Artikel-tags

<p>Professor Mathisen kiggede spændt ud over forsamlingen af håbefulde økonomer, der gik til forelæsning i Skattepolitik. Han havde netop stillet et af sine yndlingsspørgsmål. Forestil dig, at finansministeren har bedt dig skrive et notat om en god boligskat – hvilke elementer vil du komme ind på?</p>
<p>Jeg skal indrømme med det samme, at jeg var stor fan af både Mathisen og Stiglitz’ lærebog. Vi kommer vel tæt på, at skattepolitik var et af mine yndlingsfag på studiet. Men jeg er ret sikker på, at selv dem, som sad på bagerste række og syntes faget var kedeligt, tungt og svært – ja selv dem, der hellere ville til forelæsning i det konkrete fag Skatteret – ville være ret sikre på, at det ikke var et godt svar at annoncere en skat og efterfølgende udskyde implementeringen hele seks gange.</p>
<h2>Det er svært at vurdere en ejendom…</h2>
<p>Man skulle nærmest tro at ovenstående var fantasi, men det er den barske virkelighed. Lige nu synes selve håndværket ud i skattepolitik at være til en lav karakter. Som realkreditmand ved jeg om nogen, at det er vanskeligt at vurdere en ejendom. Det tror jeg alle, der har set et afsnit af det populære tv-program Hammerslag, kan genkende.</p>
<div class="quote">
<p>Det nytter ikke noget at holde fast i to ejendomsskatter, hvis man ikke kan finde ud af at opkræve dem</p>
</div>
<p>Jeg kan tilføje, at det er endnu vanskeligere at vurdere værdien af en grund. Der handles nemlig ikke mange grunde i fri og almindelig handel. Det er derfor nærmest umuligt at lave en model herfor, da man ikke aner hvad man skal ramme. Helt tilbage, da man begyndte at kigge på at lave et nyt ejendomsvurderingssystem, blev Skat advaret herom i den såkaldte Engbergrapport.</p>
<p>Det er meget muligt, at det i det teoretiske fag Skattepolitik ville give en god karakter at fastholde, at man både skal betale en skat af den løbende ejendomsværdistigning og af grundværdien, men det nytter ikke noget at holde fast i to ejendomsskatter, hvis man ikke kan finde ud af at opkræve dem. Tiden er måske inde til at gå en anden vej.</p>
<h2>Fjern tilfældigheden – brug de faktiske handelspriser</h2>
<p>I stedet for at basere opkrævningen af ejendomsskat på en vurdering – og dermed et element af tilfældighed – kunne man basere skatten på faktisk handlede værdier. Det kunne nok også være med til at opbygge noget tillid til Skat, idet det ville eliminere tilfældighedselementer.</p>
<div class="quote">
<p>Selv ikke med hammer og segl kan man spise af sine mursten</p>
</div>
<p>En sådan løsning kan gøres på to måder. Enten kan man ty til den svenske model og opgøre en avanceskat, når ejendommen bliver solgt. Det vil have den fordel, at man beskatter faktiske penge; altså en realiseret gevinst og ikke papirpenge. Det kunne nok have en bred folkelig appel. Boligejerne har altid haft vanskeligt ved at forstå, hvorfor de skulle beskattes af papirpenge bundet i mursten. ”Selv ikke med hammer og segl kan man spise af sine mursten”, sagde min elskede morfar altid.</p>
<p>Alternativt kan man indføre, at man bliver sat i skat af købesummen. Det vil have den fordel, at det vil virke konjunkturstabiliserende og samtidig vil boligejerne vide præcis, hvad det koster at bo i en given ejendom. Begge dele ville kunne indføres på en måde, så skatteborgerne hverken stilles bedre eller ringere målt i kroner og øre.</p>
<h2>Hvad betyder udskydelsen for dig?</h2>
<p>Et er, hvad man burde gøre – noget andet er: Hvad betyder det for dig som boligejer, at ejendomsvurderingerne er udskudt?</p>
<p>Igen kan vi henføre til teoribogen. I virkeligheden burde nye skatter sætte sig i ejendomspriserne, så snart de bliver annonceret. Mange steder burde det løfte parcelhuspriserne, mens ejerlejlighedspriserne andre steder burde komme under pres. Alt andet lige.</p>
<div class="quote">
<p>700.000 boligejere... må vente yderligere et år med at få deres penge</p>
</div>
<p>Skatterne er imidlertid udskudt så mange gange, at de på ingen måde har påvirket priserne. En udskydelse med yderligere et år får derfor næppe nogen betydning. Markedet vil først blive påvirket, hvis og såfremt der begynder at opstå tvivl om, hvilke skatteregler der kommer til at gælde på sigt. Indtil videre holder skatteministeren fast i, at nok er vurderingerne – selve grundlaget for ejendomsskatterne – forsinket, men selve skatteopkrævninger vil køre efter den udmeldte tidsplan med start fra 2024.</p>
<p>Det at vurderingerne bliver forsinket betyder dog, at de 700.000 boligejere, der stod til at skulle have penge tilbage, fordi de har betalt for meget i ejendomsskat, må vente yderligere et år med at få deres penge. Godt nok forrentes pengene, men mon ikke de fleste godt ville have deres tilgodehavende nu. I hvert fald har de boligejere allerede været meget tålmodige.</p>
<h2>Og hvad med forældrekøb og klagefrist</h2>
<p>Andre har skyndt sig, nemlig dem med forældrekøb, der gerne ville overdrage deres bolig primært lejligheder til børnene. Mange ville gerne udvise rettidig omhu og har derfor overdraget boligerne her i denne sommer. Har man ikke nået det, har man nu fået tolv ekstra måneder at løbe på.</p>
<p><a href="https://www.jyskebank.dk/bolig/nyheder/foraeldrekoeb">Bliv klogere på, om forældrekøb er en god forretning.</a></p>
<p>Sidst men ikke mindst skal man være opmærksom på, at når nu vurderingerne er forsinket, men selve implementeringen af de nye boligskatter er uændret, har man fået mindre tid til at klage over ejendomsvurderingen, hvis man synes, at den er helt ved siden af. Det skader vores retsopfattelse.</p>
<h2>Den svære opgave venter forude – erhvervsejendomme</h2>
<p>Alt i alt tror jeg dog ikke på, at det sidste kapitel er skrevet i sagaen om de offentlige ejendomsvurderinger. Det man skal huske på er, at opgaven om at lave ejendomsvurderinger for private boliger er den nemme opgave. Den virkelig svære opgave opstår, når man efterfølgende skal kaste sig over erhvervsejendommene. </p>
<hr />
<div class="row-4-4">
<div class="trailer"><img style="float: none; display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://www.jyskebank.dk/media/api/content/mediafiles/cslj0otw/7d67ff1b-f551-400c-8d1e-a9442870ceb4.png/" alt="Smartphone på Jyskebank app'en" title="" width="312" height="138" data-udi="umb://media/3a9d9612af7648c28516a7549e22e096" /></div>
<div style="text-align: center;">
<h3><br />Brug for en snak om bolig?</h3>
<p>Ring til os på tlf. <a href="tel:+4589898989">89 89 89 89</a> <br /><em>eller<br /></em><a href="https://www.jyskebank.dk/kontakt/kontakt-mig" class="button-green">Bliv kontaktet</a></p>
</div>
</div>

Er tiden inde til at sige farvel til en ejendomsskat baseret på skøn og vurdering – og i stedet beskatte ud fra virkelighedens salgspriser.

Boligøkonomen: Ejendomsvurderinger udskudt igen - hvad nu?

Ejendomsvurderingen er udskudt igen – hvad nu?

Item 1

Vælg billede

<p>Man skal ikke smide gode penge efter dårlige. Det var en lektie, der ret tidligt bundfældede sig hos mig, da jeg for alt for mange år siden var førsteårs-økonomistuderende. Bare fordi man har brugt mange penge på et projekt, er det ikke et godt argument for at bruge flere, hvis projektet er dårligt. Man skal investere der, hvor marginal-nytten af pengene er størst.</p>
<p>Den lektie, kunne jeg godt tænke mig, bundfældede sig noget mere hos vores politikere i forhold til de famøse ejendomsvurderinger, som er på vej. Skatteministeren har lovet, at 50.000 danskere får en vurdering i år. Det er ikke ret mange. Resten vil opleve at få en vurdering tilsendt løbende – flere vil endda først få en vurdering, efter den nye skattereform i 2024 <em>er</em> trådt i kraft.</p>
<div class="quote">
<p>Boligejerne fortjener et skattesystem, de kan gennemskue</p>
</div>
<p>Dertil kommer, at det er dem med de boliger, der er vanskelige at vurdere, som skal vente længe. Og det er så åbenbart de fleste. Det må kunne gøres bedre. Boligejerne fortjener et skattesystem, de kan gennemskue. Det bør være et princip, at man selv kan regne sin skat ud. Det giver tryghed og gennemskuelighed.</p>
<h2>Derfor er systemet med ejendomsvurderinger i krise</h2>
<p>I dag og efter 2024-reformen, betaler vi to former for ejendomsskat:</p>
<ul>
<li>ejendomsværdiskat af hele ejendommen</li>
<li>ejendomsskat af grundværdien (kendt som grundskylden)</li>
</ul>
<p>I økonomi-sprog siger vi, at skatter forvrider, fordi de regulerer forbrugernes valg. Det vil man gerne undgå, medmindre man vil regulere brugen af goder, der medfører negative bivirkninger som rygning, CO2-udslip med videre.</p>
<p>Grundskylden er egentlig en smuk skat, fordi den <em>ikke</em> forvrider. Det skyldes, at udbuddet af jord ikke påvirkes af grundskylden. Ser vi bort fra erosion og muligheden for besættelse af fremmede magter, så er mængden af jord i Danmark en fast mængde. Det betyder, at beskatning af jord ikke påvirker mængden af udbuddet. Det er kun prisen på jord, der påvirkes. Alt i alt perfekt i forhold til andre skatter – hvilket taler for, at man bør beskatte jord.</p>
<p>Problemet ved at beskatte jord er imidlertid, at vi ikke kan finde ud af at vurdere værdien af jord.</p>
<div class="quote">
<p>En vurdering er og bliver kun en vurdering</p>
</div>
<p>Mængden af jord er, som lige beskrevet, fast. Så når et område er bebygget, er der ikke længere grunde i dét område, som kan handles i almindelig fri handel. Faktisk er der så lille en handel med grunde i Danmark, at det ikke giver mening at lave statistik over udviklingen i grundpriserne.</p>
<p>Derfor ved ingen, hvordan priserne på grunde udvikler sig på tværs af hele landet. Når man vil beskatte grunde i Danmark, skal man derfor vurdere, hvad grundene ville være blevet handlet til, hvis der ellers blev handlet med dem … og det er en umulighed. Hvad er værdien af kronjuvelerne? Ingen ved det, før de har været på auktion.</p>
<p>Og problemet bliver ikke løst af, at vi hælder flere penge i et it-projekt.</p>
<p>At beskatte grunde er ganske enkelt en umulig opgave at løse, når man ikke har nogen reference til almindelig fri handel. De steder, hvor bebyggelsen er høj, kan man ikke købe hus og jord hver for sig. Dermed kan man heller ikke se af prisen, hvad der er grundværdi, og hvad der er bygningens værdi. En vurdering er og bliver kun en vurdering, og har man ikke noget anker i form af en reference til en almindelig, fri handel, så risikerer man at gå helt skævt.</p>
<p>Der findes en lang række underholdningsprogrammer, hvor en del af underholdningen netop er, hvor skævt professionelle ejendomsmæglere vurderer faktisk handlede priser. I min optik er vores boligskattesystem dog al for alvorligt et emne til, at man blot kan betragte det som underholdning.</p>
<h2>Sådan løser vi problemet og sparer penge på samme tid</h2>
<p>Når vi nu ikke kan finde ud af at vurdere grundes værdi og beskatte dem derefter, må vi gøre noget andet. Dette andet kan være at skrotte det gamle system og beskatte handelsværdien af en ejendom i stedet for. Den værdi, en ejendom har, er nemlig dén værdi, ejendommen faktisk kan sælges til - og ikke hvad man tror, den kan sælges til.</p>
<div class="quote">
<p>Det smukke er desuden, at sådan en skat automatisk vil skyde boligbobler ned</p>
</div>
<p>En sådan skat baseret på handelsværdien vil opfylde alle kriterier for god skattepolitik, idet skatten er enkel, transparent og nem at administrere. Borgerne vil kunne beregne deres skat og se, hvor stor skatten er, mange år frem. Det betyder, at ingen vil blive beskattet ud af deres boliger. </p>
<p>Niveau og satser med mere kan man bestemme politisk, så et skattesystem baseret på handelsværdierne behøver altså heller ikke at koste et provenu for statskassen.</p>
<p>Det smukke ved at beskatte handelsværdien er desuden, at sådan en skat vil være konjunktur-modløbende og dermed automatisk skyde boligbobler ned. Det skyldes, at en højere handelsværdi på ejendommen vil give en højere skat – derfor vil en køber være tilbageholdende med at byde en ejendom op i pris.</p>
<p>Man kunne fx starte med at beskatte boligejerne med 0,55 pct. af boligens handelsværdi. Satsen er ikke så vigtig; den skal blot kalibreres, så pengene passer efter hensigten om en uændret boligskat, som politikerne lovede de nuværende boligejere for nogle år siden.</p>
<p>Der vil, ganske som i dag, kunne indføres en progression med en højere sats, når man fx kommer over en vis beløbsgrænse. Grænsen kunne være 6 millioner kroner, hvor man betaler 1,4 pct. af dén del af handelsprisen, der ligger over seks millioner. </p>
<p>I forhold til nybyggede huse kan man tage udgangspunkt i opførelsesomkostningerne. En del boliger handles også som familieoverdragelser. Rent politisk kan man beslutte sig for, at man gerne vil forsætte med det og give en skatterabat i den slags handler. Det kunne fx være en minimumspris i forhold til den gennemsnitlige handelspris i området. Det vil også gøre systemet nemt at administrere. Det vil muligvis give en mindre skattefordel til de mest tyndtbefolkede områder, men det er jo områder man gerne vil hjælpe på vej i disse år – så mon ikke det går.</p>
<h2>Dyre systemer kan skrottes</h2>
<p>De såkaldte forsigtighedsprincipper, der i øjeblikket gør det kommende system komplekst, kan lægges i graven, hvis vi indfører en skat baseret på handelsværdien af ejendomme. Det samme kan den personlige skatterabat. Det dyrt udviklede ejendomssystem, der allerede er droppet for erhverv og andelsboliger i forhold til at lave offentlige ejendomsvurderinger, kan ligeledes skrottes – så vi bliver fri for at kaste gode penge efter dårlige penge.</p>
<p>Skatteprovenuet kan fremtidssikres ved, at man fremskriver den årlige skattebetaling for eksisterende boligejere med nettoprisindekset – eller de gennemsnitlige boligpriser for den sags skyld. Handelsprisen skal man selvangive. Det vil i de årlige kontroller af selvangivelsen være meget nemt at spotte for SKAT, hvis en ejendom i et attraktivt område pludselig har skiftet hænder til en pris, der synes langt fra markedsprisen.</p>
<div class="quote">
<p>Den sande værdi af en ejendom er den, som ejendommen kan handles til</p>
</div>
<p>Jeg har derfor mere end vanskeligt ved at se, hvorfor boligejerne, SKAT, ejendomsmæglere og andre interessenter i boligmarkedet ikke skulle synes, det var interessant at få et transparent, billigt og velfungerende skattesystem, der vil kunne lægge en dæmper på kraftigt stigende boligpriser, når de opstår og omvendt give lempelser i krisetider, når ejendomme har begrænset omsættelighed.</p>
<p>Den sande værdi af en ejendom er den, som ejendommen kan handles til – og det tilsvarende gælder for en grund. Desuden vil sådan et boligskattesystem blive meget mere gennemsigtigt for den enkelte, fordi en køber vil kunne udregne boligskatten på bagsiden af salgsopstillingen.</p>

Boligøkonom Mikkel Høegh slår et slag for at ændre boligbeskatningen. Beskat boligernes handelsværdier og drop fokus på usikre ejendomsvurderinger.

Alle artikler med tagget ”EJENDOMSVURDERING”

Ejendomsvurderingen er udskudt igen – hvad nu?

Lad os gentænke boligskatten – og droppe vurderingen