Den italienske Dario og de internationale boligpriser

Min første rigtige økonomibog hed ’Demografi’. En lille og meget kompakt bog med betydelige pointer om demografiske opgørelser og forskydninger. En grundsten i fundamentet for den økonomiske analyse. Et lands potentiale afhænger i høj grad af evnen til at reproducere sig selv. Det er glippet for italienske Dario trods charme og selvtillid – og dermed har de italienske boligpriser været faldende igennem en årrække. Men det har corona dog ændret på.

Boligøkonom Mikkel Høegh, plads i Lucca i Italien

AfMikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank

Jan 28, 2022, 09:15

Der er nogle dage, man husker bedre end andre. For eksempel kan de fleste huske, hvor de opholdt sig, da de hørte nyheden om angrebet på de to tårne i New York, eller da Danmark blev europamester i fodbold.

En dag, jeg også husker med en ganske klar tydelighed, var min første dag som økonomistuderende. I tre år havde jeg i gymnasiet læst mig igennem artikler om fotosyntese, skrevet stile om Herman Bangs romantiske lidelser, lavet fysikrapporter om Archimedes' lov med videre for at kunne passere dørene til det forjættede land. Tre års sisyfosarbejde var slut, nu kunne jeg komme i gang med de studier, jeg havde glædet mig til i årevis.

En lille bog med stor betydning

Selv om jeg var klar over, at det ville blive en dyr fornøjelse at stille mig op i den nærmest kilometer lange kø til akademisk boghandel, var mit humør i top. Jeg må indskyde, at det er så mange år siden, at bestilling af bøger på nettet var noget meget nyt og lidt usikkert, som kun de få turde kaste sig ud i. Jeg var på det første hold studerende, der fik tilknyttet en privat e-mail på skolens server. Noget de ansatte var ret stolte af. Så, det der med internettet, det var lidt nyt.

Nå, men tilbage til køen ved boghandlen, hvor det nu var min tur. De tre første bøger jeg skulle bruge, var en statistisk tiårsoversigt, en matematikbog på norsk og en tynd bog – Demografi af professor Sørensen – til den nette sum af 98 kr.

Skuffelsen var til at føle på, da ’Demografi’ umiddelbart var den eneste bog, der duftede af økonomi, der stod nemlig også ’økonomisk samfundsbeskrivelse’ på den. Jeg havde dog forventet noget med lidt mere spræl i, end en bog om fertilitetskvotienter, cpr-registre og mortalitet; altså aldersbetinget dødelighed. Siden har jeg dog erfaret, at meget af bogens til tider ret kompakte tekst, er ret essentiel i forhold til at forstå den økonomiske udvikling i praksis.

Demografiens betydning for boligpriserne

Siden Malthus i 1798 skrev om demografiske forskydninger, har det i den økonomiske debat været fokus på betydningen af, hvorvidt mennesker er i stand til at reproducere sig selv. En udvikling, der bestemt har betydning for store dele af vores samfund – herunder udviklingen på boligmarkedet. Igennem flere år har det været en kendsgerning, at befolkningstilvæksten er størst i de større byer, hvorfor grundlaget for prisstigninger har været størst her.

Befolkningens størrelse er en slags potentiel efterspørgsel efter boliger, mens den eksisterende boligmasse er udtryk for udbuddet. På kort sigt er udbuddet relativt fast, idet det tager tid at tilpasse boligmassen. Der går således år, fra man finder et byggefelt, til der står færdige, indflytningsklare boliger på området. Så hvis ejendomspriserne ikke skal stige voldsomt ved befolkningstilvækst eller falde ved affolkning, så skal boligmassen løbende tilpasses.

Italien – landet med for få børn og for mange boliger

Et af mine yndlingseksempler, på at der er nødt til at ske en løbende tilpasning af boligmassen, er Italien. Dette skønne land er ramt af det, som jeg med et glimt i øjet ynder at kalde Dario-effekten.

Dario er jo en flot fyr, men de elegante, italienske damer er blevet selvstændige og uafhængige. Hurra for det, men det betyder, at Dario har fået et problem i forhold til at reproducere sig selv. Et problem, der også har betydning for potentialet i italiensk økonomi. Italienerne får simpelthen for få børn og har dermed en aldrende befolkning.

Det betyder, at der er for mange boliger i Italien, og derfor har de italienske boligpriser nærmest per naturlov været faldende siden finanskrisen. Dario må enten skure op for charmen og dermed produktiviteten, eller også må man rive ejendomme ned. Det er et problem, som en række andre europæiske lande også nemt kan havne i på den lidt længere bane – særligt i de mindre lokalsamfund.

Der findes flere steder i Italien, hvor man kan købe ejendomme for én euro, hvis man lover at blive og investere i lokalsamfundet. Det kan virke drastisk med nedrivning, som vil gøre meget ved den lokale selvforståelse, men umiddelbart er det nok det rigtige at tilpasse boligmassen løbende.

Corona gav stigende boligpriser – selv i Italien

Men så ramte corona. Indrømmet, efterhånden er man lidt træt af at læse og skrive om corona. Vi bliver dog nødt til at forholde os til, at denne omvæltning har en eller anden betydning for den måde, vi organiserer os på i vores samfund.

Umiddelbart tror jeg ikke, at det sådan for alvor rykker ved vores præferencer i forhold til køb af boliger. Jeg må dog erkende, at overalt i den vestlige verden har reaktion været den samme. Da krisen kradsede, gjorde mange som Katrine Larsen i Matador, de købte jord. Selv i Italien gik de kvartalsvise opgørelser af boligpriserne fra minus til plus.

Bevares, Italien står på ingen måde over for en boligboble, men alligevel er der tale om et ret signifikant skifte. I nogle lande har den meget lempelige økonomiske politik, med høj aktivitet i samfundet og lave renter, medført at boligpriserne nærmest er stukket af. Danmark er ingen undtagelse – om end Danmark befinder sig lige i midten af det europæiske opsving og over det seneste tiår slet ikke har oplevet så kraftige prisstigninger, som de for eksempel har i de andre nordiske lande.

Kortvarigt har der således været en effekt på trods af strukturelle forskelle, som har været meget kraftig under corona. Nedlukningerne har gjort, at der er blevet kanaliseret penge over i ejendomsmarkedet, og boliginvesteringer er fremrykket. Befolkningerne har bygget rede, bl.a. fordi pengene ikke kunne bruges andre steder.

Nu bliver det spændende at se, hvornår den strukturelle tilpasning igen slår igennem, og ejendomspriserne i for eksempel Italien igen skal nedjusteres i forhold til den naturligt manglende efterspørgsel.