Byggekrise gør eksisterende boliger attraktive

Der er meget i medierne om, at det er et dårligt tidspunkt at købe bolig. Det er jeg som sådan ikke uenig i. Stigende renter med videre giver modvind på boligmarkedet, men det giver også en opbremsning i byggeriet. Det betyder, at de mange billige boliger i byerne, som politikerne har lovet os, ikke bliver til noget. Derfor kommer vi til at mangle boliger i byerne. Så har man en lang horisont – så kan et boligkøb vise sig at være udmærket.

Boligøkonom Mikkel Høegh, boligkarré

AfMikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank

May 20, 2022, 08:55

Gratis øl i morgen – og en gordisk boligknude

I morgen er der gratis øl, stod der på skiltet bag baren inde imellem en skov af flasker med ravfarvede væsker. Et smart skilt, der lover en masse godt – men ikke for meget. Skiltet hang på en bar i Dublin, hvor jeg havde forvildet mig ind for at høre lidt irsk folkemusik og nyde den gode stemning. En halvtyk mand, de kaldte Big Al, gav den som Phil Lynott og spillede den gode gamle Thin Lizzy klassiker ’Whiskey in the Jar’. Stemningen var rigtig god, og i morgen var der jo gratis øl på menuen.  Whiskey er nøglen til at drømme – frit oversat – omend drømmen om gratis øl nok var knap så ædruelig. 

Jeg kom dog til at tænke på skiltet forleden, som en direkte konsekvens af den heftige boligdebat vi løbende har. Igennem adskillige valgkampe til både kommunalbestyrelse og folketing er danskerne blevet lovet flere billigere boliger i de store byer.

Det er bare ikke rigtigt sket i nævneværdigt omfang. Og det kommer næppe til at ske denne gang. Drømmen om flere billige boliger er dog et mere ædrueligt ønske, selvom det mildest talt er en gordisk knude at løse.

Det kniber med at bygge billige boliger

Umiddelbart har det historisk knebet med at få bygget de billige boliger, fordi det er vanskeligt at bygge ordentligt og samtidig holde prisen nede. Der er ikke nogen, der vil finansiere projekter, som ikke hænger sammen økonomisk. Det som gør øvelsen svær er, at byggeretten (retten til at opføre bygninger på en grund) i de byer der vokser, er meget dyr.

Når vi taler om billige boliger, er der ofte tale om almennyttige boliger. Her er byggerierne underlagt nogle maksimale rammer for at styre omkostningerne ved opførelsen af boligerne. Køber man først ind på en dyr byggeret, så har man ikke meget budget tilbage at bygge for, hvis man skal holde sig under de politiske bestemte omkostningslofter.

Problemet står ikke til at blive mindre den kommende tid. Udover at prisen på byggeretter er steget voldsomt, så er et andet problem, at vi aktuelt står i en situation, hvor der et enormt pres på de knappe ressourcer i vores økonomi. Grundlæggende er der for høj fart på i vores økonomi, hvilket giver en stor efterspørgsel. Hertil kan vi lægge oveni, at udbuddet er lavt. Forsyningskæderne brød sammen i kølvandet på corona, og krigen i Ukraine har heller ikke gjort noget godt for denne udvikling. De knappe ressourcer og den store efterspørgsel boner ud i ganske kraftige prisstigninger på byggematerialer.

Det offentlige byggeri går i stå

Den svenske pendant til Danmarks Statistik har netop offentliggjort en undersøgelse, der viser, at årsstigningen i prisen på byggematerialer er + 24 % For stål er prisstigningerne over det seneste år + 107 %, mens trævarer er på + 45 %.  Der er ingen grund til at tro, at Danmark og Sverige er væsentligt forskellige fra hinanden på denne front, så tallene kan mere eller mindre overføres til danske forhold.

Det er barsk læsning og hertil kommer, at man også skal kalkulere med et stramt arbejdsmarked og dermed høje håndværkerpriser.

Den direkte konsekvens er, at al offentligt byggeri går i stå – og dermed bygges der heller ingen billige boliger. På langt sigt er konsekvensen, at boligmanglen også fremadrettet vil være udbredt de steder, hvor befolkningen vokser. Men faktisk også i mindre byer, hvor der også i dag er mangel på lejeboliger.

Mangel på boliger bliver et problem

Det, at det offentlige byggeri stopper op, frigør umiddelbart nogle ressourcer, til at private udlejere kan udvikle og opføre flere boliger. Intet er så skidt, at det trods alt ikke er godt for noget. Men! Her er der også et loft der begrænser udviklingen. Politisk er det bestemt ved lov, at ved opførelse af nye boliger skal mindst 25 % opføres som almene boliger. Det politiske flertal kigger sågar på at øge dette til 33 %.

Kommunerne har ikke overholdt disse grænser til punkt og prikke historisk, men det kan blive en yderligere bremse, hvis christiansborgpolitikerne begynder at følge op på, om det rent faktisk sker. Jeg har tidligere bidt mærke i, at ministeren på området (han har nu skiftet arbejde) har udtalt, at han vil måles på indsatsen for bygge flere billige boliger.

Umiddelbart er der ikke så meget at måle på, hvis man måler på antallet af opførelser – men nu kan indsatsen jo også være mange ting. Ultimativt kan loftet, der skal tvinge flere kommuner til at bygge almene boliger, sætte alt andet byggeri i stå for en periode – og dermed skabe grobunden for den næste boligboble. Når efterspørgslen efter boliger er massiv, vil priserne på ejerboliger stige, og det samme vil den frie leje på lejeboliger. Begrænsningen kan således komme til at virke stik imod hensigten.

Udviklingen betyder i hvert fald, at det er attraktivt at eje en eksisterende ejendom og at man skal kigge langt efter de billige boliger.

Med en lang tidshorisont er et boligkøb næppe helt skidt

Udviklingen betyder også, at godt nok er der lige nu modvind på boligmarkedet sådan i almindelighed, som følge af stigende renter, en økonomisk vækst, der bøjer af med videre. Men planlægger man at købe en bolig i byerne, så er det vanskeligt at tro, at det hele ikke nok skal gå, hvis bare man har en lang nok tidshorisont.

Der er ingen tvivl om, at de stigende renter får boligmarkedet til at bremse op – jeg vil sågar ikke udelukke, at priserne nogen steder vil falde – men om 10 år vil vi kunne mærke, at der ikke blev bygget så mange boliger, som der var brug for. Så lige nu betyder udviklingen, at det næppe er helt skidt at købe bolig i byerne, selvom der aktuelt er modvind på cykelstien.