Boligøkonomen: Sikken dejlig dag – jeg blev klogere

Mikkel Høegh må tilbage på kontoret efter ferienAf Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh

En analyse i Børsen fra Greens Analyseinstitut har fået arbejdsmoralen tilbage med det vons. For i tallene gemmer der sig tankevækkende information om, at der er budskaber fra bankerne, som ikke er blevet hørt.

Jeg er ikke meget for at skrive og mene alt for meget om rentestigninger eller -fald i disse tider. Vi økonomer har taget fejl så mange gange, at vi ”jinxer” det, som de unge siger, gang på gang.

Men forleden dag var jeg så heldig at få lov til at kommentere på en undersøgelse i Børsen (Premium-artikel), som gjorde mig klogere. Det er en undersøgelse, som Greens Analyseinstitut har lavet hen over sommeren, blandt et repræsentativt udsnit af befolkningen med realkreditlån. Det er en fornøjelse at kommentere på den slags.

Her gik jeg og troede, at folk var trætte af at få breve elle anden information fra deres bank om, at det kan være oplagt at skifte lån til fast rente. Noget kan tyde på, at det ikke helt er tilfældet.

Hvis der var gået sensommerblues i budskaber om stigende renter, kan jeg godt fortælle jer, at efter at have studeret undersøgelsen, så kom arbejdsmoralen tilbage med det vons. For i tallene gemmer der sig tankevækkende information. Information, der trækker i retningen af, at der er budskaber fra bankerne, som ikke er blevet hørt.

Det er for sent, når renter stiger

Analysen fra Greens Analyseinstitut viser, at cirka hver 3. af de adspurgte, som i dag har lån med variabel rente, har planer om at skifte lån, når renten begynder at stige.

Fire ud af fem af dem uddyber, at hvis de vælger at skifte lån, vil de skifte til lån med fast rente. Problemet med denne strategi er bare, at når renten generelt stiger, så vil renten også stige på de fastforrentede lån.  De kan risikere ikke at kunne nå at få et af de fastforrentede lån med den nuværende meget fordelagtige rente.

Tænk på det som en brandforsikring. Den tegner man også, inden huset brænder, idet præmien vil gå mod det uendelige, når flammerne først har fat i tagkonstruktionen. Det budskab har vi banker tydeligvis ikke været dygtige nok til at folde ud.

Det er ikke det samme som, at variabelt forrentede lån ikke er gode lån. Det er mere strategien, den er gal med her. Det kan blive for sent.

Der findes alternativer

Hvis man synes, at det er for dyrt at skifte sit variabelt forrentede lån ud med et fastforrentet lån, så er der alternativer. Lige nu er et fastforrentet lån cirka 500 kr. dyrere om måneden pr. lånte million kr. efter skat. Alternativet er et lån med renteloft. Her får man lav ydelse som på variabelt forrentede lån, men der er en beskyttelse i form af et renteloft.

Alternativet er billigere end fast rente, da renteloftet løber i en kortere periode, og fordi man ikke betaler for en 30-årig ret til at konvertere lånet til kurs 100.

Ingen af de adspurgte, som overvejer at skifte lån, nævner andre låntyper end rentetilpasningslån eller fastforrentede lån. Men alternativerne findes som nævnt - og der er tale om alternativer, som har egenskaber fra det bedste af to verdener.

Bliv ikke renteblind

En anden ting, der er tankevækkende, er, at hovedparten af de adspurgte ikke forventer, at renten stiger nævneværdigt de kommende tolv måneder. Jeg har før udtrykt min bekymring for renteblindhed, så den skal jeg ikke udbrede endnu en gang. Men det har været nemt og mageligt at vænne sig til, at renten bare gik ned og ned. Det er dog hver 5. låntager med variabel rente, der forventer stigende renter. De bør jo i særdeleshed overveje fast rente nu.

Ganske kort fortalt taler alt i økonomien for stigende renter – men det sker ikke. Det er fordi, der hele tiden opstår usikre situationer som optræk til handelskrige, kriser og andre politiske situationer. Den usikkerhed, som derved opstår, har en dæmpende virkning på renten, fordi danske realkreditobligationer bliver betragtet som en sikker havn.

Gode råd

Hvis jeg skal give et par råd med på vejen:

  1. Forventer du stigende renter inden for tolv måneder, så vælg et lån, der beskytter din ydelse mod rentestigninger.
  2. Ønsker du at udnytte den sammenhæng, at kursen på den bagvedliggende obligation falder, når renten stiger og på den måde reducerer din restgæld, så er du bedst tjent med et fastforrentet lån.
  3. Er du til budgetsikkerhed, så er der flere muligheder, fx fast rente. Synes man det er for dyrt, er et lån med renteloft et godt alternativ. På den måde lægger man loft over, hvor meget renten kan stige for en periode. Når perioden udløber, kan man få et nyt loft.
  4. Overvej din tidshorisont og dermed dine indfrielsesomkostninger. Der er større indfrielsesomkostninger ved lån med fast rente. Så skal du flytte inden for et kort tid, er du bedst tjent med et lån med variabel rente, som kan indfries til kurs 100 med fem dages varsel.

Vil du vide mere om forskellen på fast og variabel rente? Bliv klogere på fast og variabel rente