Er boligmarkedet dyrt?

Hvad er sandheden om priserne på boligmarkedet? Og hvad skal man egentlig tage med i betragtning, når man vil vurdere om priserne er høje eller lave? Tag med boligøkonom Mikkel Høegh på en rejse ind i boligprisernes mekanismer, udvikling og aktuelle situation.

Boligøkonom Mikkel Høegh
AfMikkel Høegh, Boligøkonom

Dec 06, 2021, 09:30

I længere tid har overskrifterne i dagspressen været markante i forhold til boligmarkedet. Boligpriserne i rekord, rekordstigninger på ejerlejligheder, rekordmange handler, kan boligpriserne holde? Og så videre og så videre …

Problemet med at vurdere prisen på en ejendom er, at det er uhyre vanskeligt at afgøre, om den er høj eller lav. Debatten skorter ikke på synsninger, men en gang imellem mangler der simpelthen nuancer. Det er ganske enkelt for nemt at sige, at boligmarkedet nu er for dyrt. Om et boligkøb til 2 mio. kr. eller 3 mio. kr. er dyrt, det er nemlig vanskeligt at svare på – det afhænger simpelthen af alternativet.  

Set i det perspektiv er boligmarkedet nødvendigvis ikke så ublu, som nogen gerne vil gøre det til.

Renten spiller en vigtig rolle

Der er ingen tvivl om, at boligmarkedets afgørende brændstof er renten. Boliger handles primært på den månedlige ydelse – har man råd til at bo i den pågældende bolig eller ej? Når renten falder, kan man klare et større lån med samme indkomst og vice versa. Boligkøberne kreditvurderes således på den aktuelle faste rente over 30 år, som dermed slår igennem allerede på det indledende møde i banken.

Boligmarkedet har således en hurtig transmissionsmekanisme, det vil sige, at der går forholdsvis kort tid fra markedsrenten ændrer sig til at det påvirker markedet. Det er faktisk en af styrkerne ved den danske realkreditmodel. Både i opgangs- og nedgangstider, selv om det ofte fremhæves som en væsentlig årsag til, at vi kommer hurtigt ud af krisen – så er det også en væsentlig årsag til at vi hurtigt kommer i kriser. Det er jo i sig selv et paradoks.

I det perspektiv kan en vurdering af om boligpriserne er høje eller lave ikke foretages uden også at vurdere renten. Det kan bedst illustreres med et eksempel.

Lad os tage udgangspunkt i en lejlighed i foråret 2021 – hvor den gennemsnitlige købesum på lejligheder toppede med 3,1 million kr. På dette tidspunkt var den ledende, faste realkreditrente over 30 år på 0,5 %. Det giver en månedlig bruttoydelse på 9.300 kr. og en nettoydelse på 8.860 kr.

Den umiddelbare forskel – og den reelle

Spørgsmålet er så, om de nybagte boligejere, der købte i foråret, købte katten i sækken? Tja, ingen ved med sikkerhed, hvilken retning boligpriserne skal. Men man kan forestille sig, at dem der havde købt boligen i første omgang, har købt boligen med det formål at have et sted at bo.

Såfremt det er tilfældet, så er ”huslejen” det væsentligste for dem – og havde de i stedet købt i foråret 2018, så havde den gennemsnitlige købesum været 2,4 million kr. Umiddelbart ville de altså have sparet 700.000 kr. på en gennemsnitlig lejlighed. I begyndelsen af 2018 var renten imidlertid ikke 0,5 % men 2 % på det 30-årige realkreditlån. Så den månedlige ydelse i dette tilfælde er henholdsvis 8.900 kr. brutto og 7.600 kr. netto.

Så ja, det er blevet dyrere at købe den gennemsnitlige bolig i tiden med corona. Men ikke meget mere end 1.000 kr. om måneden. De penge kan godt findes hos mange potentielle boligejere, hvis de gerne vil prioritere at bo i ejerbolig. Boligejernes økonomi er nemlig i gennemsnit langt stærkere end sit rygte.

Ikke nødvendigvis billigst at købe bolig på bunden

For at understrege pointen kan vi også sammenligne med prisen på samme lejlighed i 2006. Her var prisen i bund med 1.730.000 kr., og renten på samme lån var 5 %. Det giver en bruttoydelse på 9.400 kr. og en netto ydelse på 6.900 kr. Her har det jo faktisk været dyrere at købe boligen, når man ser på ydelsen før skat.

Rentefradraget og de daværende høje rentebetalinger gør imidlertid, at nettoydelsen muligvis var billigere rent likviditetsmæssigt. Dem, der købte på toppen i foråret 2021, er dog begunstiget af at have en langt større månedlig opsparing, og de har en større indkomst end man havde i 2006. Begge købere har samme gældsætning i forhold til aktivets værdi. Så dem der købte dyrest, vil umiddelbart have den stærkeste økonomi.

Dem, der købte tidligt, har til gengæld været begunstiget af en faldende rente, men det modsatte kunne også være sket. De faldende renter har dog givet mulighed for at lægge om til lavere renter, men der er på den anden side heller ikke uden omkostninger. Herudover har de faldende renter begunstiget køberne med stigende ejendomspriser.

Vigtigt at få nuancerne med

Pointen er, at ejendomsmarkedet bestemmes af to ting; dels renteudviklingen, dels vores indkomstniveau. På langt sigt er der nemlig en ganske god sammenhæng mellem udviklingen i vores indkomster og prisen på en bolig. Jeg har fx en noget højere indkomst end mine bedsteforældre, så nominelt kan jeg betale en noget højere pris for min bolig. At vi løbende bliver rigere, kan ses ved, hvad vi bruger penge på. Mine bedsteforældre var meget glade for deres rejseskrivemaskine – så de kunne skrive og evt. rette med slettelak. Mine børn ved ikke hvad slettelak er pga. computerens indtog.

Begge dele, altså rente og indkomst, kan forklare boligpriserne, som derfor ikke nødvendigvis er dyre i forhold til, hvordan disse parametre udvikler sig.

Herudover er der mange andre ting, såsom boligskatter, den demografiske udvikling med videre, der har betydning for boligmarkedet. Mange af disse nuancer mangler ofte, når man diskuterer om boligpriserne synes høje eller lave.

Lad mig slutte med et par prisfakta: