Tilbage til stigende renter - og muligheden for opkonvertering

Mikkel Høegh om opkonverteringer

"Tilbage til fremtiden" hed en ikonisk film-trilogi, som stødte op til 00'erne, hvor opkonverteringer huserede. Jeg har på fornemmelsen, at en sådan økonomisk fordel vil komme i brug igen. Man skal i hvert fald være forberedt på den.

Af Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh

Forestil dig, at du sætter dig ind i en moderigtig hvid 80’er sportsvogn af mærket DeLorean. Som en anden Michael J. Fox hamrer du med dine hvide sneakers speederen i bund og racer tilbage i tiden. Udstødningen giver et lille knald, og der står gnister hen ad vejen. Personligt vil jeg hive i den mekaniske bremse, når tiden rammer sommeren 2007.

Den sommer havde jeg første arbejdsdag i BRFkredit – nu Jyske Realkredit. Det var en god dag, hvor mine nye kollegaer tog godt imod mig. Der stod blomster på et ellers helt ryddet skrivebord, og der var sat et helt nyt monster af en computer op. Det er den eneste gang, mit skrivebord har været helt ryddet for papirer og gule lapper – nu hvor jeg står og tænker tilbage. Der var simpelthen bare nødt til at være mere orden, computeren fyldte jo det halve skrivebord.

Hvad er opkonverteringer?

Den første store opgave i mit nye job var at skrive et papir, der kunne kaste lys over vores holdning til opkonverteringer - som jo egentligt er omlægning af lån til højere rente. Mens nedkonverteringer er folkesport, er opkonverteringer mere komplekst.

Dengang var renten på det 30-årige fastforrentede lån netop steget til 6 procent og vi kunne så småt ane et 7 procent-lån i horisonten. Under de rette betingelser kan man udnytte sådan en rentestigning til at reducere sin restgæld. Det betegnes som en opkonvertering.

Men det kræver is i maven og en tro på rentens udvikling.

Hvor nedkonverteringer giver besparelser her og nu, viser fordelene sig ved opkonverteringer først over tid, når renten falder igen. Der skal være en op-ned-bevægelse i renten, før det er en god forretning.

Muligheden kommer igen

Der har ikke været en lige så god case i opkonverteringer siden dengang i 2007. Men der har trods alt været nogle små vinduer engang imellem, og jeg føler mig overbevist om, at det sker igen.

For selvom det lige nu er vanskeligt at få øje på, hvad der skal få renten til at stige, så vil det på et tidspunkt blive relevant igen. Det eneste man nemlig med sikkerhed kan sige er, at renten går op og ned.

Vi har lige nu en hel generation af nye rådgivere og boligkøbere, der ikke har prøvet at være i den situation, hvor det vil være oplagt at tale om opkonverteringer, så derfor denne blog. Det er efter min mening rettidig omhu at tale om det nu, så man i god ro og mag kan forberede sig på et muligt vindue.

Læs mere om omlægning af dit boliglån

Bliv klogere på opkonvertering

Der er især fire punkter, som er gode at kende til, inden - og hvis - muligheden for en opkonvertering igen melder sig på banen som tilbage i 00'erne.  

1. Fordele ved opkonverteringer

Det man kan udnytte ved en opkonvertering er, at obligationerne på lån falder i kurs, når renten stiger.

  • Dermed kan man indfri sit skyldige beløb billigere end den nominelle restgæld - og på den måde kan man mindske sin restgæld.
  • Falder renten igen er det som at blæse og have mel i munden. Så har man lavere ydelse og mindre gæld.

2. De mange 1 og 0,5 procent-lån er oplagte emner

Jo lavere den pålydende rente er på en obligation, desto mere kursfølsom er obligationen. Derfor er de mange nye lån med henholdsvis 1 og 0,5 procent i rente, oplagte emner til en opkonvertering, hvis og såfremt renten begynder at stige.

3. Opkonverteringsstrategi

Ønsker man at have muligheden for at kunne reducere sin restgæld på denne måde, gælder det om at have et fastforrentet lån med laveste mulige pålydende rente.

Herudover er obligationen bag lånet også mere kursfølsomt, hvis man vælger den afdragsfrie version.

Så ønsker man en opkonveteringsstrategi skal man ikke pr. automatik vælge det lån, der er tættest på kurs 100, men snarere det med lavest mulig rente – eventuelt kombineret med afdragsfrihed.

4. Opkonverteringer er en kompleks affære

Der er ikke noget her i verden, som er gratis - og opkonverteringer er ikke en risikofri affære.

Problemet og risikoen er, at vi ikke ved, hvornår renten stiger og, hvornår den efterfølgende vil falde. Og jo længere tid der går fra en rentestigning, som man konverterer op til, til renten falder igen, desto dårligere forretning bliver strategien

Hvis jeg skal forklare det kort:

  • Opkonverteringer giver umiddelbart anledning til en højere månedlig ydelse. Årsagen er, at man betaler den højere rente af den - nu godt nok - mindre gæld. Den højere rente gør den månedlige ydelse højere, selv om gælden er blevet mindre. Besparelsen indtræder først den dag renten falder igen.

  • Så jo længere tid man betaler den højere ydelse, jo mindre bliver fordelen ved konverteringen. Godt nok er gælden måske blevet nedbragt med 15 procent, men går der for eksempel ti år før renten falder igen, er fidusen forsvundet. Så sidder man med en højere ydelse. Godt nok får mange hurtigere tilbagebetalt lånet, men selve fidusen med mindre gæld til lavere ydelse er væk.

Jeg skal nok sige til

Vi ved alle sammen, at det er svært at spå - og særligt om renten. Den plejer at gå den modsatte vej af, hvad vi økonomer siger…

Det ændre dog ikke ved, at i dette tilfælde skal man først gøre noget, når renten ér steget. Og derfor kan jeg godt love, at jeg vender tilbage den dag, det er aktuelt.

"Vær beredt" siger spejderne. Det behøver du ikke at være, kære læser. Jeg siger til, når emnet er relevant igen.

Vil du selv følge med i rente- og kursudviklingen?

Se rente- og kursudviklingen på realkreditlån

Følg de aktuelle realkreditkurser



Brug for en snak om bolig? 

Ring til os på tlf. 89 89 89 89 
eller aftal et møde i din lokale afdeling