Bank din boliggæld ned med en låneomlægning

Vil du reducere din boliggæld med 250.000 kr. ved et par timers arbejde, og har du et fastforrentet lån? Så bør du læse med her og få svar på, hvordan du banker din restgæld ned. Renterne stiger lige nu markant, men intet er så skidt, at det ikke er godt for noget. De stigende renter giver nemlig muligheder til de mange boligejere med fastforrentede lån.

Mikkel Høegh foran hvidt hus

AfMikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank

Feb 11, 2022, 11:30

Aktuelt stiger boligrenterne i et galoperende tempo. Årsagen er, at inflationspresset i vores økonomi er taget til her på bagkanten af corona. Dels har der været ført en meget lempelig økonomisk politik, og dels har corona gjort forsyningskæderne slappe.

De stigende priser rammer forbrugerne, som oplever at købekraften forringes. En oplagt reaktion på det vil være at kræve mere i løn – særligt når der er mangel på arbejdskraft. Udviklingen øger sandsynligheden for en pris- og lønspiral. Lidt forsimplet sagt har det presset renterne op, da de finansielle markeder forventer, at centralbankerne vil afmontere en sådan spiral med en stram pengepolitik. Typisk ved at forhøje renten.

Du betaler en mindre gæld, end du optog

Når forventningerne til fremtidens renter stiger, så stiger renten på de lange realkreditlån. Årsagen er, at det er muligt at vælge fast rente på danske realkreditobligationer i helt op til 30 år. Det er meget lang tid, og derfor har forventningerne til fremtiden stor betydning for den pris – altså kurs – som investorerne vil betale for obligationerne. Normalt er der den sammenhæng, at når renten stiger, så falder kursen på obligationerne. Det er den sammenhæng boligejerne nu kan få glæde af – og udnytte til at banke restgælden betydeligt ned.

For cirka et år siden var den toneangivende realkreditrente 0,5 pct. I Jyske Realkredit har vi netop åbnet for lån med 2,5 pct. i rente. Det svarer til en femdobling af renten og betyder, at obligationerne bag 0,5 pct. lånet er faldet markant. Det samme gælder, hvis du har et 1 pct. eller 1,5 pct. lån. Jo højere rente du har, desto mindre er kursfaldet dog. Lånet kan nu indfris til en ny og lavere kurs, end du oprindeligt hjemtog lånet til. Det betyder, at du skal tilbagebetale en mindre gæld, end den du oprindelig optog.

Var din restgæld oprindelig 2 millioner kr. – og har du et 0,5 pct. lån – så vil du kunne skære cirka 250.000 kr. af din gæld, når alle omkostninger ved omlægningen er med i regnestykket. Til sammenligning, tager det cirka fire år at afdrage så meget på sin gæld.

Er det så ikke dyrt at omlægge?

Det lyder jo næsten for godt til at være sandt, at man kan banke sin gæld ned med noget, der svarer til fire års afdrag. Så hvad er bagsiden af medaljen?

Muligheden for at skære af sin gæld er en af de ting, der gør, at dansk realkredit er noget helt særligt. Ulempen er, at renten på det nye lån er højere. Det giver en højere ydelse. Men den faktiske betaling behøver dog ikke at blive højere, så det kan altså være en god ide at få et specifikt tilbud på en konvertering. Godt nok skal man betale en højere rente, men gælden vil som sagt blive mindre.

Så renten er gået op, men gælden er gået ned. Den højere rente betyder, at man får større glæde af sit rentefradrag, da man kan trække en større andel fra. Herudover betyder en mindre gæld også, at ens belåning af hjemmet er blevet mindre. Bidraget på lånet afhænger af ens samlede belåning, så når belåningen falder, så falder bidraget i kroner og øre også. Hertil kommer, at boligpriserne generelt er steget ganske meget de senere år. Pointen er, at man ikke kan udelukke, at det faktisk bliver billigere om måneden at lægge om til en højere rente.

Alternativt kan man vælge at foretage en skrå konvertering. Her skifter man sit fastforrentede lån ud med et variabelt forrentet lån. Så får man helt sikkert en lavere ydelse, men så har man også et andet produkt. Vælger man den løsning, så skal man være indstillet på, at ydelsen vil svinge i takt med at renten ændrer sig. Det kan være en fordel, hvis man tror, at renten vil falde fra det nuværende niveau.

Giver det en større gevinst at vente?

Det her med at renten kan ændre sig er en svær størrelse. Et er sikkert; renten kan både gå op og ned, men ingen ved med sikkerhed, hvor den bevæger sig hen. Økonomerne har taget fejl af renteudviklingen i årevis. Lige nu stiger renten som bekendt forholdsvis meget, så det er oplagt at spørge, om man så ikke skal vente med at konvertere, til renten er på toppen?

Til det er der to ting at anføre. For det første er der ingen der ved, hvor rentetoppen er, så kunsten at konvertere på det mest optimale tidspunkt har ret meget med held at gøre. For det andet skal man også være opmærksom på, at jo længere kursen på en obligation bevæger sig væk fra 100, desto mindre kursfølsom er obligationen.

Det betyder, at i starten når renten stiger, så rykker kursen meget på obligationen, mens kursfaldet ved yderligere rentestigninger bliver mindre og mindre. Der er således ikke en lineær sammenhæng mellem renten og obligationskursen. Så når obligationskursen er faldet tilbage til et vist niveau, så falder kurserne ikke så meget som renten stiger.

Derfor er det ikke nødvendigvis en fordel at vente – det kan faktisk blive til en ulempe. Da alle lån er forskellige vil jeg anbefale, at du taler med din rådgiver i banken.