Vær obs på andelsboligmarkedet

Andelsboliger er igen blevet en varm kartoffel. Er markedet ved at brænde sammen? Få en orientering og en købsguide fra Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh.

Af Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh

Det er ikke sådan, at markedet er ved at brænde helt sammen. Men andelsmarkedet skal igennem noget af den samme tilpasning, vi ser på ejerlejlighederne i de større byer - og måske mere til.

Andelsboligmarkedet er aktuelt påvirket af en lang række forhold, der bevirker, at vi vil se et marked, der bremser noget op og et marked, der skal ned i pris.

Et vanskeligt marked

En række af de forhold bliver blandet noget sammen i dagspressen. Men det ændrer imidlertid ikke ved, at andelsmarkedet allerede er et vanskeligt marked at komme rundt i, og vi har endnu ikke set den fulde konsekvens af de nye regler, der har ramt andelsboligmarkedet.

Derudover er der en anden lovgivning på vej, der kan påvirke andelsboligmarkedet negativt.

Hvad gør vi i Jyske Bank?

Vi giver lån til køb af andelsbeviser og til foreninger. Rådgivning om et aktuelt køb af andelsbeviser beror dog altid på en individuel vurdering.

I den forbindelse er det vigtigt at holde sig for øje, at det over en kortere horisont kan blive en underskudsforretning at købe et andelsbevis. Det er noget både køber og bank skal være opmærksomme på.

Generelt (der kan være afvigelser) kan vi ikke anbefale at købe en andelslejlighed, hvor foreningen overvejende har afdragsfrihed og variabel rente som finansiering.

Hvis du bor i en sådan forening, vil foreningens finansieringsmodel kunne påvirke resten af din privatøkonomi negativt. Du kan for eksempel på få udfordringer med at låne til større ting som eks. sommerhus, bil eller den store fest.

En guide

Andelsmarkedet vil naturligvis bestå, og der er også attraktive og forholdsvis billige boliger derude, som kan være et godt alternativ til en ejerlejlighed. Men som med alt andet i livet er det vigtigt, at kigge sig godt for.

Her er min lille guide til andelsboligjægeren:

  1. Tænk ikke på andelsboliger som et billigt alternativ til ejerboliger, men blot som et alternativ.
  2. Tænk på andelsboliger som et finansieringsfællesskab, dvs. man skal interessere sig for foreningens gæld, da den også bliver ens egen gæld.
  3. Læs regnskaber og referater grundigt igennem. Er der eks tænkt over vedligeholdelse mv.?
  4. Hvilken finansiering har foreningen? I gamle dage skulle man kigge efter en swap. Var der en swap, det, skulle man undvige. I dag skal du kigge efter fast rente. Er der finansiering med fast rente, kan det være fornuftigt.;
  5. Er der variabel rente skal man være opmærksom på, at boligafgiften - altså huslejen - vil variere med renten.
  6. Du skal være opmærksom på, at du som privatperson bliver gældsbelastet af andelsboligforeningens gæld. Det betyder, at din privatøkonomi vil blive påvirket af foreningens økonomi.
  7. Den politiske risiko ved andelsboliger er aktuelt forholdsvis stor – særligt hvis der kommer et indgreb mod § 5. stk. 2 i boligreguleringsloven. Det er den paragraf, der regulerer huslejefastsættelsen efter evt. renovering. Det er svært at vurdere, hvad en revision af loven vil betyde, men fjernes muligheden helt, vil andelsboligmassen over en bred kam blive 25 pct. mindre værd i værdi. Årsagen er, at man som ejer ikke kan indregne fremtidig udlejningspotentiale i vurderingen.
  8. Den fremtidige skattereform vil også få betydning for andelsboliger. Andelsboligforeninger betaler godt nok kun grundskyld. Grundskylden ventes dog at stige forholdsvis kraftigt på etagebyggeri, som følge af ny og højere offentlige ejendomsvurderinger.
  9. Man skal huske, at godt nok betaler man ikke ejendomsværdiskat ved en andelslejlighed, men til gengæld har man ikke skattefradrag for de renteudgifter, der vedrører foreningens gæld. Det vil sige, man ikke har skattefradrag for den gæld, som foreningen har. Det vil sige, at rentestigninger slår igennem en til en i boligafgiften ved variabel rente i modsætning til ejerboliger, der har en vis beskyttelse fra rentefradraget.

Vil du vide mere om andelsboliger? Bliv klogere og se en oversigt over fordele og ulemper.