Dagens bedste spørgsmål: Hvorfor F3 frem for F1?

Jyske Bank har netop lanceret et nyt boligprogram: Åbent Hus. Det er uformelt; som en fest i slut 80’erne – og døren er åben for spørgsmål. I hver udsendelse kåres dagens bedste spørgsmål, og i det første program slog Henning hovedet på sømmet, da han spurgte om, hvorfor man skulle vælge F3 og ikke F1, hvis renten står til at falde. Svaret kan være gode penge værd for mange boligejere.

Åbent Hus studie med Mikkel Høegh og Cæcilie Møldrup Hedegaard

Af Mikkel Høegh, Boligøkonom i Jyske Bank

16. feb. 2024 15.30

Åbent Hus! Et begreb, jeg tror de fleste kender, hvis de enten er på jagt efter en bolig, eller ønsker at sælge deres bolig. Søndag efter søndag annoncerer ejendomsmæglere med 'Åbent Hus'. Det virker. Vi købte selv vores hus efter at have været til et åbent hus, hvor vi fik fornemmelsen af, at andre end os var interesserede i huset.  

Åbent hus kan også være en fest – i hvert fald da jeg var barn, var det moderne at invitere til åbent hus, når der var rund fødselsdag. Det var en lidt mere uformel fest, hvor man var fri for at sidde til højbords med videre.

Nu er 'Åbent Hus' også navnet på et nyt og uformelt boligformat fra Jyske Bank, hvor jeg er med som boligøkonom. Format er et smart ord for program blandt mine kreative kollegaer – jeg vil kalde det et tv-program om boliger og boligmarkedet. Det er dog mere end et almindeligt boligprogram, idet vi holder døren åben for, at seerne kan stille spørgsmål og kommentere undervejs. Vil du se Åbent Hus, så brug linket herunder.

Der var heldigvis mange, der så med – og under programmet blev der stillet 127 spørgsmål. Det var flere, end vi kunne nå at besvare, men vi glæder os over spørgelysten. Derfor har vi besluttet, at vi hver gang belønner det bedste spørgsmål med et gavekort på 1.000 kr. til boligtilbehør. Lad det være en opfodring til at se med og stille spørgsmål – på den måde får du også indflydelse på, hvad Åbent Hus skal handle om.

Dagens bedste spørgsmål

En af seerne var Henning, som stillede ’Dagens bedste spørgsmål’. Og det kan faktisk være mange penge værd for rigtig mange boligejere. Spørgsmålet gik nemlig på, hvorfor vi anbefaler F3 lån frem for F1 lån, når nu vi tror, at renten skal falde? Netop med forventninger om rentefald kan det virke tudetosset at binde renten fast. Umiddelbart må jeg give Henning ret, men der er mening med galskaben. 

Lige nu er der en bred konsensus om, at renterne skal falde. I dette tilfælde vil det for Henning og mange andre give mening at vælge et variabelt forrentet lån, så man hurtigt og uden omlægning kan få gavn af den forventede lavere rente. Netop forventninger kan have betydning for, hvilket lån der passer bedst til ens situation. Derfor har der de sidste par måneder været en stor interesse for netop lån med årlig tilpasning, når man ser på, hvilke lån låntagerne interesserer sig for.

Normalt er intet lån bedre end andet

Jeg plejer at sige, at intet lån er bedre end andet. De forskellige lån er på de finansielle markeder prissat i forhold til hinanden. En af realkreditlånets styrker er nemlig, at låntagerne får markedsrenten. Så man får, hvad man betaler for.

Det ændrer imidlertid ikke på, at renterne en gang i mellem giver anledning til nogle muligheder, der kan betyde, at enkelte lån i bestemte situationer giver mere mening end andre. Tilsvarende kan låntagers præference gøre, at et bestemt lån er mere oplagt end et andet. F.eks. er ens nattesøvn alt for vigtig til, at man skal ligge søvnløs over konsekvenserne, hvis renten skulle stige. Er det tilfældet, bør man vælge fast rente.

Rentekurven er invers - kort rente er højest

I forhold til prisfastsættelsen af de forskellige lån, så er det aktuelt sådan, at rentekurven er inverteret. Det betyder, at den 1-årige rente er højere end den 3-årige rente – og end den 5-årige rente for den sags skyld. Årsagen er, at de finansielle markeder har forventninger om, at centralbankerne nedsætter renten. Som en grov tommelfingerregel kan man sige, at jo længere rentebinding, desto mere er renterne påvirket af forventninger og vice versa. Det betyder, at den helt korte rente er påvirket af, at centralbankerne rent faktisk handler og nedsætter renten.

Står man og skal have et lån i dag, så er kontantlånsrenten på et lån med årlig tilpasning (F1) cirka 3,5 pct. mens et lån med 3-årig rentebinding (F3) har en rente på cirka 3 pct. At den 1-årige rente er højest skyldes, at markederne forventer massive rentenedsættelser fra Centralbankerne – vel op til en seks stykker. En rentenedsættelse er normalt på en kvart procent – og personligt tror jeg, seks er for mange at forvente. Jeg kender også det gamle ordsprog om, at man ikke kan slå markedet, men jeg kender ikke mange økonomer, der tror på så mange nedsættelser af renten. Omkring en tre stykker synes mere realistisk. Så godt går det heller ikke med at få slået inflationen helt ned på målsætningen. Det skyldes det stramme arbejdsmarked.

Renten skal falde meget før F1 slår F3

Hvis man oveni kontantlånsrenterne lægger omkostningerne ved at lånet med 1-årig rentebinding løbende skal refinansieres – ja, så skal vi betydeligt ned i rente, før det ikke er et godt væddemål at vælge lånet med 3-årig rentebinding frem for lånet med årlig rentetilpasning. Ingen ved det, men jeg tror som sagt ikke på de mange rentenedsættelser – og heller ikke på at de kommer så hurtigt.

Tager man udgangspunkt i, at de nuværende renter som minimum skal betales det første år, så skal vi have mindst fire nedsættelser, for at mit væddemål ikke giver gevinst. Selv om jeg normalt ikke vædder, så er det et væddemål, jeg gerne vil tage. Så dyb en recession ser jeg ikke for mig, at centralbankerne pludselig vil få travlt med at banke renten ned med lynets hast. Tværtimod vil man formentlig være meget forsigtig, så inflationen ikke blusser op igen. 

Gå til Åbent Hus