221" height="257" data-udi="umb://media/8def5da54bef49618016b8b7fc5a11eb" /></p>
<p>Forestil dig, at du sætter dig ind i en moderigtig hvid 80’er sportsvogn af mærket DeLorean. Som en anden Michael J. Fox hamrer du med dine hvide sneakers speederen i bund og racer tilbage i tiden. Udstødningen giver et lille knald, og der står gnister hen ad vejen. Personligt vil jeg hive i den mekaniske bremse, når tiden rammer sommeren 2007.</p>
<p>Den sommer havde jeg første arbejdsdag i BRFkredit – nu Jyske Realkredit. Det var en god dag, hvor mine nye kollegaer tog godt imod mig. Der stod blomster på et ellers helt ryddet skrivebord, og der var sat et helt nyt monster af en computer op. Det er den eneste gang, mit skrivebord har været helt ryddet for papirer og gule lapper – nu hvor jeg står og tænker tilbage. Der var simpelthen bare nødt til at være mere orden, computeren fyldte jo det halve skrivebord.<br /><br /></p>
<h2>Hvad er opkonverteringer?</h2>
<p>Den første store opgave i mit nye job var at skrive et papir, der kunne kaste lys over vores holdning til opkonverteringer - som jo egentligt er omlægning af lån til højere rente. Mens nedkonverteringer er folkesport, er opkonverteringer mere komplekst.</p>
<p>Dengang var renten på det 30-årige fastforrentede lån netop steget til 6 procent og vi kunne så småt ane et 7 procent-lån i horisonten. Under de rette betingelser kan man udnytte sådan en rentestigning til at reducere sin restgæld. Det betegnes som en opkonvertering.</p>
<p>Men det kræver is i maven og en tro på rentens udvikling.</p>
<p>Hvor nedkonverteringer giver besparelser her og nu, viser fordelene sig ved opkonverteringer først over tid, når renten falder igen. Der skal være en op-ned-bevægelse i renten, før det er en god forretning.<br /><br /></p>
<h2>Muligheden kommer igen</h2>
<p>Der har ikke været en lige så god case i opkonverteringer siden dengang i 2007. Men der har trods alt været nogle små vinduer engang imellem, og jeg føler mig overbevist om, at det sker igen.</p>
<p>For selvom det lige nu er vanskeligt at få øje på, hvad der skal få renten til at stige, så vil det på et tidspunkt blive relevant igen. Det eneste man nemlig med sikkerhed kan sige er, at renten går op og ned.</p>
<p>Vi har lige nu en hel generation af nye rådgivere og boligkøbere, der ikke har prøvet at være i den situation, hvor det vil være oplagt at tale om opkonverteringer, så derfor denne blog. Det er efter min mening rettidig omhu at tale om det nu, så man i god ro og mag kan forberede sig på et muligt vindue.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/dit-boliglaan/omlaeg" target="" title="">Læs mere om omlægning af dit boliglån</a><br /><br /></p>
<h2>Bliv klogere på opkonvertering</h2>
<p>Der er især fire punkter, som er gode at kende til, inden - og hvis - muligheden for en opkonvertering igen melder sig på banen som tilbage i 00'erne.  </p>
<p><strong>1. Fordele ved opkonverteringer<br /></strong>Det man kan udnytte ved en opkonvertering er, at obligationerne på lån falder i kurs, når renten stiger.</p>
<ul>
<li>Dermed kan man indfri sit skyldige beløb billigere end den nominelle restgæld - og på den måde kan man mindske sin restgæld.</li>
<li>Falder renten igen er det som at blæse og have mel i munden. Så har man lavere ydelse og mindre gæld.</li>
</ul>
<p><strong>2. De mange 1 og 0,5 procent-lån er oplagte emner<br /></strong>Jo lavere den pålydende rente er på en obligation, desto mere kursfølsom er obligationen. Derfor er de mange nye lån med henholdsvis 1 og 0,5 procent i rente, oplagte emner til en opkonvertering, hvis og såfremt renten begynder at stige.</p>
<p><strong>3. Opkonverteringsstrategi<br /></strong>Ønsker man at have muligheden for at kunne reducere sin restgæld på denne måde, gælder det om at have et fastforrentet lån med laveste mulige pålydende rente.</p>
<p>Herudover er obligationen bag lånet også mere kursfølsomt, hvis man vælger den afdragsfrie version.</p>
<p>Så ønsker man en opkonveteringsstrategi skal man ikke pr. automatik vælge det lån, der er tættest på kurs 100, men snarere det med lavest mulig rente – eventuelt kombineret med afdragsfrihed.</p>
<p><strong>4. Opkonverteringer er en kompleks affære<br /></strong>Der er ikke noget her i verden, som er gratis - og opkonverteringer er ikke en risikofri affære.</p>
<p>Problemet og risikoen er, at vi ikke ved, hvornår renten stiger og, hvornår den efterfølgende vil falde. Og jo længere tid der går fra en rentestigning, som man konverterer op til, til renten falder igen, desto dårligere forretning bliver strategien</p>
<p>Hvis jeg skal forklare det kort:</p>
<ul>
<li>Opkonverteringer giver umiddelbart anledning til en højere månedlig ydelse. Årsagen er, at man betaler den højere rente af den - nu godt nok - mindre gæld. Den højere rente gør den månedlige ydelse højere, selv om gælden er blevet mindre. Besparelsen indtræder først den dag renten falder igen.<br /><br /></li>
<li>Så jo længere tid man betaler den højere ydelse, jo mindre bliver fordelen ved konverteringen. Godt nok er gælden måske blevet nedbragt med 15 procent, men går der for eksempel ti år før renten falder igen, er fidusen forsvundet. Så sidder man med en højere ydelse. Godt nok får mange hurtigere tilbagebetalt lånet, men selve fidusen med mindre gæld til lavere ydelse er væk.<br /><br /></li>
</ul>
<h2>Jeg skal nok sige til</h2>
<p>Vi ved alle sammen, at det er svært at spå - og særligt om renten. Den plejer at gå den modsatte vej af, hvad vi økonomer siger…</p>
<p>Det ændrer dog ikke ved, at i dette tilfælde skal man først gøre noget, når renten ér steget. Og derfor kan jeg godt love, at jeg vender tilbage den dag, det er aktuelt.</p>
<p>"Vær beredt" siger spejderne. Det behøver du ikke at være, kære læser. Jeg siger til, når emnet er relevant igen.<br /><br /></p>
<h2>Vil du selv følge med i rente- og kursudviklingen?</h2>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/kurser/rente-kurs-udvikling" target="" title="">Se rente- og kursudviklingen på realkreditlån</a></p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/boliglaan/kurser" target="" title="">Følg de aktuelle realkreditkurser</a></p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br />eller <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">aftal et møde i din lokale afdeling</a></p>
</div>
</div>

Når renten igen stiger, er der mulighed for opkonvertering. Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh, gør dig klogere på fordelene ved opkonverteringer.

Forbered dig på muligheden for opkonvertering

Tilbage til stigende renter - og muligheden for opkonvertering

Mikkel Høegh ved sit skrivebord på et billede foran moderne villa

Alle artikler med tagget ”KONVERTERING”

Er du vaks ved havelågen? Så kan du få et 4 %-boliglån