Artikel-tags

<p>Man skal ikke smide gode penge efter dårlige. Det var en lektie, der ret tidligt bundfældede sig hos mig, da jeg for alt for mange år siden var førsteårs-økonomistuderende. Bare fordi man har brugt mange penge på et projekt, er det ikke et godt argument for at bruge flere, hvis projektet er dårligt. Man skal investere der, hvor marginal-nytten af pengene er størst.</p>
<p>Den lektie, kunne jeg godt tænke mig, bundfældede sig noget mere hos vores politikere i forhold til de famøse ejendomsvurderinger, som er på vej. Skatteministeren har lovet, at 50.000 danskere får en vurdering i år. Det er ikke ret mange. Resten vil opleve at få en vurdering tilsendt løbende – flere vil endda først få en vurdering, efter den nye skattereform i 2024 <em>er</em> trådt i kraft.</p>
<div class="quote">
<p>Boligejerne fortjener et skattesystem, de kan gennemskue</p>
</div>
<p>Dertil kommer, at det er dem med de boliger, der er vanskelige at vurdere, som skal vente længe. Og det er så åbenbart de fleste. Det må kunne gøres bedre. Boligejerne fortjener et skattesystem, de kan gennemskue. Det bør være et princip, at man selv kan regne sin skat ud. Det giver tryghed og gennemskuelighed.</p>
<h2>Derfor er systemet med ejendomsvurderinger i krise</h2>
<p>I dag og efter 2024-reformen, betaler vi to former for ejendomsskat:</p>
<ul>
<li>ejendomsværdiskat af hele ejendommen</li>
<li>ejendomsskat af grundværdien (kendt som grundskylden)</li>
</ul>
<p>I økonomi-sprog siger vi, at skatter forvrider, fordi de regulerer forbrugernes valg. Det vil man gerne undgå, medmindre man vil regulere brugen af goder, der medfører negative bivirkninger som rygning, CO2-udslip med videre.</p>
<p>Grundskylden er egentlig en smuk skat, fordi den <em>ikke</em> forvrider. Det skyldes, at udbuddet af jord ikke påvirkes af grundskylden. Ser vi bort fra erosion og muligheden for besættelse af fremmede magter, så er mængden af jord i Danmark en fast mængde. Det betyder, at beskatning af jord ikke påvirker mængden af udbuddet. Det er kun prisen på jord, der påvirkes. Alt i alt perfekt i forhold til andre skatter – hvilket taler for, at man bør beskatte jord.</p>
<p>Problemet ved at beskatte jord er imidlertid, at vi ikke kan finde ud af at vurdere værdien af jord.</p>
<div class="quote">
<p>En vurdering er og bliver kun en vurdering</p>
</div>
<p>Mængden af jord er, som lige beskrevet, fast. Så når et område er bebygget, er der ikke længere grunde i dét område, som kan handles i almindelig fri handel. Faktisk er der så lille en handel med grunde i Danmark, at det ikke giver mening at lave statistik over udviklingen i grundpriserne.</p>
<p>Derfor ved ingen, hvordan priserne på grunde udvikler sig på tværs af hele landet. Når man vil beskatte grunde i Danmark, skal man derfor vurdere, hvad grundene ville være blevet handlet til, hvis der ellers blev handlet med dem … og det er en umulighed. Hvad er værdien af kronjuvelerne? Ingen ved det, før de har været på auktion.</p>
<p>Og problemet bliver ikke løst af, at vi hælder flere penge i et it-projekt.</p>
<p>At beskatte grunde er ganske enkelt en umulig opgave at løse, når man ikke har nogen reference til almindelig fri handel. De steder, hvor bebyggelsen er høj, kan man ikke købe hus og jord hver for sig. Dermed kan man heller ikke se af prisen, hvad der er grundværdi, og hvad der er bygningens værdi. En vurdering er og bliver kun en vurdering, og har man ikke noget anker i form af en reference til en almindelig, fri handel, så risikerer man at gå helt skævt.</p>
<p>Der findes en lang række underholdningsprogrammer, hvor en del af underholdningen netop er, hvor skævt professionelle ejendomsmæglere vurderer faktisk handlede priser. I min optik er vores boligskattesystem dog al for alvorligt et emne til, at man blot kan betragte det som underholdning.</p>
<h2>Sådan løser vi problemet og sparer penge på samme tid</h2>
<p>Når vi nu ikke kan finde ud af at vurdere grundes værdi og beskatte dem derefter, må vi gøre noget andet. Dette andet kan være at skrotte det gamle system og beskatte handelsværdien af en ejendom i stedet for. Den værdi, en ejendom har, er nemlig dén værdi, ejendommen faktisk kan sælges til - og ikke hvad man tror, den kan sælges til.</p>
<div class="quote">
<p>Det smukke er desuden, at sådan en skat automatisk vil skyde boligbobler ned</p>
</div>
<p>En sådan skat baseret på handelsværdien vil opfylde alle kriterier for god skattepolitik, idet skatten er enkel, transparent og nem at administrere. Borgerne vil kunne beregne deres skat og se, hvor stor skatten er, mange år frem. Det betyder, at ingen vil blive beskattet ud af deres boliger. </p>
<p>Niveau og satser med mere kan man bestemme politisk, så et skattesystem baseret på handelsværdierne behøver altså heller ikke at koste et provenu for statskassen.</p>
<p>Det smukke ved at beskatte handelsværdien er desuden, at sådan en skat vil være konjunktur-modløbende og dermed automatisk skyde boligbobler ned. Det skyldes, at en højere handelsværdi på ejendommen vil give en højere skat – derfor vil en køber være tilbageholdende med at byde en ejendom op i pris.</p>
<p>Man kunne fx starte med at beskatte boligejerne med 0,55 pct. af boligens handelsværdi. Satsen er ikke så vigtig; den skal blot kalibreres, så pengene passer efter hensigten om en uændret boligskat, som politikerne lovede de nuværende boligejere for nogle år siden.</p>
<p>Der vil, ganske som i dag, kunne indføres en progression med en højere sats, når man fx kommer over en vis beløbsgrænse. Grænsen kunne være 6 millioner kroner, hvor man betaler 1,4 pct. af dén del af handelsprisen, der ligger over seks millioner. </p>
<p>I forhold til nybyggede huse kan man tage udgangspunkt i opførelsesomkostningerne. En del boliger handles også som familieoverdragelser. Rent politisk kan man beslutte sig for, at man gerne vil forsætte med det og give en skatterabat i den slags handler. Det kunne fx være en minimumspris i forhold til den gennemsnitlige handelspris i området. Det vil også gøre systemet nemt at administrere. Det vil muligvis give en mindre skattefordel til de mest tyndtbefolkede områder, men det er jo områder man gerne vil hjælpe på vej i disse år – så mon ikke det går.</p>
<h2>Dyre systemer kan skrottes</h2>
<p>De såkaldte forsigtighedsprincipper, der i øjeblikket gør det kommende system komplekst, kan lægges i graven, hvis vi indfører en skat baseret på handelsværdien af ejendomme. Det samme kan den personlige skatterabat. Det dyrt udviklede ejendomssystem, der allerede er droppet for erhverv og andelsboliger i forhold til at lave offentlige ejendomsvurderinger, kan ligeledes skrottes – så vi bliver fri for at kaste gode penge efter dårlige penge.</p>
<p>Skatteprovenuet kan fremtidssikres ved, at man fremskriver den årlige skattebetaling for eksisterende boligejere med nettoprisindekset – eller de gennemsnitlige boligpriser for den sags skyld. Handelsprisen skal man selvangive. Det vil i de årlige kontroller af selvangivelsen være meget nemt at spotte for SKAT, hvis en ejendom i et attraktivt område pludselig har skiftet hænder til en pris, der synes langt fra markedsprisen.</p>
<div class="quote">
<p>Den sande værdi af en ejendom er den, som ejendommen kan handles til</p>
</div>
<p>Jeg har derfor mere end vanskeligt ved at se, hvorfor boligejerne, SKAT, ejendomsmæglere og andre interessenter i boligmarkedet ikke skulle synes, det var interessant at få et transparent, billigt og velfungerende skattesystem, der vil kunne lægge en dæmper på kraftigt stigende boligpriser, når de opstår og omvendt give lempelser i krisetider, når ejendomme har begrænset omsættelighed.</p>
<p>Den sande værdi af en ejendom er den, som ejendommen kan handles til – og det tilsvarende gælder for en grund. Desuden vil sådan et boligskattesystem blive meget mere gennemsigtigt for den enkelte, fordi en køber vil kunne udregne boligskatten på bagsiden af salgsopstillingen.</p>

Boligøkonom Mikkel Høegh slår et slag for at ændre boligbeskatningen. Beskat boligernes handelsværdier og drop fokus på usikre ejendomsvurderinger.

Gentænk boligskatten – drop vurderingen!

Lad os gentænke boligskatten – og droppe vurderingen

Item 1

Vælg billede

<p>Professor Mathisen kiggede spændt ud over forsamlingen af håbefulde økonomer, der gik til forelæsning i Skattepolitik. Han havde netop stillet et af sine yndlingsspørgsmål. Forestil dig, at finansministeren har bedt dig skrive et notat om en god boligskat – hvilke elementer vil du komme ind på?</p>
<p>Jeg skal indrømme med det samme, at jeg var stor fan af både Mathisen og Stiglitz’ lærebog. Vi kommer vel tæt på, at skattepolitik var et af mine yndlingsfag på studiet. Men jeg er ret sikker på, at selv dem, som sad på bagerste række og syntes faget var kedeligt, tungt og svært – ja selv dem, der hellere ville til forelæsning i det konkrete fag Skatteret – ville være ret sikre på, at det ikke var et godt svar at annoncere en skat og efterfølgende udskyde implementeringen hele seks gange.</p>
<h2>Det er svært at vurdere en ejendom…</h2>
<p>Man skulle nærmest tro at ovenstående var fantasi, men det er den barske virkelighed. Lige nu synes selve håndværket ud i skattepolitik at være til en lav karakter. Som realkreditmand ved jeg om nogen, at det er vanskeligt at vurdere en ejendom. Det tror jeg alle, der har set et afsnit af det populære tv-program Hammerslag, kan genkende.</p>
<div class="quote">
<p>Det nytter ikke noget at holde fast i to ejendomsskatter, hvis man ikke kan finde ud af at opkræve dem</p>
</div>
<p>Jeg kan tilføje, at det er endnu vanskeligere at vurdere værdien af en grund. Der handles nemlig ikke mange grunde i fri og almindelig handel. Det er derfor nærmest umuligt at lave en model herfor, da man ikke aner hvad man skal ramme. Helt tilbage, da man begyndte at kigge på at lave et nyt ejendomsvurderingssystem, blev Skat advaret herom i den såkaldte Engbergrapport.</p>
<p>Det er meget muligt, at det i det teoretiske fag Skattepolitik ville give en god karakter at fastholde, at man både skal betale en skat af den løbende ejendomsværdistigning og af grundværdien, men det nytter ikke noget at holde fast i to ejendomsskatter, hvis man ikke kan finde ud af at opkræve dem. Tiden er måske inde til at gå en anden vej.</p>
<h2>Fjern tilfældigheden – brug de faktiske handelspriser</h2>
<p>I stedet for at basere opkrævningen af ejendomsskat på en vurdering – og dermed et element af tilfældighed – kunne man basere skatten på faktisk handlede værdier. Det kunne nok også være med til at opbygge noget tillid til Skat, idet det ville eliminere tilfældighedselementer.</p>
<div class="quote">
<p>Selv ikke med hammer og segl kan man spise af sine mursten</p>
</div>
<p>En sådan løsning kan gøres på to måder. Enten kan man ty til den svenske model og opgøre en avanceskat, når ejendommen bliver solgt. Det vil have den fordel, at man beskatter faktiske penge; altså en realiseret gevinst og ikke papirpenge. Det kunne nok have en bred folkelig appel. Boligejerne har altid haft vanskeligt ved at forstå, hvorfor de skulle beskattes af papirpenge bundet i mursten. ”Selv ikke med hammer og segl kan man spise af sine mursten”, sagde min elskede morfar altid.</p>
<p>Alternativt kan man indføre, at man bliver sat i skat af købesummen. Det vil have den fordel, at det vil virke konjunkturstabiliserende og samtidig vil boligejerne vide præcis, hvad det koster at bo i en given ejendom. Begge dele ville kunne indføres på en måde, så skatteborgerne hverken stilles bedre eller ringere målt i kroner og øre.</p>
<h2>Hvad betyder udskydelsen for dig?</h2>
<p>Et er, hvad man burde gøre – noget andet er: Hvad betyder det for dig som boligejer, at ejendomsvurderingerne er udskudt?</p>
<p>Igen kan vi henføre til teoribogen. I virkeligheden burde nye skatter sætte sig i ejendomspriserne, så snart de bliver annonceret. Mange steder burde det løfte parcelhuspriserne, mens ejerlejlighedspriserne andre steder burde komme under pres. Alt andet lige.</p>
<div class="quote">
<p>700.000 boligejere... må vente yderligere et år med at få deres penge</p>
</div>
<p>Skatterne er imidlertid udskudt så mange gange, at de på ingen måde har påvirket priserne. En udskydelse med yderligere et år får derfor næppe nogen betydning. Markedet vil først blive påvirket, hvis og såfremt der begynder at opstå tvivl om, hvilke skatteregler der kommer til at gælde på sigt. Indtil videre holder skatteministeren fast i, at nok er vurderingerne – selve grundlaget for ejendomsskatterne – forsinket, men selve skatteopkrævninger vil køre efter den udmeldte tidsplan med start fra 2024.</p>
<p>Det at vurderingerne bliver forsinket betyder dog, at de 700.000 boligejere, der stod til at skulle have penge tilbage, fordi de har betalt for meget i ejendomsskat, må vente yderligere et år med at få deres penge. Godt nok forrentes pengene, men mon ikke de fleste godt ville have deres tilgodehavende nu. I hvert fald har de boligejere allerede været meget tålmodige.</p>
<h2>Og hvad med forældrekøb og klagefrist</h2>
<p>Andre har skyndt sig, nemlig dem med forældrekøb, der gerne ville overdrage deres bolig primært lejligheder til børnene. Mange ville gerne udvise rettidig omhu og har derfor overdraget boligerne her i denne sommer. Har man ikke nået det, har man nu fået tolv ekstra måneder at løbe på.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/foraeldrekoeb">Bliv klogere på, om forældrekøb er en god forretning.</a></p>
<p>Sidst men ikke mindst skal man være opmærksom på, at når nu vurderingerne er forsinket, men selve implementeringen af de nye boligskatter er uændret, har man fået mindre tid til at klage over ejendomsvurderingen, hvis man synes, at den er helt ved siden af. Det skader vores retsopfattelse.</p>
<h2>Den svære opgave venter forude – erhvervsejendomme</h2>
<p>Alt i alt tror jeg dog ikke på, at det sidste kapitel er skrevet i sagaen om de offentlige ejendomsvurderinger. Det man skal huske på er, at opgaven om at lave ejendomsvurderinger for private boliger er den nemme opgave. Den virkelig svære opgave opstår, når man efterfølgende skal kaste sig over erhvervsejendommene. </p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig?</h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br /><em>eller<br /></em><a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt/kontakt-mig" class="button-green">Bliv kontaktet</a></p>
</div>
</div>

Er tiden inde til at sige farvel til en ejendomsskat baseret på skøn og vurdering – og i stedet beskatte ud fra virkelighedens salgspriser.

Boligøkonomen: Ejendomsvurderinger udskudt igen - hvad nu?

Ejendomsvurderingen er udskudt igen – hvad nu?

Boligøkonom Mikkel Høegh i forelæsningssal

<p><img style="float: right; padding-left: 20px;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/esxh2e5y/edb46eb3-f978-4b0c-8f69-841f8a7de1d3.png" alt="Mikkel Høegh om de nye ejendomsvurderinger" title="Mikkel Høegh om de nye ejendomsvurderinger" width="214" height="249" data-udi="umb://media/137eae22f3f84656bacb18c9a871c844" /></p>
<p>I denne måned har min e-boks ikke snurret på mobilen, og det er jeg faktisk lidt ærgerlig over. Jeg gad godt have modtaget en af de nye prøvevurderinger fra Vurderingsstyrelsen. Det gjorde jeg ikke, men jeg har set et par stykker. Det er spændende læsning.</p>
<p>Min anekdotiske fornemmelse er, at de rammer værdierne ok, men at detaljerne kan være lidt skæve - såsom antal kvadratmeter, afstand til skov mv.</p>
<p>Er man én af de 80.000 danskere, der har modtaget en prøvevurdering, er man ikke bare heldig - der påhviler også én en vis forpligtigelse, mener jeg.</p>
<p>De 80.000 prøvevurderinger er sendt ud, så myndighederne kan få en dialog med borgerne om vurderingerne. Derfor er det vigtigt, at man indgår i dialogen og bruger tid på at fortælle om de forhold, man finder mærkværdige.</p>
<p>For når de rigtige og nye ejendomsvurderinger kommer på gaden fra andet halvår af 2020, og frem til 2022, er der lagt op til, at det blive overordentligt vanskeligt at klage over vurderingerne.</p>
<h2>Et eksempel på, at man kan miste sine penge</h2>
<p>Omkring 800.000 danske boligejere står til at få penge tilbage fra Skat, fordi de har betalt for meget i boligskat. En form for kompensation.</p>
<p>Men vælger de at klage over SKATs nye vurdering af deres bolig, fordi de synes, den er for høj eller for lav, eller fastholder en tidligere klage, så får de ikke kompensationen. De mister den.</p>
<p>Jeg måtte også pudse brillerne en ekstra gang, da jeg læste lovforslaget – men den er god nok.</p>
<p>I min optik rokker det ved noget af den troværdighed, der gerne skal bygges op om SKAT. Så det er ærgerlig læsning.</p>
<h2>Man kan gamble på medhold</h2>
<p>Det man kan gamble på er at få medhold i sin klage. Så mister man godt nok sin kompensation, men man kommer til at betale mindre i skat fremadrettet, hvis man opnår en lavere vurdering. Den mindre skat skal med andre ord overstige det beløb, man mister ved at klage.</p>
<p><strong>Tip:</strong> Det betyder, at hvis man skal klage, skal man have planer om at bo der længe.</p>
<p><strong>Obs!</strong> Man skal også være meget opmærksom på, at der kun kan ske indrømmelser, hvis det giver anledning til en revision af ejendomsværdien på mere end 20 pct.</p>
<p>På den ene side er det nemt at forstå, at Vurderingsstyrelsen gerne vil værne sig mod klager, men metoden virker noget besynderlig i et moderne retssamfund.</p>
<p>Diktatoriske principper hjælper næppe på opbygningen af troværdighed. Den økonomiske teori vil sige, at hvis man gerne vil begrænse noget, så indfør et gebyr. Der findes talrige eksempler på, at den slags virker.</p>
<h2>Opfordring: Gå i dialog</h2>
<p>Så kære medborgere, der har modtaget en prøvevurdering - gå ind i dialogen, det er nu og ikke senere, at Vurderingsstyrelsen kan få indrettet sigtekornet, og det er til gavn for os alle sammen.</p>
<h2>Er man bedst stillet med en høj eller lav vurdering?</h2>
<p>Man skal tænke over, hvad man er bedst stillet med – en høj vurdering eller en lav vurdering - når de endelige vurderinger lander.</p>
<p>Det er ikke så lige til.</p>
<p>Naturligvis skal man håbe på en høj vurdering, hvis man gerne vil føle sig mere værd end sine naboer, men der er faktisk et fornuftigt økonomisk element i at gå efter en høj vurdering.</p>
<p>Det forholder sig sådan, at den samlede effekt af de nye boligskatter skal være provenuneutral. Det betyder i denne sammenhæng, at satserne i lovgivningen ikke er endeligt fastlagte.</p>
<p>I praksis betyder det, at vi ikke kender de nye satser i ejendomsbeskatningen endnu. SKAT har meldt ud, at satserne forventes at blive 0,55 % af ejendomsvurderingen op til 6 mio. kr. og 1,4 % af vurderingerne, der er højere.</p>
<p>Så er vurderingerne på vores boliger samlet set højere end ventet, vil det give ekstra indtægter for staten og så sænkes satserne. Er vurderingerne lavere end ventet, så vil satserne blive højere.</p>
<p>Hvad skal man håbe på?</p>
<ul>
<li>Intuitivt vil mange sikkert håbe på en lav vurdering ud fra den betragtning, at det vil give en lav beskatning. Den lave vurdering giver imidlertid anledning til højere satser.</li>
<li>En høj vurdering giver modsat lavere satser. De lave satser vil betyde, at skatten stiger mindre, hvis boligpriserne stiger fremadrettet. Her ligger hunden begravet!</li>
</ul>
<p>Umiddelbart hælder jeg derfor mest til høje vurderinger og lave satser. Håb på en høj vurdering. For jeg tror, boligpriserne vil blive ved med at stige, ikke mindst som følge af de meget lave renter, og derfor vil man være godt stillet med lave satser.<a href="https://www.jyskebank.dk/negative-renter"></a></p>
<h2>Bordet fanger</h2>
<p>Men inden vi når derhen, skal de 80.000 danskere, der har modtaget prøvevurderinger i dialog.</p>
<p>Bordet fanger, som mine børn siger, hvis jeg lettere distræt kommer til at spille et forkert kort, mens det er helt i orden, at de åbenlyst snyder.</p>
<p>Så derfor en ekstra gang; gå ind i den dialog - og særligt vigtigt er det, hvis man bor i en bolig, der afviger fra gennemsnittet. Der er umiddelbart styr på de gennemsnitlige vurderinger. Men er der nu også det, når vi taler liebhaveri og andre typer af afvigere?</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/forstaa-boligskattereformen">Læs om boligskattereformen og de nye ejendomsvurderinger</a></p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig? </h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br />eller <a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt">aftal et møde i din lokale afdeling</a></p>
</div>
</div>

Mikkel Høegh gør opmærksom på skrap kost i den nye lov om ejendomsvurderinger. Man kan miste mange penge, hvis man klager over de nye vurderinger.

Nye ejendomsvurderinger: Du kan miste pengene

Nye ejendomsvurderinger: Pas på derude – bordet fanger

Mikkel Høegh på et billede foran boligkvarter

<p>Der er blevet sagt og skrevet meget om udsættelsen af boligskattereformen. Ikke mindst om det er godt eller skidt for dig som boligejer.</p>
<p>Svaret afhænger af din nuværende vurdering – og den afhænger til dels af, hvor du bor.</p>
<p>Hvis din ejendomsvurdering bliver højere, og din boligskat dermed stiger, vil prisen på din bolig falde. Det scenarie vil vi særligt se i de større byer. Til gengæld vil udskydelsen af reformen være en fordel for dig, da selve skattestigningen udskydes i tre år.<br /><br />Bliver din vurdering omvendt lavere, vil det betyder, at din bolig er billigere at sidde i, og det vil have en positiv effekt på prisen. Det vil især gøre sig gældende for parcelhuse i mindre provinsbyer. Til gengæld skal du betale den høje nuværende skat i yderligere tre år.</p>
<p>Hvad er ellers værd at vide om boligskattereformen på nuværende tidspunkt? Det giver jeg et bud på her:</p>
<h2>Hvad er boligskattereformen?</h2>
<p>Alle boligejere betaler ejendomsskat (grundskyld) til kommunen og ejendomsværdiskat til staten. Det er de to skatter, man taler om, når man taler om ”boligskat”. Hvor meget, du betaler i boligskat, afhænger af din ejendoms værdi.</p>
<p>Boligskattereformen er en reform af den måde, man i dag opgør beskatningsgrundlaget – altså hvor meget boligen er værd.</p>
<p>Reformen træder i kraft 1. januar 2024. Den erstatter det politiske boligforlig, der ligger i dag, herunder det berømte boligskattestop fra 2001.</p>
<h2>Hvornår kommer min nye ejendomsvurdering?</h2>
<p>Et helt centralt punkt i reformen er, at alle danske boligejere får nye ejendomsvurderinger. De nye ejendomsvurderinger bliver forventeligt sendt ud fra efteråret 2020 til udgangen af 2022, og ambitionen er, at de skal være ”markedsnære” – altså vise en mere realistisk værdi på din bolig, end vurderingerne gør i dag.</p>
<p>De nye vurderinger er grundlaget for beregningen af dine nye skattesatser.</p>
<p><img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/kjjjcdkr/50a33fd8-cb58-45b9-bcb3-29df8e65d2ca.jpg" alt="Illustration" title="" data-udi="umb://media/0d91525423514c97b4c414b577ff3d57" /></p>
<p> </p>
<h2>Hvornår ændrer min boligskat sig?</h2>
<p>I de nye ejendomsvurderinger kan du se din nye grundskyld.</p>
<p>Når du modtager din nye ejendomsvurdering, ved du, hvad du skal betale i grundskyld til kommunen fra 2021 og frem. Hvis du først modtager vurderingen i 2022, vil din grundskyld blive efterberegnet.</p>
<p>Indtil da skal du betale det samme i grundskyld som i dag. Det betyder, at de evt. planlagte stigninger i grundskylden bliver ”frosset inde” i din ejendom og først skal afregnes den dag, du sælger din bolig.</p>
<h2>Hvad så med min ejendomsværdiskat?</h2>
<p>Vi må vente til 2024 med at finde ud af, hvad vi skal betale i ejendomsværdiskat til staten. Forventningen er, at ejendomsværdiskatten bliver 0,55% af boligens værdi op til 7,5 mio. kr. og 1,40% for den del af boligens værdi, der overstiger 7,5 mio. kr.  </p>
<p>Det er det, der tidligere er blevet meldt ud. Men satserne er ikke endelige, da skatteomlægningen i gennemsnit skal være ”provenuneutral”. Det betyder, at hvis de nye ejendomsvurderinger bliver højere, og dermed giver anledning til indtægter for staten, bliver satserne sat ned - og omvendt.</p>
<h2>Det skal du være opmærksom på</h2>
<p>Forsigtighedsprincippet: Vurdering af ejendomme er altid forbundet med en vis usikkerhed. Derfor bliver der indført et forsigtighedsprincip, der kommer dig som boligejer til gode. Det betyder nemlig, at myndighederne altid skal trække 20% af ejendomsvurderingen, før din skat beregnes.</p>
<p>Så har du en bolig, der bliver vurderet til 1 mio. kr., skal du kun betale skat af 800.000 kr.</p>
<p>Din personlige skatterabat: Skattereformen bygger på et princip om, at ingen boligejere skal betale mere skat i 2024, end de ville have gjort, hvis det nuværende system var fortsat. Så er du boligejer i dag, eller køber du en bolig før 2024, får du en personlig skatterabat, som du beholder indtil boligen sælges.</p>
<p>Det betyder, at en kommende køber af din ejendom efter 2024 skal betale mere i skat, end du gør, fordi han/hun ikke har en personlig skatterabat. Det betyder, at køberen alt andet lige vil være villig til at betale mindre for boligen.<br /><br />Hvis du har betalt for meget i skat: Ca. 800.000 danskere har betalt for meget i skat på grund af for høje ejendomsvurderinger i perioden 2011-2020. Er du blandt dem, får du tilbagebetalt dit tilgodehavende i takt med, at du får din nye ejendomsvurdering. Det sker på et tidspunkt mellem efteråret 2020 og udgangen af 2022.</p>
<p>Forældrekøb: Hvis du har købt en bolig som forældrekøb, er det en god idé at få den overdraget til dit barn inden de nye ejendomsvurderinger bliver sendt ud i efteråret 2020. Det skyldes, at du kan overdrage boligen til 15%. under den nuværende vurdering, der er fra 2011. <br /><br />Selvom du i fremtiden vil kunne overdrage til 20% under vurderingen, vil vurderingen nok være så meget højere (hvis der er tale om en lejlighed), at det ikke er økonomisk fordelagtigt.</p>
<p>Projektbolig: Ønsker du at købe en projektbolig, har du - som det ser ud nu - frem til efteråret 2023 til at flytte ind i boligen, hvis du vil opnå en personlig skatterabat. Køber du en bolig, der er færdig efter den frist, vil du ikke få den personlige skatterabat, og din årlige boligskat vil være væsentligt højere. <br /><br />Prisfastsættelse: Alt andet lige kan du forvente, at hvis du skal sælge din bolig efter 2024, vil køberen  forsøge at presse prisen på din bolig ned. Og at argumentet vil være, at han eller hun vil blive opkrævet mere i boligskat, end du gør i dag.</p>

I 2024 træder den nye boligskattereform i kraft. Se her hvad du skal være opmærksom på, uanset om du er boligejer i dag eller på vej til at blive det.

Ny boligskat i 2024 - godt eller skidt

Forstå boligskattereformen

Jyske Banks hovedkontor under blå himmel

<p><em>Vær opmærksom på, at boligskattereformen er blevet udskudt. Bliv klogere i artiklen "<a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/forstaa-boligskattereformen">Forstå boligskattereformen</a>" fra 7. november 2019</em>.</p>
<p><strong>Den nye udgave af ejendomsvurderingen forventes klar 1. juli 2020. Målet er, at vurderingen kommer nærmere boligernes forventede handelsværdi. De fleste får en højere vurdering – men samtidig lover politikerne lavere boligskatter.</strong></p>
<p>De gamle ejendomsvurderinger var for upræcise, uensartede og uigennemskuelige. Derfor blev de sat i bero tilbage i 2011. Nu udvikles der på et nyt og mere retvisende vurderingssystem for ejerboliger. I øjeblikket forventer politikerne, at det nye system bliver taget i brug pr. 1. januar 2020, og at vurderingerne kan sendes ud til boligejerne med start den 1. juli samme år. Men det hele afhænger af, at IT-udviklingen overholder tidsplanen.</p>
<p>Den nye vurdering fastsætter den enkelte ejerbolig til den ”forventelige kontantværdi” i fri handel. Samtidig er det hensigten at opnå større ensartethed i vurderingen af boliger, der ligner hinanden. Endelig skal der være større åbenhed, så boligejeren kan se, på hvilket grundlag boligen er vurderet.</p>
<h2>Højere vurdering – lavere skatter</h2>
<p>De fleste vil opleve en stigning i ejendomsvurderingen, da den seneste vurdering stammer tilbage fra 2011. Det er dog vedtaget at indføre et ”forsigtighedsprincip” af hensyn til usikkerhed om markedsprisen. Det betyder, at beskatningsgrundlaget bliver sat 20 % lavere end de nye vurderinger, før der beregnes grundskyld og ejendomsværdiskat.</p>
<p>Fra 2021 er der samtidig lagt op til lavere boligskatter på ejerboligerne – og det forventes, at det vil føre til lavere boligskat for omkring to tredjedele af alle boligejere. Samtidig er det er politisk udmeldt, at der kommer en skatterabat, så ingen nuværende boligejere kommer til at betale mere i boligskat i 2021, end de gør efter de gældende regler.</p>
<h2>Hvad er en ejerbolig?</h2>
<p>Ejerboliger defineres som helårshuse, ejerlejligheder, sommerhuse og fritidshuse.</p>
<h2>Hvad sker hvornår?</h2>
<p>Få et overblik over de planlagte ændringer af vurderinger og skatteregler. </p>
<p><img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/22ddp350/48663472-cbd3-4a52-adba-8acdca6844a1.jpg" alt="Tidslinje for boligskatter" title="Tidslinje for boligskatter" width="661" height="213" data-udi="umb://media/f72707e1e8fa49d5834c02af91a50e88" /></p>
<div> </div>
<p><strong>Fra 2018</strong><br />Eventuelle stigninger i grundskylden, som bygger på vurderinger foretaget i det gamle vurderingssystem og de gældende regler, indefryses – og skal først betales, den dag boligen sælges.</p>
<p><strong>Efterår 2019</strong><br />Generel information i e-Boks til samtlige boligejere om processen for de nye vurderinger og de nye skatteregler, herunder lavere skattesatser, skatterabatter mv.</p>
<p><strong>Juli 2020</strong><br />Udsendelsen af de nye vurderinger til alle boligejere påbegyndes.</p>
<p><strong>Juli 2020<br /></strong>Meddelelse om tilbagebetaling. Boligejere, der har betalt skat af en for høj vurdering, får løbende besked om tilbagebetalingens størrelse i forlængelse af vurderingen.</p>
<p><strong>2021</strong><br />De nye skatteregler træder i kraft. Den endelige lov er endnu ikke vedtaget, men vil bestå af:</p>
<ul>
<li>Ejendomsværdiskat og gennemsnitlig grundskyldspromille bliver sænket</li>
<li>Permanent skatterabat, så ingen får højere boligskat end i 2020</li>
<li>Indefrysning af stigende boligskat, hvis boligværdien stiger efter 2021</li>
</ul>
<h2>Få mere at vide</h2>
<p>Du kan se mere og følge udviklingen på <a rel="noopener" href="https://www.vurdst.dk/ejendomsvurderinger/" target="_blank">Vurderingsstyrelsens hjemmeside</a>.</p>
<p class="mute"><em>Opdateret den 5. april 2019</em></p>

Den nye udgave af ejendomsvurderingen forventes klar 1. juli 2020. Målet er, at vurderingen kommer nærmere boligernes forventede handelsværdi.

Nye ejendomsvurderinger på vej med lavere boligskat

Nye ejendomsvurderinger på vej med lavere boligskat for de fleste boligejere

<p>Sammen med Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre har Regeringen nu indgået en bred aftale om et nyt boligskattesystem. Aftalen skal ses i sammenhæng med, at vi i 2019 får nye ejendomsvurderinger, og at det nuværende boligskatteforlig ”Skattestoppet” ophører i 2020. </p>
<p>Frem til 2021 skal der ikke betales mere i boligskat end på nuværende tidspunkt, og eventuelle stigninger i grundskylden bliver indfrosset indtil salg af boligen. De nye skatteregler træder først i kraft fra 2021.</p>
<h2>Hvad er det nye?</h2>
<p>Den nye reform finansieres fortrinsvis via statskassen, og boligejerne får dermed ikke reduceret rentefradraget.</p>
<p><em>Ejendomsvurderinger</em></p>
<p>Boligens værdi, som ligger til grund for beregningen af boligskatten, skal ikke længere være fastfrosset, men følge boligens reelle markedsværdi. Der trækkes dog 20% fra vurderingen, inden boligskatten beregnes. Det sker for at være sikker på, at vurderingen ikke er sat for højt.</p>
<p><em>Ejendomsværdiskat</em></p>
<p>Ejendomsværdiskatten beregnes med udgangspunkt i ejendomsværdien og betales af boligejere til staten. Ejendomsværdiskatten sættes ned til 0,55 pct. af boligens værdi (efter nedslaget på 20% som beskrevet ovenfor), dog 1,4 pct. for den del af værdien, der overstiger 6 mio. kr. (dvs. 7,5 mio. kr., da 80 pct. af 7,5 mio. kr. er 6 mio. kr.).</p>
<p><em>Grundskyld</em></p>
<p>Grundskylden (ejendomsskat) beregnes med udgangspunkt i grundværdien, og betales af boligejere til kommunen. Den gennemsnitlige grundskyldspromille sænkes til 16, og opkræves løbende via forskudsopgørelsen. Det gøres for at holde boligejernes beskatning nede, selv om grundvurderingerne øges.</p>
<p><em>Skatterabat</em></p>
<p>Eksisterende boligejere, for hvem boligskatten i 2021 er højere efter de nye regler end efter de gamle regler, får en individuel skatterabat, så ændringen af reglerne neutraliseres. Samme rabat gives hvert år, indtil boligen sælges.</p>
<p>Efter 2021 stiger/falder skatten sammen med boligens værdi, mens skatterabatten er et fast beløb. Det betyder, at din boligskat alt i alt kan stige i fremtiden i takt med at inflationen udhuler skatterabatten. Boligskat, der overstiger niveauet fra 2021, skal dog ikke nødvendigvis betales med det samme, men kan indefryses indtil boligen sælges.</p>
<h2>Fut i salget</h2>
<p>”Den personlige skatterabat kan give et incitament til at købe ejendom før 2021, for hvis man køber nu, kan man opnå at få del i skatterabatten og dermed få en lavere boligskattebetaling” siger boligøkonom Mikkel Høegh.</p>
<p>Efter 2021 vil den fremtidige ejer komme til at betale en højere skat end den tidligere, hvilket kan medføre faldende salgspriser og færre handler indtil prisniveauet tilpasses. ”Det skal man som sælger være opmærksom på”, siger boligøkonom Mikkel Høegh.</p>
<h2>Særligt for de dyreste ejendomme</h2>
<p>Dyre ejendomme kommer til at betale mere i skat. Men ejerne kan til gengæld glæde sig over, at et solidt grundskyldsefterslæb er sløjfet.</p>
<p>Meget dyre boliger, det vil sige plus 15 mio. kroner, vil komme til at betale noget mere i skat fra 2021 og frem og vil dermed presses ned i pris.</p>
<p>Ifølge Danmarks Statistik er der ca. 15.000 boliger i Danmark med en markedsværdi over 7,5 millioner kroner. Heraf ligger 8.590 i en af de fire nordsjællandske kommuner, Gentofte, Frederiksberg, Rudersdal og Hørsholm.</p>
<h2>Særligt for lejligheder</h2>
<p>”Grundskylden for ejerlejlighederne har i en række år været vurderet lavt og nu lægges der op til markante stigninger i grundværdien.</p>
<p>Det vil betyde, at lejlighedernes grundskyld vil stige kraftigt, og derfor vil særligt dyre lejligheder bliver presset ned i pris efter 2021” siger Mikkel Høegh.</p>
<p>Det fremgår af regeringens nye pakke, at grundværdierne for ejerlejligheder vil blive mere end tredoblet efter 2021.</p>

Sammen med Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti har Regeringen nu indgået en bred aftale om et nyt boligskattesystem.

Alle artikler med tagget ”EJENDOMSVURDERING”

Lad os gentænke boligskatten – og droppe vurderingen

Ejendomsvurderingen er udskudt igen – hvad nu?

Nye ejendomsvurderinger: Pas på derude – bordet fanger

Forstå boligskattereformen

Nye ejendomsvurderinger på vej med lavere boligskat for de fleste boligejere

Værd at vide om det nye skattesystem