Bolignyheder

Boligboble eller ej

Af Boligøkonom & afdelingsdirektør Mikkel Høegh, Jyske Bank

Et afkast på godt 80 pct. over en 8-årig periode - det lyder næsten for godt til at være sandt. Ikke desto mindre er det afkast, som lejlighedskøbere i Københavns by - det vil sige København og Frederiksberg kommune - har fået på deres investering, hvis de har købt lejligheden, da priserne var lave i 2009.

Det kraftige afkast giver naturligvis associationer til de glade dage i nullerne, og derfor handler den verserende boligdebat da også i høj grad om boligbobler.

Ingen ønsker, at tiden op til finanskrisen skal gentage sig, og derfor står uafhængige eksperter, embedsapparatet og ikke mindst Nationalbanken - der fik kritik for at have overset den forrige krise - nærmest i kø for at advare om boligbobler og for at lave nye regler, der skal afmontere en evt. boligboble.

Det, som kan retfærdiggøre indsatsen, er, at det er vanskeligt at observere bobler, før end de er sprunget. Når det er sagt, bør man holde fast i proportionerne, og lidt flere nuancer i debatten ville også være glædeligt.

Lidt fakta

Over det seneste år er lejlighedspriserne steget med godt 10 pct. i København, 7,3 pct. i Odense 6,5 pct. i Århus og 6,7 pct. Aalborg. Alt i alt kraftige prisstigninger, der overstiger den fremgang, folk har i deres indkomster. Det er klart, at stiger boligpriserne mere end indkomsterne i en længere årrække, så bør man være opmærksom. Det er indkomsten, folk skal bruge til at dække deres udgifter til at bo i en bolig. I kortere perioder er det dog ikke underligt, at de to ting ikke nødvendigvis følges ad. I den forbindelse spiller renten en ret stor betydning.

Ser man aktuelt på, hvor stor en andel af danskernes indkomst, der bruges på boligforbrug, er dette tal lavt sammenlignet med nullerne. Det skyldes, at renten bare er faldet og faldet, og dermed er den finansierede pris på en bolig også blevet lavere. Tilsvarende er de boligprisstigninger, vi aktuelt ser, også lave i forhold til udviklingen i nullerne, hvorfor det ikke er rimeligt at sammenligne den aktuelle udvikling med udviklingen i nullerne.

Som nævnt er lejlighedspriserne i København steget med godt 80 pct. i over en 8-årige periode, men i nullerne steg lejlighedspriserne med 300 pct. over en tilsvarende årrække. Lignende udviklinger kan man finde i alle de andre større byer. Tillægger man her, at det samlede realkreditlån er steget mindre i den seneste periode, at fast rente og afdrag er mere udbredt, og endelig at beskæftigelsen også er steget, så har vi en ganske betryggende forklaring på udviklingen.

Set i dette lys må jeg indrømme, at jeg ikke er helt så bekymret for en evt. boligboble som visse andre.

Det mest bekymrende

Faktisk er jeg mest bekymret for, om de mange regulative tiltag, der er kommet imod bobledannelse, kan virke stik modsat og foranledige prisfald og dermed starte en negativ spiral.

Det kan således nærmest gå hen og blive en selvopfyldende profeti. Det første indgreb, der kom, var nok det mest fornuftige, idet det handlede om at boligejerne også skal have hånden på kogepladen. Kommende boligkøbere skal således mindst indskyde 5 pct. som egenkapital. Tjek ved det og spørgsmålet er, om det ikke var nok? Forslaget har ikke rigtigt virket endnu, idet renten bare er faldet, siden dette krav blev indført.

Ud over denne regel om 5 pct. egenkapital har man også indført en boligskattepakken. En pakke, der i særlig grad rammer lejlighederne hårdt. Isoleret set vil boligskattepakken give anledning til prisfald på helt op til 10 pct. på lejlighederne. En direkte konsekvens af, at Skat mener, det har undervurderet lejlighedsværdierne med op til 300 pct.

Der er indført diverse begrænsninger i forhold til brugen af lån med variabel rente. Der er således regler for i dag, hvor stor en andel af låntagerne, der må have lån med variabel rente og afdragsfrihed. Ligesom at der er regler for, at folk skal kreditvurderes til at købe bolig med fastrente, dog minimum en rente på 4 pct. Det betyder, at man forsøger at tage brodden af de prisstigninger, som lav rente bør give anledning til. Og endelig er der de nyeste tiltag, som siger, at kun 15 pct. af ny udlånet må være med variable rente eller afdragsfrihed, hvis der er tale om en høj belåning. Hvert eneste at disse tiltag vil alt andet lige have en opbremsende virkning på boligmarkedet.

Problemet skal bygges væk

En af de ting, der forandrer sig med hastige skridt over de kommende år, er befolkningssammensætningen. Alene i København vil der komme 100.000 flere Københavnere over de kommende 10 år, hvis man skal stole på befolkningsfremskrivningerne. I Århus vil der komme godt 40.000 flere, og her har byen endda en målsætning om at tiltrække flere borgere og holde på de mange studerende, der kommer til byen hvert år. Også de andre byer har nogle ret vilde tal, når man ser på den demografiske udvikling. Det betyder, at boligefterspørgslen i byerne vil være stor i mange år frem.

Konsekvensen af dette er, at vi i mange år frem ”on and off” kommer til diskutere boligboble, og at vi løbende vil se endnu flere mærkværdige regulative tiltag.

Men problemet skal, efter min bedste overbevisning, ikke kureres med lovgivning, nej det skal bygges væk. Udbuddet af boliger matcher simpelthen ikke efterspørgslen, derfor skal vi have gang i endnu flere kraner. Set med en boligøkonoms briller er det kun glædeligt, at byggekravene tårner sig op i alle de større danske byer. Og det skal de blive ved med i nogen tid endnu.

Billigste renteværn: Betal afdrag

Hvad så hvis man rent faktisk står og skal købe en lejlighed, hvad skal man så være opmærksom på? En god ting at have i baghovedet er, at de steder, hvor priserne er steget meget over en kort periode, de steder vil priserne også kunne falde meget over en kort periode.

Nogle steder mere prisfølsomme end andre. Det vil typisk være de hotteste steder som indre Nørrebro, Østerbro og Frederiksberg, når vi taler København. Der er Århus midtby og havnen i Aalborg. Det her betyder dog ikke, at man skal afholde sig fra at købe en bolig her, men man skal være opmærksom på, at det kan gå op og ned. Også selv om den underliggende struktur - læs demografien - taler for op.

Derfor skal man disse steder købe en bolig for at bo der og ikke for at score en hurtigt gevinst. Har man det som hovedregel, vil man langt de fleste steder komme afsted med skindet på næsen. I den forbindelse bør man også tænke frem – hvor længe kan en bolig forventeligt løfte ens behov. Bør man måske købe en treværelses lejlighed, der typisk vil være billigere pr. kvadratmeter end en toværelses og måske så gå en lille smule på kompromis med beliggenheden? 

Det næste gode råd er, at man forholder sig til, at det nok er mest sandsynligt, at renten fra nuværende niveau stiger frem for at falde. Sørger man for at have plads i økonomien til at betale højere rente, kan man også komme igennem vanskelige tider med skindet på næsen og dermed ikke blive tvunget til at sælge i en tid, hvor omsætningen måske er lav. Den billigste måde at sikre sig mod rentestigninger på er ved at betale afdrag. Et råd mange boligejere over de sidste par år har taget til sig. Men der er også andre måder, hvorpå man kan opnå beskyttelse.

Alt i alt er jeg af den overbevisning, at boligmarkedet er langt mere robust end sit rygte. Så nej, det er ikke en boble, vi ser. Det skader naturligvis aldrig at tage sine forbehold. Noget af det, man skal tage forbehold for, er ganske givet den tsunami af regler og skatter, der rammer lejlighedsmarkedet.

Seneste bolignyheder
Se alle
04.10.2017 Boliglånsanbefaling: Sådan kan du sikre dig mod rentestigninger
28.09.2017 Boligøkonom advarer politikerne: I risikerer at skabe en negativ spiral
11.09.2017 Boligboble eller ej
24.08.2017 Flere boliger sælges uden om nettet
04.08.2017 Er grønne boligforbedringer en god investering?