Forstå opkonvertering - omlæg til et lån med højere rente


Få her boligøkonomens svar på syv typiske spørgsmål om opkonvertering.

1. Hvor meget kan jeg spare?

Umiddelbart sparer man ikke noget ved en opkonvertering, men gælden bliver mindre. En op-konvertering er en to-trins-raket: 

  • Trin 1: Renten stiger. Når den gør det, falder kursen på de obligationer, der ligger bag dit lån. Det betyder, man kan købe obligationerne og dermed indfri sit lån til et lavere beløb end det, man skylder. Man taler om at reducere sin restgæld.

    Til at finansiere købet af obligationerne optager man et nyt lån. Det nye lån vil have en højere rente. I trin 1 sker der dét, at din gæld bliver mindre, samtidig med at din ydelse bliver højere. Det sidste skal man være meget opmærksom på.

  • Trin 2: Dette trin kan man ikke planlægge, hvornår kommer. Man håber på, at renten falder igen på et tidspunkt. Til den tid vil man kunne lægge den mindre gæld om til et nyt lån med lavere rente.

    Dermed kan man ende med både lavere gæld og lavere rente. Det er dog usikkert hvornår og om, at det bliver muligt at gennemføre trin 2. Derfor er der et element af spekulation ved en opkonvertering, og det skal man være bevidst om.

    I værste fald indtræffer rentefaldet aldrig. Så ender hele manøvren med at blive dyrere. Den højere rente betyder nemlig, at de samlede kreditomkostninger bliver større, selvom gælden er blevet mindre.

Et regneeksempel på første trin i to-trins-raketten

  • En låntager har et lån på 2 millioner kroner til 0,5 % i rente.
  • Låntageren lægger om til et nyt lån med 2 % i rente, og går dermed 1,5 % op i rente.
  • Gælden reduceres med 180.938 kr.
  • Den månedlige ydelse stiger med 646 kr. om måneden før skat, svarende til 111 kr. efter skat.
  • Omkostninger løber op i 20.613 kr. og dertil kommer kurstab til obligationsejerne på 3.449 kr.

Gammelt lån Nyt lån Forskel
Rente (kupon) 0,50 % 2,0 % 1,50 %
Restgæld 2.000.000 1.819.062 -180.938
Månedlig ydelse før skat 7.089 7.735 646
Månedlig ydelse efter skat 6.620 6.731 111
Anm. Opkonvertering fra 0,5 % til 2,0 % i fast rente. Beregningerne er inkl. omkostninger til realkreditinstituttet. Restløbetid 29,5 år. Anvendt skattesats: 25,6 %. Kurser ultimo marts 2020. 

2. En opkonvertering - hvad kræver det af mig?

Det kræver, at du har et fastforrentet realkreditlån med lav rente.

Herefter skal du tage kontakt til din rådgiver, der kan hjælpe dig igennem processen.


3. Hvad koster en opkonvertering?

Omkostningerne afhænger af, hvor stort et lån, du har og hvilke type af lån, du vælger som dit nye lån.

  • De fastforrentede lån: På et lån på 2 millioner kr. med fast rente bliver omkostningerne godt 20.000 kr. Omkostningerne består af omkostninger til realkreditinstituttet, tinglysningsafgifter m.v.
  • De variabelt forrentede lån: På variabelt forrentede lån er der kursskæring ved udbetaling.

Herudover er der et kurstab.


4. Hvordan ved jeg om opkonvertering er noget for mig?

Opkonverteringer har et element af spekulation over sig, idet man håber på, at renten falder igen, så ens ydelse kan blive mindre.

Så det hele afhænger af din risikoprofil. Du skal have mulighed for og lyst til at løbe en vis risiko.

Er man til det dødsikre, skal man holde fast i sit lån med fast lav rente. Falder renten ikke tilbage igen på et tidspunkt, vil dette lån være billigst i længden.


5. Hvornår kan det svare sig at opkonvertere – hvor stor forskel skal der fx være på min nuværende rente og markedsrenten?

Det afgørende i forhold til, hvornår det kan svare sig, er hvornår renten falder igen. Og det kan ingen sige med sikkerhed.

Men vi kan sige, at fordi der er omkostninger forbundet med en opkonvertering, skal man have en reduktion af ydelsen på en vis størrelse.

Derfor skal man mindst gå 1 % op i rente. Jo mere man kan gå op i rente desto bedre.


6. Hvad sker der rent praktisk, når jeg opkonverterer?

Når du opkonverterer sker der dét, at dit nuværende lån indfries. Det gør man ved at købe obligationerne til markedsprisen. Obligationerne er faldet i kurs, fordi når renten stiger, og så er der normalt den sammenhæng, at obligationskurserne falder.  

Obligationerne indleveres til obligationsejerne.

Fordi kurserne er faldet, kan man således købe de bagvedliggende obligationer op til et lavere beløb, end man skylder væk. Der er således en forskel på ens gæld nominelt og den kursværdi, gælden har. 

Til at finansiere købet af obligationerne, optager man et nyt lån, der er mindre end det oprindelige lån. Det nye lån bliver dog dyrere hver måned, fordi renten er højere. Så slutresultatet er mindre gæld, men en højere husleje.  

Så nu er det bare at vente på at renten falder igen, så du samlet set både kan glæde dig over en lavere gæld og en mindre husleje.


7. Hvad er en skrå konvertering? Og er det ikke mere oplagt, når man regner med, at renten falder igen? 

Ved en skrå konvertering skifter man typisk fra fast rente til variabel rente - men det kan dog også være omvendt. En skrå konvertering er en risikabel konvertering.

Intuitivt giver det god mening, at skifte fra fast rente til variabel rente, når man tror at renten skal falde. En skrå konverteringer er imidlertid risikoforøgende, idet ens ydelse nu kan svinge med renten og dermed både stige og falde.

Herudover er variabelt forrentede lån omfattet af både vækstvejledningen og god-skik-bekendtgørelsen. Det betyder, at man umiddelbart bør have en belåning, der er under 60 % af sin ejendomsværdi og en gældsfaktor, der er under fire før man foretager en skrå konvertering.