Skal, skal ikke … konvertere op i rente?

Boligøkonom Mikkel Høegh ser nærmere på opkonvertering. Det er en spekulativ vej, som kræver en stærk økonomi – og den rette timing. Derfor er det heller ikke en folkesport at konvertere op i rente, men for nogen kan det altså være ganske interessant.

Boligøkonom Mikkel Høegh

Renten stiger! Indrømmet, jeg har sagt det mange gange før – og taget fejl. Jeg og min forudsigelse om stigende renter har fejret kobberbryllup, så jeg kan jo lige så godt holde fast. Jo længere tid jeg er tro mod min gamle forudsigelse, jo større er sandsynligheden for, at jeg en dag får ret. Men alene det, at jeg nævner det her, kan jo jinxe det hele – men, hvad pokker, så må vi leve med lavere renter. Det er jo ikke det værste der kan ske, hvis man er boligejer.

Men hvis jeg får ret – og det tror jeg altså denne gang, da vi kigger ind i et økonomisk opsving og inflation pludselig er blevet et buzzword – så skal der måske konvertering på lystavlen. Det vil i hvert fald være oplagt for nogle af de boligejere, der fik lån med meget lave faste renter.

Så er spørgsmålet: Hvad er den geniale konvertering? At konvertere op i rente er ikke en udbredt folkesport, men det ændrer ikke på, at det for nogen kan være ganske interessant. Og i min optik er den moderne konvertering en ’skrå konvertering’ – det at gå fra fast til variabel rente – fremfor en klassisk konvertering op i rente. Det smarte ved det er, at man så at sige sparer en konvertering undervejs. En konvertering kan hurtigt løbe op mod 20.000 kr. i omkostninger (afhængigt af hvor stor gæld, vi taler om). Den besparelse er da også værd at tage med.

Apostrof

I min optik er den moderne konvertering en ’skrå konvertering’

Årsagen til at man skal overveje at gå moderne og skråt er, at når man konverterer op i rente, så reducerer man godt nok gælden, men vælger man et nyt lån med fast rente, altså en klassisk opkonvertering, så vil ydelsen stige, selv om gælden er blevet mindre. Det betyder, at man skal håbe på, at rentestigningen følges op af et rentefald. Kommer rentefaldet, så er man helt i mål med strategien og har opnået både lavere gæld og lavere husleje. For at komme helt i mål skal der altså to konverteringer til, hvis man går den klassiske vej med op og ned i rente.

Vælger man derimod at gå skråt, falder renten automatisk på ens lån, der nu er variabelt forrentet, når rentefaldet indtræder. På den måde får man hurtigere glæde af det rentefald, man har ventet på og det er billigere. Og det sker, helt uden man skal røre en finger.

Opkonvertering er en spekulativ vej

At man skal vente på at renten går op og ned betyder, at opkonverteringer er mere spekulative end nedkonverteringer. Derfor er opkonverteringer ikke for alle. For selv om renten oftest går op eller ned, så kan den i teorien også gå ligeud. Det svarer til det grønne nul på en roulette – det er altså ikke givet, at det bliver sort eller rødt. Derfor er sandsynligheden for at tage fejl rent statistisk større end sandsynligheden for gevinst. Set i det perspektiv er det risikoforøgende at skifte til en variabel rente. Det skal man naturligvis gøre sig klart.

Apostrof

... hvor slem er risikoen så egentlig? 

Men hvis man nu gør det med helt åbne øjne og har en økonomi, der er stærk nok til at vælge variabel rente, hvor slem er risikoen så egentlig? Normalt er det sådan, at den variable rente er lavere end den faste rente. Årsagen er, at den variable rente er mere omskiftelig, og dermed hurtigere kan reagere på ændringer i økonomien. Den lange rente er altså fast i en længere periode, og den risiko kræver obligationskøberne et rentetillæg for at tage. Det betyder, at vælger man lån med variabel rente, så har man en lavere ydelse fra start – men man løber så også en risiko for at ens ydelse kan blive højere, hvis renten stiger.

Herudover afdrager man efter annuitetsprincippet på et realkreditlån med afdrag – det betyder, at selv om to lån har samme løbetid, så betaler man i starten et relativt større afdrag på lån med lav rente end på lån med høj rente. Som beskrevet ovenfor er renten alt andet lige lavere på det nye, variabelt forrentede lån end det gamle fastforrentede lån. Det betyder, at man faktisk kan klare en vis rentestigning, og stadigvæk være bedre stillet med det variabelt forrentede lån. Så der skal ret meget rentestigning til, før det er en dårlig ide.

Træf din beslutning på et oplyst grundlag

Det hele afhænger naturligvis af, hvor hurtigt eventuelle rentefald viser sig. Forestiller man sig, at det går modsat, kan man også regne på, hvor stor en rentestigning man kan klare, før man har tabt penge på sin strategi. Regnestykket afhænger af, hvilket lån man vælger. Vælger man fx et rentetilpasningslån af typen F5, kan man klare væsentligt mere i rentestigning end, hvad prognoser og markedet aktuelt forventer – og stadigvæk være i pengene som man siger, når en strategi går hjem og giver en økonomisk fordel.

Er du interesseret, så skal du måske få din rådgiver til at vurdere, om din økonomi er stærk nok til at skifte til variabel rente, og til at lave en beregning. Så har du et oplyst grundlag at træffe en beslutning på.

Apostrof

Der er selvfølgelig et element af timing i det her

Lad mig slutte, hvor jeg startede. Der er selvfølgelig et element af timing i det her. Det bedste vil være at konvertere, når renten er på toppen. Problemet er, at ingen kan give en præcis forudsigelse af rentens bevægelser og dermed ramme top og bund i den her slags anbefalinger. Jeg har konstateret, at jeg må trøste mig med brede skuldre og så tage fejl i ny og næ. Det ændrer dog ikke på min indstilling til, at dem der har lån med fast rente bør kende muligheden, så man kan tage aktiv stilling.

Hvis man her i sommeren har en ledig stund, så er det måske nu, man skal gøre forarbejdet til at kunne eksekvere, hvis man gerne vil reducere sin gæld med en 10-15 pct. God sommer!