Rentestigning og inflation peger mod en skrå konvertering

I juni skrev Jyske Banks boligøkonom Mikkel Høegh en blog om opkonvertering. En spekulativ vej, der kræver den rette timing. Her kom han også ind på det, han kalder den moderne, skrå konvertering. Men hvordan ser boligøkonomen på konvertering nu godt fire måneder senere, hvor renten har fortsat sin stigning – og inflationen for alvor står derude og banker på? Det svarer Mikkel Høegh på i dette interview.

Helikopter over boligområde

Hvis vi nu starter helt oppe i helikopteren, hvad betyder de stigende renter og et stigende inflationsniveau så for den almindelige danske boligejers realkreditlån?

"Den stigende inflation betyder, at særligt de lange renter er steget. Det betyder, at det er blevet dyrere at hjemtage et fastforrentet lån. Har man allerede et fastforrentet lån, så mærker man det ikke, idet renten jo per definition er fast. Men når renten går op, så falder kursen på de bagvedliggende obligationer, og det giver muligheder. Da kursværdien af ens gæld vil være faldet, kan man vælge at indfri sin gæld til et mindre beløb. Typisk kan gælden reduceres med omkring 15 pct. alt afhængigt af, hvilket lån man har."

Da du skrev en blog om opkonvertering tilbage i juni, kom du blandt andet ind på fænomenet ’skrå konvertering’ – det at gå fra en fast rente til en variabel rente. Hvordan ser du på den mulighed i dag?

"Skal man konvertere som følge af en rentestigning, er den skrå konvertering fra fast til variabel rente stadig den mest oplagte i mine øjne. Jeg tror, jeg har kaldt det for en moderne konvertering. Årsagen er, at ved en klassisk opkonvertering til højere rente, så skal man vente på rentefald og konvertere ned igen, for at man er helt hjemme. Ved at lave en såkaldt skrå konvertering, så sparer man en konvertering, idet renten automatisk falder med ned på de variabelt forrentede lån. Man skal dog altid være opmærksom på det med småt – og det med småt er her, at man ændrer sin risikoprofil. Har man en høj belåning i forhold til sin indkomst, så er en klassisk opkonvertering mere oplagt."

Dengang skrev du også, at opkonvertering ikke er for alle – og derfor ikke er en folkesport. Du kalder den også for en spekulativ konvertering. Men for hvem kan en opkonvertering så være interessant?

"Konvertering op i renten giver mulighed for at få en lavere gæld, men samtidig accepterer man en højere ydelse ved en klassisk opkonvertering – eller en ændret risikoprofil ved en skrå konvertering. Det skal man have råd til. Gevinsten viser sig først for alvor, når renten falder tilbage igen. Har man ikke ro på sig, mens man venter, så skal man lade være. Ingen kender renten, og dens veje er nogle gange uransagelige. Derfor har økonomer over en bred kam i årevis taget fejl af renteudviklingen. Og det kan ske igen."

Der er også lige det med timingen, som du siger er af afgørende betydning, når man skal konvertere sit lån. Men hvordan ved man, hvornår timingen er perfekt?

"Timingen er det vanskelige – hvornår renten topper eller er på bunden. Hvis vi bare vidste det, så kunne vi tjene rigtigt mange penge. Desværre har renteudviklingen overrasket os mange gange, både i den ene og den anden retning, og det vil den blive ved med at gøre. Så hvis man vil reducere sin gæld, så er man nødt til på et tidspunkt at hakke til."

Hvad er så den smarte konvertering, her hvor vi nærmer os udgangen af 2021?

"Den oplagte konvertering er at omlægge sit 0,5 pct. lån eller 1 pct. lån til et lån med variabel rente. Umiddelbart er forventningen, at inflationen i denne omgang er midlertidig. Falder den tilbage, så tænker jeg, at markederne måske har taget lidt meget forskud på glæderne. For eksempel er den del af prisstigningen, som er drevet af prisen på brugte ting, formentlig forbigående. Men noget af prisstigningen vil naturligvis bide sig fast som permanent højere priser og samtidig sætte sig i lønningerne. Inflation måler dog per definition en ændring – tingene bliver ikke ved med at stige i det uendelige."