Blød landing eller en maveplasker på lejlighedsmarkedet

Af Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh

Økonomer har en præference for bløde landinger. Vi forudser ofte, at noget lander blødt. Tænk eksempelvis på boligmarkedet op til finanskrisen - ikke ret mange talte om markante prisfald.

De bløde landinger ligger i økonomernes DNA. Årsagen er, at når noget synes at være ude af balance, så siger den økonomiske teori - også beskrevet som markedsmekanismen - at tingene vil bevæge sig stille mod en ny ligevægt. 

Men ind imellem går det, som det ofte går mig i svømmehallen. Indrømmet, jeg er ikke specielt atletisk, og når jeg springer i fra startskamlen og har en klar præference for en blød landing, så ender jeg alligevel godt rød på overkroppen.

Men sagt i al beskedenhed var jeg forholdsvist hurtigt ude at sige, at kombinationen af vækstvejledningen, god skik-bekendtgørelsen og en relativ hård skattereform var for meget for lejlighedsmarkedet. Den profeti ser ud til at være gået hjem.

Ikke at jeg tror, at lejlighedsmarkedet ender med en gevaldig maveplasker, men der er altså adskillige ting, vi alligevel skal være opmærksomme på:

  1. Rækken af nye regler, der er indført i halen på hinanden, og som rammer lejlighederne hårdest, har uomtvisteligt givet anledning til en vis opbremsning på lejlighedsmarkedet.
  2. Kvadratmeterpriserne på lejligheder er steget meget og er kommet højt op.
  3. Markedet vi ser lige nu, er præget af, at udbuddet af lejligheder, herunder nybyggede boliger, er ganske højt. Antallet af handler med lejligheder er faldet drastisk, liggetiderne stiger og priserne synes også at bevæge sig nedad. Selvom man skal være lidt varsom med at konkludere hårdt på de månedsvise boligtal, så viste de i nogle af højsæsonmånederne i sommer forholdsvist kraftige prisfald.
  4. Særligt slemt er det på projektlejligheder, hvor omsætningen er gået forholdsvist meget i stå. Jeg har fået nogle tal fra boligsiden.dk, der viser, at antallet af handler med projektlejligheder er faldet 58 pct. i perioden fra 3. kvartal 2017 til 3. kvartal 2018. Det tilsvarende tal for ”brugte” lejligheder er 14 pct. Det vægtede gennemsnit af de to tal er 20 procent, hvilket vil sige, at det samlede omsætningsfald på markedet er 20 procent.

Svært med rette dosering

Jeg medgiver, at der kan være ræson i at træde på bremsen og dermed forlænge et givent opsving. Problemet er bare, at det er uhyre svært at finde den rette dosering. Regulering af økonomi er en svær øvelse, fordi økonomi ikke er en eksakt videnskab, som eksempelvis kemi, hvor man kan se, om der kommer varm røg eller kold damp op ad kolben, når man gør det ene eller det andet. Der er eksempelvis meget psykologi i økonomi.

Svenske tilstande i DK?

Hvad er sandsynligheden for, at vi får svenske tilstande på det danske boligmarked, hvor lejlighedspriserne kommer til at falde med op til 20 procent, er der mange, der spørger mig om.

Lad mig slå fast, at jeg ikke tror, vi får sådan en svensk maveplasker. Men jeg udelukker ikke en vis rødme på overkroppen - i mine øjne er den allerede indtruffet. Skattereformen i sig selv vurderes at kunne give anledning til prisfald på op til 10 procent.

Om vi får en ond nedadgående spiral, er svært at sige. Det afhænger bl.a. af, om der går psykologi i markedet, og om alt står stille. Mange kan godt huske finanskrisen, og hvad den gjorde ved lejlighedspriserne.

Men jeg er ret sikker på, at vi nu står over for en periode, hvor priserne vil tilpasse sig. Folk vil være afventende for at undgå et formuetab. Andre vil opleve formuetab og eventuelt også teknisk insolvens. Det er det omsætningstallene allerede afspejler. Og vi skal ikke glemme, at der er en sandsynlighed for rentestigninger i horisonten.