Tjekliste til køb af andelsbolig

Der er fordele ved andelslejligheder i forhold til ejerbolig. Men også mange faldgruber. Her er, hvad jeg ville kigge efter, hvis jeg skulle købe en andelsbolig.

Af Jyske Banks boligøkonom Mikkel Høegh

Sidste uge bød på en sand festdag. Det var ikke fordi chefen gav basser, det kunne det godt have været, men det var meget bedre:

Vi fik en ny og tilbagevendende statistik for udviklingen i prisen på andelsboliger.

Det er godt for de 300.000 danskere, der bor i andelsboliger. De kan nu - her i år 2018 - følge med i, hvordan prisen udvikler sig på deres bolig.

Helt på linje med dem, der har købt ejerbolig. Det er jo en milepæl. En god kop kaffe og en ny statistik, så er økonomens humør helt i top.

Andelsboliger et billigt alternativ til ejerlejligheder

Hvad kunne vi så læse i statistikken? En gennemsnitlig andelsbolig i dagens Danmark koster 1,1 mio. kr.

Umiddelbart ser andelsboliger således ud til at være et billigere alternativ til ejerboliger, der gennemsnitlig koster over 2 mio. kr.

Betragter man prisudviklingen er priserne slet ikke steget så meget som ejerlejligheder. Det er interessant, idet langt størsteparten af andelsboliger i Danmark, er lejligheder i de større byer. Årsagen til, at håndbremsen er trukket på andelsboliger i forhold til ejerlejligheder, er den såkaldte maksimalprisbestemmelse. En bestemmelse der gør, at det er et maksimum for, hvad man må sælge et andelsbevis til.

Andelsboliger kan simpelthen ikke stige så hurtigt i pris som ejerlejligheder, hvor prisfastsættelsen er helt fri. Det giver til gengæld en vis stabilitet – som er attraktiv for nogle.

Tjek 1: Læs regnskabet – for det billige kan ryge sig en tur

Umiddelbart er det altså billigere at købe en andelsbolig end en ejerlighed – i hvert fald hvis man ser på, hvor mange kroner og øre, man skal have op af muldvarpen ved selve købet af boligen.  Men der er en vigtig pointe:  Det er mere kompliceret at købe en andelsbolig end en ejerbolig. Og det ”billige” kan ryge, hvis ikke man ser sig for. Et er nemlig købsprisen, noget andet er, hvad man kan se frem til at skulle betale for at bo der hver måned.

Så selv om det lyder dræbende kedeligt og man allerede kan se for sig, hvor ens sovesofa skal stå og Asger Jorn maleriet hænge, så er man nødt til at læse foreningens regnskab detaljeret igennem.

Dèt skal du se efter

Det man skal kigge efter er, hvilken finansiering andelsboligen har. En stor andel af boligafgiften - altså huslejen om man vil - er ydelsen på foreningens realkreditgæld. Foreningens gæld bør dels være til at forstå, dels skal man være opmærksom på, om den er med variabel rente og evt. afdragsfrihed. Er finansieringen super kompliceret, kan der i princippet ske ”hvad som helst”, med boligafgiften undervejs. Er finansieringen kompleks og uigennemskuelig skal man holde sig væk.

Et vigtigt opmærksomhedspunkt

Har foreningen variabel rente eller afdragsfrihed så skal man være indstillet på, at hvis renten stiger eller der er udløb af afdragsfrihed, så vil boligafgiften stige. I modsætning til, hvis man køber en ejerbolig, har man ikke fradrag for renteudgifterne, hvorfor skattefar ikke betaler en del af gildet, når renten stiger. Til gengæld betaler man ikke ejendomsværdiskat, hvis man bor i en andelsbolig.

Rentestigninger slår altså direkte igennem i boligafgiften og hvis der også er afdragsfrihed tilknyttet, så slår rentestigninger hårdere igennem end, hvis der afdrages på gælden. Dette er ikke for at skræmme – der kan være mange gode grunde til, at man har den type af finansiering i foreningen. Det er bare et vigtigt opmærksomhedspunkt.

Tjek 2: Langsigtede vedligeholdelsesplaner er alfa og omega

Sidst men ikke mindst skal man kigge efter en realistisk vedligeholdelsesplan. Pr. 1 juli skal vedligeholdelsesplanerne løbe over en 15-årig periode. Der kan komme overraskelser i form af nyt tag mv. på en hver ejendom. Det kan der jo også i en ejerbolig.

Så vedligeholdelse er vigtig uanset boligform. Vedligeholdelsesprojekter er ofte mange gange større for en andelsboligforening. I forhold til en andelsboligforening er det således vigtigt, at et større vedligeholdelsesarbejde ikke slår luften ud af foreningens økonomi. Derfor skal der være en plan.

Tjek 3: Attraktiv finansiering af andelsbeviset

Er man stadigvæk frisk på at købe boligen, skal man finde finansiering til andelsbeviset. Her skal man være opmærksom på, at til køb af andelsbevis kan man ikke få realkreditlån. Det skyldes, at foreningen har sin finansiering som realkredit. Derfor skal man have et andelsboliglån til andelsbeviset.

Et andelsboliglån har typisk en lidt højere rente, fordi banken, som yder lånet, løber en større risiko end ved at yde realkreditlånet.

Lidt forenklet kan man dog sammenligne andelsboliglånet med efterfinansiering til en ejerbolig.  Gør man det, vil man finde ud af, at man faktisk kan låne til et andelsbevis på ganske fordelagtige vilkår.    

God boligjagt.