Boligpriser: Det kan vi lære af ny forskning


I min seneste artikelblog henviste jeg til nyere forskning om prisudviklingen på henholdsvis dyre og billige ejendomme. Det har givet anledning til en del spørgsmål og reaktioner, så det vil jeg forsøge at sætte nogle flere ord på.


Af Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh

Da jeg for snart alt for mange år siden var færdig på universitetet som økonom, stod det relativt hurtigt klart for mig, at jeg var nødt til at søge mod København for at få et job. Flytte hjem til Sønderjylland var ikke rigtig en mulighed.

Jeg startede godt nok processen med at søge et job i Jyske Bank i Silkeborg, men jeg fik det ikke. Til gengæld fik jeg tilbudt tre forskellige job i København. Der var ingen vej uden om: Jeg måtte ind på det københavnske boligmarked.

Da jeg ikke havde et kæmpe netværk af nogen, som kender nogen, måtte jeg investere i en ejerlejlighed. Efter at have set en række lejligheder rundt omkring i København faldt valget på en toværelses lejlighed på det ydre Frederiksberg. Tilbuddet lød på 930.000 kr. for 61 kvadratmeter! Jeg syntes, det var mange penge, men det var den billigste af de lejligheder, jeg havde set.

Det var godt 15.000 kr. pr. kvadratmeter. Knap en million kroner for en lille lejlighed. Jeg kan ikke tælle de gange, jeg måtte høre for, at jeg ikke havde forstået for meget af det økonomistudie. Men den investering skulle vise sig at være den bedste investering, jeg nogensinde har gjort.

Billige boliger stiger og falder mest

Jeg lærte ikke blot om herligheden ved et støjværn, men også, at luften er mere ren om søndagen, at dørtelefoner er en god ting, og at jeg en anden gang ikke vil vælge en stuelejlighed.

Mens jeg boede der, steg kvadratmeterpriserne mere og mere i ejendommen. Købet af den lejlighed blev et vigtigt element for mine fremtidige boliginvesteringer og passer som fod i hose på et afgørende resultat i den nyeste forskning om boligpriser: Tager man byer som København, Aarhus og Aalborg, er det de billigste boliger, som henholdsvis stiger og falder mest i pris, når boligmarkedet svinger.

Ny forskning tager højde for boligens kvalitet

Forskerne har forsøgt at korrigere boligprisstatistikkerne for kvalitet, så beliggenhed og valg af byggemateriale, køkken osv. får en betydning for boligens pris.

For når man ser på boligpriserne i et geografisk område i et statistisk perspektiv, er der normalt ikke korrigeret for, at en ejendom er dyrere, fordi den har en tagterrasse mod syd, mens en anden bolig har en fransk altan ud til en trafikeret vej. De to boliger indgår så at sige med samme vægt i statistikken, når den gennemsnitlige kvadratmeterpris bestemmes.

Den nye forskning har inkluderet kvalitet i prisstatistikkerne, som et parameter, og nogle interessante mønstre har vist sig:

1. Prisstigninger er størst på boliger af dårlig kvalitet

Når boligpriserne stiger meget, som de gjorde op igennem nullerne, er prisstigningerne størst på boliger af dårligst kvalitet.

Det skyldes, at boligkøberne går på kompromis, som jeg eksempelvis gjorde ved at købe en lejlighed ud til en stærkt trafikeret vej. Jeg havde ikke råd til andet. Stigningen vil være størst her, fordi disse boliger typisk kommer fra et lavt niveau i nedgangstider. De knap så attraktive boliger oplever en stor efterspørgsel, når boligpriserne generelt er høje, og førstegangskøberne er nødt til at gøre store kompromiser for at komme ind på markedet. I nedgangstider vil førstegangskøberne derimod have råd til at købe boliger med bedre beliggenhed.

2. De største gevinster og tab får du her

De største gevinster og tab kan derfor opgøres på boliger, som ligger forholdsvist dårligt, men som er nært beslægtet til attraktive områder som f.eks. det ”rige” Frederiksberg.

Da jeg købte min lejlighed, var jeg ikke bevidst om, at jeg løb den risiko, at de største udsving i priserne var på den billigste del af Frederiksberg. Dengang havde jeg kun mig selv at tage hensyn til, så det var vel ok, at jeg løb den risiko, men ville jeg havde gjort det i dag? Nok ikke. Jeg ville tænke for meget over det potentielle tab frem for den potentielle gevinst. Bevares, jeg er jo også blevet ældre og mere forsigtig.

3. Steder alle vil bo uanset opgang eller nedgang:

Til gengæld viser forskningen også, at der er attraktive områder, hvor der altid er nogen, der gerne vil bo, uanset om der er opgang eller nedgang i boligmarkedet. Det er eksempelvis lejlighederne på det centrale Frederiksberg, husene ved Risskov eller i Hasseris i Aalborg. Selv bor jeg nu i et mere klassisk område sammen med min lille familie. Det er dyrere i indkøb, men mere stabilt.

Ps. Hvis du vil vide lidt mere end din nabo, så læs forskningen her.


Bonusinfo om Mikkel Høegh

Børsen har stillet Mikkel Høegh syv hurtige spørgsmål.

Artikel om Mikkel Høegh fra Børsen